28.因对商品房预售合同中的某些条款有异议导致合同无法签订，购房者能否解除订购协议且要求返还定金？

情景再现

戴某因满意房产商H公司提供的样板房，遂与H公司签订了订购协议，并向其支付了5万元定金，约定双方于某日签订商品房预售合同。后戴某发现H公司提供的商品房买卖合同中有“样板房仅供参考，H公司保留最终解释权”的格式条款，遂要求删除这一对自己不利的条款，致使双方协商未果，也未在订购协议约定的日期签订商品房预售合同。在此情况下，戴某能够要求H公司解除订购协议并且返还5万元定金吗？

法律分析

在商品房买卖过程中，通常存在订立订购协议等预约合同的情形，其目的在于保证双方在公平、诚信的原则下进行磋商，为商品房预售合同的订立创造条件。根据《商品房买卖合同司法解释》第4条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因，未能订立商品房买卖合同，构成对预约合同的违约，应当按照法律关于定金的规定处理。在审判实践中，此处的“当事人一方的原因”一般被认为包括否认预约合同中的已决条款、提出不合理条件及拒绝继续磋商等情形。此外，双方虽然在公平、诚信原则下进行了磋商，但出于各自利益考虑，无法就其他条款达成合意最终致使正式合同不能订立的，属于不可归责于双方的原因，不构成预约合同所指的违约情形。在此情形下，双方当事人有权解除预约合同，也不适用定金罚则。在本案中，双方就H公司提供的格式条款未达成合意，属于因不可归责于双方当事人的原因导致商品房预售合同未能订立的情形，戴某有权解除订购协议，并且有权请求H公司返还5万元定金。