第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 不动产登记
第二百零九条 【不动产物权的登记生效原则及其例外】
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
【条文疏义】
本条沿袭了《物权法》第九条之规定。
一、不动产登记制度
1.不动产的定义
一般是指性质上不能移动或者虽然可以移动但移动会损害其价值的物。由于不动产具有重要的经济意义，所以法律规定了严格的不动产登记制度来确定其归属。
2.不动产登记
其是指权利人申请有关机关将不动产上的物权变动事项记载于不动产登记簿上的事实。从私法意义上讲，不动产物权登记的主要目的有二：一是明确不动产物权的归属，二是保障不动产的交易安全。完备的不动产物权登记制度不仅是财产交易有序化的必要条件，也是物权制度赖以生存的重要基础。
二、世界各国不动产登记的立法例及其特点
1.德国模式的权利登记制度
（1）不动产登记为物权变动之效力发生要件
不动产物权要发生法律上的变动效力，除当事人的合意外，尚须进行登记。
（2）不动产登记要采所谓“实质审查主义”
在实质登记中登记官进行不动产登记时，享有审查不动产物权变动实质之法律关系的权限。
（3）不动产登记具有公信力
此种公信力即意味着不动产登记簿上之事实，即使在实体法上不成立或无效，也不得以其不成立或无效对抗善意第三人，通常视为其在实体上依然有效。
（4）不动产登记簿采“物之编成主义”
即物权登记簿以不动产为标准编制而成。
（5）登记内容仅记载物权之静的状态
即于登记簿不记入物权的变动事实，而仅记入物权的现时状态。
2.法国模式的“契据登记制度”[31]
（1）不动产登记为物权变动对抗第三人的要件
即物权变动，依当事人的合意即可发生法律上的效力，至于登记不作为已发生的物权变动对抗第三人的构成要件。
（2）不动产登记机关于登记之时仅作形式上的审查
不动产登记机关对于物权变动并无实质的审查权限。
（3）不动产登记并无法律上的公信力
不动产登记事项，与登记实质上不成立或无效时，不得以之对抗善意第三人。
（4）不动产登记簿的编成采“人的编成主义”
即不以不动产为标准，而以权利人为标准编成。
（5）不动产登记须登记物的“动”的状态
即不动产登记过程之中，不仅要登记物权的现时状态，而且须登记物权的变动历程。
3.澳大利亚模式的“托伦斯登记制度”
澳大利亚托伦斯登记制度以其创始人托伦斯命名，1855年始行于南澳大利亚洲，又称“登记发证制度”或“地券交付主义”，其是指经实质审查，用政府所发的凭证确认产权以便利物权移转的物权制度。
此制度被澳大利亚所有的州、新西兰、英格兰、苏格兰、爱尔兰、加拿大大部分的省、新加坡、马来西亚以及美国的科罗拉多州、夏威夷州等相当多的州所采用。被认为是登记制度中最优秀的制度。其主要特点为：
（1）程序严格而采人的编成
特定的不动产初始登记之时，不动产登记机关须依一定的程序，精确查明该不动产的权利状态后，始得制成记载此权利状态之登记券两份。一份交与所有人，另一份保存，登记簿上的编成采取人的编成主义，即不动产登记簿按不动产权利人登记的先后次序编成，而不是以物为标准。地籍图可辅助说明登记簿的内容。
（2）颁发不动产权利凭证
不动产物权变动之时，登记机关审查以后，记录权利的变动，要制成特定的制式证书两份，登记机关保留正本，权利人取得副本，正副本内容完全一致，副本作为不动产权利人持有的土地权利凭证。
（3）虽初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态
不强制要求一切不动产都必须登记，但任何一种不动产只要经第一次登记，其后每一次权利的转移或变动，都必须经过登记，非经登记不发生效力。登记采取实质审查主义。登记机关对登记都要进行实质性审查，并可要求经公告程序后方准予登记。
（4）登记有公信力且不动产登记机关负有赔偿责任
不动产权利一经登记，便有不可推翻的效力。此种不动产登记后所产生的不可推翻的效力是由国家保证的，国家专门从收取的登记费中提取一定比例资金作为保证金，以赔偿由于错登而使权利人受到的损失。不动产上如设有抵押权或其他权利，则作为其负担予以登记。不动产经登记后，如有处分或设定负担，以及其他各种法律行为，须依照法定的契约方式，订立契约。
三、我国的不动产登记制度的模式
1.物权制度包括其登记制度具有鲜明个性
我国目前立法受转型期社会的影响，其行政管理倾向较为明显，保障交易安全功能尚待进一步完善，物权法在此主要采德国登记规则，但遗憾的是并未建立起完善的赔偿储备金等制度，故不具备托伦斯登记制度的特色。
同时需要注意的是，对于不动产登记，各国大都有单行的不动产登记法，但其地位有所不同。在德国，基于物权行为的理论，登记是物权变动的程序要件，故《德国不动产登记法》成为关于物权的程序法；在日本，《日本不动产登记法》是民法的特别法；在意大利，《意大利民法典》将登记制度列入第六章“权利的保护”的范畴，并且从契约的文件角度规定登记事项，明定动产与不动产两种登记。
总之，不动产登记法的地位很大程度上受到物权基本理论及立法者主观认识的影响。
2.我国实践中采取的为不动产形式审查的“实质主义登记”
依照本条的规定，不动产物权的变动必须办理登记手续，否则不发生物权变动的效力。在实质主义登记下，不动产物权的变动不仅需要当事人的法律行为，还需要登记。法律行为和登记双重法律事实决定了不动产物权变动的效力。与实质主义登记相对的是形式主义登记。在形式主义登记下，不动产物权的变动，当事人的法律行为是决定物权变动的唯一效力依据，登记与否仅仅是对抗第三人的要件。[32]
物权的取得与变动，依照不动产实质主义登记应当通过可取信于社会公众的外部表现形式，就不动产而言，法律规定其公示方法即为不动产物权登记。同时，为保护交易安全，应当采取实质主义登记的立法模式。然而，由于社会生活的现实需要，又有必要承认非依法律行为变动的不动产物权无须登记即可发生效力。在不牵涉第三人的情况下，新权利人可以享有对不动产的自由支配。但如果第三人的利益牵涉其中，不动产物权登记制度仍然应当发挥重要作用。[33]本条中的“法律另有规定的除外”主要是指非依法律行为的物权变动，这主要包含物权法明文规定的几种特殊情形。在这几种情况下，物权的变动无须公示即可直接生效。
根据《宪法》“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外”之规定，国家对自然资源的所有权已经为宪法所确认和公示，无须登记。
【典型案例】
“一房二卖”，房屋归谁[34]
——不动产物权登记的效力
基本案情
杨某与钱某为夫妇，二人于2007年10月以32万元的价格购置三居室楼房一套，后因嫌该房离其工作单位较远，决定将该房卖掉，但一直未找到合适的买主。2008年2月初，杨某赴外地出差，唐某经人介绍，找到钱某，称已过去看过房，愿以28万元价格买下，钱某不同意，双方经协商，钱某决定以30万元价格将该房出售。次日，唐某先将15万元送来。钱某遂将钥匙交给唐某，但因产权证被杨某存放在其单位，钱某提出待其丈夫出差回来，即办理产权过户登记。办完手续后唐某再付15万元。
同年5月初，杨某从外地回来后得知该房价格已经上涨，遂找到唐某，要求增加2万元价款才能去办理过户登记手续，唐某不同意，杨某便在同年5月10日以32万元的价款，将该房卖给了汪某，并于5月15日与汪某办理了登记过户手续。汪某遂找到唐某要求其搬走，唐某遂到法院提起诉讼，告出卖人杨某与买受人汪某侵害了其所有权，并要求法院解除杨某与汪某之间的房屋买卖合同。
而杨某则提出，其妻钱某将该房卖给唐某时，他并不知情，也未征得其同意，因此案涉买卖行为无效。
法院审理
法院经依法开庭审理，于2008年6月作出判决，认定汪某与杨某之间的房屋买卖合同合法有效，判定唐某腾出争讼房屋交付汪某，同时判决杨某赔偿唐某因合同履行不能所受到的损失2.5万元。
案件评述
“一房二卖”是实践中经常发生的房屋产权纠纷类型。虽然“买房必须登记”的观念已经日趋深入人心，但是现实中由于交易诚信、登记不便、登记机关失职，甚至逃避税费等问题，房屋买卖不登记的现象还时有发生。
一、前后两个房屋买卖合同的效力
前后两个房屋买卖合同的效力取决于合同本身，应当考虑4个因素：合同主体的缔约能力；意思表示真实、自愿；标的确定、合法；符合法定形式。因此，正如法院对于本案的认定，前后两个房屋买卖合同都是有效的。但因为案涉房屋的唯一性，两个有效的合同中必定有一个履行不能。这正体现了物权与债权的区别，物权是绝对权，同一物上不可能同时存在两个所有权；而债权是相对权，同一物上可以同时存在若干债权。因此，从理论上来说一个人完全可以将自己的房屋同时卖给许多人。然而，债的目的在于债权的实现，即债的履行。虽然作为房屋所有权转移的标志，过户登记是物权上的要求，与合同的效力无关，但是其属于出卖人的义务，属于合同履行的范畴。一个人就同一房屋进行多次出卖，其所签订的合同都可以是有效的，但这就意味着出卖人必须同时向多人去履行自己的合同义务，即办理房屋过户登记手续。显然，在客观上他是不能全部履行的。他只能向其中一人履行转移所有权的义务，而对于其他人，出卖人就只能承担违约责任。
二、不动产登记与房屋买卖合同的效力关系
根据物权的变动与其基础行为相区分的原则，不动产过户登记只是房屋买卖合同法律上的交付要件，影响的是房屋所有权的转移，并不影响房屋买卖合同的效力。房屋买卖合同的签订仅仅是在当事人之间产生债权关系，即合同的一方根据合同可以要求房屋所有人向其转让房屋所有权。至于房屋所有权是否已经转移到买受人手里，则要依据《物权法》的相关规则。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，买受人只有办理了过户登记手续之后才可以享有房屋的所有权。所以实践中大量存在的交付房产证、交付钥匙或实际居住都不是物权转移的法定方式，不受法律保护。
案涉两份房屋买卖合同应该都是有效的，根据债的平等性原理，其效力也无时间先后之分，互不具有优先性。杨某将房屋卖与汪某，并办理了过户登记手续，因此该房屋的产权应该归汪某所有。杨某与唐某间的房屋买卖合同虽然也合法有效，但由于汪某已合法取得房屋所有权，对唐某而言已发生法律上的履行不能。在此情况下，唐某可向杨某主张违约责任，也可要求解除合同，赔偿损失。
三、民事责任及其他法律责任均须具体问题具体分析
“一房二卖”或是“一房多卖”的法律责任是要具体问题具体分析的。“一房多卖”首先要承担的是民事责任。卖方如果签订了若干有效的合同，那么对于若干不能履行的合同，卖方都要承担违约责任。如果卖方存在故意欺诈，或者仅仅以骗取他人财物为目的将房屋进行多次出卖的话，其会受到《消费者权益保护法》的约束，要承担双倍赔偿责任；如果卖方的主观恶意巨大，而且后果比较严重时，卖方甚至还会受到《刑法》的制裁。
四、唐某因未办理登记而无法取得房屋所有权
由上述分析可知，本案中钱某和杨某作为卖方，先后将房屋卖给唐某和汪某，是典型的“一房二卖”。虽然，唐某买房在先，房屋也已经交付，但由于未办理过户登记，所以唐某不能取得该房屋的所有权。
依此理论解读，鉴于本案判决发生于《物权法》刚刚颁行不久，案涉法院判决中所谓“杨某赔偿唐某因合同无效所受到的损失”的说法并不准确，严格来说应为案涉“一物二卖”所造成的违约责任。
第二百一十条 【不动产登记机构和不动产统一登记】
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
【条文疏义】
本条沿袭了《物权法》第十条之规定。
一、不动产统一登记制度是相对于分散登记制度而言的
不动产登记，又称为“不动产物权登记”，它是《物权法》确立的一项物权登记公示制度，是指权利人或者利害关系人提出申请，由国家专门机关将房屋、土地、林地、草原、海域等不动产权利的设立、变更、转让和消灭或者其他法定事项记载于不动产登记簿予以公示的活动。
而统一的不动产登记机关是指依据《民法典》或其他法律的规定，按照法律规定的程序，依统一的收费标准，负责接收自然人、法人等民事主体的不动产登记申请，将不动产物权的设立、变更、消灭等情况记载于国家设立的统一的登记簿，并颁发统一的权属证书，而进行登记的社会组织。[35]
不动产登记是物权公示的重要手段，建立完善的不动产登记制度是实现不动产交易安全、有序和便捷的重要条件。随着我国市场经济体制的不断完善，不动产登记制度也在不断发展和完善。不动产统一登记制度是我国物权法律制度建设的重要里程碑，是保护广大民众财产权利、维护交易安全、促进交易便捷和活跃的重要保障，是推动社会主义市场经济健康发展的重要条件。[36]
改革开放后，为保障不动产物权的实现和交易的安全性，促进不动产交易的进行，客观的经济发展要求我国必须建立不动产统一登记制度，但综观国际社会，多数国家已经确立了不动产统一登记制度，不论是权利登记制、托伦斯登记制或是契约登记制诸类型，虽各具特点，相互独立，又相互影响和渗透，但都包括了统一登记机关、统一登记立法、统一登记簿等必要的内容。
二、过去“部门分割而多头登记”制度实践中弊端颇多
根据我国行政体制的有关规定，我国登记机关虽均为行政机关，但不完全统一，仍存在个别“多头执法”现象。我国不动产登记制度长期呈现多层级、多头登记的特点，存在有待统一法律依据和登记机关，登记类型体系尚待完善，登记程序有待优化，登记机关有待提升专业性，权属证书有待统一，登记错误赔偿责任机制有待完善等问题。
例如，根据《担保法》的规定，办理抵押物登记的部门有：（1）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（2）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（3）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（4）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（5）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。“九龙治水”式的“多部门登记”制度在实践中可能导致以下弊端：
1.增加交易成本必然不利于交易便捷
在当事人如若要以多项财产向同一债权人提供抵押时，其不得不根据抵押标的不同进行多次登记。此外，由于各登记机关有其各自的登记程序，要求当事人提交的材料也尚待统一。这些无疑都会使当事人耗费大量的时间，并且增加登记费用。
2.权力交叉也必然会影响交易安全
对于同一物权，如果不同的当事人要到不同的机关去办理同样的登记，则必然会造成物权变动法律基础的冲突，影响交易安全。
正是考虑到以上这些弊端，为严肃不动产物权登记的公信力，《民法典》物权编沿袭《物权法》的规定，采取了不动产统一登记制度。具体包括统一的法律依据、统一的登记机关、统一的登记效力、统一的登记程序以及统一的权属证书。这些具体细节将由法律、法规进行具体规定。
三、持续完善我国不动产登记制度优化营商环境[37]
国家对不动产的登记实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，均由法律、行政法规规定，无疑将有利于明确权利边界，实现不动产等诸多资源在市场配置中权责统一，其最初的立法意旨不但是从便民角度出发，而且在诉讼中，亦能够明确诉的主体和争议内容，使法院在适用法律时于法有据。登记财产一直是世界银行营商环境评价的指标之一，主要用于衡量企业从二级市场购买土地、房产等不动产所需的流程、时间及办理费用，并从信息透明度、土地争议解决指数等角度评估土地管理质量。评价涉及的财产登记程序、时间和费用包括与不动产交易、税务、登记等政府部门之间的各项事务以及律师、公证员等中介服务机构的尽职调查等事项。
得益于近年来不动产统一登记制度的加快完善，我国以土地、房产等不动产为主的登记财产指标排名跻身全球先进行列。世界银行发布的《2019营商环境报告》显示，在其监测的190个经济体中，我国营商环境评价“登记财产”指标从2018年的第41名上升至第27名，提升了14名，达到全球先进水平。
实行不动产统一登记制度是市场经济发展的内在要求，也是城镇化背景下发展的必然趋势，同时也是与国际不动产登记制度的逐步契合。不但有利于更好地落实物权法的规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法权益，还具有激活沉淀资产、撬动经济发展的杠杆功能，对提高政府治理效率，方便企业、方便群众等都具有重要意义。同时这既是稳增长、促改革、调结构、惠民生的重要政策工具，也是全面建成小康社会的重要措施。
不动产统一登记制度既为商品交换的基础性的法律制度，我们自然须结合国内外建设不动产统一登记制度的实践，根据我国目前的经济发展水平和不动产登记状况，构建不动产统一登记制度需要明确不动产登记范围，建立完善的不动产统一登记制度的法律体系，不仅应设立专门的不动产登记机关，制定统一的登记程序，统一权属证书的形式和内容，还应当完善不动产登记错误赔偿机制，加强不动产登记簿的公开化和电子化。
【典型案例】
行政机构不能以未经公证为由拒绝登记申请[38]
——统一不动产登记的作用与意义
基本案情
2011年5月23日，曹某林亲笔书写遗嘱，将其房产及一间储藏室（8平方米）以及曹某林名下所有存款、住房中的全部用品无条件赠给陈某华。后曹某林于2011年6月22日在医院去世。
2011年7月22日，原告经该市公证处作出公证，声明接受曹某林的全部遗赠。2011年8月3日，原告携带曹某林遗嘱、房产证、公证书等材料前往被告下设的房地产交易中心办理过户手续被拒绝。2011年10月10日，原告向被告提出书面申请，要求被告依法为其办理房屋所有权转移登记，被告于2011年10月27日书面回复，以“遗嘱未经公证，又无‘遗嘱继承权公证书’”为由不予办理遗产转移登记。
原告认为被告强制公证的做法，与我国《继承法》《物权法》《公证法》等多部法律相抵触。故提起行政诉讼，要求法院确认被告拒为原告办理房屋所有权转移登记的行为违法，责令被告就该涉案房屋为原告办理房屋所有权转移登记。
本案被告区住房和城乡建设局（以下简称区住建局）辩称，原告陈某华仅以曹某林所立书面遗嘱为依据提出房屋所有权转移登记申请，该遗嘱并未经过公证，且原告也未提供该遗嘱分割协议，故不符合《联合通知》的规定，不应为其办理房屋所有权转移登记。
法院审理
法院经审理认为，根据相关法律法规的规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。被告区住建局作为房屋登记行政主管部门，负责其辖区内的房屋登记工作。
根据《行政诉讼法》第五十二条之规定及第五十三条之规定，根据《物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”之规定，《继承法》第十六条第三款“公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人”之规定，以及第十七条第二款“自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日”之规定，《房屋登记办法》[39]第三十二条“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记……（三）赠与……”之规定可知，我国未作出规定，要求遗嘱受益人须持公证机关出具的遗嘱公证书才能办理房屋转移登记。
本案中，《联合通知》是由司法部和建设部联合发布的政府性规范文件，不属于法律、行政法规、地方性法规或规章的范畴，其规范的内容不得与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等法律法规相抵触。行政机关行使行政职能时必须符合法律规定，行使法律赋予的行政权力，其不能在有关法律法规规定之外创设新的权力来限制或剥夺行政相对人的合法权利。行政机构以此为由干涉行政相对人的合法权利，要求其履行非依法赋予的责任义务，法院不予支持。故被告依据《联合通知》的规定要求原告必须出示遗嘱公证书才能办理房屋转移登记的行为与法律法规相抵触，对该涉案房屋不予办理房屋所有权转移登记的具体行政行为违法。
据此，案涉区人民法院于2013年7月24日判决：
其一，撤销被告区住建局于2011年10月27日作出的《关于陈某华办理过户登记申请的回复》。
其二，责令被告区住建局在判决发生法律效力后30日内履行对原告陈某华办理该涉案房屋所有权转移登记的法定职责。
区住建局不服一审判决，向该市中级人民法院提起上诉，在审理过程中，区住建局同意为陈某华办理涉案房屋的登记手续并申请撤回上诉，该市中级人民法院于2013年10月8日裁定如下：准予上诉人区住建局撤回上诉。
案件评述
一、法律规范效力等级理论在法律适用中意义重大
本案中双方唯一的争议点，即房产登记部门要求陈某华提交经过公证的相关材料是否合法，所以本案的争议焦点就成了司法部、建设部颁布的《联合通知》相关内容的合法性以及因继承、受遗赠办理房产登记时是否需要提交经过公证的相关材料。
《联合通知》是由司法部和建设部联合发布的政府性规范文件，不属于法律、行政法规、地方性法规或规章的范畴，其规范的内容不得与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等法律法规相抵触。根据《民法典》物权编第二百一十条所沿袭的《物权法》第十条的规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。依《联合通知》的规定需要陈某华提交经过公证的相关材料，但《物权法》并未作出明确规定。但同时我国又存在继承受遗赠强制公证的制度，二者之间的冲突不仅表现为法律上的冲突，同时也是现实中的困境。现实生活中类似陈某华这样的案子不是个案，本案具有特殊意义。
正如有学者指出，陈某华案虽不是第一起否定继承受遗赠强制公证的案件，但却是已影响至今，并开始超越个案进而为我们反思和变革现有做法提供重要契机的案件。从法律规范角度分析，以行政规范性文件作为确立继承受遗赠强制公证的依据，不可避免会存在合法性上的困境。就继承受遗赠强制公证在我国的正当性问题上，的确仍留有得以维系的可能。[40]陈某华案件判决之前，不同地方曾出现过类似案件，法院判决却不同，就因继承、受遗赠办理房产登记时是否需要提交经过公证的相关材料存在不同的做法，该问题在实务上有争议，在理论界也存在不同声音。
二、法院判决的合法性与正当性须基于法律渊源的效力等级
我国目前关于当事人因继承、受遗赠申请房产登记时，房产登记部门通常要求当事人提交经过公证的相关材料，如继承权公证书。自1991年以来，这一做法业已成为因继承、受遗赠进行房产登记的基本要求和惯例。在陈某华之前有18起类似案件，其中14起案件法院都是判决认可需要提交经过公证的相关材料，法院均以登记机关未要求申请人提供公证材料即办理登记手续，构成违法，撤销登记。另4起案件中法院认为继承公证不是办理房产继承转移登记的法定要件，登记机关未要求当事人提交公证材料办理登记的行为不构成违法。而其他案件法院则是以诉请登记机关履行登记法定职责的诉讼，认为提交公证材料作为办理房产登记的条件不合法。
本案明显属于占少数的这一边，但是陈某华案成为最高人民法院公报案例，《民法总则》已经对民法的渊源进行了进一步明晰，我们应该看到本案在推动不动产登记条件的变革特别是房产登记条件的变革方面，提供了重要契机。
正如有学者指出，我们不仅需要思考个案中法院判决的合法性与正当性，更为重要的问题是，我们是否需要继承受遗赠房产登记强制公证制度。这是一个很复杂的问题，涉及多方利益，因此还有待进一步研究。
三、不动产统一登记制度改革与实施的重大意义
1.实行不动产统一登记是助力全面建成小康社会的重要举措
不动产，包括土地、海域及其附属的房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物，既是重要的资源，也是重要的资产和资本。长期以来，我国的不动产处于分散登记的状态，职能交叉、各自为政，不但制度成本高，而且很多技术上的问题尚未得到解决，造成了不动产产权不明晰、管理权责不明确的问题，客观上阻碍了不动产市场交易的正常运行，影响了不动产权利人财产权益的实现，弱化了城乡经济协调发展的动力。
我国既是世界上最大的发展中国家，也是最大的农业国家之一，这一点显得尤为重要。因此，实行不动产统一登记，对于我们这样一个农村经济比较薄弱的大国来说，意义更加重大，作用更加显著，将促进土地等资源要素的合理有序流动。
2.不动产统一登记是全面深化改革中一项十分重要的改革
2013年，党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》，明确将建立不动产统一登记制度列入加强基础性制度建设的范畴，充分说明了不动产统一登记制度在全面深化改革方略中的重要性和基础性。只有产权明晰、权责清楚、法制健全，市场交易双方的权益才能够得到安全保障，市场才能灵、经济才能活。如果不动产产权制度不完善，有序、安全的市场交易就无从谈起，与不动产相关的其他改革也就难以开展。可见，建立和实施不动产统一登记制度，是全面深化改革中一项十分重要的举措，是构建中国特色社会主义市场经济体制的一项重要的基础性制度。
3.不动产统一登记是自然资源管理部门依法治国的重要内容
全面推进依法治国，建设法治国家，其前提和要求就是要让人民群众的人身权、财产权等各项基本权利得到充分尊重，各种所有制经济组织和个人的财产权得到依法确认和依法保护，不动产统一登记制度，将为资产法制化创造基本条件，这是有效保护不动产权利人合法财产权的核心制度安排。所以，积极推动不动产统一登记制度的落实，也是自然资源管理部门落实全面依法治国、推进法治国土建设的重要任务。原国土资源部党组高度重视不动产统一登记法治化建设工作，曾印发《关于全面推进法治国土建设的意见》，明确提出了“建立健全以不动产统一登记为基础的自然资源产权法律制度”。这是我国土地督察机构义不容辞的职责所在，必须全力以赴贯彻落实，不折不扣完成任务。
4.不动产统一登记是简政提效、方便群众的客观要求
高效、便民、服务，是中央政府推进行政体制改革的主基调。我们的一切行政服务行为，都要把是否高效作为衡量的标准，都要把是否便民作为服务群众的根本出发点和落脚点。不动产统一登记作为一项系统性改革，同样也不例外。李克强总理曾在国务院常务会上明确强调，不动产统一登记是简政放权、转变职能、方便群众的一项重大改革举措。这是对不动产统一登记工作的明确定位。
总之，我们要以更加宽广的视野，深刻理解不动产统一登记对健全现代产权制度、提高政府治理水平、方便企业群众、促进市场经济发展等方面的重大意义，进一步提高思想认识，增强责任感和紧迫感，把思想和行动统一到党中央、国务院的决策部署和自然资源管理部门的要求上来，把我们的不动产登记职责和机构整合工作抓紧抓好、抓出成效。[41]
第二百一十一条 【申请不动产登记应提供的必要材料】
当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
【条文疏义】
本条沿袭了《物权法》第十一条之规定。
一、不动产权利的登记能力
1.登记能力的概念
究竟哪些不动产权利可以记载于登记簿并产生特定法律效力，此即所谓不动产权利的登记能力问题。
不动产登记簿除了记载不动产的自然状况（标示部分）之外，主要反映不动产之上的权利状况，如此才能达到不动产登记维护交易安全和提高交易效率的公示目的。但并非所有不动产权利均能登载于不动产登记簿，否则，不仅违背了不动产登记的公示目的，也加重了登记机构的负担。
2.我国不动产登记规范就不动产权利的登记能力均作了规定
其中，《土地登记办法》明确规定包括“国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利”（第二条第一款）。[42]
这里，“国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）”（第二条第二款）。《房屋登记办法》明确规定的可登记的房屋权利包括房屋所有权、抵押权、地役权等。在这些既有规定的基础上，《不动产登记暂行条例》第五条统一规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”
这里第一项至第三项规定的是不动产所有权；第四项至第六项、第八项、第九项是《民法典》物权编所沿袭的《物权法》明确规定的不动产他物权；第七项是《民法典》物权编沿袭的《物权法》用益物权编“一般规定”（第一百二十二条）中明确肯认且由其他法律（《海域使用管理法》）具体调整的不动产他物权（又称准物权）；第十项是兜底条款，明确“法律”中可以规定不动产权利的登记能力。
二、《物权法》和其他法律中规定的各类物权的登记能力
在登记能力法定的观念之下，不动产物权的登记能力首先受“物权法定原则”的约束，具有登记能力的不动产物权无论在类型还是在内容上均需有明确的法律根据来支持。这里的法律根据，包括《民法典》物权编沿袭的《物权法》和其他法律。就《民法典》物权编沿袭的《物权法》所规定的不动产物权种类而言，所有权部分有土地所有权和建筑物、构筑物所有权；用益物权部分有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权；担保物权部分有抵押权（又有一般抵押权和最高额抵押权的区分）。其他法律中规定的不动产物权种类，包括了海域使用权、探矿权、采矿权等。
不动产产权的登记制度使得物权公示制度得到了落实，从而将物权法的法律效果予以具体实现。不动产的类型有很多种，不动产登记根据其不动产的性质和作用的不同，也分为很多种。在具体的不动产产权登记中存在着多种权利类型，而不同的权利类型所依据的法律又有其差异性。不动产登记作为我国物权法确立的一项制度，记载的是该不动产物权变动的事项，作为一种公示手段，使人们能够知晓，以便对该不动产的处分能够使当事人双方得到保障。依据《物权法》的规定，不动产所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权等均可申请登记。
三、不动产登记的不同类型
2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式生效，不动产统一登记在我国正式拉开序幕。《立法法》第六十五条第三款规定：“应当由全国人民代表大会及其常务委员会制定法律的事项，国务院根据全国人民代表大会及其常务委员会的授权决定先制定的行政法规……”
《立法法》第十条第二款规定，授权期限不得超过五年，但授权另有规定的除外。《不动产登记暂行条例》作为不动产统一登记过渡期内的一部行政法规，其规定相对原则。2016年1月1日，《不动产登记暂行条例实施细则》正式施行，明确了不动产统一登记的各项实体与程序规定。
从实体法上登记事项的权利内容及其效力的变动看，《不动产登记暂行条例》第三条规定了其可包括：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记以及查封登记等。[43]
1.首次登记
尽管其在不同条文中有着不同的含义，但是《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。可见此处的首次登记，强调的是自物权登记对于他物权登记的基础作用，所以在不动产登记中提到首次登记通常是指土地、房屋等不动产所有权的初始登记。即指不动产的所有人依法在规定的时间内对其权利进行的第一次登记，其登记原因一般既可能是因为新的不动产法付诸实施，需要对不动产所有权进行清理性登记，也可能是对新产生的不动产，如新建成的建筑物等进行登记。
2.变更登记
不动产变更登记的广义概念包括权利主体、客体、内容的改变，狭义概念仅包括客体、内容的改变。根据《民法典》物权编沿袭的《物权法》第一百二十九条规定，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记。类似的规定还有《土地登记办法》第二十八条的规定等。[44]
由此可见，上述法条规定的变更登记包括权利主体的变更，即不动产物权转让登记，这是变更登记的广义概念，亦称不动产转移登记，仅限于不动产权利主体发生了改变，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条明确列举了转移登记的情形。但是《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定的变更登记，采取了狭义概念，将变更登记仅限于不动产权利客体、内容的变化，包括在不涉及其他人的情况下权利主体对自己权利内容的变更。例如，国有土地使用权人变更土地的使用目的，或者扩大与缩小原来的权利范围的登记等。
3.注销登记
也称废止物权登记。包括权利人抛弃其不动产物权的登记和不动产因自然灭失（如房屋因自然灾害而灭失）而进行的登记。其往往是指权利人对自己享有的不动产主动废止所有权行使的行为。
不动产权利的消灭往往是注销登记的起因，它一般包括绝对消灭和相对消灭，绝对消灭即指不动产权利依附的特定物的灭失。
4.更正登记
所谓更正登记即对错误的内容予以纠正登记。有两种情况：其既可是利害关系人确有证据证明登记错误，且权利人同意更正的；亦可是不动产登记机构发现登记簿记载事项错误，依法定程序所进行的更正。
更正登记与变更登记两者最主要的区别在于：对于登记簿记载的信息与不动产权利真实信息不符的事实究竟发生在什么时候的问题，更正登记，强调的是登记信息在登记之初就与实际的信息不符；而变更登记，强调的是登记之初的信息是正确的，只是之后不动产权利的客体、内容发生了变化才导致登记簿记载的信息与实际信息不相符合。
5.异议登记
它是指对登记的内容提出异议抗辩，旨在限制登记的“正确性推定”效力，以保护特定人利益的登记。利害关系人认为登记有错误，而权利人不同意更正的，可依法申请异议登记。《不动产登记暂行条例实施细则》对更正登记与异议登记要求申请人所需提交的材料、证明登记信息错误的力度等分别作出规定。对于更正登记而言，申请人提交的材料必须能够证明登记确有错误，而异议登记申请人提交的材料只需达到证明登记错误的可能即可。如果申请人提交的材料足以证明登记错误，就可以直接依程序办理更正登记了。
6.预告登记
它是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就，权利人仅仅对未来物权享有请求权时，法律为了保护这一请求权而进行的登记。旨在保护买受人的合法权益以将来能够取得该物权，暂时限制登记权利人的处分权。预告登记多发生在商品房预售、预售商品房抵押以及债权处分行为、与物权变动行为之间存在时差等情形中。预告登记是一种独立的登记类型，而预售登记备案则是一种行政管理制度，仅具有债权合同的公示效力。
7.查封登记
它是指登记机构依法院或其他有权机关的嘱托，按法定程序对特定的不动产的处分权予以限制的登记类型。查封登记的目的在于保障利害关系人的权益和行政、司法执行的实现。查封登记一旦作出，对行政机关、司法机关、社会公众等均具有普遍约束力。[45]
8.他项权利登记
它是指所有权以外的其他事项的登记，它们是不动产所有权确立之后针对所有权的各种限制，如土地使用权、抵押权登记等。
四、当事人应依相应的申请登记类型全面如实地提交相关材料
不同的不动产物权登记时，需要提供的权属证明材料是不同的。通过合同方式设立、变更、转让或者消灭不动产物权的，需要提供的权属证明材料就是不动产合同，如不动产抵押权合同、房地产买卖合同、建设用地使用权出让合同、农村土地承包经营合同等。如果是通过法院、仲裁的生效法律文书设立、变更、转让或者消灭不动产物权的，提供的权属证明材料即为法院的生效判决书、裁定书或者调解书，仲裁机构作出的生效仲裁裁决书或者调解书。通过建设、拆除等方式设立或者消灭不动产物权的，一般应当提供有关部门建设批准书等材料作为权属证明材料。在司法实践中，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第七条的相关规定，人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《民法典》第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。除上述权属证明材料外，在进行登记时一般还要提供原权利人的权利证明，登记申请人的身份证明等相关材料。
【典型案例】
判断拆迁房屋物权归属的依据[46]
——房屋登记需提交的材料
基本案情
2010年，巳台县城市重点工程项目建设指挥部对位于巳台县仁里镇马村社区的旧房进行拆迁。王某成所有的自建房在拆迁范围内。2010年4月28日，王某根与巳台县城市重点工程项目建设指挥部签订了《安置协议》，补偿方式为产权调换，安置房屋两套，位于该县蓬莱路，具体为D栋3单元201室、502室，后依此取得了位于蓬莱路D栋3单元201室安置房屋（以下简称201安置房）的房屋产权证、土地使用权证。
2017年1月，王某成向巳台县政府提出行政复议申请，要求更正王某根签订的《安置协议》，申请为王某成颁发201安置房的房地产权证，巳台县政府于2017年2月8日作出巳证复决字（2017）01号行政复议决定书，决定：撤销巳台县房地产管理局作出的将201安置房产权登记给王某根的具体行政行为；巳台县不动产登记管理部门应在本决定生效之日起60日内，将201安置房产权重新登记至王某成名下。王某根对此复议决定不服，遂成讼。
法院审理
一审法院经审理认为，行政复议机关应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查并作出行政复议决定。不动产登记机构受理不动产登记申请，应当对登记事项进行查验，对存在尚未解决的权属争议的登记申请，应当不予登记。
案涉201安置房原系王某成房屋拆迁安置所得，巳台县房地产管理局未对王某根是否合法取得该安置房屋进行合理审验，仅依据《安置协议》上登记的拆迁人即将安置房屋登记在王某根名下，程序违法，应予撤销。王某根是否合法取得201安置房未经评判，且现该安置房的权属产生争议，径行办理产权登记不符合《不动产登记暂行条例》的规定。综上，巳台县政府撤销该县房地产管理局作出的将位于蓬莱路案涉201安置房房屋产权登记给王某根的具体行政行为程序合法、适用法律正确。
二审法院经审理认为，根据《物权法》第十一条的规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。本案中，王某根申请产权登记的房屋权属来源为拆迁安置，根据2010年尚在施行的《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，被拆迁人（即被拆迁房屋的所有人）享有获得补偿、安置的权利。
本案中被拆迁房屋的所有人为王某成，而案涉王某根提交的权属来源证明（即补偿安置协议）显示被拆迁人为王某根。在这种情况下，房屋登记机构应当根据上述法律规定查验与权属变更相关的必要材料。王某根称该房屋系第三人王某成在房屋拆迁时明确将该房屋拆迁所产生权益赠与王某根，但未提供充分证据证明，且王某成否认赠予行为。由于王某根未提交充分材料证明自己为该房产所有人，法院最终驳回王某根的诉请，维持原判。
案件评述
一、不动产登记均须依法提供相关证明材料
国家对城市房屋进行管理，实行房屋所有权登记颁证制度。所有权登记申请人需要依照法律规定提交有关证明材料。如是购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；受赠的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证；获准拆迁的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除证件等。经房屋管理部门审查核实后，方能取得房屋所有权证。证明材料不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。
案涉巳台县房地产管理局疏于审查其他必要的材料，仅依据《安置协议》确定的被拆迁人就将201安置房登记在王某根名下，程序违法，当事人并未提交申请登记的必要材料。
王某根不能原始取得房产，虽然其取得了房产的房屋产权证、土地使用权证。在我国，原始取得包括：劳动生产、收益、孳息、添附、拾得遗失物、漂流物、失散的饲养动物、发现隐藏物、埋藏物、先占、征收，等等；而继受取得包括：合同、继承、接受遗赠，等等。但所有权的取得不包括“登记”。虽然不动产登记是物权归属和内容的根据，但就登记本身的意义而言，其更重要的是“权利的证明”。因此《民法典》物权编第二百二十二条沿袭《物权法》第二十一条的规定，也对登记错误作出了规定，“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。
二、登记所须提供的证明材料由法律法规予以规定
1.不动产登记作为公示行为依法行政越权无效
关于申请登记需要向登记机构提供哪些材料的问题，有些国家是由专门的不动产登记法去作规定的，如《日本不动产登记法》规定：申请登记，应提供申请书、证明登记原因的材料、关于登记义务人权利的登记证明书，第三人许可、同意或承诺的证明，代理人权限的证明等。我国《物权法》在此只是原则性地作出一个衔接性的规定，当事人申请登记所需要提供的具体材料，还需要专门法律法规，包括将来可能制定的不动产登记法去进一步明确。
例如，本条规定的权属证明材料可以包括权属证书、合同书、法院判决或者征收决定等，其他的必要材料也需要具体明确。此外，关于登记申请的其他一些问题，也需要专门法律法规明确，如具体的不动产物权登记申请，是共同申请，还是单方申请；注销登记是否要权利人申请，不申请怎么办，利害关系人能否申请，等等。我国在不动产登记制度上采取了权利登记模式，并坚持了设权登记为主、宣示登记为辅的原则。所谓设权登记，“乃创设物权效力之登记”；而宣示登记，“乃将已成立之物权变动昭示于人之登记”。[47]
应该看到，我国申请登记需要向登记机构提供材料的规定，有其独到的优势亦有不足。申请人提出登记申请，是财产初始登记程序的起始环节和必经步骤，是引起财产登记程序法律关系的重要法律事实，其直接后果是引起财产登记关系主体之间的权利和义务的产生，即引起登记关系的发生；其最终目的是使当事人的财产权利通过法律程序而得到法律的认可。[48]房地产登记制度最主要的功能在于物权公示，有利于保护不动产交易的安全和正当性。一些学者认为，登记根本就不是私法上的法律行为，而是具有国家意志性的公法行为。准确地说，登记行为是公法上的确认行为。[49]
2.不动产登记无疑是对私权契约自由的公法经济管制
房地产等不动产登记制度是公法上的行为毋庸置疑，但是同时我们应该看到，房地产登记也具有私法属性。就财产登记法而言，与财产权因登记而产生的效力有关的法律制度，实际上与财产权自身的构成和效力密切相关，是财产权制度的基本构成，因此，显然具有民事财产法（私法）的性质。[50]
我国对于申请登记需要提供材料的规定，见于《城市房地产管理法》第六十一条第二款，其具体规定在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
《民法典》物权编第二百一十一条沿袭《物权法》第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。由于《物权法》与《城市房地产管理法》规定的内容不一致，且都属于原则性规定，并未作出统一的界定。在实践中，更是有不同的地区出台不同登记管理办法，这些都是值得我们思考的问题，或许正如有些学者提出的：充分考虑合法买受人利益的保护要求，对一般情形下的房屋所有权初始登记申请材料提供制度进行适当的调整。[51]这或许是将来立法完善过程中的一个走向。
第二百一十二条 【不动产登记机构应当履行的职责】
登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
【条文疏义】
本条沿袭了《物权法》第十二条之规定。
不动产登记从程序上看，可以大致分为形式审查的登记和实质审查的登记两大类。
一、登记的形式审查
所谓形式审查，通常是指当事人提出申请，只要手续完备，材料齐全，符合法律规定的程序性条件即可准予登记而不考察当事人提供的申报材料内容是否属实，有无瑕疵等。
二、登记的实质审查
所谓实质审查，是指登记机关有实质审查权，不仅审查必须具备的形式要件，还要审查申报材料内容的真实性、权利变动的原因与事实是否相符，以确保权利变动的合法性。我国实行登记实质主义，在司法实践中给予不动产登记极高的公信力，这在客观上也就要求登记机关在登记时要进行至少是形式要件方面的实质审查。
三、我国登记机关需要履行的职责
1.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料
申请人在申请登记时应提交相应的法律文件。例如，身份证、法人资格证、合同、相关人同意的证明等。登记机关应依法对其合法性予以审查。
2.就有关登记事项询问申请人
登记机关有权就审查中的存疑部分进行询问。
3.如实、及时登记有关事项
登记机关应就登记事项的真实性进行调查，不得无故拖延。
4.法律、行政法规规定的其他职责
这是一个兜底条款，有待相应法规具体规定。
5.行使实地查看权
赋予登记机关一定的调查权，是实质审查主义的要求。
【典型案例】
登记机关未按程序颁发的房产证能否有效[52]
——不动产登记过程属公法职责越权无效
基本案情
原告郭某平与薛某英1997年1月22日登记结婚。2000年在新城改造时，在新批宅基地建楼房一座共五层，并以薛某英的名义办理了新房字第2005××××2号房屋所有权证。2007年10月24日，薛某英通过马某某持李某子身份证复印件和新房字第2005××××2号房屋所有权证到被告该县房地产管理局处单方书写了房屋买卖协议，以李某子的名义缴纳了房屋买卖契税，填写了私有房屋所有权登记申请表及房地产买卖过户登记表等相关手续。被告于2007年10月25日为李某子办理了新房字第2007××××9号房屋所有权证，2007年11月5日薛某英代李某子签名领走该房屋所有权证，并交给马某某，现被诉房屋仍由郭某平、薛某英夫妇管理使用。
原告诉称：在2014年2月第三人李某子起诉原告要求退还房屋和赔偿损失时，原告才得知2007年薛某英未征得我同意，私自与他人串通，将我家共同财产该楼房的第三层转移给第三人李某子，由被告为李某子颁发了新房字第2007××××9号房屋所有权证。
办理案涉房屋所有权证时，申请人李某子没有亲自到场，也没有委托手续，由办证人员引导和授意薛某英单方书写虚假买卖协议，所有办证手续上李某子签名和捺印都是薛某英一人所为。故被告县房地产管理局为第三人李某子办理的房产证事实不清，证据不足，程序违法，应予撤销。
法院审理
法院经审理认为，县房地产管理局具有为本辖区内办理各类房地产权属登记，颁发各类权属证书的登记职责。本案涉诉房产系郭某平、薛某英夫妻婚后共同所建，虽房产登记在薛某英名下，实为夫妻共同财产。
《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”
《城市房屋权属登记管理办法》[53]第十三条第二款规定：“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”
本案中，表面上看被告在为李某子办理房产登记时依据的申请书及其他材料齐全，登记行为合法有效，但事实上李某子与薛某英素不相识，在涉诉的房屋买卖协议上，李某子既未签名、捺印，又未提供购房付款手续，属涉诉房屋权属不清，故被告的办证行为属主要证据不足。
本应当“亲自到场”申请房产转移登记，李某子却始终未到场，未签名、捺印，也未提供书面委托证明，所有登记领证行为均系薛某英一人所为。被告在审查、登记时对“必要时可以实地查看”“可以要求申请人补充材料”“房产是否交付”等情况考虑尚有不足，违反了行政机关应当遵循的正当程序的原则，属于程序违法，故被告为李某子颁发的房屋所有权证应予撤销。
最终法院撤销了被告县房地产管理局于2007年10月25日为第三人李某子颁发的房权证新房字第2007××××9号房屋所有权证。
案件评述
一、登记机关的职责决定其审查模式
《物权法》制定以前，法律对不动产物权的登记要件和登记审查标准没有明确的规定，各地登记机构掌握的尺度宽严不一，法院在审理有关房地产登记的行政案件中审判标准也不尽相同。据在立法过程中的调研了解，房产登记机构一般只是对登记申请人提供的有关必要材料是否齐备进行审核，各城市基本都没有将询问当事人纳入登记程序，大部分城市在登记时不去现场查看。主管部门部分工作人员认为，实质审查登记虽然错误率低，但效率也低，登记机关也承担了较大的风险；形式审查效率高，登记机关不承担风险，但存在着不安全因素。
在《物权法》立法以及《民法典》编纂过程中，关于本条的意见主要集中在登记审查应当采用何种模式上，主要有形式审查和实质审查两种意见的争论。有的意见认为，登记机构应当对登记申请进行实质审查，以避免错误登记；还有的意见认为，登记机构的审查主要是形式审查，实质审查是没有能力做到的。然而，对于何谓形式审查，何谓实质审查，也存在争论。有的学者从登记审查的范围对此二者进行界定，认为形式审查就是登记机构不审查登记申请是否与实体法上的权利关系一致，而仅审查登记申请在登记手续、提供材料等方面是否合法、齐备；实质审查则是不仅审查登记申请在登记手续上是否合法，还要审查其是否与实体法上的权利关系一致，实体法上的权利关系是否有效。有的学者则从登记机构的调查权限上界定实质审查，即登记机构接受登记申请后，应当对登记内容进行询问和调查，以确保登记内容的真实性。还有的学者认为登记机构的审查权限及于不动产物权变动的原因关系的，就是实质审查，反之，就是形式审查。
从《民法典》物权编第二百一十二条所沿袭的《物权法》第十二条及相关规定看，我国不动产登记的审查模式虽然比较接近于实质审查，但毕竟还不是针对登记基础民事法律关系作出法律判断，在审查模式选择上还是偏向于形式审查。[54]所以有学者认为，称之为“形式要件的实质审查”更切合实际。
二、被告该县房地产管理局未尽到其法定职责
案涉该县房地产管理局未依法全面履行自己的职责，并违反了行政机关应当遵循的正当程序的原则，属于程序违法，说明行政登记机关不仅被动地接受了申请人的申请，对于一些特殊情况还没有主动地进行审查。无论是实质审查还是形式审查，登记机构都应该尽职履责。
但正如学者指出的那样，由于登记机关承担形式审查义务毕竟留有不动产登记簿上权利“虚像”和现实中权利“实像”不相吻合的漏洞，存在制度弥补的必要。所以在特殊情况下的职权主义实质审查义务、当事人主义的异议登记和更正登记、公证制度和产权保险制度可以很好地填补该漏洞。[55]在法律的不断完善中，应当从多方面进行考虑以达到利益最大化，作出公平公正的审核。
三、民法典体现了我国不动产登记形式要件实质审查原则
登记机关不仅要审查申请是否符合登记程序，还要审查其申请是否与实体法上的权利关系相一致，以及实体法上的权利关系是否有效。具体来说，就是审查当事人提交材料是否齐全、权属是否清晰，以及物权变动的法律原因是否符合法律规定等。对于材料的真实性，登记机关只能说是在一定程度上承担了力所能及的审查职责，但是这并不意味着登记机关一定能确保登记事项的真实可靠。登记机关所能达到的也仅仅是尽力接近客观真实而已。随着国家大力推动信息互通共享，无疑可以有力支撑不动产登记提速增效。在积极推动政府履行信息共享集成的主体责任，进一步梳理各类登记业务信息，了解相关部门数据存储层级及其网络环境，制订详细的共享工作计划，对接政务服务部门和相关单位，在因地制宜地推进信息共享的基础上，形式要件的实质审查应完全可以做到。
四、物权法和其他法律关于登记机构应当履职的规定
《民法典》物权编沿袭了《物权法》的规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。但是对于有关情况并未作出详细说明，而《不动产登记暂行条例》第十九条规定属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（2）在建建筑物抵押权登记；（3）因不动产灭失导致的注销登记；（4）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
本案中，登记机构在为当事人办理相关手续的时候应当按照法律规定进行处理，应当向申请人及其利害关系人进行调查确认，登记机构应当明确自己的职责，尽职尽责合理审慎进行。有学者认为，总体来看，登记机构在进行审查时应当负有“合理审慎义务”，即必须就登记申请材料认真仔细地加以审查核对，只有在申请材料无瑕疵时才可予以登记，即所谓“形式要件的实质审查”。如果当事人的申请材料存在瑕疵，如缺少必备证明材料，合同文本存在更改痕迹等，登记机构当然能够发现并有权不予登记，在此情形下仍予登记的，需承担相应的过错责任。[56]
这便是从登记机构应该认真履职方面进行的要求，并且提出相应的惩处及承担相关过错责任的建议，这有利于减少登记中的错误，对相关权利人的利益作出保护。针对不同的法律对于不动产登记有不同规定的情况，有学者指出，关于不动产登记的规定，参照《不动产登记暂行条例》的相关规定作出适当修改，以使两者之间不发生龃龉、冲突。[57]应当认为，如此编纂《民法典》利于法律体系的完善，可更加全面地保护权利人的利益。
五、域外关于不动产物权登记机构职责规定
域外关于不动产物权登记机构职责有不同的规定，德国规定不动产登记机关除有审查当事人的申请材料是否齐备的权利外，对当事人申请登记的内容只有消极的登记义务。登记机关既没有权利也没有义务对当事人申请登记的涉及实质权利义务的内容进行调查，也无权对当事人的财产法律关系进行变更。但德国是以登记材料实现需要公证为前提的。在买家选择一次性付款或者通过银行贷款解决资金问题后，就到了起草买卖合同、进行公证这一步骤。这就需要找公证人，将买卖者信息、房屋信息以及可能的银行贷款信息在那里汇总，公证人则会检查是否存在“一房多卖”等情况，安排买卖合同、银行贷款申请的签署，办理房产过户。公证人出示的法律公证书是德国法律保障的代名词，在法律事务当中可以被完全得以信任。
我国台湾地区关于土地登记的有关规则也只规定了登记机关审查当事人的申请材料的职能。《日本不动产登记法》规定，登记官在有土地或者建筑物标示登记的申请时，或依职权进行其登记时，如有必要，可以调查土地或建筑物标示事项。
第二百一十三条 【不动产登记机构的禁止行为】
登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
【条文疏义】
本条沿袭了《物权法》第十三条之规定。
一、登记同样依法行政越权无效
《民法典》对于《物权法》规定的登记机构在应当履行的职责基础上，作出的“不应得为之”限制性之规定一脉相承，本条主要是针对在立法调研过程中特别是登记实践中所发现的一些问题而作出的相关规定。诸如个别地方的不动产登记机构履行职责态度不端正，管理不严格，不思如何准确及时登记申请事项，如何为当事人提供便利，而是挖空心思利用手中职权给当事人设置重重障碍，在为单位和个人谋取私利上做足功夫，炮制出评估、年检等诸多名目，收取高额费用。
显而易见，这些行为无端地增加了当事人的负担，同时也是与登记机关的职责不相符的。
二、没有制约的权力必定是腐败的权力
《民法典》物权编对不动产登记机构的审查职权有明确的规定，赋予形式要件其实质审查的权力。为避免登记机构滥用其登记职权而损害登记申请人之权益，必须对登记机构的权力进行限制和规范。本条规定了登记机构不得实施的三种行为。从我国物权登记实践看，其中最应该规范的还属于借登记之权而乱收费或者变相收费的问题。对于不动产物权收费问题，在《民法典》物权编中有明确规定，该登记只能按照登记物权的件数收费，不能按照物的价值进行收费。本条规定解决的重点就是禁止登记机构变相乱收费。
【典型案例】
行政登记机构能否要求被登记人实施与登记无关的行为[58]
——行政登记机构不应得为之行为的禁止
基本案情
原告王某明于2003年11月26日通过参加鸡寅市拍卖行举行的拍卖会，拍得原所有人为滴卯区西安商店所有的鸡寅市滴道公房产权执照第0××0号和第0××1号两所房屋。2015年12月16日，原告王某明携带本人身份证明、产权来源证明、不动产权属证书、完税凭证等相关材料向被告鸡寅市滴卯区房地产管理处申请办理该两所房屋的产权转移登记。
被告在原告向其申请办理房屋产权转移登记时，只是制作了两份只有申请人签名，其余内容均为空白的询问笔录，其上既无询问人员的签名，也无具体日期；被告对原告作出书面告知，因其申请的两所房屋不具有使用价值，被告不予受理，要求原告对房屋进行修复，达到使用标准后再申请办理。
原告认为被告的行为属不履行法定职责，于2015年12月24日向法院提起诉讼，要求判决被告履行法定职责，给予办理房屋产权转移登记。
法院审理
法院经审理认为，被告鸡寅市滴卯区房地产管理处在接到原告王某明办理房屋产权转移登记的申请后，应当严格依照《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十八条和《不动产登记条例》第十七条的规定，就有关登记事项询问申请人，询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。就申请人所持办理房屋产权登记的材料是否齐全，应根据不同登记申请进行查验。凡申请材料齐全并符合法定形式的，应当受理并书面告知申请人；而申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。
《房屋登记办法》第三十三条规定了申请房屋所有权转移登记，应当提交的材料；鉴于被告告知原告补正的内容，并不在办理房屋所有权转移登记应当提交的材料之中；且被告告知原告补正的内容也不属于需要补正的材料的范畴，而是要求原告使房屋达到一种客观使用的状态；根据《物权法》第十三条第三项的规定，被告要求原告对房屋进行修复，使其达到使用标准的行为，超出其法定登记职责范围，属于没有正确履行其法定职责。
被告所述，按市政府下达的相关规定，自2016年1月26日办理房屋登记业务交由不动产登记局受理，被告只是从事产权确认职责行为。是被告职能发生变化的事实，但在原告向其申请办理房屋登记时并未发生，且被告仍然履行房屋产权确认的法定职责，被告的抗辩理由与本案无关联性，不能作为被告免责的理由，故法院对此不予支持，遂判决责令被告鸡寅市滴卯区房地产管理处自判决生效之日起30日内，依法履行原告王某明申请办理房屋所有权转移登记的法定职责。
案件评述
本案说明行政登记机关不仅应当有所为，还应当有所不为，法律明确规定了登记机关不能作出超出登记职责范围的其他行为，如果实施了应当承担不利后果，本案就是说明行政机关应当有所不为的生动案例。
一、本案中登记机关的做法效力如何
行政登记机关无权要求原告对房屋进行修复，达到使用标准后再申请办理。《民法典》物权编不仅规定了行政登记机关应当履行的职责，也规定了禁止性事项。本案中，根据《民法典》物权编关于本条所沿袭的《物权法》第十三条第三项的规定，被告要求原告对房屋进行修复，使其达到使用标准的行为，超出其法定登记职责范围，属于没有正确履行其法定职责。被告鸡寅市滴卯区房地产管理处超出法定职责，让当事人作出不属于法律规定的义务，以此来给当事人房屋登记制造人为障碍。登记机构的行为既违反了《物权法》第十三条的规定，又违反了第十二条的规定，其做法不符合法律规定，理应作出改变。
二、物权法关于登记机构禁止行为规定的法理解析
在前面规定登记机构应当履行的职责的基础上，《民法典》物权编沿袭《物权法》第十三条的法律规范再次作出本条规定，对不动产登记机构的不规范行为予以明确禁止，在明确列举“要求对不动产进行评估”和“以年检等名义进行重复登记”这两项反映较多的问题的同时，又规定了一项兜底内容，即“超出登记职责范围的其他行为”，以防止这些登记机构改头换面，钻法律的空子，同时也为当事人在权益受到侵害时提供法律武器。
《民法典》物权编确认规定登记机构不得有“超出登记职责范围的其他行为”（第二百一十三条），足以表明不动产登记机关在办理不动产登记时丝毫不能带有自身的意志，即仅进行形式审查，不进行实质审查。[59]当然事实上只能做到形式要件的实质审查，本条与前条在物权编中是相辅相成的，二者共同规范登记机构的行为，应当有所为，但也要注意不能作出超出自己职权范围的行为，不能加上自己的主观意志。
三、登记机构正确履职必须依法行政
登记机构作为专门的公示机构，应当严格按照法律规定履行自己的行政职责。正如学者指出根据《民法典》物权编所沿袭的《物权法》之规定，除因遗嘱引起的不动产物权变动外，其他基于法律行为的不动产物权变动原则上采取的是形式主义物权变动模式，例外情形下采取的是意思主义物权变动模式。[60]因而在履职中，必须“依法行政，越权无效”，应当注意不能随意要求前来办理登记事项的民众对房屋进行修复之后再行申请。被告告知原告补正的内容，并不在办理房屋所有权转移登记应当提交的材料之中。
原《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；（4）证明房屋所有权发生转移的材料；（5）其他必要材料。除非影响不动产权利的取得，否则登记机构不得以登记申请违反法律、行政法规规定为由拒绝登记。[61]因而在司法实践中，登记机构应当尽到自己应尽的义务，与此同时亦不能为难申请人。
所以由此案可见，正确认定不动产登记的法律属性，无疑是正确适用有关法律规范的前提。不动产登记法律事实的综合法律调整，必然形成“权利/权力束”式的法律事实构成。
第二百一十四条 【不动产物权变动的生效时间】
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
【条文疏义】
本条沿袭了《物权法》第十四条之规定。
一、不动产登记的前提是须有法定的登记能力
不动产一般是指性质上不能移动或者虽然可以移动但移动会损害其价值的物。由于不动产具有重要的经济意义，所以法律规定了严格的不动产登记制度来确定其归属。
不动产登记是指权利人申请有关机关将不动产上的物权变动事项记载于不动产登记簿上的事实。从私法意义上讲，不动产物权登记的主要目的有二：一是明确不动产物权的归属，二是保障不动产的交易安全。完备的不动产物权登记制度不仅是财产交易有序化的必要条件，也是物权制度赖以生存的重要基础。
审判实践中，适用本条要注意一个前提，即要明确哪些不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当登记，对于那些无须登记的不动产物权，当然不适用本条的规定。此即所谓“登记能力”问题。
二、不动产物权登记只有记载于不动产登记簿始告完成
《民法典》物权编第二百零九条对不动产物权变动时间进行了规定，本条则具体明确了不动产物权设立、变更、转让和消灭登记生效的时间，即“自记载于不动产登记簿时发生效力”，也就是说，不动产物权登记，自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，始告完成。不动产物权登记效力的发生关键看是否有效登记在了不动产登记簿上。提出登记申请或者登记机构颁发证书都不是产生物权变动的时间点。
三、适用这一规定必须理解“物权变动的区分原则”
1.所谓物权变动的“区分原则”的概念
物权变动的区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立和生效依据不同的法律根据的原则。《物权法》第九条和第二十三条最早规定了这一基本精神，《民法典》物权编第二百零九条与第二百二十四条再次予以肯认。
这一原则源于德国法，他们认为，买卖合同的成立生效与所有权的转移之间的区分，并不是人为的拟制，而是客观的事实。无论物权变动的原因是什么，原因的成立与物权的变动都不是一个法律事实，而是区分为两个法律事实。在原因行为中，当事人享受债权法上的权利，并承担债权法上的义务；而在结果行为中，当事人完成物权的变动，使得物权能够发生排他性的后果。区分原则的关键问题，是债法上的意思表示不能引起物权法上的变动，必须按照《物权法》的规定加以变动，才能够产生物权变动的效果。
2.所谓区分原则的基本内涵
（1）区分物权变动的原因行为与结果行为
在物权变动上，区分原则所要区分的，是物权变动的原因行为与结果行为（即处分行为），物权变动的原因行为是债法上的意思表示即债权行为，它不一定引起物权变动的结果，理由是原因行为发生时，物的处分行为还不存在，将来有可能不成就，但是无论如何债权意思表示即合同是成立的。
（2）物权变动原因行为的成立不以物权的变动为要件
物权变动是依该债权行为成立的自身要件来予以判断，不能以物权的变动是否成立为标准判断。因此，登记行为不是合同生效的要件，而是物权的公示要件。合同生效要件取决于法律规定，登记并不表明合同生效。
（3）物权的变动以公示为基本表征
由法律规定的公示方式决定物权变动的效力，即以动产的交付和不动产的登记为必要条件，而不能认为基础关系或者原因关系的成立生效就必然发生物权变动的结果。要发生物权变动的结果，必须进行物权变动的公示。物权变动的成就只能是在物权变动的公示之时。如果合同生效而未发生动产的交付和不动产的登记，则权利人取得的就只是享有请求交付的权利，即债权法上的权利，而没有取得对物的支配权。
3.践行区分原则必须承认公示效力
（1）公示被视为物权变动的基本标识
首先是物权变动的基本程序必须进行公示；同时公示也被作为物权变动的确认依据，物权的设立、变更、转让、消灭均须如此。这样的规定，就使物权人对其享有的物权有了绝对性的支配效力。而且，公示的方式也是法定的，不动产要登记，动产要交付；同时，占有也是动产的公示方法之一，具有权利推定的作用。
（2）公示具有法定物权变动之效力
公示有三个方面的效力：其一是公示决定物权变动能否生效。其二是公示具有权利正确推定的效力。登记，就推定登记权利的存在。从法律上讲，登记的权利与实际权利是一致的，但是客观上可能会存在不一致的情况，尽管如此，只要是登记，就确认权利的真实性。其三是具有善意保护与风险告知的法律效力，使第三人可以相信物权变动的公示，即使是无权处分，只要受让人是善意取得，相信不动产登记簿，即确认其取得了所有权，这样自可以更好地对善意第三人予以保护。
【典型案例】
物权变动的生效时间[62]
——国能公司与老虎石煤矿、刘某坤等采矿权转让合同纠纷案
基本案情
老虎石煤矿系个人独资企业，于2006年成立，2010年12月取得有效期至2019年3月的采矿权许可证，2011年7月取得有效期至2014年7月24日的安全生产许可证。
2009年9月7日，老虎石煤矿为乙方、刘某坤为甲方签订《某县高坪乡老虎石煤矿转让协议》，约定乙方将老虎石煤矿全部资产及其权益转让给甲方，总价款为2300万元。
2011年9月22日，老虎石煤矿出具《授权委托书》，授权刘某坤代为支配、管理、处分老虎石煤矿的全部民事、行政活动事宜（包括对老虎石煤矿行使占有、使用、收益和处分的物权权利；代为煤矿履行参加所有民事、行政义务；代为承担老虎石煤矿法人责任或非企业法人责任，其他涉及煤矿的所有权利、义务均由受托人行使等）。同日，该县公证处出具《公证书》，证明前述授权委托书由双方签名、捺印，双方知悉委托的法律意义和法律后果，并认为该委托行为符合《民法通则》第五十五条的规定。
2014年1月16日，作为全权代理人的刘某坤代表老虎石煤矿（甲方），与国能公司（乙方）签订《某县老虎石煤矿资产（含采矿权）转让合同》（以下简称《转让合同》），约定转让价款2600万元；本合同签订后，如非因过错而一方单方面解除合同，须向对方支付违约金500万元；不能及时办理兼并重组等过户变更手续，乙方有权单方面解除合同，在乙方解除合同30日内，甲方须把乙方已付款项全额退还给乙方，承担由此给乙方造成的损失并向乙方支付违约金500万元。案涉《转让合同》签订后，老虎石煤矿向国能公司交付合同约定的采矿权证书等部分清单资料，国能公司于2014年1月22日支付了首期资产转让款1560万元。
2014年5月11日，刘某坤、老虎石煤矿作为乙方，与国能公司作为甲方签订《关于〈某县老虎石煤矿资产（含采矿权）转让合同〉之补充协议（一）》，主要约定：（1）乙方应在2014年6月4日前与该省钰祥矿业公司解除合作协议，确保甲方能够办理老虎石煤矿的过户手续；（2）若不能解除协议，则甲方于2014年6月4日单方面解除《转让合同》，乙方须在2014年6月15日前退还甲方已经支付的首期转让款1560万元；（3）若乙方未能在规定的时间内退还甲方已付款项，每逾期一日，乙方须另行承担应付总额（1560万元）每日千分之一的滞纳金。乙方应在2014年6月30日前向甲方支付违约金500万元，否则应另行支付违约金总额（500万元）每日千分之一的滞纳金。
2014年6月17日，刘某坤以实际投资人的名义代表老虎石煤矿及其本人并作为乙方，与国能公司为甲方签订《关于〈某县老虎石煤矿资产（含采矿权）转让合同〉之补充协议（二）》，主要约定：（1）乙方最迟应在2014年6月20日前与钰祥矿业公司解除合作协议，确保甲方能够办理老虎石煤矿的过户手续；（2）若不能解除协议，乙方须在2014年6月25日前退还甲方已经支付的首期转让款1560万元及支付资金占用费50万元，否则每逾期1日，乙方需另行承担20万元滞纳金；（3）若乙方未能在2014年6月30日前退还甲方支付首期转让款及违约金的，乙方应支付甲方违约金500万元，并且从2014年6月15日算起，每逾期1日，乙方须承担总额（2060万元）每日千分之一的滞纳金。
2014年8月11日，朗月公司与老虎石煤矿（刘某坤代表签字）签署《煤矿转让协议书》，约定：老虎石煤矿全部股东一致同意将煤矿有偿转让给朗月公司，煤矿转让价格为3100万元（包括所有地面和井下的建筑、机械等用于煤矿的所有设施、设备），其中签订协议时付定金500万元，7日内老虎石煤矿向朗月公司提供其与国能公司签订的废除或终止双方原签订的煤矿转让协议的协议，并由国能公司主要负责人在场时付款1600万元，余款在煤矿全部证照过户给朗月公司后3日内支付。同日，朗月公司向老虎石煤矿支付定金500万元，2014年8月14日，朗月公司先后分四次向老虎石煤矿支付转让款1600万元，合计2100万元。刘某坤代理人当庭承认已经收到该2100万元。
2014年8月25日，刘某坤、老虎石煤矿与国能公司三方签订《关于〈某县老虎石煤矿资产（含采矿权）转让合同〉之补充协议（三）》，主要约定：（1）该协议签订后，由于刘某坤无法将采矿证过户给国能公司，但表示对于合同款项的返还承担连带责任。（2）老虎石煤矿和刘某坤应在2014年9月30日前，将国能公司已经支付的老虎石煤矿转让款退还给国能公司，同时另外支付100万元给国能公司作为补偿。（3）如在2014年9月30日国能公司未收到前述款项，老虎石煤矿及刘某坤仍然按照《转让合同》及相关补充协议约定的款项和违约责任承担给付义务。
2014年8月，国能公司提起一审诉讼，请求：
1.依法确认解除国能公司与老虎石煤矿于2014年1月16日签订的《转让合同》。
2.依法判令老虎石煤矿退还国能公司已付购买老虎石煤矿资产（含采矿权）首期转让款及违约金、滞纳金。
3.本案诉讼费用由老虎石煤矿承担。
法院审理
法院经审理认为，本案应属采矿权转让合同纠纷。
2014年1月16日的《转让合同》约定将老虎石煤矿全部资产及其权益转让，根据《矿产资源法》第六条的规定，该合同属于采矿权转让合同。依据《合同法》第八条、第四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》[63]第九条的规定，该合同成立但因未经采矿权转让审批部门批准，依法应当认定为未生效合同，但合同中报批义务条款有效。
同时，本案双方此后签订的三份补充协议约定解除本案合同并涉及相应的违约、担保条款，三份补充协议解除的对象是已经成立且部分条款有效但未生效的采矿权转让合同，不涉及采矿权转让，无须经过采矿权转让审批部门批准。因此，该合同虽然未生效，但是当事人可以约定对之依法予以解除，且无须审批就有效。
综上，本案三份补充协议意思表示真实，内容合法，不违反法律法规效力性、强制性规定，应当认定有效。三份补充协议有效，老虎石煤矿依约应当履行补充协议约定的义务，老虎石煤矿未能在2014年9月30日返还国能公司已付1560万元转让款及100万元补偿款，应当承担补充协议中约定的违约责任。本案双方均认可合同已经解除，应当返还国能公司已付1560万元转让款，对此予以确认。
最高人民法院认为，本案中涉及一份《转让合同》及三份补充协议。
其中，《转让合同》明确约定转让的标的为“老虎石煤矿的100%采矿权及煤矿关闭后剩余的其他全部资产”，转让金额为2600万元；结合整个《转让合同》的内容及当事人当庭陈述，案涉合同应属于包含采矿权和其他资产在内的煤矿整体转让。根据《矿产资源法》第六条、《探矿权采矿权转让管理办法》第十条第三款之规定，虽然合同中涉及采矿权转让的部分因未经地质矿产主管部门审批而未生效，但涉及采矿权转让的报批义务条款及因该报批义务而设定的相关条款和其他资产转让部分无须审批，自合同成立时即发生法律效力。
三份补充协议的内容，包括其中违约金及滞纳金的条款，是为排除办理煤矿收购和采矿权转让报批的障碍以及在不能排除障碍时如何处理的约定，属于与履行报批义务相关的条款，没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。老虎石煤矿、刘某坤在不能排除办理采矿权转让障碍，进而办理采矿权转让审批的情况下，应据此承担相应的违约责任。
案件评述
一、“一矿二卖”问题的三种处理意见
对于“一矿二卖”问题的处理，自然涉及物权变动的时间。就此，学界至少有三种不同的意见：
第一种意见认为，矿业权人与受让人已经签订了矿业权转让合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，已经依法成立且不具有任何法定无效情形，法律应当予以保护。矿业权人与第三人签订的矿业权转让合同是在矿业权人与受让人签订矿业权转让合同之后，矿业权人此时已经受到在先的矿业权转让合同的拘束，其对矿业权的第二次处分将侵害受让人的期待权，因此在后的矿业权转让合同无效。
第二种意见认为，矿业权人与第三人签订的矿业权转让合同虽然是在矿业权人与受让人签订的矿业权转让合同之后，但其已经行政主管机关批准并办理了矿业权变更登记，因此相比较而言，在先的矿业权转让合同不值得保护。
第三种意见认为，矿业权人与受让人签订的矿业权转让合同以及矿业权人与第三人签订的矿业权转让合同都应当保护。在后的矿业权转让合同已经生效并履行，第三人可以依法取得并享有矿业权。而原矿业权人对受让人负有过错，应对受让人予以救济。
通过比较可知，第三种意见更加符合法律规定，在实践中更具有可操作性。第一种意见在学理上不能说明为何矿业权人与第三人签订矿业权转让合同因侵害受让人的期待权而无效，在实践中也会损害善意第三人的合法权益；第二种意见在学理上忽视了已经成立的矿业权转让合同已经对当事人产生了拘束力以及当事人对合同生效并获全面履行的合理期待，在实践中自然会损害受让人的合法权益；而第三种意见在学理上对负担行为和处分行为作了区分，保障自始不存在瑕疵的第三人的负担行为和处分行为的效力，同时也对两个矿业权转让合同的效力作了区分，对已经生效的矿业权转让合同和已成立但尚未生效的矿业权转让合同予以不同的保护，逻辑严谨，在实践中也能平衡受让人与第三人的利益，值得提倡。[64]
二、区分原则在本案审理过程中的运用
本案中享有采矿权的老虎石煤矿先后被转让给国能公司和朗月公司，即“一矿二卖”，实质上存在两份互相冲突的煤矿转让合同，而朗月公司取得了老虎石煤矿包括采矿权在内的整体资产。最高人民法院认为，受让人为国能公司的煤矿转让合同中，“涉及采矿权转让的部分因未经地质矿产主管部门审批而未生效”。之所以在后的煤矿转让合同能够生效并实际履行，而在先的转让合同却因无法完成审批而部分未生效，是因为最高人民法院在本案中亦运用了区分原则。负担行为不需要具有处分权、不具有排他性，即使关于同一项矿业权存在多份互相冲突的转让合同，这些转让合同的效力亦互不干涉，都具有债权请求权的法律效力。相反，处分行为生效必须具有处分权。所谓“物权行为”其实不过是物权法上的处分行为罢了。[65]简言之，未登记物权就没有发生变动，案涉合同仅具有债权请求权的法律效力。
德国和日本等国家的民事诉讼处分原则中的“处分”与民事实体法上的“处分”一脉相连，主要围绕诉讼标的展开且具有约束法院的效力。与之不同，我国长期以来却将处分原则中的“处分”简单理解为“当事人决定是否行使以及如何行使权利的自由”，将“处分”混同于一般权利的“处置”，结果直接诱发了处分原则中“处分”的泛化与非约束性。有鉴于此，我国有必要还原处分原则中“处分”的本意，将其与实体法上的“处分”联系起来，界定为“当事人决定是否行使特定诉讼权利以实现在诉讼中主张、变更或抛弃民事实体权利的自由”。[66]
因此，本案中由于老虎石煤矿已经转让给朗月公司，以国能公司为受让人的转让合同自然无法继续履行，国能公司只能向转让人主张解除合同或承担违约责任。
三、潘德克顿理论要求承认物权变动区分原则的概念
物权变动的区分原则，其实就是在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果被作为两个法律事实，它们的成立和生效依据不同的法律根据的原则。这就是《民法典》物权编第二百零九条和第二百二十四条所沿袭的《物权法》第九条和第二十三条规定的基本精神。
这一原则源于德国法，他们认为，买卖合同的成立生效与所有权的转移之间的区分，并不是人为的拟制，而是客观的事实。无论物权变动的原因是什么，原因的成立与物权的变动都不是一个法律事实，而是区分为两个法律事实。在原因行为中，当事人享受债权法上的权利，并承担债权法上的义务；而在结果行为中，当事人完成物权的变动，使得物权能够发生排他性的后果。区分原则的关键问题是债法上的意思表示不能引起物权法上的变动，必须按照物权法的规定加以变动，才能够产生物权变动的效果。
四、为何不以其他时间作为不动产物权设立的时间
有学者认为，考虑到登记机关的工作人员的法律知识水平有限，因此如果以正式办理登记或者发放权属证书的时间作为不动产登记的生效时间，必然会出现后申请的不动产登记先办理登记以及获得权属证书的情形，这样显然是不合理的。而采取不动产登记申请日则既简便可行，又较为客观公正。这一担忧不是没有道理的，但解决问题的办法不能损害制度的完整性与严密性。如果以不动产登记申请日为物权的设立、变更、转让和消灭发生效力的时间，由于不动产登记涉及第三人的利益，那么，在登记申请日之后记载于不动产登记簿之前发生的行为可能就会损害第三人的利益。
以发放权属证书的日期作为不动产物权设立、变更、转让和消灭发生效力的时间也不科学。因为不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，而不是物权公示的方式。只有不动产登记簿才是物权归属和内容的根据，是物权公示的方式。在不动产物权设立、变更、转让和消灭的情况记载于不动产登记簿后，物权已经实现了公示，而此时可能还没有发放不动产权属证书。如果以发放权属证书的日期作为不动产物权设立、变更、转让和消灭发生效力的时间，那么在不动产物权设立、变更、转让和消灭的情况记载于不动产登记簿后至发放权属证书的日期前这段时间内，第三人的利益有可能被损害。
综上，有学者言：有了这些规定，在基于法律行为的物权变动中，人们能够很容易地明确物的归属，进而充分发挥物的效用，权利人也可以很好地维护自己的物权。[67]与此同时，结合司法实践经验，要不断完善法律体系。
五、《民法典》物权编坚持不动产物权登记生效规则
由上，我们可以看出，《民法典》物权编就不动产权属状况的界定是以登记簿记载的时间为准的。当事人仅签订买卖合同而未办理过户手续，对于第三人而言，其基于对不动产登记簿的信赖，与出卖人签订的抵押合同合法有效。所以，要想事实上的权利关系的变更真正发生法律效力，还需遵循法定程序办理过户登记，这样才会使权属变得更加清晰，避免不必要的纠纷。但是也有学者指出，在社会中如果非要求乡民们在涉及土地承包经营权、宅基地使用权等不动产权利变动时一定要翻山越岭地到指定机构办理登记手续，其后才产生物权变动的效力，这显然是不现实的。如此规定其结果只能导致人们将该规则“束之高阁”而以社会习惯加以调整之。[68]
第二百一十五条 【合同效力和物权效力区分】
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【条文疏义】
本条基本沿袭了《物权法》第十五条之规定，仅是将“合同另有约定”变为“当事人另有约定”。根据本条规定，民事主体之间订立的以物权变动为内容的合同的法律效力完全可以与不动产物权变动的法律效力相区分。
一、当事人间约定物权变动的合同在法理上属债法调整的范围
只要双方签订的合同是缔约双方的真实意思表示，并且该合同不违背法律的禁止性规定，除当事人另有约定外，该合同自成立之日起便具有法律效力，在缔约双方之间产生债权债务关系。这时合同一方根据该有效的合同便可要求另一方办理物权变动登记。但事关物权变动，合同有效并不意味着物权已经发生了变动，不动产物权变动必须按照法律规定办理登记之后才能发生。该合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，该合同仍然有效。
二、不动产物权未经登记的法律效果只是不发生物权变动
在区分原则下，绝不能以未登记而否认双方合同的债权性质的法律效力，任何合同一旦当事人意思表示达成一致，就不但具有了法律上的确定力和拘束力，还具有了法律后果的执行力。负有合同义务的一方未能按照合同办理不动产物权登记，那么同样要负有法律上的义务。而且其承担的是合同法上的违约责任，而并非缔约过失责任。合同的权利人可以诉请法院判决强制义务方实际履行，即强制义务人办理登记，或诉请义务方支付违约赔偿金。
【典型案例】
处分权限不完整的房屋买卖合同的效力究竟如何[69]
——不动产物权变动合同的效力
基本案情
熊某伟与熊某伦均系该市寅北区××镇××村第1村民小组成员。2001年6月29日，熊某伟与熊某伦签订《房屋买卖协议》，双方约定：（1）熊某伟因在本地另建有一栋新房，将原马井子旧宅，即正向3间土木结构房屋、厢房1间、偏所猪圈1间（占地共136平方米）折价3000元卖与熊某伦；（2）房前地坝一块归熊某伦使用；（3）熊某伦原旧宅拆除还耕后为熊某伟搬迁拆房的依据，还耕地由熊某伦耕种。
当日，熊某伟与熊某伦签订《房屋交换契据》，载明：熊某伟与熊某伦系叔侄关系，熊某伦因家庭经济困难，住房已成危房，无法居住，而熊某伟经济宽裕，现已新修砖房，为支援熊某伦，双方共同协商同意熊某伟将原住房（土木结构）4间与熊某伦现已成危房4间交换使用，解决支援熊某伦居住问题。该契据落款处加盖有该市寅北区××镇××村村民委员会印章。当日，熊某伦支付熊某伟房款3000元，熊某伟向熊某伦出具收条并交付旧宅。
因熊某伟一直未协助熊某伦办理位于该市寅北区××镇××村1组马井子的房屋产权转移登记，故熊某伦于2017年2月向寅北区人民法院起诉。被告熊某伟辩称，其只享有诉争房产中正房1间、灶房1间、猪圈屋1间的产权，其余正房2间分别归案外人王某玉和熊某菊所有，因其将他人房产卖与熊某伦，故主张《房屋买卖协议》无效。
法院审理
经法院审理查明，位于该市寅北区××镇××村1组马井子的房屋登记在熊某伟名下。
法院经审理认为，根据物权变动区分原则，熊某伟作为出卖人对诉争部分房产没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同效力，故熊某伟上述关于双方买卖合同无效的抗辩事由不能成立，对其该项抗辩，法院不予支持。
熊某伦作为买受人已支付出卖人熊某伟房款，熊某伟负有协助熊某伦办理不动产转移登记的义务，故对熊某伦要求熊某伟协助办理登记在熊某伟名下诉争房产转移登记的请求，法院予以支持；因熊某伟对登记在案外人名下的诉争房产没有所有权或处分权，熊某伟协助熊某伦办理该部分诉争房产转移登记的合同义务属法律上履行不能的义务，故对熊某伦该部分诉讼请求，法院不予支持。
法院遂判决熊某伟于判决生效之日起10日内协助熊某伦将登记在熊某伟名下位于该市寅北区××镇××村1组马井子的房产转移登记至熊某伦名下。
案件评述
本案关键在于处理好以下几个法律问题：
一、熊某伟与熊某伦签订《房屋买卖协议》效力的认定
近代以来，合同因意思表示一致成立，“几乎有如私法上之信仰，甚而被视为债法学上之基本常识”。[70]熊某伟与熊某伦签订《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人作为诉争房产所在地农村集体经济组织成员，买卖宅基地上农村房屋，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方买卖合同合法有效。
在合同成立方面，我国台湾地区所适用的“民法”第153条在一般性规定中明确合同除以“当事人相互表示意思之一致”为要件外，将该条第2款规定“必要之点，意思一致”作为推定合同成立的实质性要求。[71]
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 （法释〔2012〕8号）第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，虽然《房屋买卖协议》除涉及登记在熊某伟名下房产外，还涉及登记在案外人名下房产，但根据物权变动原因（即买卖合同）与物权变动结果（即所有权转移区分原则），熊某伟作为出卖人对诉争部分房产没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同效力，因此，熊某伟关于双方买卖合同无效的抗辩事由不能成立，双方签订的《房屋买卖协议》属当事人的真实意思表示，且内容合法，应认定为有效合同。
二、熊某伦能否取得讼争房产的全部所有权
在我国现有的民事立法中，已确认了对物权变动与债权合同的效力予以区别的理论与实践，也就是说，物权并不随着债权合同的生效而发生变动，动产交付和不动产登记均被视为独立的法律行为。因此，在尚未办理过户登记前，买受人与出卖人签订的商品房买卖合同生效却并不发生物权变动的法律后果。
本案中，双方当事人已签订了《房屋买卖协议》，买卖合同系出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。熊某伦作为买受人已支付出卖人熊某伟房款，熊某伟负有协助熊某伦办理不动产转移登记的义务。因熊某伟对登记在案外人名下的诉争房产没有所有权或处分权，熊某伟协助熊某伦办理该部分诉争房产转移登记的合同义务属法律上履行不能的义务，所以，熊某伦无法取得讼争房产的全部所有权，只能取得熊某伟享有所有权或处分权的相应房产。
在此，需要明确的是，合同仅是双方当事人意思一致的结果，合同的效力原则上是与标的物的物权状况无关的。只要是双方当事人的真实意思表示，即使当事人没有处分权，也不影响当事人之间合同的效力。但合同无法履行，出卖人同样需要承担履行不能的违约责任。
三、《民法典》物权编再次肯认区分原则的解读
物权变动的区分原则之所以被称为“分离原则”，是其要把权利主体移转标的物的交付义务的法律行为（一般为债法上的合同）与其完成物权的各种变动的行为视为两个法律行为，而不是一个法律行为，这两个行为各有其独立的意思表示和成立方式，因此它们是两个相互分离的不同的法律事实。简言之，即所谓“交付或登记是一个独立的法律行为”。
关于不动产登记是否影响不动产物权转移合同的效力问题，在司法实践中曾经一度存在巨大争议。早在1990年2月，最高人民法院在致黑龙江省高级人民法院《关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可否翻悔问题的复函》中认为，“签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许的”。可见这时司法界认为登记不仅是物权变更的要件，同时也是合同本身成立的要件。
后来这种观念发生了转变。最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十二条规定，国有土地使用权“转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。这一解释以及后来出台的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定基本肯定了物权转让合同的效力和物权转移效力之间的差别。[72]
1.区分原则符合合同履行的逻辑
如果我们将登记作为不动产买卖合同的生效要件的话，未经登记该合同本身不生效力，那么出卖人就不负有履行合同的义务，出卖人完全可以不去办理登记。该合同将成为没有任何法律约束力而可任意撕毁的废纸，双方签订合同的目的是否能够实现完全取决于出卖方的自觉行为，这样的话，合同秩序将无以维系。此外，即使卖方办理了登记变更手续，那么合同成立同时房屋的所有权已经发生转移，这时卖方已经不负有履行合同的义务，这样就人为地将不动产买卖认定为单方法律行为，使其与买卖合同的本质背道而驰。
2.有利于对不动产物权受让方的保护
在将登记作为合同成立要件的立法模式下，不动产出让方不进行过户登记仅仅承担缔约过失责任，其赔偿范围仅以对方缔约成本为限。而在区分原则的立法下，不动产登记与否不影响合同本身效力，出让方不履行义务将承担违约责任，其赔偿范围包括了合同的履行利益，所以对受让方来说更为公平。
四、《民法典》物权编再次肯认区分原则意义
长达20多年物权行为理论的纷争在2007年颁布实施《物权法》时仍存在，《物权法》第十五条明确规定了合同效力与物权变动的区分原则。坚持和否定物权行为理论观点的学者，依然对《物权法》的规定存在不同的解读。对物权行为理论的承认与否，不仅关乎物权法基本范畴的确立，而且在物债二分背景下，对民法制度体系的建设也影响深远。[73]因此，区分原则在《民法典》物权编本条作出明文规定，这使得民法体系得以更加完善。
综上，应当认为《民法典》物权编对区分原则的再次肯认，既明晰了有关不动产物权变动合同的效力，也明确了不动产登记的法律性质，是新中国私法规范承认物权行为的明证。
第二百一十六条 【不动产登记簿效力及管理机构】
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
【条文疏义】
本条沿袭了《物权法》第十六条之规定。
一、不动产登记簿的作用与意义
不动产登记簿是指由特定机关保存的，记载不动产上权利状况的簿。它是国家行为保障下的不动产物权公示的重要手段。它具有以下重要作用：
1.不动产登记簿是享有不动产物权的证明
所以当权利人的不动产物权受到侵害或产生争议时，不动产登记簿可以用来确定真正的权利人。
2.不动产登记簿对第三人具有公信力
这是指即使登记发生错误，登记物权状况与实际情况不相符，法律也会基于交易安全的考虑，保护善意信赖登记簿或登记证书的人取得相关的权利。
3.不动产登记簿还是经济管理的有力工具
毋庸置疑，不动产登记簿还有利于国家对不动产的监督和管理。
二、不动产登记簿对物权归属与内容具有推定正确的法律效力
不动产登记簿记载的权利和事实上的权利应当是一致的，法律也要求登记机构正确履行职责，如实记载登记事项，但是由于现实经济生活的复杂性，也会产生两者不相符合的情形。在实际生活中，由于当事人自己的过错或者由于登记机关的过错，可能会出现登记的权利和事实上的权利不一致的情况。因此，规定不动产登记簿的推定正确效力，对实现不动产物权变动中的客观公正有十分重要的意义，正因登记簿有此效力，第三人依据登记簿的取得才受到法律的保护，交易的安全才有保障。
由此可见，法律规定物权的归属和内容以不动产登记簿为根据，目的就是从国家公信力的角度对物权相对人的利益进行保护，从而建立一个能以客观标准衡量的公正的经济秩序，这也是物权公示原则的价值和要求。
【典型案例】
没有相反证据情况下登记在不动产登记簿上的人就是所有人[74]
——不动产登记簿的公示和公信效力
基本案情
2008年间，董某霞与王某烂结识后成为朋友，关系特殊。2010年4月，王某烂作为买受人与武汉甲房产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：夏101118100），约定王某烂购买坐落于省城乙夏区经济开发区藏龙岛甲梅尔小镇一期×栋×单元×室的房屋（即案涉房屋），建筑面积113.92平方米，4614.66元/平方米，房款总额525702元，其中首付款105702元。2010年4月19日，王某烂作为抵押人在中信银行股份有限公司武汉分行办理了诉争房屋的抵押按揭贷款，约定贷款金额为42万元，贷款期限为20年。
2011年1月，房屋装修后董某霞进入该房屋居住使用，前期物业服务协议中的业主、物业服务费的付款人等均显示为王某烂。王某烂在2011年暑假和2011年寒假曾和董某霞一起居住，在居住期间，其从诉争房屋拿走了购房合同原件以及多张信用卡。2012年7月27日，诉争房屋在房产管理部门进行了登记，产权人登记为王某烂（份额100%）。
2016年8月9日，因王某烂将诉争房屋大门锁芯更换，双方发生争吵，后经报警纠纷停息。王某烂到法院起诉董某霞。
法院审理
一审法院经审理认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果。
根据《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据，该诉争房屋已登记在王某烂名下，董某霞欲在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载，须提供充足证据。
董某霞以借王某烂名义买房为由，要求确认诉争房屋为其所有，但对双方借名买房的合意，未提供借名买房协议之类的相关证据加以证实，也无充足证据证明诉争房屋的首付款、按揭贷款等都由其支付，故董某霞要求确认诉争房屋为其所有的请求，证据不足，一审法院不予支持。
遂判决驳回董某霞的诉讼请求。本案受理费500元，减半收取为250元，由董某霞负担。
二审法院经审理认为，根据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”的规定，案涉房屋的权属已登记在王某烂名下，王某烂是案涉房屋的所有权人。现董某霞以其借王某烂名义买房为由，要求确认案涉房屋归其所有，但其对双方借名买房的合意，未提供借名买房协议之类的相关证据加以证实，故董某霞要求确认涉案房屋为其所有的请求，证据不足，法院不予支持。
遂二审法院判决驳回上诉，维持原判。
案件评述
一、不动产登记簿是物权归属和内容的外观根据
当事人进行民事交往时对不动产登记簿存在合理的信赖。法律本着交易安全和便利的考虑，自然要对善意第三人的这种合理期待进行保护。“参与交易的善意第三人，只需要了解标的物变动的公示方法从事交易即可实现经济利益，不必担忧公示方法以外的物权状态会使自己遭遇不测。”[75]但是正如学者所说，如果土地登记簿的内容不符合真实的权利状况，即如果形式的权利状况与实质的权利状况不符，土地登记簿就是不正确的。不正确涉及的是土地登记簿公信的对象。[76]
二、基于公示和公信原则不动产登记人应受法律保护
本案中，产权登记机关登记的房屋所有权人是王某烂，在登记为不动产物权变动的生效要件主义下，登记产生法律规定的效力，即发生权利正确性推定的效力，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。
这种推定不但体现了国家公权力对不动产权属的介入，而且还有利于维护交易安全。在否定不动产登记簿作为不动产物权权属的证据证明力这一问题上，应秉持审慎态度，不宜轻易否定不动产登记簿记载的真实性。一方面，以不动产登记簿举证证明其有不动产物权的当事人不必再举证证明不动产登记簿本身的真实性以及记载内容的真实性；另一方面，不动产登记簿本身就具有很强的证明力。换言之，这就意味着要否定不动产登记簿证明力的当事人不但要有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，而且其提供的证据需达到一定的证明标准。结合《民法典》物权编第三百一十一条所沿袭的《物权法》第一百零六条等条款之规定解释，也可以说它承认了不动产物权登记的公信原则、公信力。
三、不动产登记的公信力
1.物权登记公信力的概念
物权登记的公信力，指物权登记机关在其物权登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确、全面的效力。基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确、全面而与登记名义人（指登记簿上记载的物权人）进行交易的善意第三人，其所得利益应受法律保护。
2.受登记公信力保护的善意第三人
其既包括自登记名义人取得物权的人，也包括向登记名义人履行给付义务的人。
（1）自登记名义人取得物权的人
自登记名义人取得物权的人受以下法律保护：
首先自登记名义人取得所有权者，如登记名义人并非真正的所有人，取得人仍确定地取得其名义下登记的所有权，真正权利人并因此而丧失其所有权。
其次自登记名义人取得财产所有权者，如果该财产上存在没有登记的抵押权，视该财产上不存在抵押权，取得人取得不负抵押权负担的所有权。
最后还包括自处分权受到限制的登记名义人（如登记名义人受有破产宣告的限制）受让物权者，如此种限制未记载于物权登记簿，受让人受让的物权不受登记名义人所受限制的影响，仍能确定取得受让的物权。
（2）向登记名义人履行给付义务的人
如登记名义人并非真正权利人，然第三人基于登记相信其享有权利而向他履行给付义务，第三人所作的履行有效，真正权利人不得再请求第三人履行，只能请求登记名义人返还不当得利。
法律赋予登记公信力，旨在保护善意第三人的利益，如错误登记使第三人遭受不利，则此错误登记不发生公信力。
3.第三人受登记公信力保护的条件
第三人受登记公信力的保护须具备以下条件：
（1）须登记之错误不能从登记簿发现
所谓登记错误，是指登记与权利的实际情况不一致。若登记没有错误，或登记之错误能从登记簿中发现，则都不发生第三人受登记公信力保护的问题。
（2）须第三人为善意
所谓善意，是指第三人自登记名义人受让权利或者向登记名义人履行义务时，不知及不应知登记错误，如第三人明知或依当时之情形应知登记错误，则为恶意，不受登记公信力的保护。
4.对真正权利人的保护
法律赋予错误登记以公信力，旨在维护善意第三人的利益，确保交易的安全，并非将错就错，置真正权利人的利益于不顾。法律对真正权利人的利益，采取了如下保护措施：
（1）登记异议
善意第三人自登记名义人取得权利前，真正权利人有权向登记名义人提起诉讼，请求法院否定登记名义人的权利，确认自己的权利。诉讼获胜后，真正权利人有权以法院判决为依据，请求登记机关更正错误登记。在此之前，真正权利人还可以向登记机关提出异议登记，阻止错误登记的公信力。
（2）要求赔偿
善意第三人自登记名义人取得权利后，真正权利人的权利虽然因此而丧失，但真正的权利人有权请求登记名义人赔偿损失。如登记机关对错误登记有过失，真正的权利人有权请求登记机关赔偿损失。登记机关的赔偿责任为行政赔偿责任，须通过行政程序来确定。
第二百一十七条 【不动产登记簿与不动产权属证书的关系】
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
【条文疏义】
本条沿袭了《物权法》第十七条之规定。
不动产权属证书，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证据。由于我国实行“登记发证制度”，即不动产权利除依法在登记机关进行登记外，还应由登记机关颁发不动产权属证书，所以在此我们必须明确不动产权属证书的效力。从本条中，我们看出：
一、不动产权属证书仅是不动产登记簿的外在表现形式
不动产物权的法律根据是登记簿而非权属证书。权属证书在交易中仅仅起到初步的证明作用，即当事人不应该仅根据权属证书就认定对方享有相关物权，当事人还必须到登记机关查阅相关的登记簿，方可受到物权公信力的保护。在司法实践中，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条的相关规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
二、不动产登记簿才是证明不动产物权的法律根据
不动产登记簿是不动产物权的公示手段，是不动产权属证书的根据，所以当权属证书与登记簿不一致时要以登记簿为准。在司法实践中，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十七条的相关规定，不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。
我国目前不动产登记制度及其实际运作还有待进一步完善，不动产登记簿的设置、管理和查阅复制工作需要重视和加强。实践中，单位和个人普遍存在重视不动产权属证书而轻视不动产登记簿的现象，这样将削弱不动产物权的公示性，影响不动产交易的安全。我们一定要改变以往仅重视权属证书而轻视不动产登记簿的思维习惯。
国外也有类似的规定，如《意大利民法典》规定，在不动产登记簿、复印件或证明存在不同的情况下，登记簿的效力优先。
【典型案例】
登记簿记载的权利人如果与不动产权属证书登记的权利人不相符时的处理[77]
——不动产权属证书的法律属性
基本案情
1997年7月，张某军花35万元经黄某学介绍从第三人袁某处购买了面积为77.3平方米的一处非住宅用房，并于1997年7月31日办理了所有权人为张某军、产籍号为C01-××-2-25的房屋所有权证。同时，张某军取得了所有权人登记为袁某的位于该市戌州管理区北关街灯塔委，产权证号为房字第30××6号，产籍号为C01-××-2-2012，面积为77.3平方米的一处非住宅用房的使用权。张某军从1998年起将该两处房屋一直出租至2017年11月。
2014年11月10日法院审理闫某与袁某民间借贷纠纷一案，判决袁某于该判决生效后立即偿还闫某借款29.1万元及利息。同时高某峰对前项债务在袁某的抵押物坐落于戌州管理区北关街灯塔北顺城路20栋13号、登记房屋所有权人为袁某的房权证海城市字第A129××1号、建筑面积为91.8平方米的房屋价值以外的部分承担连带偿还责任。
2014年11月28日闫某申请执行。法院于2015年3月30日裁定查封位于戌州管理区北关街灯塔委产权证号为房字第30××6号、产籍号为C01-××-2-2012、面积为77.3平方米的房屋一处。张某军提出书面异议，法院于2015年5月28日裁定中止对案涉房屋的执行。
之后闫某向一审法院起诉，请求法院继续执行袁某所有的位于该市戌州管理区北关街灯塔委，房产档案中的产籍号为C01-××-2-2012，面积为77.3平方米的房屋。
法院审理
一审法院经审理认为，原告闫某陈述在该市房产管理处的房屋登记档案中登记的产权证户名为袁某，认为本案诉争房屋即应为袁某自己所有。被告张某军提供了所有权人为张某军、产籍号为C01-××-2-25的房屋所有权证两份，但上述两份房屋所有权证包括产籍号在内等内容与袁某的房屋所有权证书完全一致，无法证明被告张某军取得了包括本案诉争房屋在内的两处房屋的所有权。
另被告提出通过案外人黄某学以65万元的价格购买了包括本案诉争房屋在内的两处房屋的辩解，第三人袁某仅认可以35万元的价格出售给黄某学一处房屋并到房产处办理了该处房屋的产权变更手续，另一处是其向黄某学借款30万元，将房屋抵押给黄某学，因被告仅提供了证人黄某学的证言，并未提供其他证据证明就本案诉争的房屋与第三人袁某之间形成买卖关系，并未证明其取得了案涉房屋的所有权。故被告应承担举证不能的责任，对被告的辩解，不予采信。
一审法院裁定继续执行戌州管理区北关街灯塔委产权证号为房字第30××6号，产籍号为C01-××-2-2012，面积为77.3平方米的房屋。
张某军不服，提起上诉。二审中，当事人没有提交新证据。
二审法院经审理认为，张某军作为闫某与袁某民间借贷纠纷一案的案外人，对本案案涉房屋提出了执行异议，依据是其持有该房屋的所有权证（房字第41××4号，产籍号为C01-××-2-25），而该市人民法院裁定执行的房屋系房字第30××6号，产籍号为C01-××-2-2012，二者的产籍号并不一致。依照《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”之规定，加之现据房产局的房产档案记载，袁某才是真正的权利人，故应否定不动产权属证书记载的权利人张某军的权利。张某军并不享有足以排除强制执行的民事权益，故一审法院判决支持闫某的诉讼请求正确。
法院终审判决驳回上诉，维持原判。
案件评述
由于我国实行登记发证主义，所以不动产物权在登记机关办理完相关登记后，登记机关还要向登记权利人颁发权属证书。这时对于该不动产物权的权属状况就会出现“三个权利主体”，即不动产实际所有人、登记簿上记载的所有人以及权属证明上记载的所有人。由于各种原因，该三项主体并非会时刻保持一致。这时在三者间存在以下效力关系：
一、不动产权属证书仅是权利人享有该不动产物权的初步证明
不动产权属证书作为不动产登记簿的外在表现形式，只是一种不动产权属证明且仅仅具有初步证明的效力。一方面，权属证明需要以登记簿为依据，不得与登记簿相矛盾；另一方面，这也意味着，权属证明本身并不是不动产物权公示的手段，第三人仅仅基于对错误的不动产权属证明的信赖是不受物权法公示公信原则保护的。
二、不动产登记簿才是物权归属的表见根据
物权的公示手段是登记，这里的登记指的是将不动产的权属状况向登记机关提出申请，并由登记机关予以记载的事实。记载该事实的不动产登记簿便是物权归属的依据，第三人因信赖该不动产登记簿的记载而进行的交易受物权法公示公信原则的保护。如学者所言，只有承认物权登记仅具有对抗效力而非物权生效效力，才能符合事实物权也为法律上的物权的逻辑，也才能与社会现实相符。[78]
三、登记的公示效力和公信力主要体现在物权交易中
本条规定明确了不动产登记公示体现出的物权之正确性推定效力。在不动产登记簿上记载某人享有某项物权的，应推定该人享有该项登记的物权；在登记簿上注销某项物权的，则推定该项物权已消灭。[79]不动产登记的公示公信原则主要是在第三人参与交易的情况下才予以适用的，其出发点是保护交易的安全。如果争议仅发生在实际权利人和登记权利人之间，当事人只要有充分的证据能够证明自己是不动产实际权利人，法律就会保护实际权利人的利益，即否认登记权利人的所有者地位，将不动产重新登记在真正权利人的名下。
四、不动产登记簿的效力优于不动产权属证书
在没有证据证明不动产登记簿确有错误的情况下，不动产登记簿的效力优于不动产权属证书。本案中，申请执行人提起的执行异议之诉，案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，是审理本案的关键所在。
第二百一十八条 【不动产登记资料的查询、复制】
权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。
【条文疏义】
本条沿袭了《物权法》第十八条之规定。
一、不动产登记既为公示其价值即在于公开
不动产登记作为不动产物权的公示手段其核心价值在于公开。只有能够便利地了解到相关不动产的物权状况，当事人才可能合理安全地安排自己的经济生活。同时我们还应注意到，这种公开并非任意地公开，它还要考虑到对当事人隐私的保护。
二、查阅主体的限制旨在保护当事人的隐私不被泄露
所以为了避免登记簿所载信息中涉及的当事人资料被滥用，因此本条将查阅主体限定在权利人及利害关系人。这里的“权利人”应当是指对登记的不动产已享有所有权或他物权的人；这里的“利害关系人”应当是指与登记的不动产有一定现实利益关系，并有可能因登记结果而影响其利益存在或实现的人。即查阅主体必须与所查事项具有一定程度的关联性。
登记资料只要能够满足合同双方当事人以外或者物权权利人以外的人中可能和这个物权发生联系的这部分人的要求，就达到了登记和物权公示的目的。
【典型案例】
不动产登记簿依法查阅是实现公示公信作用的途径[80]
——不动产登记的查阅权
基本案情
贾某、刘某（原告）于2013年11月11日与甲凯房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，房屋坐落于卯风东路626号乙星国际广场一期1号楼1单元31层3××3号。2016年8月24日，原告向被告（寅州市国土资源局）邮寄政府信息公开申请表，申请公开曾用名“乙星国际广场”，现用名“甲凯国际广场”项目的土地成交确认书、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证三项政府信息，被告于2016年8月29日签收。
被告于2016年8月26日向寅州甲凯房地产开发有限公司征询意见，该公司于2016年8月30日回函不同意公开，被告于2016年9月6日对原告的申请作出寅国土信公字〔2016〕第12号《政府信息部分公开告知书》，原告不服，遂涉诉。
法院审理
一审法院经审理认为，原告向被告申请公开“甲凯国际广场”项目的土地成交确认书、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证三项政府信息，依国务院办公厅政府信息与政务公开办公室给国土资源部办公厅的复函，不动产登记资料查询“属于特定行政管理领域的业务查询事项”，其法律依据、办理程序、法律后果等与《政府信息公开条例》所调整的政府信息公开行为存在根本性差别；当事人申请这类查询业务的，应告知其依据相应的法律法规规定办理。
本案原告向被告申请公开其所购房屋涉及的“国有土地使用权证”信息应按照上述规定申请查询，原告申请公开的“国有土地使用权出让合同”作为不动产权属来源系不动产登记资料的内容，亦应按照上述规定申请查询，由具体办理不动产登记的不动产登记机构依据法律法规规定办理。本案原告申请公开的成交确认书的内容被告已主动在互联网上向公众公开，被告已告知原告获取的方式和途径，法院也已经通过被告提供的网址查询到该信息情况并加以核实，对原告主张被告应当向其公开土地成交确认书信息的理由不能成立，法院对此不予支持。
贾某、刘某不服，提起上诉。
二审法院经审理认为，本案中，贾某、刘某向寅州市国土资源局申请公开的信息为甲凯国际广场（曾用名乙星国际广场）项目的土地成交确认书、国有土地使用权出让合同及国有土地使用权证。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九十四条的规定，此二人申请的三项信息均属于不动产登记信息。但问题是，对于不动产登记信息查询，应当按照《政府信息公开条例》的规定办理，还是按照不动产登记资料查询方面的特别规定办理，自属法律适用中需要解决的问题。
因不动产登记信息涉及特定的权利人或利害关系人，为平衡个人隐私与公众知情权，国家从法律、法规、规章等层面对不动产登记信息查询作出了专门规定。其中《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”自2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第二十七条第一款、第二十八条之规定以及自2016年1月1日起施行的《不动产登记暂行条例实施细则》专设第六章“不动产登记资料的查询、保护和利用”，对不动产登记资料查询的主体、范围、方式和期限等作出了详细规定。上述规定充分保障了权利人和利害关系人获取不动产登记信息的权利。在此情况下，当事人如需获取相应的不动产登记信息，应根据上述法律、法规和规章的规定予以查询办理，而不应通过申请政府信息公开的方式办理。
综上，二审法院认为寅国土信公字〔2016〕第12号《政府信息部分公开告知书》虽论述理由欠妥，但其对贾某、刘某申请公开的信息均未予公开的处理结果并不违反法律的有关规定。
案件评述
一、不动产登记查阅的意义
不动产登记查阅是实现不动产登记功能的重要渠道。登记本身就是一项物权的公示方式，其本身就具有公开性。然而在具体操作中，究竟在多大程度上对登记予以公开，如何来实现其他主体的查阅权，在实践中和理论上一直存在争议。有的学者曾对《物权法》的有关规定提出批评，认为将不动产查阅的主体仅仅限定在权利人和利害关系人之间存在一系列弊端。[81]理由在于：
1.将大量的有不动产交易意图且需要准确不动产权属信息的潜在交易者排除在享有查阅权主体之外
这些人在没有与登记的不动产权利人建立法律关系之前，可能无法举证证明自己是利害关系人，因为他查阅登记簿的目的就是要与权利人缔结不动产买卖合同。
2.过度限制查阅主体会与不动产登记之目的产生背离
不动产登记的目的就是要让社会公众便利地了解他已经进行或正在考虑进行的不动产交易的准确权属信息。因此，不动产登记是不动产权属得以公开的法定方式。不动产登记立法因此必须建立不动产登记簿的查询制度，这一制度属于程序性的制度。物权公示原则和不动产登记簿公开是实体与程序的关系，通过不动产登记簿的公开，物权公示原则得以落实。[82]
二、不动产登记查阅规定的价值判断
1.不动产的登记是国家用法律对公民财产进行保护的一种重要举措
从本质上来看就是体现了不动产的归属状态，决定着不动产物权变动是否完成的法律标示工具，旨在保障物权的静态安全和动态安全，通过不动产登记的方式合法地保障自身的权益。[83]
它取决于两个价值判断：一是不动产与社会生活的重要关联。不动产物权登记的重要原因在于，不动产的所有权和他物权关系到人们的基本生存，而不动产的相邻关系也极易产生不同利益的冲突。二是不动产登记能够保护人们的交易安全。
2.不动产登记是具有公信力的客观要求
有学者认为如果将享有查阅权的人限定在权利人和利害关系人，则无法真正实现不动产登记的目的，使登记制度的设立在一定程度上流于形式。建议原则上对有查阅权的人不作限制，任何人均可以申请查阅不动产登记簿。这样才能最大程度上实现不动产登记制度的公示公信效力。
但也有学者认为，这样的观点值得商榷，不动产登记簿记载的内容是个人的财产权利，没有必要予以公告。公告是公共权力的运用，必须有法律规定的条件。无论如何，不能因为建立了不动产登记制度，就发生将一般人的财产隐私暴露于公众的结果。个人财产权利尤其是一般人的财产权利属于“风可进、雨可进、国王不可进”的范畴。[84]
3.不动产登记的开放程度取决于立法者在公共需求与个人隐私间的平衡
《民法典》物权编本条的规定确实有待进一步探讨，但同时需要注意的是《民法典》物权编在此仅仅作出一个原则性的规定，具体的操作还有待在《不动产登记管理法》中予以进一步明确。对信息公开主体的确定，可以认为更应该从申请人申请事项所依据的具体实体法律法规来进行确认。[85]综合多方因素，可以相信对于不动产登记查阅和当事人隐私保护之间能够做到更好地平衡。
对于本条，学者提出应明确以下两方面的内容：一方面，应当具体解释何谓权利人、何谓利害关系人；另一方面，在利害关系人内部，也应当根据利害关系的不同、交易的需求不同，而设置不同的查询范围。
通过列举《瑞士民法典》和《德国民法典》，不但可以论证以上两个方面的重要性，而且我们应明确法律设立房屋登记制度的初衷，旨在明确房屋产权归属，保障交易安全。此种方法既有利于发挥不动产登记制度的作用，也有利于保障权利人的利益。因为房产登记制度的主要功能即在于满足交易安全与交易效率的需要。因此，应当将查询的目的主要限于满足交易需要，除房产本人及利益相关人有权进行查询外，其他主体查询他人的房产信息时，应当向房产登记机关提供相关的交易材料。利害关系人和权利人对不动产的利害关系程度不同，其查询权限也应当有所不同。[86]
三、我国目前有关不动产登记查阅的相关立法
目前，我国对土地登记资料和房产登记信息的查询有不同的规定。国土资源部制定的于2003年实施的《土地登记资料公开查询办法》第二条和第三条对不同主体规定了不同的查询范围：对于土地登记结果，任何单位和个人都可以查询；对于原始登记资料（包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图），只有土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人、土地登记代理机构、国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询。
2016年之前，各地土地房屋登记资料查询利用所依据的文件主要是《土地登记资料公开查询办法》和《房屋权属登记信息查询暂行办法》，各省《房地产档案业务规范》和《房地产登记技术规程》，这些文件与《物权法》第十八条有所抵触，自然也和本条规定相左。
2015年以来，我国逐步建立全国统一的不动产登记资料查询管理工作机制，2016年1月1日公布了《不动产登记暂行条例实施细则》，但此前由于法律法规规定的空白或者不清晰，不动产登记资料的查询主体在实践当中和学术界都存在争议。[87]我国目前法律的规定正如有学者指出，立法上未将有关房屋登记的信息纳入个人隐私的范畴，而是倾向于保护公众对此类信息的知情权。[88]
四、“限制主义”与“开放主义”两种选择[89]
关于不动产登记信息的查阅权主体，存在着“限制主义”与“开放主义”的分野。所谓“限制主义”指的是不动产登记信息的查阅权主体仅限于“权利人和利害关系人”，《民法典》物权编第二百一十八条沿袭《物权法》第十八条的规定，明确了权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。而“开放主义”则是指，不动产登记信息应当向社会公众开放，而不应当限制查阅主体，《俄罗斯民法典》第131条第4款即规定，“对不动产权利和与不动产有关的法律行为进行国家登记的机关，有义务向任何人提供关于所进行登记和所登记权利的信息。信息可以由任何进行不动产登记的机关提供，而不论进行登记的地点何在”。
1.“查阅限制主义”的立法依据
（1）不动产查阅限制主义旨在保护个人隐私
对不动产登记的查询主体进行限制的最重要的理由毫无疑问是为了保护个人隐私，但并不是所有的隐私都应得到法律的保护，法律保护的隐私的范围应严格限定为具有合法性的个人隐私。[90]不动产登记信息是否属于应受法律保护的个人隐私，自成为问题的前提。
隐私，此类私生活秘密，是一种旨在保护私人生活安宁不受他人非法干扰，私人信息保密不受他人非法收集、刺探和公开等的人身权。其从客观方面考察，一切与个人有关的信息都可称之为隐私；而从主观方面来看，隐私指的是人们对与自身有关的信息所持的态度。可分为自愿公开、不愿公开两种性质不同的主观状态。
不动产登记信息，原始登记凭证以及房屋的权利信息属于个人隐私，而其他信息如不动产自然状况不宜纳入个人隐私的范畴。因此，保护隐私作为限制查阅权主体的理由成立的前提在于区别不动产登记的信息，只有属于个人隐私的信息才能以个人隐私的保护作为限制理由。
（2）其认为公示并不等于向任何不特定人都得展示
其反对“限制查阅主体违反了物权公示原则的要求”，有学者提出：公示不等于向任何不特定的人展示，对于那些未与不动产权利人间存在法律行为，发生法律关系者，就没有公示的必要，这种人自然也就无权查询或复制登记资料。可以认为《物权法》中规定的只有利害关系人才可以查阅登记信息的做法，正是体现此种观点。但反对者则认为，其问题在于：
第一，公示并不等于向任何不特定人展示。反过来说，即不动产公示只向“特定人和一些不特定人”展示。确定究竟哪些人才属于“特定人和一些不特定人”，本条所沿袭的《物权法》第十八条将其规定为“利害关系人”。但“利害关系人”的利害究竟仅限于法律上的利害关系，还是包括事实上的利害关系，甚至是否包括一般意义上的公共利害关系，亦即申请查阅的人是否应增加基于公益性目的之查询规则，[91]都反映了目前“利害关系人”的界定看似明确实则相当模糊，在实践中容易引起不必要的混乱。
第二，“公示并非向任何不特定的人展示”的观点，事实上还将大量的有不动产交易意图但需要准确的不动产权属信息的潜在交易者统统排除在享有查阅权的民事主体之外。这些民事主体在没有与登记的不动产权利人建立法律关系之前，自然不可能举证证明自己是所谓的“利害关系人”，而这些查阅不动产登记簿之目的，恰恰是要与特定的不动产权利人设定某种法律关系。显而易见，这种做法阻却了潜在的交易者获取不动产信息的正常渠道，只能产生不利于保障交易安全的严重后果，使不动产交易大受影响。
2.“查阅开放主义”的立法依据
（1）对登记资料开放查阅是物权公示的题中应有之义
主张对查阅权主体不应加以限制的学者则认为，限制查询主体并非一个简单的查询主体范围问题，其涉及了体现物权公示本意的原则问题。公示公信原则是物权法的基本原则，而要贯彻公示公信，公示自是前提，只有经过公示才谈得上产生公信力的问题。不动产登记作为不动产权属得以向社会公开宣示的法定方式，取决于两个价值判断：首先是不动产在社会生活之中的重要意义；其次是不动产登记所能起到的保护社会商品交易安全保障。对查阅权主体的严格限制，实际上只能产生公示范围过窄的结果，对不动产登记结果的查询主体的限制，不仅违背世界立法趋势，且不符合物权公示的要求，也与实践情况相矛盾，不动产登记结果应向一般民众公开，这是全面保护交易安全的体现。[92]
相反，开放不动产登记查阅之优点在于：第一，对于正在进行或者准备进行不动产交易的当事人，通过查阅不动产的登记资料可以便利和准确地了解该不动产的真实状态，降低交易成本、避免交易风险；第二，开放查阅有利于不动产错误登记的纠正、不动产争议纠纷的处理和解决，而限制查询主体则使得登记机构和登记内容失去公众的监督，不利于腐败的防止；第三，开放查阅也有利于国家的宏观调控和监管。
（2）限制查询违背了不动产登记簿设置的初衷
不动产登记簿设置的初衷就是使物权为公众所知，以鼓励不动产交易，而限制查询主体恰恰违背了这一初衷。当今社会，人人都有可能成为潜在的交易人和利益相关人，要说明一个正当的理由非常容易。而且，限制查询使得一般公众不能了解到财产的物权状况，也使实际进行的财产交易处于更大的风险之中。从这个意义上来说，限制查询主体本质上又是反市场经济规律的。
五、以内容确定不动产登记资料查阅主体的“区分主义”
在域外有关立法上多将不动产登记的资料作适当划分，分为基本的登记信息资料和登记簿记载的详细资料。对于基本的登记信息资料，一般都规定任何人均可以查阅；对于登记簿记载的详细资料，规定有利害关系的人可以查阅。而有的国家则规定，任何人都得缴纳手续费，请求交付登记簿之誊本、节本或地图及建筑物所在图之全部或一部之副本。并且，以有利害关系部分为限，得请求阅览登记簿及其附属文件或地图、建筑物所在图。登记事项无变更、未登记、登记簿无誊本或节本之记载事项无变更之证明，亦同。这种做法在我国的立法中影响较大。[93]
在借鉴域外以及总结我国的法律实践的基础上，从对限制主义和开放主义的角度来分析，应当认为在未来不动产登记法的立法中，可以考虑将登记资料划分为基本的信息资料（包括不动产的权利人、不动产的自然状况及不动产的权利状况等）和登记簿记载的原始登记资料两类。对于基本的信息资料，应当规定任何人都可以查阅；对于登记簿记载的原始登记资料，规定有一定证据证明其与该不动产具有利害关系者可以查阅。此外尚需注意以下两点：
其一，对于交易前一般性了解查询，应规定只能按照物的编号查询，而不能按人名查询，且披露的信息应仅限于房屋位置、面积、朝向以及有无他项权利负担等有限的信息，以保护权利人的个人隐私；
其二，若当事人已经进入了实际谈判阶段，则一方从潜在的利害关系人成了现实利害关系人，可以与权利人协商，获得权利人的书面授权而查询进一步的信息，如物权是否为权利人所有。当然，潜在的利害关系人有权利人的授权书，同样可以查询这种信息。
第二百一十九条 【利害关系人的非法利用不动产登记资料禁止义务】
利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。
【条文疏义】
本条为新增法条，与《民法典》人格权编有关隐私权的相关规定相呼应。
一、权利和义务的关系不可分割
没有义务，权利便不再存在；没有权利，也没有义务存在的必要。同时，权利和义务不可分，同为权力所保障。而法律所规定的权利的实现，当然离不开义务的履行。本条的规定，实际上是对享有查询、复制不动产登记资料的不动产物权利害关系人施加的一项保密义务。按此法律规定，举凡非法使用、公开、公布登记权利人资料的行为，利害关系人均不得随意实施。
二、登记公示原则与隐私权保护为问题的“一体两面”
不动产登记资料的查询工作不仅要反映不动产登记公示的功用，也要符合《政府信息公开条例》的基本精神。不动产登记查询规则的解释与适用，涉及的主要问题实际上就是登记公示原则与当事人的隐私权保护之间的协调问题。
对于《不动产登记暂行条例》第二十七条应区分不动产登记资料的不同情形作出不同解释：任何单位和个人可以依法查询、复制不动产登记簿中的不动产登记单元的基本状况、不动产权利归属状况（权利人身份、住所信息除外）及查封、抵押等权利限制状况的信息；权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记簿中的其他信息；权利人及其同意的人可以依法查询、复制其权利范围内的原始登记资料；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。就此，可以在《不动产登记暂行条例实施细则》或《不动产登记查询办法》等配套行政规章中予以明确。[94]
三、全面落实不动产登记资料依法查询制度
除权利人、利害关系人和有关国家机关可以依法查询登记资料外，其他主体不得随意查询，而且查询不动产登记资料的单位和个人要履行保密义务，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。不动产登记机构、不动产登记信息共享单位以及有关工作人员应当对不动产登记信息保密，除正常办理不动产登记业务外，不动产登记机构工作人员不得随意调取、查阅与办理业务无关的登记信息，也不得泄露不动产登记信息。不动产登记机构不得通过政府信息公开的方式提供不动产登记信息。违反国家规定泄露不动产登记信息的，要严肃处理；对造成信息安全事故或者给他人造成损害的，要依法追究法律责任。[95]
【典型案例】
非法公开权利人登记资料的法律责任[96]
——公示的登记资料之使用与公开不能侵害当事人隐私权
基本案情
2012年9月，蔡乙在浏览微博时无意间发现网友“正义者联盟”发布一条名为“退休干部蔡甲堪称房叔”的微博被迅速转发上千条，引起热议，遂进入查看。发现其中爆料的“某市城管局退休人员蔡甲一家在本市拥有16套住房”这一信息中的当事人正是其父亲蔡甲。蔡乙发现该条信息爆料的内容相当详细，甚至其半年前购置的准备用于结婚的某处商品房信息也在曝光的房产清单之上，爆料人还称1997年3月“蔡甲位于本市某区房改房系与该市房屋登记机构工作人员勾结违反房改政策非法取得”。
蔡乙及家人均表示无人前往登记机构查询房屋登记信息，蔡乙回忆称：“2010年3月，其将该市某区的一套商业用房设置抵押时，曾办理《委托公证书》，委托中介公司周某查询房产档案并代办房屋抵押登记事宜。”蔡乙及家人遂要求登记机构出具“曾查询、调取其家人房屋登记信息的历史记录”以及2010年3月受托人周某代为查询房屋登记信息时填写的《房屋登记信息查询申请表》、登记机构核准周某查询档案信息的“审核表”。登记机构以蔡乙及家人申请查询的内容不属于房屋登记信息为由拒绝查询。
后该市纪检部门对蔡甲展开纪律调查，要求登记机构提供蔡甲于1997年3月取得的位于该市某区房改房的房屋登记资料，包括登记机构制作审核意见表等全部档案资料。蔡乙及家人遂向法院起诉，要求登记机构承担泄露其房屋登记信息的赔偿责任。
法院审理
法院经审理查明，蔡乙一家房屋登记信息的泄露系该市登记机构档案工作人员李某利用职务便利所为，李某系网友“正义者联盟”撰稿人曾某的侄儿。后来，该市登记机构在媒体上发文对公众道歉，称“在个人住房信息系统及其管理上确实存在薄弱环节”。
案件评述
一、立法已对不动产权利人登记信息保护的范围予以明确
本案中，登记机构在个人住房信息系统及其管理上存在的疏漏，致使蔡甲一家的房屋登记信息广而传之，给当事人造成了极大困扰。基于民法的权利价值及社会价值，我国立法有必要对不动产权利人的登记信息予以保护。
随着市场经济的不断推进，房地产市场得到快速发展，在房屋建设中最关键的一个部分就是不动产登记资料亦即有关信息的内容，它是城市拆迁规划、房屋交易以及产权权属登记等的基础。而不动产登记资料查询是广大人民群众办理不动产买卖、继承等事项的重要基础性支撑，是不动产登记机构的重要服务事项。不动产登记档案信息的保密涉及面广、责任重大，在新的社会形势下，增强不动产登记信息保密责任意识，进一步筑牢不动产信息保密防线显而易见业已成为当前工作中的一个重要课题。[97]
根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理侵犯公民个人信息刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，《刑法》第二百五十三条之一规定的“公民个人信息”，是指以电子或者其他方式记录的能够单独或者与其他信息结合识别特定自然人身份或者反映特定自然人活动情况的各种信息，包括姓名、身份证件号码、通信方式、住址、账号密码、财产状况和行踪轨迹等。据此，不动产登记所涉及的这些内容自然属于受法律保护的公民个人信息。
有学者建议将此条修改为：权利人、利害关系人对所查阅、复制的登记资料应当予以保密，不得非法使用、公开所查阅、复制的登记资料。[98]虽然立法赋予权利人、利害关系人享有查阅权、复制权，但是，他们应当对所查阅的、复制的登记资料加以保密，只能基于合法的目的合理使用这些登记资料，不能滥用这些登记资料。
二、非法泄露私人登记信息既为私法上的侵权行为亦有公法责任
2015年3月1日生效施行的国务院《不动产登记暂行条例》第二十七条规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”第二十八条规定：“查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。”由此可知，在不动产登记的整个环节中，知悉不动产登记信息的主体主要有三类：一是不动产登记机构及其工作人员，二是有关国家机关，三是权利人及利害关系人。前两者是依法履行公权力的公法主体，而后者则主要是私法中的不动产交易主体。就私权交易而言，查询不动产登记资料的目的在于降低交易成本和交易双方的信息不对称性，使意欲购买或租赁不动产的主体可有效了解不动产的权属状况，避免因信息不对称而遭受损失。
但在赋予权利人、利害关系人查阅复制权的同时，也应对不动产权利人的财产隐私权给予充分的保护。如果权利人、利害关系人将查阅获得的资料用于其他目的，或者擅自泄露、公开登记资料，则构成对他人隐私权等民事权利的侵犯。非法获取公民个人信息，即以窃取或者其他方法非法获取国家机关或者金融、电信、交通、教育、医疗等单位在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息，出售或者非法提供给他人，情节严重的行为，根据《刑法》的规定，构成犯罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
按此规定，举凡非法使用、公开、公布登记权利人的资料的，不但是违法行为，利害关系人皆不得为之，而且情节严重，还会被绳之以法。应当指出的是，此规定是对我国如今登记实务的经验总结和吸纳，故而值得肯定与赞同。[99]案涉非法泄露利用公民不动产登记信息，既然业已产生恶劣的社会影响，自应承担相应的法律责任。
第二百二十条 【更正登记和异议登记】
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【条文疏义】
本条沿袭了《物权法》第十九条之规定，仅作文字修订。
一、更正登记的概念
1.更正登记实际上就是对原登记权利的涂销登记
其是指不动产权利人、利害关系人、登记机关发现登记事项出现错误进行的予以更正的登记，实际上就是对原登记权利的涂销登记。由于各种原因，登记簿上的权利人和实际权利人难免会出现不一致的情况。如果实际权利人或利害关系人不及时申请更正登记的话，就有可能导致善意第三人对错误的登记簿产生合理信赖，进而使得实际权利人无法对善意第三人行使抗辩权。
2.不动产登记簿错误可以分为权利事项错误与非权利事项错误
权利事项错误是指登记簿上对不动产物权的归属和内容的记载不正确，而非权利事项错误则是指那些不涉及物权归属和内容的登记簿错误。二者在是否会对物权构成妨害、是否导致善意取得以及更正登记的程序上完全不同。《民法典》物权编本条沿袭了《物权法》第十九条的规定，区分了这两类错误，并确立了不同的更正程序与要件。当不动产登记簿上存在权利事项错误时，应由利害关系人行使更正请求权请求登记簿记载的权利人同意更正。如果权利人拒绝的，更正请求权人应诉请法院或仲裁委员会解决该民事争议。
原则上，只有法院、仲裁委员会的生效法律文书才属于证明登记确有错误的证据，登记机构才能据此进行更正登记。但是，对于非权利事项错误，权利人可以通过提供证据证明登记确有错误而申请更正登记，登记机构也可以依职权进行更正登记。[100]
3.更正登记可及时纠错并终止登记权利的正确性的推定效力
更正登记的意义就在于及时纠错，彻底地终止现实登记权利的正确性的推定效力，杜绝第三人依据不动产登记簿取得登记的物权，最终保护实际权利人的合法权益。
虽然更正登记是当事人解决登记权利与实际权利不一致的一条途径，但是更正登记一般常常伴随着纠纷。这一纠纷的解决往往需要双方进行漫长的举证，所以更正登记程序一般比较长。但是在更正的过程中，登记权利人仍然可能会对登记不动产进行处分，善意第三人的合理信赖仍然需要法律进行保护。基于上述考虑，法律规定了异议登记制度。
二、异议登记
1.异议登记的概念
所谓异议登记是指实际权利人以及利害关系人申请登记机关将其对登记权利所持的异议进行登记。依据这一制度，异议登记赋予申请人以抗辩权，可以阻却现实登记权利人行使其登记权利。
但是异议登记只是一种临时保护措施，如果这一权属状态长期存在，无疑会影响该不动产的自由流转，不利于物权关系的稳定。所以法律规定申请人必须在异议登记之日起15日内起诉，否则异议登记自然失效。同时法律为了防止异议登记制度被不当使用，给权利人造成损失，故规定了申请人在此情况下的赔偿责任。
2.异议登记与处分登记之外其他登记之间的效力
（1）异议登记与查封登记
在同一不动产之上进行了异议登记之后，如果登记簿记载的权利人的债权人申请法院对该房屋予以查封，就两者效力而言：
第一，应明确二者同为对不动产权利的限制登记而非对房屋权利的处分，因此，二者相互之间能够并存。第二，查封登记系登记机构依法院的协助执行通知书而作出的嘱托登记。严格地讲，是在执行法院查封的命令。登记机构在此并无选择的余地，在核对协助执行通知书的真实性并确定查封的具体不动产为登记簿所记载后，只能依照协助执行通知书的要求予以查封登记。
因此，异议登记并不能影响此后的查封登记。但是当被保全的财产面临被处分的危险时，譬如要拍卖时，利害关系人应该可以以异议登记为依据提出执行异议，并且要求中止执行，待更正登记完成或异议登记失效之后再由法院决定是否继续执行程序。而且即使当事人没有提出执行异议，法院在发现其执行的不动产权属有争议（只要登记簿上存在异议登记），法院也应该主动中止执行，否则将使异议登记丧失存在的意义。
（2）异议登记与预告登记的相互关系
如果异议登记之后，登记簿记载的权利人就该房屋的买卖或者抵押申请预告登记，笔者认为，登记机构应当准许。因为预告登记本质上是对债权的保障，预告登记的只是债权，在预告登记之后，只是限制了登记簿记载权利人的处分权，权利人并未对其不动产权利加以处分。因此，允许权利人预告登记，并不违反有关的规定以及《物权法》的精神。
应当认为，预告登记的权利人通过预告登记，实际上仅仅是获得了一种优先权，旨在有效避免异议登记失效后，登记簿记载的权利人将该不动产另行处分的可能性。所以异议登记后，一旦登记簿记载的权利人申请处分登记，其应被拒绝，但登记机构可以建议当事人申请预告登记，这样既可以避免异议登记失效之后可能出现的纠纷，也减少了登记机构可能承担的赔偿责任。
鉴于异议登记实际上仅仅是限制了登记簿记载权利人的处分权。故而异议登记后又进行预告登记时，自应待异议登记注销后，方可申请登记。所以预告登记3个月的期间，亦应至少在异议登记注销之日开始起算。同时，既然异议登记实际上业已限制了登记簿记载的权利人的处分权，为避免其因不知此项限制而受到损害，登记机构应及时书面通知登记簿记载的权利人，以便其及时提出更正或者采取其他措施维护自己的合法权益。
（3）异议登记与在先的处分登记效力如何认定
“申请在先、登记在先”是一般的登记规则，但如果此前登记簿记载的权利人已经和他人就该不动产进行了交易，并申请了处分登记，但至异议登记之日，该处分登记尚处于审核过程中，“申请在先、登记在先”的规则之适用，实际上就成了在先的处分登记与异议登记的效力哪一个优先的问题。
只要双方申请了转移登记并被登记机构受理。依据有关行政规定，登记机构应当在30个工作日内将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定。在这一期间，如果有人对该房屋的所有权申请异议登记，继续办理在先申请的处分登记，显然有悖异议登记作为临时性保障措施的宗旨。故此，法律强调只要在先的处分登记尚未完成，登记机构尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿上，那么，第三人所申请的异议登记，其效力应予优先，亦即不动产登记机构应当中止办理原登记申请。
因为异议登记完成以后，自然会对第三人起到警示作用。第三人可以通过异议登记的公示，知悉该不动产权利上所存在的纠纷，从而不再与登记簿记载的权利人继续交易，或者待其纠纷解决后，再行决定所涉交易的进展。
如果在先的处分登记中的双方申请人，在签订合同以及申请办理登记时，并不知悉异议登记的存在；买受人或者他项权利人无从预见此种风险从而拒绝交易，而登记簿记载的权利人对登记无法正常进行也是不知的。为避免在先登记的双方申请人不知异议登记的存在导致其处分登记中止，有关行政法规要求不动产登记机构负有通知义务。即登记机构在受理异议登记并中止办理原登记申请的情况下，应当尽快书面通知在先的处分登记中的双方申请人，以便其有所准备，并通过合理手段维护自己的合法权益。
在司法实践中，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第三条的相关规定，异议登记因《民法典》第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
【典型案例】
承包人能否对不动产登记行使独立的异议请求权[101]
——不动产登记异议申请主体的确定
基本案情
2016年7月25日，马某斌以辰乡市人民政府2009年给辰乡市甲矸石发电有限责任公司办理辰国用（2009）第68××8号国有建设用地使用权证程序违法，地籍调查严重失实，无任何事实及法律依据，向辰乡市不动产登记局提交了《辰乡市不动产异议登记申请表》及证据材料，提出辰国用（2009）第68××8号国有建设用地使用权证异议登记申请，并要求辰乡市不动产登记局撤销辰乡市人民政府向辰乡市甲矸石发电有限责任公司颁发的上述国有建设用地使用权证。
辰乡市不动产登记局收到马某斌的材料后，于2016年7月29日对马某斌提出的不动产登记异议申请作出《不动产登记不予受理告知书》。
马某斌签收《不动产登记不予受理告知书》后，于同年8月3日提起行政诉讼，请求：判决撤销辰乡市不动产登记局于2016年7月29日作出的《不动产登记不予受理告知书》。
法院审理
一审法院经审理认为，马某斌虽然提供了其自2000年开始承包辰乡市乙坑电厂内部石门水电站的证据，但辰乡市丙光实业（集团）有限公司已以1800万元收购了该厂申请破产的全部财产，该资产处置已经辰乡市人民政府下文同意，马某斌提供的证据不能直接证明其与辰国用（2009）第68××8号国有建设用地使用权证存在物权上的利害关系，即不能确认马某斌系辰国用（2009）第68××8号国有建设用地使用权证的利害关系人。
一审法院判决：驳回马某斌的诉讼请求。马某斌不服一审判决，提起上诉。
二审法院经审理认为，根据《物权法》第十九条和《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条的规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。本案中，马某斌系对辰国用（2009）第68××8号国有建设用地使用权证提出异议登记申请并提交了材料，其提供的《承包水电站协议书》可以证明马某斌于2000年承包经营了辰乡市乙坑电厂内部石门水电站，其还提交了照片以证明其在石门水电站土地上加盖了建筑物和构筑物，主张其在承包期间对土地进行了利用。但是，这并不意味着其可以对辰国用（2009）第68××8号国有建设用地使用权证载明的土地主张物权，其提供的申请材料不能证明马某斌是该宗土地的真正权利人或对该宗土地能够行使独立请求权。辰乡市不动产登记局决定不予受理马某斌的异议登记申请，实体处理正确。在程序上也并无不当之处。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
案件评述
一、异议登记的申请主体
当事人申请不动产异议登记，应当提供证明其对登记的不动产权利有利害关系的材料，证实不动产登记簿记载的事项错误的材料，以及权利人不同意更正的材料。申请人对不动产物权有利害关系，是异议登记的首要前提和必要条件。
申请异议登记提交的材料应是申请人可据以主张其是该登记的不动产权利的真正权利人或能够行使独立请求权的材料。本案中，马某斌对辰国用（2009）第68××8号国有建设用地使用权证提出异议登记申请，但所提供的申请材料仅仅为债权性质的承包合同，并不能证明其是该宗土地物权的真正权利人，所以其不能够对该宗土地独立地行使物权登记请求权，故法院判决驳回马某斌的诉讼请求是正确的。
二、异议登记与处分登记之间的效力
不动产异议登记之后，如果登记簿记载的权利人再行申请处分登记的，登记机构应当如何处理，学术界存在两种不同的认识。
1.“无权处分说”
这种观点认为，在异议登记后，如果登记权利人再行处分该不动产的，则构成无权处分。因此，登记机构有权拒绝办理处分登记。其理由在于，《物权法》虽然没有直接对异议登记的效力加以规定，但该法第一百八十四条明确规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押，类而推之，在产权存在争议的情况下，权利人显然无权处分其权利。因此，异议登记期间，登记机构应当暂缓办理处分登记，否则一旦有误就要进行变更登记，增加登记机关的负担，也容易造成交易秩序的混乱。因不能及时办理过户登记而造成受让人不能及时取得物权的，则应当按照登记权利人违约予以处理。
有学者认为，异议抗辩纳入登记后，登记簿上记载的权利人不可以行使处分权。法律规定这一制度的意义在于，不动产登记簿上记载的权利人或者权利有可能是不真实的，或者是不够充分的，此时登记簿上的权利人处分其权利，就有可能损害真正权利人的利益。法律设置异议抗辩登记后，登记簿上的权利人不得随意处分其权利，而第三人也不得以登记具有公信力为由而取得交易设定的不动产物权。[102]
《物权法》并未对异议登记的效力进行明确的规定。在《城市房屋权属登记管理办法》起草过程中，对完成异议登记之后，如果登记簿记载的权利人再行申请处分登记，登记机构应当如何处理，存在不同认识：“无权处分说”的这一认识也是登记实践中的通常做法，虽然《城市房屋权属登记管理办法》没有明确对此加以规定，但是其第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。”这里所言的“权属清楚”，就暗含了产权存在争议情况下不予或者暂缓登记的意思。在地方性法规中，多数地区对产权存在争议的情况下不予或者暂缓登记进行了明文规定。
2.“异议登记无权暂缓或者拒绝登记请求说”
这种观点认为，存在异议登记的情况下，并不妨碍权利人的处分权，登记机构也无权暂缓或者拒绝其登记请求。理由在于：
（1）异议登记并不表征权利
异议登记后，登记权利人并没有被剥夺或者限制其权利，其仍然有权处分其财产，受让人也可以购买，其与相对人订立的处分其不动产权利的合同仍然是有效的。但是因为有异议登记，所以受让人不能构成善意取得。在登记簿记载的权利人的处分权仍然存在且法律没有对其限制的情况下，如果登记机构拒绝为其办理处分登记，不仅缺乏法律依据，而且妨害了不动产的流转，违背了鼓励交易的原则。
（2）异议登记不影响处分登记
此观点认为，存在异议登记的情况下，并不妨碍权利人的处分权，登记机构也无权暂缓或者拒绝其登记请求。
实践中一般采取比较谨慎的态度，在《物权法》没有明文规定的情况下，类推《物权法》第一百八十四条，认为在办理了异议登记的情况下，登记机构不能再为登记簿记载的权利人办理处分登记。至于究竟是不予登记还是暂缓登记，考虑到异议登记只是一种临时性保障措施，故而将异议登记的效力确定为暂缓办理处分登记，待异议登记注销后，登记簿记载的权利人仍然有权申请办理处分登记。
异议登记并不妨碍异议登记立法目的的实现。这一立法目的无须登记机构在异议登记之后拒绝处分登记，即可实现。允许登记机构继续办理处分登记，并不损害真正权利人的利益，符合异议登记设立的本旨，也不会引发登记机构的赔偿责任。
目前登记实践中的通常做法是异议登记之后，登记权利人再行处分该不动产的，登记机构有权拒绝办理处分登记。
三、从异议登记的本质审视异议登记的效力
应当认为，从异议登记的本质出发，异议登记之后，不应影响登记簿记载的权利人另行处分其房屋权利；登记机构也不应拒绝其处分登记的请求，理由除异议登记并不表征权利外，主要在于：
1.异议登记不影响处分登记
并不妨碍异议登记立法目的的实现。异议登记的本质在于为真正权利人提供临时性的救济，避免在异议登记期间第三人善意取得房屋权利。这一立法目的无须登记机构在异议登记之后拒绝处分登记，即可实现。例如，甲的房屋被乙申请了异议登记，现甲将房屋卖给丙，而登记机构亦为丙办理了转移登记。在此种情况下，丙明知异议登记的存在而购买房屋，显然不能适用善意取得。因此，如果最终法院判决该房屋系乙所有，则乙可以持判决书直接申请更正登记，将房屋更正到自己名下。在这一过程中，乙的利益并未因登记机构办理处分登记而受到损害。而丙明知异议登记的存在，就意味着其自愿承受了房屋所有权被更正登记到乙名下的风险，因此，不能认为其受到损失，故而丙也无权要求他人予以赔偿。可见，允许登记机构继续办理处分登记，并不损害真正权利人的利益，符合异议登记设立的本旨，也不会引发登记机构的赔偿责任。
2.没有理由禁止登记机构继续办理处分登记
禁止登记机构继续办理处分登记，可能损害登记簿记载的权利人及第三人的利益，并可能引发登记机构的赔偿责任。
在上一案例中，如果登记机构拒绝为丙办理转移登记，最终法院判决乙的异议不成立，可能出现以下两种情形：其一，此时甲见房价大涨，在丙不知情的情况下，持法院终审判决申请注销异议登记，再将之卖给丁并办理了转移登记。在此种情况下，丙只能要求甲承担违约损害赔偿责任，而无法请求交付房屋并办理转移登记。其固然可能对甲请求违约损害赔偿，但也可能认为登记机构的不作为导致其无法取得房屋所有权，从而对登记机构要求赔偿。尤其是在甲无力承担赔偿责任的情况下，其往往会要求登记机构赔偿。其二，房价大跌，丙拒绝再购买该房屋，从而导致甲的损害。在此种情况下，甲固然可以依据《民法典》物权编第二百二十条沿袭的《物权法》第十九条的规定，要求异议不当的乙赔偿，也可以要求丙承担违约责任；但也可能甲认为登记机构的不作为导致了丙的违约，从而对登记机构要求赔偿。
3.可能导致查封制度虚置、异议登记滥用并妨碍不动产的流转
如果认为异议登记可以阻止不动产权利的处分登记，就意味着异议登记具有与人民法院查封相同的法律效力。但在设定条件和审查程度上，异议登记远远较查封登记宽松。依据《民法典》物权编第二百二十条沿袭的《物权法》第十九条之规定，申请异议登记无须申请人提供担保，登记机构也仅做纯粹的形式审查。而依据《民事诉讼法》的规定，无论是诉前财产保全还是诉中财产保全都有较为严格的条件和程序要求。例如，申请诉前财产保全，一方面，法律要求“情况紧急，不立即申请财产保全将使其合法权益受到难以弥补的损害”作为诉前财产保全的前提；另一方面，申请人应当提供担保，不提供担保的，驳回申请。此外，人民法院接受申请后，必须作出裁定；裁定采取财产保全措施的，应当立即开始执行，即向登记机构发出《协助执行通知书》，由其进行查封登记。二者效力相同，但条件和程序上存在天壤之别，这就必然导致当事人通过异议登记来解决诉前财产保全的问题，从而导致查封制度的虚置。而异议登记极为宽松的申请条件和成本，以及与之不匹配的严厉效果，就可能引发当事人滥用异议登记的道德风险。例如，可能出现指使或者收买没有财产的人，对竞争对手恶意申请异议登记，使其无法对其房屋进行处分，从而受到损失。最终即便法院认定异议登记不当，异议登记申请人也没有财产进行赔偿。在这种情况下，不仅阻碍了不动产的正常流转，实际上也加大了登记机构的风险。
四、异议登记的法律关系的本质
1.异议登记制度仅为真正权利人提供了临时性的救济
异议登记制度设定的本质在于为真正权利人提供临时性的救济，旨在避免在异议登记期间第三人善意取得房屋权利。但异议登记也仅是一种临时保护措施，如果这一权属状态长期存在的话，无疑会影响该不动产的自由流转，不利于物权关系的稳定。所以法律规定申请人必须在异议登记之日起15日内起诉，否则异议登记自动失效。
2.异议抗辩登记只是中止了不动产登记权利正确性的推定效力
同时法律为了防止异议登记制度被不当使用，给权利人造成损失，故规定了申请人在此情况下的赔偿责任。因此，异议抗辩登记的本质是中止不动产登记权利正确性的推定效力和公信力，以保护事实上的权利人和真正的权利状态。[103]
第二百二十一条 【预告登记】
当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
【条文疏义】
本条沿袭了《物权法》第二十条之规定，但将应当申请登记的时间由3个月改为了90日。
一、预告登记的概念
所谓预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是旨在将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。
二、预告登记的效力主要表现于物权权利人与债权人之间
预告登记保障了债权人实现其物权权利变更的债权请求权。它可以有效防止物权权利人作出与预告登记请求权相冲突的物权处分。但同时需要注意的是，预告登记仅仅是对被保全的请求权提供物权性质的保障，但并不改变请求权本来的法律关系。当事人基于合同关系所产生的各种抗辩权依然存在，如买受人不能支付价款，出卖人可以行使抗辩权阻止登记请求权的实现。
在司法实践中，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第四条的有关规定，未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《民法典》第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
三、预告登记同样为一种临时应急措施
预告登记与异议登记一样，作为一种临时保护措施，如若允许其长期存在，无疑将会使不动产的流通性受到限制，影响物权关系的稳定。特别是当预告登记所保护的债权请求权已经消灭或已经有了实现变更登记的可能性时，这一消极作用会更加明显。所以法律对此作出一定限制，即预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内，法律明定为90日内，未申请登记的，预告登记失效。
在司法实践中，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的相关规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。
【典型案例】
预告登记之后的申请登记[104]
——预告登记的作用与意义
基本案情
2010年11月17日，上海浦东发展银行（以下简称浦发银行）戊锡分行与巳洛公司签订《个人住房按揭贷款合作协议书》一份，约定：浦发银行戊锡分行同意对巳洛公司开发建设并依法销售的戊锡市洛城水韵园1区、3区楼宇的购房人提供按揭贷款；巳洛公司同意对每一位购买戊锡市洛城水韵园1区、3区楼宇的购房人提供无条件、不可撤销的连带责任保证；保证范围为借款本息、罚息及浦发银行戊锡分行为实现债权发生的费用（包括处分抵押物费用等）；保证期间自浦发银行戊锡分行与借款人签订借款合同之日起至巳洛公司为购房人办妥房屋所有权证、土地使用证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属文件交付浦发银行戊锡分行保管为止。
2011年1月27日，浦发银行戊锡分行与王某某、周某某（夫妻关系）签订《个人购房借款（综合）合同》一份，约定：（1）浦发银行戊锡分行借给王某某94万元用于购买戊锡市洛城水韵园3×2号房屋，借款期限为4年，采用浮动利率。（2）王某某、周某某以上述房产作为抵押担保。（3）王某某在合同期内未按约还本付息，致使浦发银行戊锡分行追索的，由此产生的包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用由王某某承担。
2011年2月21日，浦发银行戊锡分行发放上述借款。之后，双方就房产办理了抵押预告登记手续。自2011年10月起，王某某未按期足额还本付息，尚欠借款本金817513.8元及相应利息。浦发银行戊锡分行遂提起诉讼。审理中，王某某、周某某于2012年3月23日归还借款本息10.5万元，尚欠借款本金734498.56元及相应利息4228.84元（计算至2012年3月27日）。巳洛公司表示，抵押房产属预售商品房，已取得预售许可证，目前尚未竣工。
法院审理
法院经审理认为，浦发银行戊锡分行与王某某、周某某签订的《个人购房借款（综合）合同》合法有效。合同履行中，王某某未按期足额还本付息，已构成违约，浦发银行戊锡分行有权按《个人购房借款（综合）合同》约定宣布借款提前到期，要求王某某立即清偿借款本息及相关费用。《个人购房借款（综合）合同》约定浦发银行戊锡分行追索债权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用由王某某承担，现浦发银行戊锡分行主张为实现债权已实际支付的律师代理费25449元，符合约定，予以支持。
王某某与周某某系夫妻关系，上述债务应认定为夫妻共同债务，二人应承担共同清偿责任。合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，浦发银行戊锡分行亦未取得房屋他项权证，浦发银行戊锡分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，法院不予支持。
根据商品房销售贷款合作协议书，巳洛公司与浦发银行戊锡分行形成合法有效的保证合同关系，商品房销售贷款合作协议书约定：“保证期间自浦发银行戊锡分行与借款人签订借款合同之日起至巳洛公司为购房人办妥房屋所有权证、土地使用证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交付浦发银行戊锡分行保管为止”，由此，巳洛公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，巳洛公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。巳洛公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。
案件评述
一、预告登记的作用
经预告登记的请求权，可以对抗不动产的所有权人和其他物权人。
梁慧星、孙宪忠等教授负责起草的《中华人民共和国物权法草案学者建议稿》首次对预告登记的客体、效力，预告登记中义务人的抗辩权以及预告登记的涂销作出了详细规定。[105]权利人所期待的未来发生的物权变动对于自己具有极为重要的意义，旨在发生这种变动，而法律也认可这种变动对于权利人的意义，并予以保障。从我国社会经济生活看，常有撕毁合同的行为发生。撕毁合同的一方往往是经济上的强者，相对人常是弱者。考虑到市场经济的发展和人民生活的需要，以及预告登记制度符合法律保护弱者的价值取向，应当建立该制度。[106]在司法实践中，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第五条的相关规定，预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为《民法典》第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。
二、预告登记物权人与第三人之间的法律效力
预告登记是对物权登记权利人处分权的限制，物权人所进行的任何违背预告登记的处分行为都是无效的，不发生物权变动的效力。但这并不妨碍物权人与第三人之间签订与预告登记相冲突的合同，因为合同的效力与预告登记无关，物权的变动仅仅是合同履行的问题。
三、预告登记债权人与第三人之间的法律效力
预告登记的本质特征就是使被登记的请求权具有物权的效力。预告登记使得债权人的请求权具有了物权性质，这表现在预告登记所保全的请求权可以排斥任何第三人取得指定不动产的物权的行为。我国物权法设定不动产预告登记制度的背景和目的主要是赋予房产预售过程中的购房人以排他效力。当年《物权法》的起草者即认为，预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，以保障债权人将来实现其债权，它对于解决类似商品房预售中“一房二卖”这样一些敏感的社会问题有着特殊的作用。[107]“以不动产交易为例，在商品房预售中，买受人因未完成登记而无法取得所有权，有必要建立预告登记制度，使被登记的请求权具有物权效力，即具有排他效力，使其不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。即使后来发生了未经预告登记权利人同意的与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为时，由于该预告登记的请求权具有排他效力，足以确保预告权利人不受损害。”[108]
“在一项不动产物权变动的债权行为成立之后和物权变动发生之前，虽然不动产的现实权利人已经承担了未来发生物权变动（如转移其所有权或者其他物权）的义务，但因为合同相对人享有的债权没有对抗第三人的效力，所以相对人获得物权变动的目的不一定会实现（原因既可能是不动产所有人将物卖给第三人，也可能是所有权人沦为破产）。而在将这种请求权依预告登记的方式进行登记后，后来的违背预告登记的不动产物权变动是无效的，因此相对人及纳入登记的请求权人的目的就会得到保全。”[109]
四、预告登记的扩展研究
尽管在实务中预告登记被广泛而普遍地运用，但理论界对预告登记的研究尚不深入，尤其就预购商品房抵押权预告登记的可行性、在建建筑物抵押权登记的性质、抵押权预告登记权利人于债务人不履行到期债务时有无优先受偿权等问题，仍存在很大分歧。因此有学者指出，预购商品房及其抵押权的预告登记正是预告登记引入我国后的主要适用对象。无论是预购商品房预告登记，还是预购商品房抵押权的预告登记，都符合《民法典》物权编第二百二十一条所沿袭的《物权法》第二十条的规范目的和构成要件。[110]
第二百二十二条 【不动产登记错误损害赔偿责任】
当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
【条文疏义】
本条沿袭了《物权法》第二十一条之规定，仅作文字修订。
一、当事人提供虚假材料申请登记民事侵权责任
不动产登记作为不动产法定的公示方法，可以清晰、准确地展现出不动产物权上的归属和内容，具有保护权利人物权、维护物权交易安全的功能。正因如此，不动产登记的正确与否，直接关系着权利人的财产利益。因此，当发生不动产错误登记时，对受损害人提供及时有效的救济就自然显得尤为重要。
当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害其行为性质乃民法上的侵权行为。根据一般侵权行为理论，受害人只要证明行为人存在过错、违法行为、损害后果以及违法行为与损害后果之间的因果联系，便可以向行为人主张赔偿相关损失。
二、登记机关错误登记的行政责任
登记机关的登记行为其本身无疑应是一种行政行为，由于当事人提供虚假申请登记材料所形成的错误登记，鉴于登记机关依法负有对申请登记材料进行审查的法定义务，由此所引起的损害赔偿责任或多或少应当属于国家赔偿法所调整的范围。只是对于登记机关赔偿责任的归责原则，学界还存在一定程度的争议，应当认为这是一种过错推定责任，即当登记错误致使当事人受损时，受害人无须举证证明登记机关存在过错，须登记机关自己对其已尽合理的审查义务进行举证。对于行政机关来说，登记错误的赔偿范围一般仅限于直接损失，包括主权利的损害赔偿、利息以及当事人主张权利的费用。
三、侵权事实构成的混合归责原则
这里造成登记错误的原因，既包括登记机构工作人员故意以及疏忽大意等过错，也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构等情形。登记错误的受害人即处于相对弱势的地位，为对受害人提供更加充分的保护，不动产登记错误赔偿责任作为不动产登记制度的重要组成部分，其在《不动产登记条例》中占据非常重要的地位。《民法典》物权编第二百二十二条沿袭了《物权法》第二十一条之规定，也明文指出在登记出现错误后，不动产登记机构应当承担相应的赔偿责任，但这些法律也仅是作了一些原则性的规定，登记机构赔偿后，可以依法向造成登记错误的人进行追偿。
【典型案例】
当事人提供虚假材料申请登记的法律责任的承担[111]
——不动产登记错误的法律责任之承担
基本案情
1996年11月18日吴甲于婚前购买房屋，所有权人登记为吴甲。2007年5月21日吴甲与吴乙在民政局协议离婚，《备案离婚协议》中约定争议房屋所有权归吴乙与双方所生之女吴某婕。当月23日，吴甲与吴乙又订立《补充离婚协议》，变更房屋分割的约定，将争议房屋所有权人变更为吴甲一人，该《补充离婚协议》未至民政部门备案。之后，吴乙抹去《备案离婚协议》中“吴某婕”的名字，将争议房屋的分割约定变造为“原产权人吴甲，离婚后归吴乙所有”，于2007年9月20日持“变造离婚协议”到该市住房保障和房产局办理所有权变更登记，2007年9月23日，争议房屋所有权变更登记至吴乙名下。
2007年12月29日，吴乙与沈某在市住房保障和房产局签订了案涉房屋的买卖合同并交件，办理该房屋的所有权过户登记手续。2008年1月11日，争议房屋所有权已过户登记至沈某名下。此间，争议房屋一直由吴甲、吴乙父母及吴某婕居住使用。
2010年3月3日，沈某以该房为抵押物，从招商银行某市分行贷款。2012年8月中旬，沈某派人来到争议房屋并更换门锁，吴甲与吴某婕搬离该房。
2014年吴甲向一审法院起诉，请求确认被告吴乙与被告沈某买卖争议房屋的合同无效；涤除被告沈某以争议房屋为沈某债务而设定的抵押；确认争议房屋所有权归原告吴甲所有；两被告协助将争议房屋所有权过户至原告吴甲名下。
法院审理
一审法院经审理认为，吴乙变更《备案离婚协议》中关于争议房屋分割的约定，持“变造离婚协议”到该市住房保障和房产局办理房屋所有权变更登记。在变更登记的过程中，涉及房屋所有权归属的合同是离婚协议中关于房屋所有权处分的约定，该约定涉及的合同双方当事人是吴甲与吴乙，影响物权变动的原因是吴乙变造离婚协议，并持变造的离婚协议至房屋产权登记管理部门办理变更登记，吴乙是虚假申请登记材料的变造人与提供人，故其应当向吴甲承担相应的法律责任。
此外，根据《物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因争议房屋所有权已于2007年9月23日变更登记至吴乙名下，因此，争议房屋第一次过户已经发生物权变动的法律后果。之后，吴乙将争议房屋转让给沈某的行为属于无权处分，但沈某因信赖登记的公信力，与吴乙签订房屋买卖合同，并支付相应对价，应当认定其为善意第三人，依法享有讼争房屋的所有权。
一审法院判决：驳回原告吴甲的诉讼请求。
吴甲不服一审判决，于2016年提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉请。
二审法院经审理认为，本案讼争房屋原登记在吴甲名下，吴甲与吴乙在协议离婚时明确讼争房屋归吴乙及吴某婕所有，符合法律规定，可以认定在离婚协议登记后吴乙、吴某婕享有讼争房屋的物权。此后吴乙借助变造离婚协议的违法行为将讼争房屋登记至其自己名下，该过户行为依法应当认定无效，所产生的侵权后果应当由吴乙承担。
吴乙取得讼争房屋的所有权登记后，沈某因信赖登记的公信力，与其签订房屋买卖合同，并支付相应对价，应当认定其为善意第三人，依法享有讼争房屋的所有权。故法院认定吴乙与沈某之间系真实的房屋买卖合同关系，吴甲要求认定房屋买卖合同无效以及涤除抵押、协助过户的诉讼请求，无事实和法律依据。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
案件评述
一、当事人提供虚假材料申请登记的责任之承担
本案是一起因当事人提供虚假材料申请办理房屋产权变更登记，致合同相对人所有权受到侵害的案件。本案中，讼争房屋原登记在吴甲名下，吴甲与吴乙在协议离婚时明确讼争房屋归吴乙及吴某婕所有，可以认定在离婚协议登记后吴乙、吴某婕享有讼争房屋的物权，但因此后吴乙、吴某婕并未完成讼争房屋的所有权登记，故其享有的物权并不能对抗善意第三人。
此后吴乙通过变造离婚协议的违法行为将讼争房屋登记至其自己名下，该过户行为依法应当认定无效，所产生的侵权后果应当由吴乙承担，吴乙应当向吴甲承担相应的法律责任。
加强不动产登记错误的法律救济，无疑是完善我国不动产登记制度的重要内容和目标。我国的不动产登记机关业已统一，不动产登记行为本质上是民事活动，但既为公示就是行政行为。对不动产登记究竟是应采实质审查，还是形式审查，抑或形式要件的实质审查，一直有争议，故强化登记机关的法律责任一直为不动产登记工作的努力方向。当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害，其行为性质实质上是民法上的侵权行为，故应通过民事诉讼予以更正和补救，亦可设立赔偿基金，旨在完善不动产登记错误的赔偿机制。[112]
二、登记机关登记错误的责任承担及其归责原则
关于不动产登记错误赔偿责任的性质，我国法律、法规中并没有予以明确，学界中对此争论不一，主要形成了民事赔偿责任说、国家赔偿责任说及双重责任说，这些学说争议的焦点主要在于对不动产登记行为性质的主张不同。从考察域外国家和地区对不动产登记赔偿责任的成果，以及从我国现行法治环境的角度分析，将不动产登记机构赔偿责任定性为国家赔偿责任更为适宜。
在登记机关违背法定的审查义务而导致登记错误，并致人受到财产损害时，要根据具体情形，来确立登记机关、申请人以及其他相关人员的赔偿责任。有关行政规定明确了行政机关应承认自身错误并进行改正，也客观承认行政机关在工作时出现错误的可能性。[113]登记机关因登记错误，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。至于究竟是如何造成登记错误，以及登记机关因之应承担怎样的责任，即归责原则，理论界莫衷一是，但主要有以下两种观点。
1.严格责任原则
此种观点认为，对于登记机关的赔偿责任应采严格责任原则。该观点认为，严格责任原则能够更加有效地保证登记簿的真实性与准确性，防止登记机关及其工作人员的违法登记行为的发生，最终有利于登记簿公信力的确定。[114]
2.过错责任原则
该观点的主要根据为，确立过错责任原则可以在兼顾登记机关和受害人利益的基础上最大限度地保护公民和法人的求偿机会和权利，同时也有利于对违反职务者的教育。[115]例如，梁慧星教授起草的《中华人民共和国物权法专家意见稿》中便采用此观点。[116]
学界较为认同过错责任原则，因为登记发生错误的原因是多方面的。特别是在当事人提供虚假材料的情况下，登记机关可能已经尽到了一定的注意义务，但仍然无法避免登记错误，在这种情形下，要求登记机关承担责任则显得过于苛刻。所以我们还是采取过错责任原则较为恰当，而且归责原则无疑也与实质审查、形式审查的模式紧密相连。当然，考虑到实践中当事人举证的操作，我们可以实行过错推定原则，即由登记机关对自己已经尽注意义务进行举证，从而达到当事人间的利益平衡。
三、登记错误的救济途径
1.混合过错的责任认定应以法律行为的事实构成为基础
有专家认为，那些必须有两个以上的法律事实存在才能造成民事法律关系的变化的客观事实，即为民事法律事实的构成。[117]在我国不动产登记之行政属性的现实基础上，要处理登记错误，不能仅依靠诉讼途径，更要注重更正登记制度的建设。在物权法之下，不动产登记错误的司法救济有民事诉讼与行政诉讼两种形式，就登记机构不予更正登记多提起行政诉讼；异议登记后提起的诉讼则属于民事诉讼；登记错误的赔偿诉讼既有民事诉讼，又有行政诉讼，不动产登记法应当统一司法救济模式，以便受损害的当事人主张权利。[118]
侵权赔偿是由侵权行为引起的赔偿，赔偿所针对的是行为而非事件，混合过错之所以存在是由于多个侵权关系的重叠，形成了多个责任比例的并存，从而导致了责任指向的不明。与此相应，确定混合过错责任的基本方法，有过错决定说、原因力决定说和综合说三种主张。应当认为，单纯以过错决定混合过错责任和单纯以原因力决定混合过错责任的主张，都有其片面性，应采综合说的主张，比较过错和原因力，以过错比较为主要的决定因素，以原因力的大小作为相对的调整因素，综合确定混合过错责任。这种基本方法已如上述。所以确定混合过错责任所指向的对象也同样是行为的事实构成。
同时应当注意，在混合过错的情况下，当事人应如何救济。有时错误登记行为并不是导致当事人权益受到损害的唯一原因，一方当事人的隐瞒欺骗行为也是损害后果发生的必要条件，这两种行为同时存在才导致最后的损害后果。这种违法行政行为和民事侵权行为的共同加害称为混合侵权。登记在性质上不是纯粹的行政行为，登记行为将产生民法上的法律后果，因此，登记机关因登记错误给公民和法人造成损害的，应当承担相应的民事赔偿责任。《民法典》物权编第二百二十二条沿袭《物权法》第二十一条，规定了登记机构登记错误的赔偿责任，这本身就表明了其属于民事责任。可见，立法者是从民事责任的角度出发，确立相关规范的。[119]
但混合过错的责任认定应以行为为对象。同一事件同一责任只是符合了常识所认为的合理，是一种表面的合理，而非实质意义上的合理，更不具有法律意义上的合理，以行为作为责任认定的对象，既符合法律的规定，保证法律裁量的一致性，在实际中也便于操作，而且不影响当事人自由行使诉权。[120]
2.混合责任的法律救济的适应
在混合责任的情况下当事人应当如何寻求救济，也存在争议。
（1）任选说
该观点认为，申请人应当和登记机关承担连带责任，即可向两者任意其一主张全部损失。
（2）裁量说
该观点认为，如何救济应当由法院充分考虑行政机关在损害发生过程中所起作用的大小，依据自由裁量权确定登记机关的责任份额，判令其赔偿相应的损失。
（3）补充说
该观点认为，应当由当事人先通过其他途径求偿，当穷尽其他求偿手段仍无法得到赔偿时，方可提起行政赔偿之诉，由行政机关承担补充赔偿责任。
根据现在的司法实践看，第三种观点较为得到认可，但此做法是否合理，我们还需进一步地深入研究。曾有学者指出，有必要将《物权法》第二十一条第二款的规定稍作修正，明确过错作为登记机关承担赔偿责任的要件。[121]
过错原则、无过错原则以及违法原则等归责原则皆存在某些“先天不足”，无法作为行政不作为的归责原则。法国公务过错原则、德国公职义务标准、英美混合过错原则在处理行政不作为国家赔偿责任方面将行为人的主观过错客观化，以适应怠政现象违法认定和责任负担的司法适用需要。故有学者建议，我国应当借鉴国外经验，确立过错推定原则来指导行政不作为的归责适用。[122]
第二百二十三条 【不动产登记收费标准的确定】
不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
【条文疏义】
本条基本沿袭了《物权法》第二十二条之规定。删除了关于不动产登记具体收费标准制定权力部门的宣示性规定。
一、本条旨在确认不动产登记的计费依据
在《物权法》出台之前，我国各地关于不动产登记收费的实践并不统一，有的地方按不动产价值的一定比例收取登记费，有的则按件数计费。由于部门利益的存在，不动产登记收费标准不统一的现象一直存在，这会导致出现收费过高，乃至重复收费，不但最终增加了登记申请人的负担，影响了当事人登记的主动性，还导致不动产登记公信力的降低。
长期以来，我国不动产登记收费一般均是按财产标的价额的比例收取登记费用这一做法饱受争议。从物权登记程序以及成本支出角度分析，不论不动产标的价额大小，登记程序并无不同。鉴于登记机构以往多采取形式要件的实质审查方式，不动产标的价额大小也一般不会增加登记机构的成本支出。不动产登记收费应当以登记的件数为标准，以避免采取其他收费标准加重不动产登记人的负担，增加不必要的交易成本，以促进市场交易。
二、现行不动产登记收费的办法[123]
1.不动产登记的收费
国土资源部和县级及以上地方不动产登记机构（以下简称不动产登记机构）办理下列不动产权利的首次登记、变更登记、转移登记、更正登记、异议登记时，收取不动产登记费：
（1）房屋等建筑物、构筑物所有权及其建设用地使用权、宅基地使用权或海域使用权；（2）无建筑物、构筑物的建设用地使用权或宅基地使用权；（3）森林、林木所有权及其占用的林地承包经营权或国有林地的使用权；（4）耕地、草地、水域、滩涂等土地承包经营权；（5）地役权；（6）抵押权。
上述不动产权利登记中，申请国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，中央国家机关使用的国有土地及地上建筑物、构筑物等不动产登记，由国土资源部办理并收取不动产登记费；申请其他不动产登记，由县级及以上地方不动产登记机构办理并收取不动产登记费。
上述规定以外的不动产权利登记，以及因不动产登记机构错误导致的更正登记不收取不动产登记费。
2.不动产登记费由不动产登记申请人缴纳
按规定需由当事人各方共同申请不动产登记的，不动产登记费由登记为不动产权利人的一方缴纳；不动产为多个权利人共有（用）的，不动产登记费由共有（用）人共同缴纳，具体分摊份额由共有（用）人自行协商；不动产抵押权登记费由登记为抵押权人的一方缴纳。
3.不动产登记费按件定额收取
不动产登记申请人以一个不动产单元提出第一条所列一个不动产权利事项的登记申请，并完成一次登记的为一件。
不动产登记申请人以同一宗土地上多个抵押物办理一笔贷款申请办理抵押权登记的，视为一件。
4.不动产登记费中包含一本不动产权属证书工本费
不动产登记机构依法向一个以上权利人核发不动产权属证书的，自第二本证书起收取工本费。
不动产登记机构依法核发不动产登记证明，不得收取登记证明工本费。
5.免收、减收不动产登记费
（1）对下列情形免收不动产登记费
农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得农用地的土地承包经营权申请登记的；农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得森林、林木所有权及其占用的林地承包经营权申请登记的；依法由农村集体经济组织使用的国有农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产，申请土地承包经营权登记或国有农用地使用权登记的；因农村集体产权制度改革导致土地、房屋等确权变更而申请变更登记的；申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记，不单独核发不动产权属证书或登记证明的；因行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更而申请变更登记的；小微企业（含个体工商户）申请不动产登记的；国家法律、法规规定予以免收的其他情形。
（2）对下列情形只收取不动产权属证书工本费
单独申请宅基地使用权登记的；申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的；因将夫妻共有不动产的权利人变更为夫妻一方或双方而申请变更登记的；因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的。
（3）对下列情形减半收取不动产登记费
经济适用房等保障性住房所有权及其占用的建设用地使用权申请登记的；因不动产权利人姓名或名称变更而申请变更登记的；同一权利人因分割、合并不动产而申请变更登记的；申请不动产更正登记、异议登记的。
6.相关不动产登记申请人未按规定缴纳不动产登记费的，不予核发不动产权属证书或登记证明。
7.不动产登记机构遵循“权利不变动、证书不更换”原则
亦即全面启动不动产统一登记工作后，自要颁发新的不动产权证书和不动产证明，停发旧证。这意味着，统一的不动产登记簿已启用前依法制作并记载登记内容的土地、房屋、林权、农村土地承包经营权涉及的簿、卡、表、册、记继续有效。按照国家“不变不换”的原则，“权利不变动、证书不更换”。可以在依法办理变更登记，转移等登记时，逐步更换为新的不动产登记簿证。
所以，各地在完成不动产登记机构和职责整合、实施统一登记颁发新证书前，已依法核发的各类不动产权属证书和登记证明继续有效。不得强制要求不动产权利人换领新版不动产权属证书和登记证明。今后，在依法办理变更登记、转移登记等不动产权利登记时，逐步更换为新版不动产权属证书和登记证明。
在权利不变动、未产生新的登记类型的情况下，不动产权利人自愿申请换领新版不动产权属证书和登记证明的，不动产登记机构不得向相关不动产权利人收取相关费用。
8.不动产登记费具体收费标准的主管机关
不动产登记费的具体收费标准由国家发展改革委、财政部另行制定。
【典型案例】
不动产登记费由谁缴纳[124]
——不动产登记缴费主体的确定
基本案情
黄某坤与郑某娥于2013年4月7日共同与开发商甲房地产公司签订了商品房买卖合同，缴清了购买前述房屋的首付房款。并约定委托甲房地产公司去申请办理产权转移登记。其后黄某坤收到盖有甲房地产公司发票专用章的两张收据。黄某坤向甲房地产公司交付了办理产权转移登记的全部材料后收到不动产登记的产权复印件，甲房地产公司拒绝将分项收据给黄某坤。2016年9月，黄某坤向该县不动产登记局要求发放不动产产权登记原件，该县不动产登记局未发放给原告。
原告黄某坤随后提起诉讼，要求该县不动产登记局退还土地办证费、土地工本费、产权预告登记费及要求领取不动产产权原件。不动产权证原件应该给不动产权利人持有，没有规定只给不动产权证复印件。该县不动产登记局收费是没有任何法律依据的，不把不动产产权原件给予不动产权利人是没有法律依据的，即两类行为都是违法的。
被告该县不动产登记局辩称，黄某坤购买住房，并委托开发商到登记中心办理了转移登记业务，同时还委托开发商办理了不动产抵押登记。将《不动产权证书》原件存放于登记中心的抵押登记档案中，在不动产统一登记前是国土局和房管局的通行做法。不动产登记局于2016年年底决定，在办理抵押登记时不再抵押产权证书原件。抵押在登记中心的证书原件可以领回。
法院审理
法院经审理认为，根据《物权法》，1990年国家土地管理局、国家测绘局、国家物价局、财政部《关于土地登记收费及其管理办法》，2008年国家发展改革委、财政部《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》和2016年国家发展改革委、财政部《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的规定，不动产登记费由登记申请人缴纳。当事人以住宅及其建设用地设定抵押，办理抵押权登记，向购房人提供抵押贷款的商业银行，不得把办理抵押权登记的费用转嫁给购房人承担。
该三个文件属国家规章没有废止，该县不动产登记局按国家部委的规定收取了产权转移登记费80元合法，该费用应该由申请抵押权登记的商业银行承担，故该县不动产登记局开具了收取该费用80元的发票违法应退还。此外，对黄某坤诉请的土地办证费、土地工本费、产权预告登记费，该县不动产登记局也没有收取，即使甲房地产公司在代办房屋登记时收取该费用也应属民事关系调整范畴，不属行政诉讼范围。
遂法院判决被告该县不动产登记局收取黄某坤80元产权抵押登记费的行为违法，应于判决生效后3日内退还。
案件评述
一、《物权法》颁布实施前的收费情况
在《物权法》颁布实施之前，房屋登记收费依据2002年原国家计委、财政部发布的《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》。当时规定县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，按下列规定执行：对住房收取的，将按现行房屋价值定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收取，每套收费标准为80元。住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。
二、《物权法》规定登记收费标准的原因
以前各地规定，对住房所有权登记费统一按每套80元收取，基本上降低了当事人的负担。登记机构作为具有行政性质的单位不是营利性组织，我国各地的不动产登记机构，尤其是房产登记机构，从事的登记工作一般也只是对登记申请人提供的有关材料是否符合规定的条件进行审核，所谓“形式要件的实质审查”，在此基础上收取登记费，不宜与不动产的面积、体积或者价款等因素挂钩，把这些作为计费的标准，同时在不区分房屋的性质上，采取以申请登记的房屋数为标准有助于降低相关交易成本，尤其是其他类的商业用房在正常的市场交易中的费用减少，有助于商业用房的正常交易，以此促进商品交易的发展。故《民法典》物权编在本条作出如此规定。
在立法过程中，有的部门提出，基本法不宜对登记收费问题作规定。有的专家也认为，登记收费的问题属于具体的程序性问题，可以由将来的“不动产登记法”再作规定，《民法典》物权编作为民事基本法，对此可以不作规定。立法机关经研究认为，物权法律关系事关群众的切身利益，为社会各方面所普遍关注，对于社会生活中反映较多，与人民群众利益较为密切的问题，应当在民事基本法中作出适当的规定。
同时，《物权法》和《民法典》物权编确定的不动产登记收费规则也从侧面将不动产登记机构的审查限定于形式要件的实质审查。这里的按件收费标准只能是较低的而不能是较高的，否则会造成对于简单的登记申请收取较高费用的问题。标准化的收费也意味着登记机构所提供的登记服务也应该是标准化，这实际上就排除了登记机构根据登记申请材料的实际情况，对怀疑存在权属争议的申请进行主动调查的可能性。[125]
三、不动产登记按件收费的法理分析
按件收费也称计件收费，是指“不以申请登记的不动产物权所附着的不动产标的的面积、价值作为计算费用收取的标准，而是对同样的不动产权利登记申请收取同样的费用，对所有的申请者都一视同仁”。[126]对于《物权法》这一规定，应当说，这一收费标准是比较低的，有其优势，当事人在办理房屋登记时，登记费用不会成为负担。与此同时为执行这一规定，国家发展改革委、财政部于2008年发布了《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，其中第三条明确规定了收费的具体标准：“住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。”根据权利义务相一致的原则，不动产登记机构收取如此低廉的登记费，发生登记错误之后如果要承担巨额的赔偿责任，是否会造成权利义务的失衡？[127]这是值得我们思考的问题。故此，《民法典》物权编结合我国实践，不断探索适合我国的不动产登记机构登记错误的赔偿限额与风险分散制度，在此基础上努力寻求平衡。