创新解决资金土地难题确保开发有序推进

俗话说巧妇难为无米之炊。没资金，开发区建设就是纸上谈兵。我们公司刚成立的时候，房子、办公用品都是借来的，浦东开发办借给我们20万元的临时办公用品用款额度，但要求在注册资本到位后还清。这20万元，我们连办公用的租车费也不舍得从中开销，车子都是向外单位无偿借的。记得第一次为金融中心功能建设请银行家座谈的会场，也是汪雅谷到他老单位友谊商店赊账借用的。后来，工商银行浦东分行行长姜建清知道了我们的困难，给我们3个开发公司每家贷款200万元作为开办费。当时公司没有任何资产可作抵押、担保。他说：“我就用浦东开发的国家战略和决心做担保吧。如果浦东开发搞不成，那么我们这个分行也搞不成了。”

至于政府投资，最初决定一个公司给3亿元人民币作为注册资本。后来由于财政紧张，就改成一个公司1亿元，最后直接变为3个公司1亿元，浦东开发办分配给每家3000万元，余下的1000万元留浦东开发办。而且这笔钱是贷款，是要还的。说实话，无论是20万元、200万元，还是3000万元，对我们这些大范围开发的开发公司来说，都是杯水车薪。没办法，我们只能在绝境中找钱，走改革创新的路。

第一个创新模式是“土地空转，滚动开发”，就是用“财政—公司—土地”三级之间互冲流转资本和土地要素，从而把启动资金和土地开发权问题解决了。我们做规划的时候，决定先拿到1.51平方公里进行毛地开发，但这些地我们要用6.7亿元人民币去买开发权，然后再搞动迁，当时我们根本没有那么多钱。于是，在市里的支持下，市财政局将这1.51平方公里土地的出让金作为国家股本投给我们公司，我们公司在得到这张投资的支票后，将这笔资金用于购买土地开发权，签订土地受让合同时，再将支票交给市土地局，市土地局再把这笔收缴的出让金（支票）上交市财政局。这样一转，皆大欢喜。我们陆家嘴开发公司有土地可以开发了，政府的资金作为对公司股权投入，转了一转又回到财政，而且土地有偿使用规范了，不仅符合市场规则，又符合法律规定。

第二个创新模式，是用获得的毛地按一定的价值吸收外资直接资金投入进行联合开发的模式。比如富都世界地块的开发，就是通过和泰国正大集团一起合资成立3000万美元注册资本的中外合资企业——“富都世界”进行开发的。我们以黄浦江边24公顷毛地按55%比例入股，正大集团则由它的下属公司富泰（上海）有限公司出资45%比例美元入股。1991年10月，我们又跟上海实业公司、中国人民保险公司、中国人民保险公司上海分公司和香港泽鸿发展有限公司联合组成陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司，我们入股94.4公顷土地开发权作55%的控股投入，直接又获得外资4410万美元的现金投入，成立了当时上海最大的注册资本9800万美元的合资企业。

第三个资本创新模式是创建上市公司。早在1991年初，我们曾尝试上报房地产开发上市方案，因那时中央对上市公司比较倾向于实业、工业，而房地产公司未获批准。但是，过了半年，我们做了许多工作，讲了许多道理，终于说通了中央和上海的主管部门，最后跟上海投资信托公司、建行上海市信托投资公司、中房上海公司一起，组建“上海众城实业房地产开发股份有限公司”，再次上报，在1991年9月份获得批准，成为全国第一家A股上市的房地产公司。试验成功后，浦东的3家区域性开发公司也开始陆续上市。1992年8月，经市政府批准，陆家嘴开发公司整体转制并更名为上海市陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，于1993年6月上市，很快成为股市“领头羊”。1994年12月，我们又顺利发行了B股，进一步从海外筹集资本。

此外，我们还通过实业投资经营、土地开发经营、房地产项目融资、借贷和发行债券等多种方式筹集资金，使“无米之炊”变成可为之作。

有了资金，也有了土地，我们就可以真正实质性地开展开发建设了。为了使毛地变成可供开发的熟地，我们开展了大量的动迁工作。这些工作的顺利开展离不开工作生活在陆家嘴这片土地上的企业、职工、居民、农民的理解和大力支持，是他们毅然决然的放弃小家为大家，才使得我们的动迁速度很快。比如，位于陆家嘴隧道附近的、承担全国所需大部分轴承钢珠生产的上海钢球厂的职工在搬迁的时候，打出“让我们笑着向陆家嘴告别”的横幅，成为激励浦东开发的一个响亮的口号。再比如，位于现在富都世界、香格里拉酒店沿滨江的立新造船厂的动迁，经过艰难谈判最终同意签约的那天，该厂厂长却拿着笔迟迟不肯签，泪水在眼眶里打转，说“我签不下去，近百年的老厂要断送在我手上”。后来还是在赵启正副市长的劝说下，该厂厂长抱着凤凰涅槃的决心签了字。类似这样的事情还有很多，至今仍感动着我。没有他们对国家大战略的支持，我们也做不成这些事。

1995年上海钢球厂搬迁情景

在居民动迁方面，我们在1990年到1992年间先造了10万平方米临时过渡房，以解决首批启动项目腾地问题；在1993年到1995年，又建了当时上海最大的动迁房基地——128万平方米的金杨新村。到1997年底，我们共动迁20257户人家。对于动迁农民的安置，我们更是开动脑筋从长远考虑解决他们的发展问题。我们通过创办安置农民的企业吸收他们就业，使他们变成浦东开发的生力军；我们跟严桥乡和洋泾乡组成经济联合体，他们用被动迁的补偿和土地作资本和我们一起建立开发公司，按浦东开发的城市规划进行联合开发，解决了农民的失地问题和长期养老资金来源问题。另外，我们还办各类专业技术培训班，培训农民再就业。总之，我们把有可能出现的动迁阻力，千方百计变成一种大家为浦东开发出力的动力，最后变成一种居民和企业对开发浦东的信心而共同参与的历史性贡献。