第一节 物业公司成本的构成与分类
一、物业管理成本的构成
物业管理成本由以下两个部分构成。
（一）营业成本
营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等（图1-1）。
图1-1 营业成本的构成
（二）期间费用或经营管理费用
期间费用或经营管理费用是物业公司在提供物业管理服务过程中产生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。
1.管理费用
管理费用是物业公司行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而产生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失以及其他管理费用等（注：实行一级成本核算的物业公司，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用）。
税金：指企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。
无形资产摊销：指专利权、商标权、著作权、土地使用权、专利技术等无形资产的摊销。
2.财务费用
财务费用是物业公司为筹措资金而产生的各项费用，包括：
（1）利息净支出；
（2）汇兑净损失（汇兑收益减去汇兑损失）；
（3）金融机构手续费；
（4）公司筹资发生的其他财务费用。
提醒您：
关于物业管理成本的构成或开支范围，《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》还有以下特别规定。
（1）物业公司经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
（2）物业公司支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用。
（3）物业公司对管理用房进行装饰装修产生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用。
（4）发生的坏账损失，计入管理费用。
（5）按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出，主要有：
① 购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；
② 对外投资支出；
③ 被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；
④ 国家法律、法规规定之外的各种付费；
⑤ 国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占。成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益。期间费用要按有关规定（或标准）分别计入管理费用或财务费用。这样，就能弄清企业的直接耗费和间接耗费，准确地核算企业的成本和损益，促进企业加强成本管理，降低成本，提高效益。
二、物业管理成本的分类
物业公司的成本内容繁杂，为了加强公司对成本的管理，加深对其成本的认识，有必要以不同标准对其进行分类。
（一）按照经济性质分类
按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业公司产生的成本分为如表1-1所示的七个要素。
表1-1 按照经济性质分类的成本
按照费用的经济内容（或性质）进行分类，有助于具体反映物业公司各种费用的构成和水平。
（二）按照经济用途划分
物业公司在经营过程中产生的成本，其用途各不相同。前面所介绍的物业管理成本的构成实际上就是按照经济用途的不同来分类的。
按经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本、加强成本管理指明方向。
（三）按照与业务量的关系划分
按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本，如图1-2所示。
图1-2 按照与业务量的关系划分的成本
将成本划分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本，对于分析成本升降因素和寻求降低成本的途径起着重要的作用。一般来说，由于固定成本总额与业务量的变动关系不大，因此降低单位业务量的固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额入手；而变动成本随着业务量的变动而变动，因此降低变动成本应从降低单位业务量的消耗入手。此外，这种成本划分方式，还有利于进行物业经营管理的预测与决策。
（四）按照计算依据不同划分
按照成本计算依据的不同，可以有一些成本的划分（并非成本构成项目），如图1-3所示。
图1-3 按照计算依据不同划分的成本分类
把成本划分为目标成本、定额成本、计划成本和实际成本，对物业公司正确看待成本支出，加强成本的核算和管理，具有十分重要的意义。
（五）按照与决策的关系划分
按照与决策的关系，可将成本分为边际成本、差异成本和机会成本等，如表1-2所示。
表1-2 按照与决策的关系划分的成本
