摸清家底，坚定开发的信心和决心

俗话说，知己知彼，方能百战百胜。对于我们6个不是浦东地区土生土长的开发者来说，要真正能在陆家嘴扎下根开展工作，必须对陆家嘴的基本状况有个清楚全面的了解。为此，我们到派出所，到居委会，到农村的大队，一家一家去“抄户表”，通过抄户籍、房屋产权、房产租赁的存根等资料，摸清了陆家嘴的人口、建筑、企业、土地等基本状况。

真是不看不知道，一看吓一跳。仅在小陆家嘴1.7平方公里的土地上，就有居民16945户，常住人口49234人，还有39个大型的央企和上海市重点企业，如烟草机械厂、联合毛纺厂、上海钢球厂、上海肠衣厂、立新船厂、上海船厂等；有14个码头仓库，如上粮一库等；250多家小型的企业商店。这无不说明，陆家嘴的待开发土地不像金桥、外高桥两个开发区那样以农田为主，也预示着未来陆家嘴开发的动迁任务是非常繁重的。不仅如此，陆家嘴地区的城市基础设施条件也不是很好，“烂泥渡路”不仅是一条真实存在的路名，也是当时陆家嘴状况的一种生动写照。如果按1980年《动迁法》规定的每户平均住房按60平方米来算，仅小陆家嘴居民动迁房就要102万平方米，再加上工厂的搬迁，费用巨大。更不要说整个42平方公里的陆家嘴地区有人口65万，162个居民小区，153个居委会，布满建筑和居民，可以开发的农地只有3平方公里。

开发前的浦东烂泥渡地区

1990年10月，当我们把这些情况报告上去，朱镕基市长听了非常着急。他说：坏了，这不是旧城改造吗？怎么还叫建设CBD？金融贸易区哪年哪月才能建成？倪天增副市长向他解释说，这个地方就是一个旧城改造和新区建设相结合的地方。朱镕基市长说，哪天我们弄个直升机上去看看，该怎么做？怎么做得成功？他还提出要研究金融贸易区到底放哪里的问题。

虽然，我们知道这个任务很艰巨，但是我们还是实事求是地进行仔细的调研和反复比较论证，也在这一过程中厘清了如何在陆家嘴开展开发建设的大思路，坚定了要在陆家嘴建设金融贸易区的决心。1990年11月27日，我给朱镕基市长写了一封信，详细汇报了我们的想法，主要内容是：实事求是看待陆家嘴开发的三个困难条件，分析陆家嘴开发的三个有利因素，回答朱镕基市长提出的一些问题。

在信中，我们首先指出由于陆家嘴地段好，大家的投资兴趣比较高，外资虽多观望酝酿，但内资银行、各省市都有意愿来投资。二是陆家嘴地区的地下管线基础在整个浦东地区还是比较好的，不必等待，水、电、煤等的全面扩容，当前启动项目可以接上去就用。三是虽然有不少人口和建筑，但开发相对集中容易形成气候，有利于树立浦东开发开放的形象。关于投资组织问题，我们在信里提出“先内资后外资”的想法，同时地价要从低到高有个过程。关于开发方式，我们提出“统一规划、集中组织”的想法，也就是投资项目的摆放要归口统一，以尽快形成气候。总的来说，我们在信中要表达的是金融贸易区建设的选址还应该是在陆家嘴。在我们公司进行金融贸易区选址再论证的同时，上海市政府浦东开发办和市规划院也做了很多比较研究，大家最后都还是聚焦陆家嘴地区。

1990年12月20日，朱镕基、黄菊、倪天增等市领导一起听浦东的规划和项目启动建设问题汇报时，朱镕基市长明确拍板金融贸易区还是要建在陆家嘴。从此，我们也做好打硬仗的思想准备，披荆斩棘、一往无前，没有规划做规划，没有资金筹资金。当时的设想是：在1990年至1995年集中做规划、动迁，准备土地；在1995年至2000年做基础开发，功能开发，形成一个基本的框架；在2000年至2010年，基本建成国际金融中心的功能框架。现在看来，这个目标和进度基本做到了，有的还有提前。