第6章 物业管理与服务机构(4)

f．需要协调解决的其他物业管理问题。

五、物业服务行业协会

1．物业服务行业协会是行业自律组织（以重庆市为例）

物业管理协会是以物业服务企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的行业性的自律组织，具有社团法人资格。物业服务企业应积极参加物业管理行业协会的活动，接受其业务指导。

枟重庆市物业管理条例枠规定：鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验。物业服务行业协会作为物业服务行业自律组织，应当制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。

2．中国物业管理协会的主要职能

①协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策。

②协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议。

③协助政府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步。

④代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议。

⑤组织制定并监督本行业的行规、行约，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象。

⑥进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争。

⑦为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务。

⑧组织开展对物业服务企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作。

⑨促进国内、国际行业交流和合作。

六、工商、税务、物价部门（以重庆市为例）

1．工商、税务、物价部门是政府行政管理职能部门

工商行政管理部门的主要职能是负责企业生产经营活动的监管；税务部门的主要职能是负责国家和地方相关税款的征收监管；物价部门的主要职能是对企业执行国家价格政策情况进行监管。工商部门、税务部门、物价部门等相关政府职能部门相互配合和合作，共同为国民经济的健康发展保驾护航。物业服务企业必须接受工商、税务、物价、公安或派出所、环卫及园林部门的监督和指导。

枟重庆市物业管理条例枠规定：市和区县（自治县）价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政部门及其他有关行政管理部门按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。

2．地方工商行政管理局的主要职责

①负责全市各类工商企业、个体工商户、经济检查业的注册登记与监管工作。

②负责全市范围内商标注册登记核准、变更、转让、续展、保护商标专用权，查处商标侵权行为。

③负责对全市范围内各类广告发布的审查，查处虚假和违法广告。

④负责对全市范围内各类经济合同审查、鉴证，查处违法合同。组织开展“重合同，守信用”活动。

⑤负责培育各类市场，规范市场主体的经营行为，严格执行市场规则，维护市场秩序。

⑥负责对全市市场交易活动中各类经济违法案件的查处工作。制止违法垄断和不正当竞争，依法查处走私、贩私和投机倒把及损害消费者权益的经济违法行为。

3．税务机关的主要职责

①加强税收法制建设，进一步推进依法治税。要推进税法体系建设，规范税收执法，大力整顿和规范税收秩序，加强税法宣传教育。

②积极稳妥地推进税制改革和税收政策调整，逐步建立有利于科学发展和公平分配的税收制度。要推进所得税制改革，深化流转税制改革，着力抓好地方税制改革，调整和完善税收政策。

③继续大力实施科学化、精细化管理，进一步提高税收管理的质量和效率。要认真做好征管基础工作，进一步加强流转税管理，加大所得税管理力度，加强地方各税种管理，规范内部管理，全面推进税收管理信息化建设。

④改进和优化纳税服务，积极构建和谐的税收征纳关系。要强化纳税服务理念，丰富纳税服务内容，改进纳税服务手段和方式，进一步减轻纳税人办税负担，完善纳税服务管理制度。

⑤切实加强干部队伍建设，努力打造一支政治素质高、业务技能强的专业化队伍。要加强领导班子建设，深化干部人事制度改革，大规模培训干部，加强党的先进性建设。

⑥完善惩治和预防腐败体系，进一步推进税务系统反腐倡廉建设。要切实加强领导干部监督工作，认真落实党风廉政建设责任制，加强对税收执法权和行政管理权的监督制约，严肃查处违纪违法案件，扎实开展反腐倡廉教育。

4．地方物价局的主要职责（以重庆市为例）

重庆市物价局是主管全市物价工作的市政府工作部门，主要工作职责有以下10项。

①负责重庆市的价格工作，维护正常的价格秩序，对价格活动实行动态管理、监督和必要的调控。

②贯彻落实国家关于价格和收费改革的方针、政策；实施国家有关的收费项目和标准；拟定全市价格和收费改革方案并组织实施；提出运用价格手段调节全市经济的政策建议；制定全市价格和收费政策的年度计划和长远规划；研究提出政府分级管理商品和服务价格的范围、原则和作价办法。

③按照国家的要求，提出全市价格总水平调控目标和措施；负责监测、预测物价总水平的变动，研究分析物价指数变动情况和趋势，及时进行市场价格预警并提出对策；建立、完善价格监测体系。

④贯彻实施国家各项价格规定和统一价调方案；研究拟定全市重要商品和服务项目的价格政策；拟定、调整市管重要商品和服务价格；提出市管收费项目的收费标准。

⑤监督检查县、区人民政府、市直各部门和受市委托的中直部门及所属企业价格法规、政策执行情况；依法查处各种违规定价、违规收费行为及案件；受理与价格、收费有关的行政复议案件和诉讼案件。

⑥按照国家统一部署，负责全市农副产品、工业产品、公用事业成本和流通费用的调查；审核、汇总主要产品成本、收益及资料上报工作，并提出相应的政策建议。

⑦组织、参与全市地方性价格政策和规范性文件的起草、论证、制定及法制宣传教育工作；指导全市的价格监督和举报工作。

⑧负责开展价格咨询、鉴证、评估、认证和信息服务工作。

⑨负责全市副食品价格调节基金的征收、管理、使用和监督。

⑩承办市政府交办的其他事项。

七、物业专业服务公司

1．物业专业服务公司的优势

物业服务企业有权利选择专业服务公司来承担专项管理服务工作。随着社会化、专业化分工的发展，会有越来越多专业性的服务公司出现，比如保洁公司、保安公司等。物业服务企业将小区的一些服务分包给这些专业化的公司是降低成本、提高专业化水平的一种发展趋势。对于住户来说，也能享受到各方面最专业、最优良的服务。那些大而全、小而全的公司常常会因人员开支庞大、成本居高不下而在市场竞争中缺乏优势。

2．物业服务企业选择专业服务公司的要求

枟物业管理条例枠规定：物业服务企业可将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务公司，但不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业服务企业对自己下设的专业服务部门可以实行承包责任制，对选聘的专业服务公司实行合同制。

任务指导2．3 完成任务情景2．3 中的工作任务。

目的：熟悉物业服务企业其他相关机构及其职责，物业服务企业应该怎样协调并做好相关机构的工作。

步骤：第1步，仔细阅读任务情景2．3；

第2步，进行分组讨论，现场交流。

技能实训2．3

阅读以下案例，归纳、分析物业管理处为协调有关方面做了哪些具体工作，并分小组讨论：通过阅读此案例，你对物业服务企业相关机构有哪些认识？

物业管理面对矛盾如何“众口难调却要调”？

某多层房小区陆续有业主入住，一时小区内装修红红火火。装修自然会产生装修建筑垃圾，自然也就有了临时性的装修垃圾堆放点，不免给临近业主带来不舒服的感觉。于是小区里不少业主到物业管理处和居委会“告状”，反映建筑垃圾临时堆放对环境整洁有影响，要求物业管理处取消临时堆放，否则将联名写信或上访。

物业管理处对业主们的反映非常重视，翻来覆去筹划如何解决。既要从实际出发理解业主入住装修，又要尽量满足业主对环境整洁的要求。他们一方面细致地做工作，化解临时垃圾堆放点问题；另一方面及时与业主和居委会、爱卫会协调，争取支持、理解小区初始阶段的特殊情况。第一，与居委会商讨，取得共同认识，并召开相关业主代表协商会议，通过业主代表广泛向业主们宣传，入户装修家家都有，当时建筑垃圾也在临时堆放点，物业管理处承诺一定重视处理建筑垃圾临时堆放的问题，采取切实措施，使临时堆放带来的影响降低到最低限度，同时请业主克服暂时带来的不便，请求获得谅解、支持。第二，物业管理处随即与环卫所协商，增加建筑垃圾清运次数，防止堆放时间过长而影响周围居民的生活。第三，宣传和督促新入住业主把装修时产生的建筑垃圾袋装化，扎好口子，堆放整齐。第四，经过协商沟通，请爱卫会经常喷洒药水，以防止蚊蝇滋生。

在物业管理处广泛开展公关活动和多方努力下，该小区的装修垃圾临时堆放问题得到了切实有效的控制和管理。业主们对物业管理重视业主意见、切实解决难题，并且协调方方面面为业主排忧解难的工作，众口一词地表示：“这样的物业管理让人放心，让人称心满意。”

思考练习

（1）房地产行政主管部门与物业服务企业的关系是什么？房地产行政主管部门的主要职责有哪些？

（2）简述物业建设单位在物业服务中的责任。

（3）工商税务物价部门与物业服务企业的关系是什么？工商、税务、物价部门的主要职责有哪些？

（4）物业服务行业协会是一个什么性质的组织？它与物业服务企业的关系是什么？

（5）物业服务企业选择物业专业服务企业时有什么要求？