第5章 物业管理与服务机构(3)
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害到业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
5．业主委员会的日常工作
①了解和掌握物业管理区域内业主和物业使用人的基本情况。
②组织实施选聘物业管理公司的招标活动。
③提出是否续聘物业服务企业的建议。
④代表业主大会管理物业专项维修资金。
⑤宣传、教育、督促业主和物业使用人自觉遵守管理规约和各项规章制度，协调业主、物业使用人、物业服务企业之间的关系。
⑥协助物业服务企业对物业管理区域内的物业进行管理。
⑦做好业主委员会的内部管理工作。
⑧开展有利于业主和物业使用人身心健康的各项有益活动，努力创建文明社区。
6．业主委员会会议
①枟业主大会规程枠规定，业主委员会应当自选举之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任、副主任。
②经1／3以上业主委员会委员提议或业主委员会主任认为必要的，应当及时召开业主委员会会议。
③会议应当有半数以上委员出席，作出的决定必须有半数以上委员同意才能通过。
④作出的决定应以书面形式及时公告给广大业主。
任务指导2．2 完成任务情景2．2 中的工作任务。
目的：熟悉业主大会和业主委员会的设立及运作。
步骤：第1步，阅读任务情景中的背景资料；
第2步，分组讨论，书面记录；
第3步，交流并发言。
提示：
该物业管理处目前表示，枟物业管理条例枠规定，物业公司只能协助执行业主委员会的决定。大力支持小区安装集中供暖，但业主委员会考虑到春节之前如果不能完成施工，将会给居民带来不安全因素，所以物业不同意安装暖气。然而从该管理处的实际做法来看，物业管理处不是在协助业主委员会工作，而是在对其进行操纵。因为物业管理处无权召集业主委员会会议，该会议参加会议人数不足，其中又有与物业管理处有特殊利益关系者参与，因此表决结果无效，也代表不了全体业主的意愿。该物业管理处应向全体业主道歉，改正其错误做法，积极主动配合热力有限公司完成供暖工程。
技能实训2．2 仔细阅读下面的资料后，作出选择并说明原因。
目的：熟悉业主大会和业主委员会的设立及运作。
步骤：第1步，阅读讨论材料；
第2步，进行分组讨论，现场交流并发言。
背景资料：
某住宅小区于2002年3月开始预售，2003年6月竣工交付使用时出售的房屋建筑面积占该小区总建筑面积的68％。2004年7月该小区有部分业主自发召开业主大会会议并选举产生了业主委员会。业主委员会在向公安机关申请刻制印章未果后，便私自刻制了印章，并将原物业管理公司解聘，新选聘了一家物业服务企业为该小区提供物业管理与服务。原物业管理公司因此状告该业主委员会非法设立，违法运作。
经调查发现，该小区业主大会在成立业主大会筹备过程中，既未告知当地房地产行政主管部门、街道办事处，也未告知小区的房地产开发商、物业管理公司，既未起草枟管理规约枠枟业主大会议事规则枠，也未确定业主在首次业主大会会议上的投票权，更未将业主委员会候选人情况进行公示。在首次召开业主大会会议时，也未向全体业主发出会议通知，包括拥有1 000 m2 房屋建筑面积所有权的小区开发商，到会的业主持有建筑面积仅占40％。选出的业主委员会委员中，有一人是某业主的父亲，有一人是业主的亲戚。业主大会成立后，也未与小区开发建设单位办理移交手续。
讨论题目：
（1）该小区业主大会成立的条件具备吗？
（2）该小区业主大会的成立合法吗？
（3）该小区业主委员会的设立是否有效？
（4）该小区业主委员会新选聘物业管理公司的决定是否有效？
（5）该小区业主委员会与新的物业管理公司签订的物业服务合同能履行吗？
思考练习
（1）什么是业主？业主有哪些权利和义务？
（2）业主大会怎样成立？怎样召开业主大会？
（3）怎样产生业主委员会？业主委员会有哪些职责？
项目三 物业服务企业与相关机构
任务情景2．3
重庆某物业公司廖总经理为了搞好与相关政府部门和企业的合作关系，找来办公室王主任。给他布置了以下工作任务，并要求3天后提供书面材料和工作方案。请思考并帮助王主任解决问题。
找出与本企业相关的主要政府部门中为本企业提供能源、通信等协助业务的企业主要有哪些？
本企业为获得相关政府部门的工作支持，按照法律规定，应当如何配合相关政府部门开展工作？
本企业应如何与提供能源、通信、物业专业服务企业相互合作，共同发展？
知识讲解
物业服务企业的相关机构主要包括房地产行政主管部门、能源通信部门、物业建设单位、街道办事处与居委会、行业协会、工商税务物价部门、专业服务企业等。
一、房地产行政主管部门
1．我国物业服务行业的行政管理实行分级管理
国务院枟物业管理条例枠第五条规定：国务院建设行政主管部门（即国务院住房和城乡建设部）负责全国物业管理活动的监督管理工作；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（即地方住房和城乡建设厅或局）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
枟重庆市物业管理条例枠第五十条规定：行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使属于行政管理部门的行政管理职责，但应当协助行政主管部门行使管理职责。
2．房地产行政主管部门对物业服务行业进行管理的主要职责
①审批物业服务企业的经营资质。
②对物业管理招投标活动实施监督管理。
③对日常物业管理活动实施监督管理。
④组织物业服务企业参加考评和评比。
二、能源、通信部门
1．能源、通信部门与物业服务企业地位平等
能源、通信部门与物业服务企业都属于企业，不存在管理与被管理的关系。能源部门为物业服务企业提供所需能源并获取利润；通信部门为物业服务企业提供通信服务并获取利润。
2．能源、通信部门与物业服务行业的关系
能源、通信部门与物业服务企业分工明确，配合密切。
三、物业建设单位
1．物业建设单位与物业服务企业属于同一产业链
物业建设单位与物业服务企业同属于房地产业。在房地产业发展初期，分工不明确，物业建设单位不但负责建筑，还同时负责规划设计、产品营销和售后服务（含物业服务）。随着房地产业的发展，内部分工越来越细，包括房地产规划设计、产品营销和物业服务等部分先后分离出来，从而形成相互关联的产业链。
2．物业建设单位在物业服务中的责任
①为业主提供良好的售后服务，是物业建设单位的基本责任。
②物业开发建设单位应当向物业的所有人或物业服务公司提供物业的使用说明书和工程质量保证书。
③在业主大会选聘物业服务企业之前，物业的建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业承担前期物业管理工作。
四、街道办事处与居委会
1．街道办事处和居委会是地方基层组织
街道办事处是地方基层政府在城镇的派出机构，受地方政府领导和委派，从事相关行政管理工作。居委会是在群众自治管理、民主管理中形成的机构，是一种自律机构，不是行政机关。物业服务企业、业主大会和业主委员会都应接受街道办事处和居委会的工作指导，并积极配合其开展社区建设工作。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
2．街道办事处和居委会在物业服务活动中的主要职责
以重庆为例，枟重庆市物业管理条例枠规定：
①街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。
②居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。
③实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由区县（自治县）房地产行政主管部门、居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项。
a．业主委员会不依法履行职责的问题。
b．业主委员会换届过程中出现的问题。
c．履行物业服务合同中出现的重大问题。
d．提前终止物业服务合同的问题。
e．物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题。