第二节 基本范畴与基本理论

鉴于本书以价值视角观察不动产财产权利的法律现象，涉及以经济理论为主的多学科理论，而经济理论又兼及多个流派，故有必要在此将本书中涉及的基本范畴与理论预先交代。

一、选题研究范围

第一，不动产财产权利。不动产财产权利是本书的基本研究范围。这个问题包含两个概念：一是不动产，二是财产权利。不动产的内涵无须过多解释，论其外延，在实践中主要表现为房地产，也就是房屋和土地。在书中的表述有时称不动产，有时称房地产，前者为学理的意义，后者为实践之称谓。为什么本书研究不动产问题而排除动产？这是因为不动产价值较大，法律关系较为复杂，而且著者多年办理各类不动产案件，接触的实践问题非常丰富。关于财产权利，内涵不用赘述；从外延上讲，主要是排除了人身权问题。

第二，价值论的意义。本书谈到的价值，从哲学上讲，就是主体与客体之间需要与被需要的关系，这种思维方式与分析范式贯穿全书。在研究具体问题时需要将这种价值关系具体化。既然法律问题根源于一定的社会经济基础，那么，借用马克思主义劳动价值论，由于劳动二重性，商品表现为价值和使用价值二因素。具体到实践问题上，价值的表现形式是0价格，而使用价值的表现形式是什么呢？著者认为，可以借用西方经济学理论中的效用概念，使用价值就是对商品的有用性的评价。这样，商品二因素就由使用价值与价值的矛盾演化成效用与价格这一对矛盾，进一步具体化为保有或利用的价值与交易或处分的价值两大形态。这一思想将贯穿于全书中。

第三，产权、财产权利与所有权。产权与财产权利的意义基本等同，在经济学与法学领域有不同的意义。经济学意义上的产权，可以理解为基于财产的权利集合或者说是权利束，是一组财产权利的组合。英美法并不强调物权与债权的区分，其产权的概念与经济学意义上的产权的语境较为接近。在我国，日常生活中所谈到的产权往往被理解为所有权是产权这一经济学概念在法学意义的理解，在我国的法律体系中，产权与所有权常常被混用，一些法律文件提到的产权、产权人实际上就是指所有权、所有权人。在厘清产权、财产权利与所有权概念的前提下，可以借鉴经济学上的产权理论丰富法学意义上关于财产权利和所有权问题的研究。

二、基本经济学范畴

第一，经济学两大基本假设——经济理性人假设和资源稀缺假设。经济理性人假设导致的方法论个人主义与资源稀缺假设构成西方经济学理论的两个最为重要的前提。关于经济理性人假设，不论是法学研究，还是司法实践，不动产财产法律问题都不得不实事求是地关注人与人之间基于利益驱使产生的矛盾冲突，不得不着眼于现实中的利益平衡与价值取舍。有时候，至亲之人在法庭上又会成为至仇之敌。在这些问题与矛盾的背后，凸显一个“利”字，这一假设恰恰来自经济学的伦理观察，对现实生活中有关不动产价值与法律问题的认识与实践具有极为重要的意义。另一个基础性假设就是资源稀缺，这个问题在中国的语境下也容易理解，人们常说“物以稀为贵”就是这个道理。没有稀缺就没有争端，也就不需要法律的秩序。

第二，成本—收益分析。成本和收益的概念无须过多解释。成本—收益分析方法是最基本的经济学分析方法。从观察角度来说，有个人角度与社会角度，包括个人成本—个人收益、社会总成本—社会总收益。由于角度的不同，产生了成本与收益的外部性问题。在成本和收益动态分析过程中，还涉及边际成本与边际收益问题。

第三，边际。微观经济学中的边际是指自变量增加所引起的因变量的变化量。边际成本与边际收益是最为常见的概念。边际成本是每一单位新增的生产或消费所带来的总成本的增量；边际收益是每增加一单位的销售或投入所增加的收益，也就是最后一单位的销售或投入所取得的收益。

第四，效用与边际效用。效用（Utility）是对于不同的商品的主观感受，不仅存在于不同质的商品之间，也存在于同质商品的不同数量之间。从效用角度来看，一方面具有客体性价值，体现的是不动产权利作为客体本身能够满足权利主体的需要的属性；另一方面又具有主观性，效用是通过权利主体特定情况下的需要与感受实现的。而现实中的效用又是在边际中存在的。边际效用就是每付出单位成本所带来的效用，这种效用具有很大的主观性。

第五，外部性（externality）。外部性是指当事人的行为产生了额外的成本或收益，由当事人以外的人来承受。外部性分为正外部性（positive externality）和负外部性（negative externality）。

第六，交易成本。交易成本理论由著名经济学家科斯提出。所谓交易成本，是指交易关系主体达成交易所付出的成本。科斯认为，进行交易，就必须寻找交易对象，互相了解交易内容，谈判并达成交易，然后制订契约并督促执行，这些操作都需要耗费成本。这些成本就像经济生活中的“摩擦力”，包括产权确认的成本、产权保护的成本、信息获取的成本、谈判的成本、执行协议的成本。在一定特定的情况下，还会出现外部化的外在成本，即一种社会成本。

第七，信息不对称与信息成本。信息不对称，简而言之，就是信息被一部分人享有而不被另一部分人享有的事实。在交易中，不同主体享有的信息在质与量上均有不同；这除了与人的认知、地位、能力等有限性有关外，还与信息成本有关。信息成本也就是获取信息的成本，是交易成本的一部分。

第八，交易风险。风险即不确定性，是信息不完备和信息不对称的结果。由于权利主体对一定交易对象、环境、相对人缺乏充足的信息，将导致交易不确定性的出现，产生交易风险。

第九，帕累托标准、帕累托最优、帕累托改进。帕累托标准是一个各方共赢的标准，可描述为：如果任何一个社会成员较之社会状况y更偏好x，或者对两个都没有偏好，但至少有一个社会成员更偏好x，则社会状况x较之y更受偏好。满足这些条件的社会福利决策称为帕累托最优决策或者帕累托改进。

第十，“卡尔多—希克斯标准”与“潜在的帕累托改进”。潜在的帕累托改进允许存在受益者与受损者，但要求受益者的收益要大于受损者的损失。如果这种情况出现，从理论上讲，受益者在弥补受损者损失的同时自己还有剩余。与帕累托标准相比，上述卡尔多—希克斯标准的条件更为宽松。

三、基本经济学理论

第一，边际效用递减规律。其内容是：在一定时间内，在其他商品的消费数量保持不变的条件下，随着消费者对某种商品消费量的增加，消费者从该商品连续增加的每一消费单位中得到的效用增加量即边际效用是递减的。

第二，科斯定理。“科斯定理”的内容可以概括为：如果交易费用为零，法律结构就无关紧要；因为无论怎样都会导致有效率。

第三，科斯第二定理。“科斯第二定理”作为“科斯定理”的反定理，其内容为：在交易费用大于零的情况下，产权界定不同，则资源配置的效率不同，由此形成的产权制度也不可能相同，进而交易的成本也可能不同。

第四，规范的科斯定理，是指“建立法律以消除私人协议的障碍”，其内容是：法律通过促进人与人之间的谈判，交易法律权利，从而减轻法律制定者有效配置权利的工作复杂性。

第五，规范的霍布斯定理，是指“建立法律以使私人协议失败造成的损害达到最小化”，旨在强调减少由于不合作造成的损失的重要性。

第六，波斯纳定理。在存在交易费用的情况下，权利如何配置才有助于提高效率？“波斯纳定理”强调必须重视产权的界定，其内容为人们所熟知，即“如果市场交易成本过高而抑制交易，那么权利应该赋予那些最珍视它们的人”。

第七，诺斯悖论。美国著名经济学家诺斯将国家视为“在暴力方面具有比较优势的组织”，一方面可以降低物权排他性的实施成本，避免自力实施的无效率；另一方面国家并非中立的。国家有两个目的：一是建立一套基本规则使统治者的寻租最大化；二是通过建立规则以国家暴力降低交易费用，最大化社会财富，进而增加税收。这两个目的之间存在冲突，这就是著名的“诺斯悖论”。

第八，福利经济学理论。福利经济学是西方经济学的一个分支，是从福利观点或最大化原则出发对经济体系的运行进行社会评价的经济学。所谓“福利”，与一般意义上的福利不同，是指个人获得的效用和需求的满足。帕累托标准是福利经济学最重要的标准。

第九，博弈论。博弈论属于应用数学的一个分支，是经济学的标准分析工具之一。博弈的标准式表述包括：（1）博弈的参与者；（2）每一参与者可供选择的战略集；（3）针对所有参与者可能选择的战略组合，每一个参与者获得的收益。

第十，马克思主义政治经济学理论。主要是劳动二重性和商品二因素理论。《资本论》第一章的内容可以概括为：

（1）商品是用来交换的劳动产品，具有两种基本属性，即价值与使用价值；（2）使用价值是商品的固有属性，即物的有用性，是指商品能够满足人的某种需要的属性；（3）价值是商品的社会属性，是凝结在商品中的无差别的人类劳动；（4）具体劳动创造使用价值，抽象劳动创造价值；（5）商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定；（6）商品交换是根据商品的价值实行等价交换；（7）商品价格是商品价值的货币表现，商品价格以商品价值为中心，受供求关系变化的影响而上下波动——价值规律。