广州市房地产业发展的思考

一、借鉴深圳特区的经验，加快广州市房地产业的发展

深圳特区在发展房地产业中有很多好的经验可供借鉴，广州市应结合自身的实际来运用这些经验，以加快房地产业的发展。深圳特区发展房地产业的主要经验如下：

1．不论是旧市区的改造，还是新市区的发展，都采取小区成片的方式

深圳特区旧市区很小，原来只是一个3平方千米的小镇，主要的任务是开发新市区。他们的做法是，在统一规划下采取小区成片开发的方式，取得了较好的经济效益。例如，罗湖小区，首期工程开发0.8平方千米，从1980年开始“七通一平”工程，即进行土地开发和基础设施建设，实际投资6000万元，到1983年底已收回土地使用费2.2768亿港元，折人民币6780万元，不到四年时间就把全部开发投资收回来了。这就是说，通过提供开发出来的土地，引进外资收取土地使用费，不用国家追加投资，或者只需追加少量配套资金，在几年内就可以把被开发的小区建设起来。这样，采取小区成片开发方式，做到开发一片，建设一片，收效一片，波浪式地向前发展，就能取得良好的经济效益。

2．开辟多种渠道筹集建设资金

深圳特区进行了大规模的建设，到1983年底，投入资金累计达19.6亿元，其中，国家投资占10.1%（国家直接投款占8.7%，省财政拨款占1.4%），利用外资占31%，利用银行贷款占29.3%，市财政自筹的占9.7%，中央各部及省属单位自筹的占7.6%，内联企业投资占3%。这里，国家投资只占10.1%，其余近90%的资金都是通过各种渠道筹集来的，有效地解决了建设资金不足问题。在筹集资金方面，广州市通过银行发行股票集资与建“广州商业城”的做法，也是一个创举。

3．积极引进外资和先进技术设备

深圳特区从1979年至1983年底，在房地产方面与客商签订合同65项，合同投资额88.6亿港元，已投入使用的资金7.8亿港元；与此同时，引进了一批先进的施工新工艺、建筑机械设备和新型建筑材料。通过引进，获得了大量的建设资金和先进技术设备，比较好地解决了高层建筑的施工和高级房产的装修问题。

4．房产建筑采取集资统建和边建边预售的办法

深圳特区为了使房产建筑能切实按照城市建设的总体规划要求有计划地进行，采取了集资统建的方式，即把需要建房的单位的建设资金集中起来，由市统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一管理。1982年以来，新建的工业区、住宅区、仓库区、办公楼宇等均采用“五统一”的办法，效果较好。此外，为了能尽快地将投出去的资金回收起来进行再建设，采取了边建边预售的办法。例如，上埗工业区，向银行贷款1800万元开发其中一个小区，在基本完成“七通一平”的基础上，兴建标准厂房，同时广泛宣传，吸引客商前来订购厂房，采取香港通行的“卖楼花”方式，给客商适当的优惠，在谈判时商定：签订合同后预付款40%，厂房盖至三层时再付款50%，余下10%则在厂房交付使用时结清。这样，我们就可以把预售第一批厂房的钱，用作建第二批厂房的投资。到1983年底，这个工业区17幢标准厂房还没有全部建好，便已基本售完。就是采取这种预售房屋“滚雪球”的办法，用1800万元的贷款，完成了7500万元的房建工程。

5．推行建房的招标投标制度

深圳特区对建筑施工吸取了蛇口的经验，从设计到施工，普遍采取招标投标办法，取得了明显的经济效益。例如，建第一座外资高层建筑——国际商业大厦，两幢20层高的商业办公楼宇，总建筑面积50000平方米。初时用老办法分配给一家建筑公司承担，每平方米造价要580元，工期两年，投资者无法接受。在这种情况下，对该工程实行以包造价、包工期、包材料为主要内容的大包干，并决定公开招标，择优承包。结果第一冶金建筑公司以每平方米造价398元，工期一年半夺标，从而使工程造价降低940万元，工期缩短半年，工程质量也更有保证了。目前深圳90%以上的在建项目，都实行招标投标制度。

6．加强施工的组织和管理

在施工过程中，注意组织好各个环节之间的紧密衔接和配合，加强管理，落实责任制，缩短了建设周期。例如，深圳有一个新住宅区，包括11幢6层的住房，总建筑面积25000平方米，采取交叉施工办法，结果只用四个月时间就建成了。又如，江苏省建一公司承建湖心大厦，两幢22层的楼房，只用了115个工作日，平均5.2天建一层，建设速度超过香港七天一层的先进水平。

7．逐步推行职工住宅商品化

在职工住房制度的改革方面，蛇口工业区进展较快，他们改革由国家统包统分的住房制度，实行租售结合，以售为主的办法，鼓励职工购买住房，逐步推行职工住宅商品化，实现“居者有其屋”。这样，既能较好地解决职工住房问题，又能使工业区对职工住房建设的投资不致负担过重，并能及时回收一部分资金用于再建设，有利于加快房地产业的发展。

综合起来，深圳特区经验的核心就是：抓住改革和开放两件大事，充分发挥自己的优势和潜力，以改革开路，用改革精神做好外引内联工作，树立实事求是、讲究信用、注重效率的作风，推动房地产业的迅速发展。

二、发展房地产业需要进一步研究和解决的几个问题

1．房地产业的发展与城市建设总体规划的协调问题

今后广州的房地产业发展必须严格按照总体规划的要求来进行，土地开发和房产建筑，要由市城建规划部门集中统一规划管理，经济单位必须按照批准的规划执行和服从统一管理。违者要负经济和法律责任。否则，八仙过海，各行其是，就会破坏原有的建筑群落结构和南国古城的地方特色。例如，白天鹅宾馆的兴建破坏了沙面的自然景观，中国大酒店的兴建破坏了东方宾馆周围的美景，现在中山纪念堂附近高层建筑的发展也有破坏纪念堂周围环境的危险。如何做到房地产业的发展与城市建设总体规划的协调一致，必须进一步研究和解决，才能把广州建设成为具有中国古建筑风格和南方特色的社会主义现代化城市。

2．土地的开发、利用、管理和土地使用费问题

今后在房地产业发展中，如何开发利用好土地资源？在管理上如何做到规划、征地、开发、审批、使用、收费一条龙？土地使用费如何确定一个合理的水平？（在社会主义条件下，土地不是商品，不能买卖。但在商品经济仍然存在的情况下，土地的所有权和使用权是可以分离的，土地所有权不变，土地使用权也可以让渡。土地使用费就是在一定时间内让渡土地使用权的报酬，它是由超额纯收入所形成的地租转化而来的。）这些问题，也需要进一步研究和解决，才能搞好房地产业的经营和提高经济效益。

3．房产的经营、管理和房租、房价问题

房产业应如何经营和管理？房租和房价如何确定一个合理水平？这要从广州的历史和现实出发，既要允许多成分、多渠道、多层次经营房产业，又要有一个集中统一的权威机构来进行管理；既要适当提高房租房价，又要使广大职工的基本生活不受影响；既要使经营者有利可图，又要使合作者和购买者感到舒适合算。这样，房产业才能顺利发展。

4．推行住宅商品化问题

住宅商品化是改革住房制度的方向，势在必行。但住宅商品化在理论上和实践上，都还有不少问题需要研究和解决。在推行住宅商品化的过程中，职工的生活水平不应该降低，而是随着工资的改革有所提高。

5．提高房地产业的经济效益问题

要提高经济效益，必须处理好以下几种关系：①长期规划与近期规划、整体规划与小区规划的关系；②旧市区改造与新市区、经济技术开发区开发的关系；③基础设施建设投资与地面房产建筑投资的比例关系；④资金投放与资金回收的关系；⑤引进国外先进技术设备与国内配套的关系；⑥实行招标投标制度、组织合理施工与降低造价的关系；⑦厂房、商业楼宇、住宅建筑与各项相应的配套设施的关系；⑧充分利用土地与高层建筑生活设施费用较高的关系，等等。只有处理好这些关系，才能兼顾到微观经济效益和宏观经济效益两个方面，使房地产业富有活力和竞争力。

（载于《房地产经济研究》“广州房地产经济理论讨论会文选”，1985年3月）