第一节　房地产行业发展的理论综述

房地产业作为国民经济的重要组成部分，无论是对于经济增长，还是对人口就业、福利支持、城市发展等都具有非常重要的作用。20世纪90年代以来，伴随着中国改革开放步伐的进一步加速，中国房地产业也开始了令人瞩目的发展变迁。尤其是最近几年，房地产业的发展已经越来越深刻地影响到人们的日常生活。在房地产投资与消费持续火爆，房地产价格快速上涨的环境下，全社会关于房地产的争论与质疑也日渐增长。

参考发达国家、地区的产业发展经验对促进我国房地产业的发展大有裨益。欧美房地产市场的发展是在现代资本主义的工业化和城市化背景下出现的，因而西方学术界很早就开展了对房地产业、房地产市场的研究。早在17世纪末古典经济学诞生之时，一些重要的经济学家就曾围绕着房地产问题进行理论阐释。梁运斌（1994）将西方房地产业发展的研究归纳为五个大的理论流派，即土地经济学派、城市学派、地理学派、社会学派和行为学派。这五大学派分别从经济学、地理学、社会学、行为学及心理学等角度展开分析研究，为我们具体研究中国房地产业的发展变迁问题提供了研究框架。Ely和Morehouse（1924）通过分析城市土地的供需状况，重点探讨了土地市场均衡模型和不动产的市场结构之间的关系。Alonso（1964）从新古典城市经济学的角度对城市居住的区位模式、住宅选址、城市土地利用、土地与住宅市场均衡等问题进行了研究。Friedmgn等（1967）则重点从社会经济问题的角度关注了城市土地利用、城市改造、房地产产业发展等问题。Springer（1997）的研究考察了企业搬迁中是否对员工进行住房补贴与员工家庭售房价格的影响。Akerlof和Shiller（2009）在房地产市场的研究中发现，房地产市场主体易受各种行为因素的影响，除实体经济的各种因素外，货币幻觉、过度信心、片面信息、腐败和欺诈等行为因素在房地产市场中也发挥着核心作用。

夏沁芳等（2011）综观纽约、东京、伦敦、香港、新加坡等国际大都市以及美国、英国、法国等发达国家房地产发展的历程，以理清房地产与经济、房地产与社会、房地产市场内部、政府与房地产市场四大关系为切入点，总结归纳了国际大都市及发达国家房地产发展的一般规律及主要特点，其中包括：保持住房存量与人口规模基本适应是房地产市场健康稳定发展的基础；房价与适龄购房人口数的波动情况密切相关；注重对存量房维护，新建房比例很低；保有适量的自有住房，运用租赁方式解决住房问题；房价收入比基本处于合理区间，且房价收入比与住房自有率成正相关；政府对房地产市场的调控政策应与监管并重；兴建保障性住房以应对房屋供不应求等。张宇祥等（2007）研究国外房地产市场体系的建设经验，总结出美、英、中国香港等典型国家和地区的房地产市场体系的特点：美国房地产市场体系最为发达，一方面得益于其房地产金融市场高度发达，一、二级市场互动发展，拥有多家专业化房地产金融机构，房地产投资信托（REITs）业务非常成熟；另一方面，美国政府也很注重房地产市场的宏观调控，强化区域规划管理、注重财税手段调节、依靠法律手段调节、注重信息整合。英国是欧洲最活跃的房地产消费市场，一方面，其房地产租赁市场十分发达，市场中信息非常公开，中介公司的服务非常规范全面；另一方面，英国房地产租赁市场中的物业管理非常成熟，实行社会化的物业管理模式且物业管理服务实行完全市场化。香港房地产市场高度发达，在整个经济社会领域中扮演了重要角色，被称为香港经济的寒暑表。房地产市场有着很高的开放水平，对正常投资和消费行为不设任何门槛，房地产市场交易手续简便。政府进行积极的市场干预，在实施高度垄断的土地供应制度的同时也保障了中低收入家庭的住房需求。

从产业周期角度切入是研究房地产业发展变迁的重要途径。对任何一个国家或地区而言，房地产业都应是包含繁荣、危机、衰退、萧条等不同发展阶段的波动过程。因而，在产业周期视角下，关于房地产发展变迁的研究一定程度上就被转换成了关于房地产周期性演化的研究。

国内的研究者在考察中国房地产业发展变迁以及房地产发展的具体问题时也运用了产业周期分析方法。薛敬孝（2009）从建筑周期的角度讨论了中国房地产业的发展周期，并对周期的时间长短进行了测量和判断。谭刚（2001）具体比较了美国、日本以及中国香港和台湾等地的房地产业发展过程，独立地提出了房地产业周期的概念，并建立了一个包含扩张和收缩两大阶段、四个环节的房地产周期模式的指标体系。梁桂（1996）利用加法模型，采用年商品房销售面积指标根据1986-1995年中国住宅年销售量波动率与增长率，分析了中国不动产经济的周期波动及其特性，同时还简要分析了不动产周期与通货膨胀周期、经济周期之间的相互关系。何国钊等（1996）选取了商品房价格、新建住宅面积、住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、从业人员数量、买卖成交面积等八项指标，分析各项指标的环比增长率，运用扩散指数法，分析了1981-1994年的中国房地产周期波动现象，得到了中国房地产周期图。

同样，从产业周期角度还可以对重点城市的房地产业发展进行分析。顾建发（2009）对上海房地产业的周期性发展进行了历史的分析，研究具体分析了完全计划体制、市场经济体制等五个阶段上海房地产业的周期波动现象。研究发现房地产市场本身的调节作用是上海房地产中周期的主要影响因素，而政策影响因素能够对房地产业波动产生影响，但从影响度来看，并不能超过经济社会环境和房地产市场本身调节的作用。邹文玉（2008）对广州房地产周期波动的存在性，形成机制及其内、外生因素和周期划分进行了描述及实证研究。研究发现，广州市房地产周期与宏观经济政策紧密相关，但政策对产业造成实质性影响存在时滞。其采用自回归与分布滞后模型分析各宏观经济、金融变量与广州市房地产合成指数之间的关系，由实证分析的结果来看，广州市房地产景气循环与广州市通货膨胀率及居民家庭收入相关关系比较明显，房地产景气循环与广州市存贷款总量增长率、存贷款真实利率都具有较为明显的解释关系。

一些学者对不同城市的房地产周期性发展进行了对比分析。胡芬（2007）分析比较了1996-2005年广州和上海的房地产周期波动情况。研究发现，在波动过程上，广州和上海的房地产业都经历了基本相同的发展周期；在投资对房地产发展的影响上，上海的房地产投资额对房地产业的贡献率比广州更高，上海的房地产业更容易受投资波动的影响；而引起两地房地产周期发展不同特征的最重要因素则主要是两地的政策差异。竹隰生和章琛（2011）利用同样的分析模型，对1990-2009年中国4个直辖市的房地产周期发展进行了比较研究，得出了类似的结论。沈悦等（2004）采用1995-2002年我国14个城市的面板数据对房价与整体经济的关系进行了实证研究，研究显示，城市经济发展整体情况可以部分解释当地住宅价格水平的变化，且对不同城市的解释力有所不同。周京奎（2005）研究了北京、天津、上海、重庆等4个直辖市的房价与货币政策间的关系。研究显示，房价上涨受宽松型货币政策的显著影响，当房价大幅偏离长期均值时，政府和产业部门应该给予充分的重视。梁云芳等（2007）研究了住宅价格的区域性波动差异及其形成原因，结果显示，信贷规模对我国东部和西部地区的短期和长期房屋价格都有着显著影响，信贷政策对东部和西部地区的房价调控显著有效，对中部地区的信贷调控则没有显著效果；实际利率对各地房价影响较小；人均GDP对我国中部地区的短期和长期房价走势有着较大影响，而房价预期则对东部地区的短期价格波动有较大影响。

从经济社会学的新制度主义理论衍生出的制度变迁视角研究房地产业发展也成为当前一大研究方向。在这一理论框架下，中国房地产业的发展可以看作一系列宏、微观制度变迁的产物。丁健（2006）从历史演进的脉络回顾了中国房地产业的崛起和发展，认为中国房地产业大致经历了三个重要的发展阶段，每个阶段的产业发展都与经济转型和改革开放进程密切联系。罗鹏（2008）运用经济史的方法分析了1978-2007年中国城市的历史变迁，认为中国城市住房制度的改革其实与中国的经济体制改革、市场经济的转型的过程具有一致性；大致经历了五个具体的阶段；自上而下推动的渐进式制度变迁极大地推动了中国房地产业的发展。张永岳（2008）考察了改革开放与上海房地产业发展变迁的关系，研究指出上海房地产业的发展是改革开放的产物，它直接受益于改革开放以来的经济、政策环境，如改革开放以来形成的社会主义市场经济体制、国民经济的快速发展和城镇生活水平的不断提高。中国房地产业的发展在特定时刻也会受制于外部的市场、经济社会、制度环境。倪鹏飞（2009）深入分析了2008年金融危机对中国房地产业发展产生的冲击效应，指出金融危机打乱了中国房地产调整的进程，从经济发展的本身加重了市场自发调整的深度，加快了市场自发调整的速度，全球金融危机加速了房地产市场的下行趋势，而并不宽松的产业调控政策加剧了市场衰退。

中国的房地产业发展与国家宏观调控政策密切相关。杨薇薇（2004）分析了中国房地产业发展与政策调控间的关系，认为中国房地产市场尚未形成一套受市场经济约束、适合国情、完整而规范的运作机制，因而房地产业调控具有必要性。研究回顾了1978年以来中国房地产业政府调控政策的演变，并对历次调控政策的有效性和缺陷进行了分析，指出政府宏观调控对于促进产业发展起到了一定作用，但由于政策目标不够明确，政策落实相对不足，政策效果难以达到预期。严锐（2011）从新制度主义的分析范式出发深入考察了1978-2011年中国房地产政策的变迁，并深刻分析了一系列政策变迁中的基本逻辑：政府宏观制度变迁的路径依赖、中观层面的自然物质条件、共同体的属性以及房地产市场中的参与者互动规则，以及微观层面的房地产市场内部利益相关者的利益博弈等都直接影响了中国房地产政策的变迁路径与模式。

一些研究分别从单一政策维度，如土地、财政、货币、税收等政策来分析国家的政策与制度建构对于中国房地产业发展的影响。这些具体政策对于房地产业的发展，会通过影响房地产市场的土地资源供应、住房消费需求、住房市场的供给、住房结构等，进而实质性地影响房地产业的发展。