第二百零八条 【物权公示原则】

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

【条文疏义】

本条沿袭了《物权法》第六条之规定。

一、物权公示原则

物权的公示是指物权的享有和变动具有可取信于社会公众的外部表现形式。

物权公示原则是指在物权设立或变动时，必须采取一定的方式使公众知晓该物权设立或变动的事实，若未采取法定的公示方式则不发生物权设立或变动的法律后果。不动产物权的公示方法为登记，动产物权的公示方法为转移占有——交付。

二、物权公示原则的意义

物权之所以要采用公示的方式，其根本原因在于物权的性质，即物权具有绝对性和排他性。既然物权的效力是及于任意第三人的，那么这就要求它采取一定方式使得公众知道这种权利的存在和变动，这样人们才会明确他人是否享有物权，享有何种程度的物权。人们只有在这样一个合理预期的前提下才会进行有效的利益考量，整个社会的交易秩序才会变得有条不紊。

因此，建立科学的物权公示制度，对维护物的占有秩序和交易安全均具有重要的意义。也正是基于物权公示原则的意义，现代各国物权立法无不建立物权公示公信制度，在《民法典》物权编中以专章、专节或专条规定物权的公示方法，并辅之以有关单行法律、法规，以建立完善的物权公示制度。

三、物权公示制度的基本内容

物权公示制度的基本内容是规定物权公示的方法和物权公示的效力。

1.物权公示的方法法定

根据各国物权法的规定，物权公示的方法因不动产或动产物权的不同而有所区别：不动产物权以登记与登记变更作为其享有与变更物权的公示方法；动产物权以占有作为其享有的公示方法，以交付作为其变更的公示方法，占有、交付之所在即为动产物权之所在。法律赋予登记或登记变更，以及占有或交付以公信力，社会公众也就可以通过登记或登记变更，以及占有或交付等知悉物权的享有及变动情况。如此对于保障交易安全，尤为有利。

2.物权公示的效力法定

登记或登记变更，以及占有或交付等法定物权公示的效力如何，世界各国有三种不同的立法主义：

（1）成立要件主义

此种立法主义不仅赋予法定公示以社会的公信力，还把登记与交付作为物权变动的要件之一。按照此种立法主义，仅有当事人的物权变动的意思表示而无法定的公示方法，其物权变动的意思表示不仅不发生社会的公信力，也不具有物权变动的法律效果。

（2）对抗要件主义

此种立法主义只赋予法定公示方法以社会的公信力，但不把它作为物权变动的要件。按照此种立法主义，当事人一经形成变动的意思表示，即发生物权变动的法律效果，只是在未依法进行公示前，不具有社会公信力，不能对抗善意第三人，即不知情的第三人可以以当事人未公示为由，否认其物权变动的效果。

（3）折中主义

此种立法主义是成立要件主义与对抗要件主义兼采的一种立法主义。但是在兼采两种立法主义的同时，往往有所偏重，或以成立要件主义为原则对抗要件主义为例外，或以对抗要件主义为原则成立要件主义为例外。

通过对前述三种立法主义的分析，我们可以看出成立要件主义、对抗要件主义虽以是否进行物权公示作为物权变动要件的区别，但它们都同样规定了物权的公示方法并赋予了法定物权公示以公信力。因此，规定物权公示方法并赋予其公信力，是物权公示制度的两个重要的基本原则。

四、我国物权公示原则的立场

应当认为，《物权法》在物权变动上采取的是以成立要件主义为原则的登记折中主义立场。

《民法典》物权编第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百二十四条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。”这就在原则上树立了公示要件主义原则。

然而《民法典》物权编沿袭《物权法》的有关规定，在准不动产物权、土地承包经营权以及地役权等方面又规定了“未经登记，不得对抗善意第三人”。这都体现出公示对抗要件的特征，但这毕竟是特殊规定。所以我国在物权变动上采取的是以成立要件主义为原则的登记折中主义立场。

【典型案例】

夫妻双方的离婚协议中对不动产归属的约定能否直接产生物权变动的效果[28]

——物权公示原则

基本案情

原告付某华与第三人刘某锋于1989年10月登记结婚，婚后于2000年购买了案涉本市松江区中山二路某房屋，并于2003年购买了案涉本市松江区北翠路的某房屋。双方于2007年10月29日登记离婚，在离婚协议中约定，该两处房屋的所有权均归原告所有。但两人为减少按揭贷款转贷手续费和缓缴交易契税，暂未办理不动产变更过户手续。

第三人刘某锋与被告吕某白于2012年发生股权转让纠纷并诉至法院，被告依据生效的法律文书民四（商）初字第51号民事判决书向法院申请执行，法院查封了登记于该案被执行人刘某锋名下的中山二路房屋及登记于原告和其名下的北翠路房屋。原告就此查封向该案执行部门提出执行异议，被裁定驳回。原告认为，尽管上述房屋的所有权尚未变更登记至原告一人名下，但已有充分证据证明原告对上述二处房产有合法物权。第三人对被告的债务是其与原告离婚后所发生的个人债务，原告仅是该执行案件的案外人。

被告吕某白辩称，原告付某华和第三人刘某锋在离婚协议中的约定不能对抗《物权法》第九条和第十四条的规定。房产权利人要以登记为准，不能因当事人的私自约定而改变。故不同意原告的诉讼请求。

该市第一中级人民法院依照《物权法》第六条和第九条的规定，于2015年2月9日判决：驳回原告付某华的诉讼请求。一审判决后，各方当事人均未提起上诉，一审判决已经发生法律效力。

法院审理

本案系争房屋是原告付某华与第三人刘某锋夫妻关系存续期间所购买，根据《婚姻法》的相关规定，系争房屋应属原告与第三人刘某锋的夫妻共同财产。《物权法》明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。虽然案涉双方在离婚协议中约定上述房屋产权均归原告所有，但这仅是刘某锋对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为并未经产权变更登记，故不能直接发生物权变动的法律效果，因而不具有对抗案外第三人的法律效力。

鉴于案涉系争房屋的产权未进行变更登记，所以第三人刘某锋仍为系争房屋的登记簿上的产权人，其在系争房屋中的产权份额尚未变动至原告名下，故在其对外存在未履行债务的情况下，被告吕某白作为案涉第三人的债权人，要求对第三人名下的财产予以司法查封并申请强制执行，符合法律规定。

案件评述

一、不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件

《民法典》物权编第二百零九条沿袭的《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《民法典》物权编沿袭《物权法》的有关规定明确，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。所以夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果，一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部善意第三人债权的法律效力。

大部分婚姻法学者认为，在调整夫妻内部财产关系时，应优先适用《婚姻法》的规定，但在调整夫妻与第三人之间的物权关系时，则应优先适用《物权法》的规定。只要夫妻双方不动产归属约定真实有效，即可发生物权变动的债权效力，只是未经不动产登记，不得对抗善意第三人。

二、离婚协议对不动产归属的约定不发生物权变动的效力

曾有法院认定，离婚协议具有人身属性，约定房屋所有权后虽未经登记，但在夫妻间应适用亲属法规定，不存在善意第三人时，应当认定发生物权变动效力。[29]其理由是：

其一，《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力……”双方签订的离婚协议已备案登记，合法有效。

《婚姻法》立法原意为尊重夫妻间的真实意思表示，夫妻间的约定无须另行经过物权变动，在婚姻关系内部已经发生法律效力。

其二，虽然《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当经过登记和公示，方能产生物权效力，否则不具有对抗第三人的效力。但其第十五条同时规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。离婚协议关于不动产归属约定虽未办理变更登记，但不影响其效力。

其三，《合同法》第二条原则性规定了婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律规定。经登记备案的离婚协议作为身份关系协议，则应适用《婚姻法》的规定。就不动产物权的转移、变动而言，《物权法》及《合同法》的规定是一般规定，《婚姻法》对夫妻财产关系的规定是特殊规定。因此，约定房屋的所有权在夫妻间应尊重当事人的意思。

其四，根据物权大于债权的法律原则，物权发生变动而未履行登记和公示程序的，所不能对抗的是善意第三人主张的物权，而非债权。故而只要双方所签离婚协议已备案登记，即合法有效。显而易见，其失误在于并未真正理解潘德克顿民事法律行为的“区分原则”，没有把债权约定的生效和物权变动法律行为的成立及生效，两者区别开来。

不过，最高人民法院公报案例业已明确规定：根据《物权法》的规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果，一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。只是在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。[30]

所以目前我们应当以最高人民法院的规定为依据，《民法典》物权编肯认了在夫妻双方签订的离婚协议中，对于不动产归属的约定不直接发生物权变动的法律效力。