44.实际层高不符合合同约定，房产商需要承担违约责任吗？

购房者在验收房屋的过程中，发现房产商所交付的房屋的实际层高与合同约定不相符时，在审判实践中，法院通常会根据以下不同情况分别处理此类法律纠纷：

（1）赔偿损失。房产商交付的房屋实际层高与合同约定不符时，违反了合同约定，应依法承担赔偿损失的违约责任。如果商品房预售合同中有关于层高不符的违约金计算方式的，按照约定计算违约金数额；如果没有约定的，法院一般会根据案情实际，并依据楼房的价格、楼房缩水的程度、楼房的使用价值以及房产商的过错等因素，计算赔偿损失的数额。例如，在“黄某某等与惠州某置业有限公司商品房预售合同纠纷上诉案”[2]中，法院认为实际层高2.9米与合同约定的层高3.0米只相差0.1米，符合国家住房和城乡建设部制定的《住宅设计规范》中规定的2.8米的国家标准，且合同约定的层高与实际层高不相符并不是房产商故意或者恶意造成的，故酌情判决房产商按总房价的1%计算赔偿金数额。

（2）解除合同。如果实际层高与合同约定层高差距巨大，严重影响房屋的使用功能时，法院可参照《商品房买卖合同司法解释》第14条的规定判决解除合同并赔偿购房者的损失。例如，在“蔡某某与东莞市某山庄房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案”[3]中，法院认为层高的差距达21.67%，层高的降低严重影响了房屋的使用，故购房合同的目的不能实现，并参照适用《商品房买卖合同司法解释》第14条的规定，支持了购房者解除合同的请求。