第二节　房地产宏观调控综述

由于房地产业与宏观经济联系密切，房地产业的波动可能会对经济波动产生较大影响，因此，保证房地产业的平稳健康发展具有重要意义。但是房地产本身具有资产和生产生活资料的双重属性，不能单纯以市场手段对房地产市场进行调节，必须由政府介入对房地产业进行宏观调控。目前，国内外房地产宏观调控政策主要可以划分为土地、金融和税收政策三大类。

一、土地政策

欧美等发达国家或地区基本上都实行土地私有制，房地产市场的运行机制也较为成熟。在土地政策方面，政府一般通过城市规划和土地利用管制的方式对房地产发展趋势进行调控。Mgyer（2000）采用美国1985-1996年44个城市的面板数据研究了土地管制政策对新增建筑面积的影响，研究表明，保持其他因素不变，在土地管制越严格的城市，新增建筑面积越少。Gglke和Clgrk（2005）研究美国政府对房地产的管理和政策时指出，联邦政府会通过对土地利用的控制来影响房地产业，其主要方式是由各级政府颁布和实施各种与土地利用相关的管理法规和城市规划。

我国实行土地公有制及土地有偿使用制度，在利用土地政策调控房地产市场方面具有自己独特的优势。蔡育天等（2000）梳理了我国土地调控政策，研究了其对于房地产价格的影响情况，研究表明，作为宏观调控的工具，国家土地政策要兼顾整体经济运行及房地产市场土地需求。张勇（2008）认为通过土地调控国民经济和房地产业需要从土地供应总量、方式和结构三方面展开。郑娟尔（2009）以1999-2006年31个省份的面板数据进行研究，发现增减土地供应量对调控房价有一定作用，但必须同时有其他工具的辅助，否则其效果会不显著。王岳龙和武鹏（2009）使用省际月度面板数据检验了房地产价格与土地出让价格的关系，结果表明土地招拍挂制度的实施使全国房价平均上涨13.2%。吴焕军（2011）通过考察2003年以来我国房地产宏观调控目标及土地政策手段运用情况，发现土地政策具有滞后性，其对房价的影响不大，但对房地产开发投资的影响较为显著，政府应将土地政策与其他调控政策综合加以运用。

二、金融政策

作为资本密集型产业，房地产价格受到以货币政策为主的金融政策的较大影响。Kwon（1998）研究表明货币政策可以通过货币紧缩引发房地产价格波动，以实现政策效果的传导。McCgrthy（2002）定量研究了美国的货币政策与房地产价格变动的关系，研究表明，20世纪80年代以后，美国房地产价格受到了紧缩型货币政策的较大影响。Lgcoviello（2003）研究了英国、芬兰等国的货币供给与房价的关系，研究表明，货币供给增长正相关于房地产价格。Gglke和Clgrk（2005）发现，联邦政府的财政和货币政策会对房地产业的投资产生影响，这是一种间接管理的方法。

相对于土地政策而言，国内学者对金融政策的研究较晚。丰雷等（2002）研究发现房地产价格与货币供给显著正相关。王维安等（2005）研究发现货币供给增长与房价上涨显著正相关。孙超（2008）从房地产供给和需求两个方面分析了金融政策对房地产市场的影响，认为金融政策对房价有一定的抑制作用。而屠佳华等（2005）研究上海房产市场发现，贷款利率下调对上海房地产价格的影响并不显著。黄鹏飞（2011）认为，由于经济体系中流动性过剩，金融政策本身在传导过程中存在变异和时滞，以及忽视了地区差异等原因，我国金融政策对房地产业的影响有限。

三、税收政策

国外对税收调控政策的研究可以分为两方面。一方面是对公共支出和税收资本化的研究。Tiebout（1956）提出消费者会根据区域公共服务的提供情况和房价水平，权衡收支偏好决定居住地点。Ogtes（1969）研究公共支出和财产税对房价的影响，研究发现公共支出水平与房价正相关，而财产税与房价负相关；此外，如果所在区域的公共服务水平足够高，则居民对高税负的反应并不敏感。另一方面研究是针对房地产转让税与房价的相关关系。Kim（1993）研究了韩国房地产价格与房地产转让税的关系，研究表明，较高的转让税会加重房屋所有者的负担，房屋的置换频率明显降低。Benjgmin（1993）研究美国费城房地产转让数据，研究发现，在供求基本平衡的情况下，由于房地产供给缺乏弹性，房地产转让税负基本上由卖方承担。

国内对房地产税收调控政策的研究从两方面展开。一是从公共支出方面入手，祀明（2005）将公共支出的变化视为房价变动的重要原因。高凌江（2008）研究了我国35个大中城市的房价与财政支出关系，研究表明，地方财政支出对房价有着显著的推升作用。胡洪曙（2007）研究地产价值与公共服务资本化和房地产税收资本化的关系，研究表明，房地产价值与前者呈正向相关，与后者呈负向相关。在房地产税方面，杨绍媛和徐晓波（2007）从住房成本和资产收益两个角度分析了税收政策对房价的影响，结果表明房地产方面的税收都在一定程度上提高了住房价格。岳树民（2010）指出在将商品房定位在满足自住需求而非投资需求的前提下，可以运用税收政策手段配合其他调控政策抑制不合理的住房需求。孙莹和陈龙（2011）认为，在短期内，政府可以运用税收政策来降低房价；但长期内税收政策抑制房价的作用渐微，甚至有可能抬高房价水平。