第二节 成本预算的编制
预算成本开支属于资金管理中的计划手段，决算属于绩效管理手段。这一头一尾把握好，中间过程各部门就必须制定相应的管理手段去满足预算要求，对控制费用支出和管理都有好处。
一、成本预算编制的程序和步骤
物业公司编制年度预算，一般应按照“上下结合、分级编制、逐级汇总”的程序进行，经过“下达目标、编制上报、审查平衡、审议批准、下达执行”五个步骤（图1-4）。
图1-4 支出预算编制的程序
（一）下达目标
物业公司董事会或经理办公会根据企业发展战略和预算期经济形势的初步预测，在决策的基础上提出下一年度企业财务预算目标，包括销售目标、成本费用目标、利润目标和现金流量目标，并确定财务预算编制的政策，由预算管理层下达各部门。
（二）编制上报
物业公司各部门、管理处按照预算管理层下达的财务预算目标和政策，结合自身特点以及预测的执行条件，提出详细的本部门财务预算方案上报公司财务部门。
（三）审查平衡
物业公司财务部门对各部门、管理处上报的财务预算方案进行审查、汇总，提出综合平衡的建议。在审查、平衡过程中，预算管理层应当进行充分协调，对发现的问题提出初步调整的意见，并反馈给各有关部门予以修正。
（四）审议批准
物业公司财务部门在各部门、管理处修正调整的基础上，编制出企业财务预算方案，报预算管理层讨论。对于不符合企业发展战略或者财务预算目标的事项，预算管理层应当责成有关部门进一步修订、调整。在讨论、调整的基础上，财务部门正式编制企业年度财务预算草案，提交董事会或总经办审议批准。
（五）下达执行
物业公司财务部门对董事会或总经办审议批准的年度总预算，分解成一系列的指标体系，由预算管理层逐级下达各部门、管理处执行。
二、物业项目各项费用的预算模板
对于一个物业项目而言，其费用包括人工成本，治安防范、消防及车辆管理成本，清洁卫生成本，绿化管理成本，维修服务成本等几个主要项目。以下提供某物业公司各项费用的预算模板供参考。
（一）人工成本
人工成本费用包括工资、按规定提取的福利费、社会基本保险、补贴、加班费、服装费等。
1.工资
工资计算表如表1-3所示。
表1-3 工资计算表
2.福利费
福利费的计算公式为：提缴金额=工资总额×提缴率。福利费计算表，如表1-4所示。
表1-4 福利费计算表
3.社会基本保险
社会基本保险的计算公式为：提缴金额=工资总额×提缴率。社会基本保险费用计算表，如表1-5所示。
表1-5 社会基本保险费用计算表
4.补贴
补贴计算表如表1-6所示。
表1-6 补贴计算表
5.加班费
加班费的计算公式为：产生额=日均工资×比率×人数×天数。加班费计算表，如表1-7所示。
表1-7 加班费计算表
6.服装费
服装费的计算公式为：_____元/年=（元·人/套×人数）÷摊销年限；_____元/月=元/年÷12。服装费计算表，如表1-8所示。
表1-8 服装费计算表
7.人工成本
人工成本总和计算表如表1-9所示。
表1-9 人工成本综合计算表
（二）治安防范、消防及车辆管理成本测算
治安防范、消防及车辆管理成本费用包括办公费、装备费、设备设施维护费、消防演习费等。
1.办公费
办公费包括证照年检费、办公用品费、报纸杂志费、通信费、快递费用、网络费用等。
（1）证照年检费。
证照年检费计算表，如表1-10所示。
表1-10 证照年检费计算表
（2）办公用品主要包括文具、纸杯、打复印纸、硒鼓等。
办公用品费计算表如表1-11所示。
表1-11 办公用品费计算表
（3）报纸杂志费、通信费、快递费。
报纸杂志费、通信费、快递费计算表如表1-12所示。
表1-12 报纸杂志、通信费、快递费计算表
2.装备费
装备包括自卫棍、白手套等，分为易耗品及非易耗品，分别进行计算。
（1）易耗品。
易耗品费计算表如表1-13所示。
表1-13 易耗品费计算表
（2）非易耗品。
非易耗品费计算表如表1-14所示。
表1-14 非易耗品费计算表
3.设备设施维护费
设备设施维护费计算表如表1-15所示。
表1-15 设备设施维护费计算表
4.消防演习费
在消防演习中，一般只使用到灭火器，因此，一般只产生灭火器灌装费。消防演习费计算表如表1-16所示。
表1-16 消防演习费计算表
（三）清洁卫生成本测算
清洁卫生成本费用包括办公费、月度清洁保养费、月度清洁机械折旧费等。
1.办公费
办公费包括办公用品费、通信费、报纸杂志费、快递费等。
（1）办公用品包括文具、纸杯、打复印纸、硒鼓等。
清洁卫生管理办公用品计算表如表1-17所示。
表1-17 清洁卫生管理办公用品费计算表
（2）报纸杂志费、通信费、快递费。
报纸杂志费、通信费、快递费计算表如表1-18所示。
表1-18 报纸杂志、通信费、快递费计算表
2.月度清洁保养费
月度清洁保养费包括材料、工具、劳动保护用品、化粪池清掏、垃圾清运、卫生消杀费。
（1）清洁材料费。
清洁材料费计算表如表1-19所示。
表1-19 清洁材料费计算表
注：1.以上列举的材料为常用材料。
2.单价应以实际产生的进货单价为准。
（2）清洁工具摊销。
清洁工具摊销计算表如表1-20所示。
表1-20 清洁工具摊销计算表
（3）劳动保护用品费。
劳动保护用品费计算表如表1-21所示。
表1-21 劳动保护用品费计算表
（4）卫生消杀费。
卫生消杀费包括投放鼠药以及喷洒灭蚊、蝇等的药水。卫生消杀费计算表如表1-22所示。
表1-22 卫生消杀费计算表
注：小区/大厦的面积及周边的环境是影响消杀费用高低的主要因素。
3.月度清洁机械折旧费
月度清洁机械折旧费计算表如表1-23所示。
表1-23 月度清洁机械折旧费计算表
（四）绿化管理成本测算
绿化管理成本费包括办公费、绿化养护费、绿化机械折旧费等。
1.办公费
办公费包括办公用品费用、通信费等。
（1）办公用品包括文具、纸杯、打复印纸、硒鼓等。
办公用品费计算表如表1-24所示。
表1-24 办公用品费计算表
（2）通信费。
通信费计算表如表1-25所示。
表1-25 通信费计算表
2.绿化养护费
绿化养护费包括因绿化养护而产生的水、电、病虫害防治、工具、劳动保护等费用。
（1）水费。
水费为商业用水，每吨为（ ）元。
月产生额=月平均用水量×（ ）元/吨=（ ）元。
年产生额=月产生额×12=（ ）元。
（2）电费。
电费为商业用电，1000千瓦时以下为（ ）元/千瓦时，1000千瓦时以上为（ ）元/ 千瓦时。
月产生额=月平均用电量×（ ）元/千瓦时=（ ）元。
年产生额=月产生额×12=（ ）元。
（3）病虫害防治费。
病虫害防治费计算表如表1-26所示。
表1-26 病虫害防治费计算表
（4）工具摊销费。
工具摊销费计算表如表1-27所示。
表1-27 工具摊销费计算表
（5）劳动保护用品费。
劳动保护用品费计算表如表1-28所示。
表1-28 劳动保护用品费计算表
3.绿化机械折旧费
绿化机械折旧费计算表如表1-29所示。
表1-29 绿化机械折旧费计算表
（五）维修服务成本测算
维修服务成本包括办公费、维修养护费、维修机械折旧费等。
1.办公费
办公费包括办公用品费、通信费等。
（1）办公用品包括文具、纸杯、打复印纸、硒鼓等。
办公用品费计算表如表1-30所示：
表1-30 办公用品费计算表
（2）通信费。
通信费用计算表如表1-31所示。
表1-31 通信费计算表
2.维修养护费
维修养护费包括所产生的材料、工具摊销、劳动保护用品、电梯年检、绝缘用品检测、监测装置校验、人员资格证照年检等费用。
（1）维修材料费。
维修材料费计算表如表1-32所示。
表1-32 维修材料费计算表
注：1.以上列举的材料为常用材料。
2.单价应以实际产生的进货单价为准。
（2）维修工具摊销费。
维修工具摊销费计算表如表1-33所示。
表1-33 维修工具摊销费计算表
（3）劳动保护用品费。
劳动保护用品费计算表如表1-34所示。
表1-34 劳动保护用品费计算表
（4）电梯年检费。
电梯年检费计算表如表1-35所示。
表1-35 电梯年检费计算表
（5）绝缘用品试验费。
绝缘用品试验费计算表如表1-36所示。
表1-36 绝缘用品试验费计算表
（6）监测装置校验费。
监测装置校验费计算表如表1-37所示。
表1-37 监测装置校验费计算表
（7）人员资格证照年检费。
人员资格证照年检费计算表如表1-38所示。
表1-38 人员资格证照年检费计算表
注：必须先体检合格才能取得健康证，因此费用包括体检费。
3.机械折旧费
机械折旧费计算表如表1-39所示。
表1-39 机械折旧费计算表
三、各管理处管理成本汇总
以上所列是各项明细费用的计算公式和计算表，是预算工作的基础工作，在这个基础上，要把各项费用汇总出来。当然，不同物业公司可能设计的表格是不一样的，但总体而言，是要将所产生的费用分门别类地统计出来。以下提供某物业公司的三个表格供参考。
（一）公共运行费预算基础表
公共运行费预算基础表如表1-40所示。
表1-40 公共运行费预算基础表
（二）物业管理成本预测表
物业管理成本预测表如表1-41所示。
表1-41 物业管理成本预测表
（三）各项目物业管理成本汇总表
各项目物业管理成本汇总表如表1-42所示。
表1-42 各项目物业管理成本汇总表
【实战范本1-01】 某公司物业费用成本预算表
一、人员费用支出成本预算表
二、项目物业服务运行总成本支出预算表
三、项目物业服务费收入预算表
四、项目物业服务运行总成本支出补充说明
物业服务运行总成本由“人员费用、物业共享部位/共享设施设备日常运行维护费、绿化养护费、清洁卫生费、秩序维护费、物业共享部位/共享设施设备及公共责任保险费、特种设备年检费、办公费、固定资产折旧费、应提取利润、所得税”11项开支扣除物业经营所得收益构成，全面涵盖物业管理各个系统，确保项目正常物业管理和服务工作的开展及服务质量的达标。
1.餐饮全年收入按照每平方米7.00元，应收732322元。
民政局全年收入按照每平方米7.00元，应收809962元。
写字间全年收入按照每平方米8.00元，应收688285元。
停车场全年收入应收144000.00元。
全年收入合计2374569元，平均每月197880.75–158922=38958.75（元）。
2.餐饮全年收入按照每平方米7.00元，应收732322元。
民政局全年收入按照每平方米6.50元，应收752107元。
写字间全年收入按照每平方米8.00元，应收688285元。
停车场全年收入应收144000.00元。
全年收入合计2316714元，平均每月193059.50–158922=34137.50（元）。
3.餐饮全年收入按照每平方米7.00元，应收732322元。
民政局全年收入按照每平方米6.00元，应收694253元。
写字间全年收入按照每平方米8.00元，应收688285元。
停车场全年收入应收144000.00元。
全年收入合计2258860元，平均每月188238.33–158922=29316.33（元）。