绪论

第一节 研究的选题与视角

一、研究背景与选题价值

近年来，有关房地产的问题日益成为社会公众聚集的热点话题。房地产市场剧烈波动，房地产新政频频颁布。在市场自发调控与新政多轮实施双重作用下，房地产案件数量激增，风起云涌，并且案件中不断出现新情况、新类型。一方面，这些房地产纠纷事关社会主义市场经济的健康发展，是社会黄金发展期与矛盾凸显期时代特征的缩影，反映了市场主体之间经济利益的冲突现实。一般来说，房地产或称不动产价值较大，在人民群众的财产中占的分量较重，解决好房地产的立法与实施问题，关系百姓民生。另一方面，房地产案件事关人民群众的居住权益。安居才能乐业，居住问题关乎民生之根本。

上述经济发展与居住权益两方面的内容，化成房地产市场的时代音符，正好折射出不动产作为商品的价值及使用价值。将不动产作为商品，研究其在交易关系背景下的价值与使用价值的法律运行轨迹，具有切实的时代意义。在具体研究中，这一命题同时具有重要的理论意义与实践意义。

从理论价值上看，目前，对于不动产法律问题的研究，或者偏重物权研究，或者偏重合同研究，以不动产物权价值为中心进行相关法律研究的并不多；而在现实的交易中，很多不动产纠纷的发生、变化和解决的根源可归于不动产价值问题。因此，以交易关系背景下不动产价值的实现及救济为视角对相关法律问题进行研究，具有一定的理论创新价值。在具体研究中，除了法学研究方法外，还可借鉴法经济学研究范式，同时融合其他相关学科理论，对若干法律问题中的深层规律进行剖析。在实践中，大量不动产纠纷都是围绕经济利益展开的冲突，其中显现出经济理论两个最重要的假设，即资源稀缺与理性行为。其一，资源稀缺是纠纷发生的经济根源，诉讼是典型的资源争夺的表现形式。其二，经济学中“理性人”的“基本特征就是：每一个从事经济活动的人都是利己的”，诉讼活动中的人往往较日常经济活动更为利己、更为谨慎。由此，在理论研究中，有必要关注法律问题背后的经济学规律。

从实践价值上看，如何在司法实践中获得正当裁判，是现代法学方法论的核心问题。一方面，个案的正当裁判与纠纷的妥善解决是现代法学方法论的终极关怀；另一方面，法官在司法裁判中对裁判结果正义之追求，必须通过方法论得以实现，故应高度重视方法论的基本问题。现代法学方法论的基本问题与司法裁判的正当性具备统一性，进行法学方法论研究的学者与从事司法实践的法官亦由此共鸣，具备进行研讨的同一视角。本书的理论研究充分结合审判实践，以大量实践案例释法明理，充分展示不动产物权价值形态分析、实现与转化、冲突与化解等理论问题，并对善意取得之实践张力、政策对不动产物权价值的影响、拆迁与公权力的作用、农村房屋交易、居住权货币化、典权与让与担保等疑难专题进行深入研究。

二、本书的研究视角

目前，有关不动产法律问题的研究成果汗牛充栋，而尚无以价值视角观察不动产财产权利的尝试。价值问题既是下里巴人，又是阳春白雪。一方面，价值问题简单真实，亲切通俗，是老百姓听得懂的语言，是对不动产切身的感受。经过了本科、硕士、博士法律专业的训练的人尚不敢自称精通法律，更何况未经过法律专业训练的老百姓。如果法律人把法律问题标榜为象牙塔中高贵的学问，那么这种自娱自乐的学问就是不接地气的空中楼阁。另一方面，价值问题深邃悠远，博大宽容，又是最为深刻的哲学问题。有时候，最土气的却是最高贵的，最简单的却是最深刻的，价值问题正是如此。在老百姓朴素的经济与法律观念中，有多大用、值多少钱等，是最简单不过的切身感受。然而细细观察，这些问题又会将人带入难以洞观通透的哲学隧道。

为此，著者选择价值视角观察和研究现实生活中的不动产财产权利问题，下接地气，上通哲理，以辟学术之隅。研究不动产财产权利的价值问题，该视角本身视野宽广、思路开阔，需以法学与众多学科融会贯通，才可求通达之理。本书的研究论证倾注了著者大量心血，展现出如下突出特点。

第一，理论与实践相得益彰。读万卷书，行万里路。在学校读书时，即使读书万卷，仍感不知研究什么问题，写论文常常闭门造车。而著者从事民事审判工作数年，深感现实生活中的法律问题层出不穷，若一一参透，心有余而力不足。著者欲在借撰写本书之机，研修学理以解实践之：一方面，著者在撰写论文之前，刻苦研习了制度经济学、法律经济学、政治经济学、心理学、历史学、哲学等学科经典文献，为撰写论著和观察问题提供扎实的理论功底；另一方面，著者从事不动产财产纠纷的审判实践，大量的案件为研究提供了丰富、鲜活、真实的法律素材、社会素材。在这两者的基础上，理论与实践相互关照，力求著述兼具理论功底与实践价值。

第二，经济与法律比翼双飞。在本书众多的研究方法中，突出的特点就是将经济思维与法律思维有机融合，不分彼此。在美国，很多杰出的法学家也同样是杰出的经济学家，如大家比较熟悉的波斯纳法官、弗里德曼教授等。法是“理”和“力”的结合，“理”的主要内容是社会经济关系。一个伟大的法学家不可能不去关注经济问题，否则法学研究就会成为不接地气的空中楼阁。

第三，世界观与方法论统筹兼顾。本书兼顾研究问题与解决问题。既非纸上谈兵、空谈误国，也非胡思乱想、不假思索。从马克思唯物主义认识论来看，研究理论的价值是为了实践，而实践的价值体现在理论指导。本书将思维的小小火花凝结成【经验与逻辑】的世界观与【方法与建议】的方法论，理论与方法交融，实践与认识互动。