2.2.1 住房影响消费的理论解释

住房对消费的影响可划分为住房促进消费的财富效应和住房抑制消费的“房奴效应”。消费函数理论提供了住房财富效应产生的理论基础，主要包括四种理论解释。首先，Friedman（1957）的持久收入假说（Permanent Income Hypothesis, PIH）把消费与持久的、长期的收入联系在一起，认为消费者在某一时期的收入等于暂时性收入加持久性收入。其中，暂时性收入是指瞬间的、非连续性的、带有偶然性质的现期收入，如工资、奖金、遗产、馈赠、意外所得等，而持久性收入是与暂时的或现期的收入相对应的、消费者可以预期到的长期性收入，它实际上是每个家庭或个人长期收入的一个平均值，是消费者使其消费行为与之相一致的稳定性收入。与收入相对应，某一时期的消费也等于暂时性消费加持久性消费。其中，暂时性消费与暂时性收入之间没有固定的比例关系；暂时性收入和持久性收入之间，暂时消费与持久性收入之间也没有固定的比例关系；只有持久性消费和持久性收入之间存在固定的比例关系。其消费函数的基本形式是：

其中，yp、yt分别表示持久性收入与暂时性收入，cp、ct分别表示持久性消费和暂时性消费，持久性消费仅与持久性收入相关，相关系数k（.）取决于利率、财产性收入占持久性收入的比例w，以及影响消费者偏好的其他个体特征u。w是衡量消费者预防性储蓄动机的变量，财产性收入越高，预防性收入不确定的能力越强，从而增加了持久性收入中用于消费的比例，即k（.）是w的增函数。因此，房价上升可通过提高财产性收入而降低预防性储蓄动机，进而促进消费。另一方面，持久收入假说强调消费者的理性预期，持续上涨的房价也会使消费者形成收入将持续上涨的预期，从而增加当期消费。

其次，Modigliani和Brumberg（1954）提出的生命周期假说（Life-cycle Hypothesis, LCH）直接将财富纳入消费函数，该理论认为家庭的消费取决于他们在生命期内所获得的总收入和财产，其消费函数形式为：

其中，W是家庭一生的财富，包括房地产、股票、储蓄等，Y是家庭平均每期的劳动收入。因此，房地产财富的增值直接产生了促进消费的效应。

再次，Hall（1978）整合了持久收入假说和生命周期假说理论，该理论把持久收入理论对未来预期的强调和生命周期理论对财富和人口统计变量的强调结合起来，把财富当作总消费最重要的决定因素，形成了经典的生命周期-持久收入（LC-PIH）假说理论。在Hall（1978）的经典研究中，他们发现，当期消费只能被滞后一期的消费或滞后多期的股票价格解释，且滞后一期的消费对当期消费的预测能力远大于股票的预测能力，但滞后的收入不能帮助预测当期消费，即滞后一期的消费包含了足够的信息，比如持久收入预期、财富预期等，从而能够较大程度地解释当期消费，其他任何信息都是冗余的，这在一定程度上证明了生命周期-持久收入假说的正确性。

最后，流动性约束理论为住房财富促进消费的路径提供了一种新的解释。流动性约束理论认为，持久收入-生命周期假说关于个人能够在同样的利率水平上借入和储蓄的假定与现实不符，现实经济生活中存在着流动性约束。产生流动性约束的原因主要有四个：一是消费者没有财富，所以不能将现有的财富变现或者将现有财富作为抵押获得贷款；二是信贷市场的信息不对称导致信贷市场存在道德风险和逆向选择，这使得均衡的信贷利率高于信息对称情况下的均衡利率；三是信贷市场本身不发达，消费信贷的规模和种类不够多；四是各国对破产和取消贷款抵押赎回权的规定不同，破产程序越严，取消贷款抵押赎回权的期限越长，放贷者会更谨慎、更严格地审查借款人的资格。

因此，住房作为一种抵押品，可以缓解信贷市场的信息不对称来帮助消费者获得信贷，进而缓解流动性约束来促进消费。Iacoviello（2004,2005）从理论上阐明了住房通过缓解流动性约束来促进消费的机制，并从经验上予以了证据支撑。

住房财富效应解释了住房影响消费的一个方面，但这一效应仅存在于拥有住房的家庭。对于不拥有住房的家庭，高房价反而使得家庭不得不为了购房而极力储蓄，从而抑制消费，这一现象可由目标性储蓄理论解释（余永定，李军，2000）。即使是拥有住房的家庭，也同样面临为偿还沉重的住房贷款负担而被迫压低消费的问题，Fisher（1933）提出的“债务-通货紧缩”理论可解释这一经济现象，该理论认为，过度负债可能导致经济主体不得不为偿还债务而压缩当前消费，进而造成整个经济需求疲软，特别是遇到资产价格下跌或被动“去杠杆”等外部冲击时，高债务成本与通货紧缩相互作用，导致经济陷入恶性循环而下滑。该理论很好地解释了美国1929年的大萧条。事实上，1990年，日本资产泡沫破裂是由于企业部门过度的信贷扩张（Koo,2008;Miller & Stiglitz,2010），而2008年美国次级抵押贷款危机也源于居民部门债务的飙升（Eggertsson & Krugman,2012; Mian & Sufi,2009; Mian & Sufi, 2012; Mian & Rao,2013），由此可见，沉重的住房贷款负担可能导致家庭过度负债，进而可能引发经济危机。颜色和朱国钟（2013）将住房对消费产生的两方面的抑制称为“房奴效应”。他们通过建立一个动态生命周期模型对“房奴效应”和“财富效应”如何影响房价与消费进行了理论研究和数值模拟，模型同时考虑了多种市场摩擦，包括首付要求、最小住房面积要求、租房与买房的替代效应。研究发现，房价的无限期持续增长会促进国民消费，体现了“财富效应”。而如果房价的增长是非持续性的，特别是当房价增长是一次性时，房价上涨的“房奴效应”将成为主导，无房青年和刚买房的家庭由于首付和偿还房贷的压力而尽力储蓄、压缩消费，因此国民消费会因为房价上涨而受到压制。但在现实中，房价不可能永远持续上涨，因此，住房产生的“房奴效应”将成为主导。基于宏观理论模型得出的结论能否得到微观数据的证实是一个值得深入研究的课题，本书第三、四章将利用中国家庭金融调查2011年与2013年的数据检验住房财富效应与“房奴效应”是否存在及其影响机制。