中国经济特区的房地产业

依据笔者在《我国经济特区的地租问题》一文中的基本观点，现将我国经济特区的房地产业分析如下：

一、房地产业在特区建设中的地位和作用

从1979年起，我国先后迅速地设置了深圳、珠海、汕头、厦门四个经济特区。特区的房地产业，在特区建设中起了重要的作用。经济特区的房地产业，指的是特区土地和房产两个部分。地产业指的是在特区范围内，通过对土地的开发，主要是搞“七通一平”（即通道路、通水、通电、通电讯、通煤气、通排污、通排洪和平整土地），提高土地的使用价值，把土地这个自然物商品化，从而使我方以土地折价入股与客商合资经营企业，或由我方提供土地、客商提供资金合作经营企业，或向在特区兴办独资经营企业的客商收取土地使用费，它是以经营和利用土地为对象，从中取得一定收入的经济部门。房产业是指在特区范围内经营商品房产，即经营中外合资企业、合作企业或客商独资企业兴建的用来进行买卖、出租的住宅、工商业楼宇（包括写字楼、宾馆、酒家、旅店、商场、标准厂房、仓库、停车场等）以及其他房屋，它是以经营商品房屋或建筑物为对象，从中取得一定收入的经济部门。

据统计，从1979年至1983年底，深圳特区与客商签订房地产业的项目65项，占总项目的2.60%，其协议投资额为88.6亿港元，占协议投资总额的62.53%，居于第一位；实际投资额7.89亿港元，占实际投资总额的26.5%，仅次于工业而居第二位。可见，房地产业在目前的经济特区建设中占有十分重要的地位。

房地产业在经济特区建设中的作用，具体表现在如下几方面：

（一）发展房地产业是提供良好投资环境的一项重要措施

在特区发展房地产业，首先是为了提供一个良好的投资环境，使投资者不仅能在生产经营上获得经过开发的便于投资设厂和兴办企业的土地，而且能在生活上获得一个吃、住、娱乐等舒适的环境，这是办好经济特区的必要条件之一。例如，深圳旧城区原来只是一个3平方千米的小镇，街道简陋狭窄，住宅建筑面积只有10万平方米，人均居住面积只有2.7平方米，这种状况如果不加以改变，显然是不可能吸引客商前来投资的。

（二）发展房地产业有利于解决建设资金不足的问题

通过“七通一平”开发过的土地，收取土地使用费和税收，一般五年内就可以收回全部基础设施投资，不用国家追加投资，或者只要追加少量投资，就可以把所开发的地区建设起来。同时，通过经营商品房产，还可以为特区建设提供很大一笔外汇。例如，开发较早的深圳罗湖小区，截至1983年底，深圳特区房地产公司所辖的施工面积达到112.79万平方米，竣工面积26.27万平方米，收取土地使用费0.935亿港元，上缴的利润1.945亿港元，两者合计收入共达2.88亿港元，把死的土地变成了活的财富。

（三）发展房地产业有利于引进建筑业的先进技术设备和科学管理方法

通过与客商合作开发土地或兴建商品房屋，引进了一批先进的技术设备和科学管理方法，加速了特区建筑业的发展。例如深圳特区，近两年，先后引进了适应高层建筑的施工新工艺、新技术，以及一大批先进建筑机械设备和新型的建筑材料，提高了我国建筑施工队伍的装备和建筑工人的技术、经营管理水平。如深圳特区建筑高层楼宇，由于采用了国外先进的技术设备，并在经营管理方法上实行设计选优、工程招标、层层承包、落实到人、职责分明、奖罚分明的办法，平均七天就盖一层楼，不久前已封顶的国贸大厦已达到三天盖一层楼的先进水平。

（四）发展房地产业有利于解决劳动就业问题

随着经济特区的建立，房地产业得到迅速发展，吸引了大批劳动力进入建筑部门。例如，深圳特区建立以来，通过招聘、商调、合作方式，从全国调入了数以千计的工程技术人员和数以万计的建筑工人，组织了90多个施工企业和40家设计院进入深圳特区，总人数达十几万人。

（五）发展房地产业有利于加强对华侨和港澳台同胞的联系

我国在海外的华侨和华裔有5000多万人，港澳同胞有500多万人，台湾同胞有1800万人，合计起来共有7300多万人。他们当中的绝大多数都是心向祖国、热爱家乡的，都愿意为祖国的“四化”建设贡献一分力量。我们不但欢迎他们前来特区投资，而且欢迎他们在特区购买房产，可以自己居住，也可以让国内的亲属居住，便于他们与国内亲属团聚和联系。截至1983年底，已在深圳特区购买房屋迁入居住的有2300多户。1984年还将迁入4400户，合计将有6700多户在深圳安家落户。这样，不仅极大地促进了当地经济繁荣，增加外汇收入，也必将大大加强对华侨和港澳台同胞的联系，密切感情，有利于台湾回归祖国和收回香港、澳门主权。

二、经济特区的地产业

（一）经济特区的土地所有制

我们设置经济特区，能给客商的优惠待遇，第一是土地（地租比较低），第二是税收（税收上给予减免），第三是劳动力（工资比较低），第四是产品销售（可以适当让出一部分国内市场）。在这些优惠中，首先是土地方面的优惠，因为土地是人类生产和经营活动的基本条件。在农业中，土地是基本生产资料，是自然物质直接参与农产品形成的生产要素；在工商业中，土地是生产和经营的场地；在建筑业中，土地是建筑的地基和空间条件。因此，客商到特区来，不论办什么企业，都要使用特区的土地。

但是，使用土地是受土地所有权限制的，也就是受土地所有制限制的，所谓土地所有制，就是在一定的社会条件下人们占有土地的形式。不同的社会，有不同的土地占有形式。例如，原始公社的土地为全体公社成员所共同占有，奴隶社会的土地为奴隶主阶级所占有，封建社会的土地为地主阶级所占有，资本主义社会的土地为大土地所有者所占有，社会主义社会的土地为社会主义国家或集体所占有。此外，自原始社会末期以来，与此同时并存的，各个社会都还有少量的个体土地所有制。

我国经济特区的土地，原来城镇的土地属于国家所有制，农村的土地属于集体所有制，都是社会主义公有制。设立经济特区后，特区建设所需要的集体所有制土地，都由国家征收了。所以，对外来说，经济特区的土地都是国有土地，都是属于中华人民共和国所有的土地。任何单位和个人（包括外商和国内的内联单位）需要使用特区土地，都得先向特区政府或管理委员会提出申请，经批准后按章缴纳土地使用费，才能使用特区的土地。

（二）经济特区的土地开发方式及其经济效益

土地开发是基础性的建设，目前我国各特区的土地开发任务艰巨，投资大，但工程进度快，方式多，经济效益有的也较好。土地的开发方式，概括起来，有如下几种：

（1）深圳罗湖小区的开发方式：由经济特区自筹资金进行小区成片开发。罗湖小区2平方千米，规划发展为12万人口，将新建近百幢18层以上的高层楼宇，要求建设成为集金融、商业、电信、旅游服务、住宅的现代化市区。其中，首期开发工程0.8平方千米，由深圳经济特区发展公司直接投资兴办，1980年向国家贷款3000万元，开始搞“七通一平”。总面积80万平方米，当时按每平方米需要投资100元计算，总共需要投资8000万元。除去道路、绿化、公共设施用地外，可拿出40万平方米作商品用地，若平均按每年每平方米收取土地使用费100港元计，一年可收回4000万港元，折合人民币约1340万元。这样，只要六年时间就可以收回全部8000万元的基础工程建设投资。实际上，深圳特区先后总共投入6000万元进行土地开发，到1983年已收回土地使用费2.25亿港元和人民币80万元，折合人民币约6830万元，提前两年收回了全部投资。这就是说，通过“七通一平”开发出来的土地，引进外资，收取土地使用费和税收，不用国家增加投资，或者只要增加少量配套投资，在几年内就可以把这个地区建设起来。现在，罗湖小区2平方千米中余下的1.2平方千米，“七通一平”基础工程的建设费用，按每平方米上升到120元计，共需人民币1.44亿元，主要是用“滚雪球”的办法，从经营特区房地产本身的收入中解决的。

此外，深圳大罗湖区（包括罗湖、上埗、八卦岭一带）24平方千米，1982年由深圳市人民政府投资兴建道路和排水系统，共修筑城区主干道（柏油路）55条，全长84千米，总面积280万平方米，计划投资4亿元。到1983年9月底止，已完成主干道27条，长50多千米的工程。新城区内小区道路总长80千米、道路面积120万平方米，也将在1983—1984年两年内陆续完成。

（2）蛇口工业区的开发方式：蛇口工业区2平方千米，由交通部所属香港招商局直接开发经营。招商局在蛇口工业区投资，于1981年搞好“七通一平”基础工程建设以后，先建好标准厂房，地租按每平方呎（平方英尺）一年2至4港元，批给客商使用，使用年限最长为30年。据统计，开发土地平均每平方米需要人民币100元。如按工业用地的下限每平方呎一年收取2港元，即每平方米约收取22港元，折成人民币7元左右。所以，单纯从经营土地开发一项来说，是要亏损的。但是，由于蛇口工业区是一个有较大独立自主权的经济实体，从土地开发到引进外资、兴办企业，均由工业区自主经营，虽然土地开发方面要亏一些，但从整个工业区引进外资的综合计算，对我方是有利的。同时加强了基础工程建设的施工管理，采取突出重点、分片开发的办法，开发一片，收效一片，从而避免资金积压，争取尽快取得经济效益。比如，第一年，集中资金建设港口，修筑与广深公路相接的公路，用6～8个月时间，完成首期码头工程150米，主要公路干线8千米，把水陆运输搞通，保证工程原料的运输，使成本降低。第二年，集中建设其他基础工程，使之具备投资设厂的条件。在施工方面也采用投标的方式，使建设投资成本降低30%左右。由于开发资金使用做到有的放矢，合理投放，因而有部分土地很快就形成设厂开工生产的条件，开发的第二年（即1981年），就引进项目11个，开始了资金的回收。近三年来，回收额逐年增加，效益良好。按目前蛇口工业区的经营效益来分析，预计十多年的时间，就可收回全部基础工程设施的投资。蛇口工业区的做法，看来是比较活的，经济效益高的，值得认真总结其经验。

（3）厦门经济特区的开发方式：联合开发。1983年7月，厦门经济特区与中国银行总行国际咨询信托部、香港集友银行、南洋商业银行、宝生银行、华侨商业银行、澳门南通信托投资公司等组成“厦门经济特区联合开发公司”，开发厦门湖里加工区。这是我国特区建设的实践中所创立的一种新的开发方式，从而为厦门特区加速建设提供资金保证。1983年湖里加工区，竣工面积为1.2万平方米；由于有了港澳金融界的支持，1984年计划完成23.6万平方米的建筑面积，比1983年增加18倍多。同时，为了适应把厦门特区的范围扩大至全岛的需要，联合开发公司已集资兴建20层的“国际金融中心大厦”，将于1984年6月动工，建筑面积为2.5万平方米，采用玻璃幕墙，计划投资1400万美元。同时，这种联合开发的方式也必将更有效地增进厦门特区建设与港澳金融界的联系，扩大对外影响，可以有效地利用海外资金，加快厦门特区建设。有人形象地把厦门东渡港和高崎国际机场比为厦门特区起飞的两只翅膀，而联合开发公司，则将是推动厦门特区建设发展的发动机。

（4）福田新市区的开发方式：与客商合作进行成片大面积开发土地。深圳特区福田新市区与香港合和企业有限公司合作进行开发，原议定我方提供土地30平方千米，客方提供资金20亿港元，合作年限30年。深圳特区的文锦渡、珠海特区的西部工业区，也采取过这种与客商合作进行成片大面积开发土地的方式。但是，均只是签订了合同，尚未付诸实行，还没有实践经验。

（三）经济特区的地租水平

马克思在谈到建筑地段的地租时指出：“对建筑地段的需求，会提高土地作为空间和地基的价值”，“不仅人口的增加，以及随之而来的住宅需要的增大，而且固定资本的发展（这种固定资本或者合并在土地中，或者扎根在土地中，建立在土地上，如所有工业建筑物、铁路、货栈、工厂建筑物、船坞等等），都必然会提高建筑地段的地租。”（《资本论》第三卷，第872页）地租的数量，除了前面已经阐明的各种条件，还受多种因素的影响，如特区本身土地的供求状况、港澳地区地产市场的变化情况、特区建设的发展和要求等。此外，在特区的土地使用费中，除了真正的地租即绝对地租、级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ、垄断地租之外，还应包括征地补偿费、土地投资利息、特区土地主管机关的管理费用等，这些虽然不是原来意义上的地租，但都是凭借土地所有权应该征收的必要项目。正如马克思所说的：“从经济学上来说，无论这个部分或那个部分都不形成地租；但实际上它们都形成土地所有者的收入，是他的垄断权在经济上的实现，和真正的地租完全一样。”（《资本论》第三卷，第705页）可见，确定经济特区的地租水平是相当复杂的。

1981年11月17日，广东省第五届人大常委会第十三次会议通过了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，规定中确定了深圳经济特区土地使用费的标准。后来珠海经济特区也参考这个规定，制订了珠海经济特区的土地使用费标准。现将这两个特区的土地使用费标准列出，以供参考。

由于制订《暂行规定》时，正值香港地价高涨时期，现在香港的地价下降，就显得我们特区的土地使用费标准偏高了。1982年10月，深圳市人民政府根据经济特区条例的有关条款和《暂行规定》的精神，在制订《深圳经济特区土地使用费（暂时）缴纳办法》中做了适当调整，按《暂行规定》第十六条确定的土地使用费标准，在1985年之前的四年内，将使用费起点数按三类不同收费区域，分别减收30%（罗湖小区、蛇口工业区）、40%（埗区、水库区、沙头角）、50%（除上述两类区域及联合成片开发小区外，均属这类区域）。珠海经济特区也相应地规定，在1985年之前的四年内收费起点数减少40%～50%。另外，两个特区凡是使用荒坡、丘陵、沼泽者，按其用途分别免收一至五年的土地使用费。这样，就使经济特区的土地使用费的水平，随着港澳地产市场情况的变化而调整，以利于吸引大量外资进来设厂或兴办企业。

深圳特区毗邻香港，这种地理位置对我们是特别有利的。因为港英当局利用香港人多地少的特点，对土地实行高度的垄断，攫取高额的垄断地租或高价出售土地，使香港的地价高得惊人。比如，1981年香港本岛内47幅官地面积11万平方米，售价达24亿多港元。非工业用地每平方呎售价为5000～8000港元，最高的是尖沙咀，每平方呎高达11553港元，那真是“尺土寸金”，甚至是“寸土尺金”。仅1980年4月至1981年3月的一个财政年度，港英当局从卖地取得的收入就达107.7亿港元，占当年财政收入的37%，成为其财政收入的主要来源。因此，我们在深圳设立经济特区，由于地价比香港低得多，就能吸引更多的港澳资本、华侨资本和外国资本到特区来兴办工厂和企业。在这种情况下，就有可能相应地提高经济特区的地租水平。据有关资料，1980年深圳特区的住宅用地每平方米为160港元，而香港的尖沙咀每平方米为2311港元，大埔与元朗为700港元，新界为416港元。深圳比尖沙咀低14.6倍，比大埔、元朗低4.4倍，比新界低2.6倍。1981年深圳特区的工业用地地租为每平方米30～100港元，而香港为400港元左右，深圳比香港低4～13.3倍。再从更大一点的范围来看，1980年每平方呎工业用地的地租水平：香港40～80港元，深圳3～10港元，蛇口2～4港元，珠海1.8～10港元，台湾0.72港元；外国如新加坡为0.17港元，韩国为0.015～0.02港元。深圳、蛇口、珠海的工业用地地租水平，比香港低得多，却比中国台湾、新加坡、韩国高。不过，应该看到这两个经济特区的地租水平，主要是受香港和澳门地租水平的影响。所以，深圳和珠海两个特区的地租水平，在比港澳地区低得多的情况下，随着特区建设的发展，就有可能使级差地租比内地提高得更快，从而可收到一种特殊的经济效益。

深圳和珠海两个特区处理地租问题有一个原则，叫作“高于广州，低于香港”。其目的在于更多地吸收外资进来，以利于特区本身的发展和促进我国“四化”的建设。特区地租受多种条件和多种因素制约，牵涉到各个方面的关系，应把它作为一个综合性指标来理解和运用。不能单纯从地租收入多少着眼，而应把地租水平与整个特区建设的全局联系起来考虑，要算总账。如果片面强调提高地租水平，不利于吸引外资进来，就失去了办经济特区的意义，表面上地租收入多些，实际上失去的更多。相反，只要能吸引更多的外资进来，使特区的生产建设迅速发展，就能大大增加利润、税收、劳务费的收入，就能实现我们办经济特区的主要目的。这样，即使地租低一些，我们能够得到的却会更多一些。总之，经济特区的地租水平要定得合理，特别是对外要有竞争力和吸引力，应以能够大量吸引外资为原则。

至于经济特区国营企业和事业单位，甚至党政机关，我们认为也应收取土地使用费，以利于特区土地的合理使用。这虽是个复杂的问题，但应在体制改革中统筹研究。对于土地使用费标准，原则上应与中外合资企业、合作企业和外商独资企业一样，但可以根据具体情况给予适当的照顾。目前深圳特区国营企业和事业单位，对收取土地费，普遍存在两个问题：一是缺乏思想准备，在使用土地上也存在着“吃大锅饭”的现象，没有将这项开支算进企业成本中去，而想从企业上缴的利润中扣除，这样做对企业起不到促进改善经营管理和节约用地的作用；二是有一部分国营企业，特别是那些保证居民基本生活资料供应的部门，如粮油、布匹、煤炭、蔬菜、副食品等，利润低微，甚至要亏补，因而无力交付土地使用费。因此，对经济特区的国营企业和事业单位收取地租，原则上应一视同仁，但又要根据不同情况区别对待，给予必要的减、缓、免照顾，这样做既有利于增加特区的财政收入，繁荣特区经济，也可以促使各种不同所有制的企业改善经营管理，提高经济效益。

三、经济特区的房产业

（一）经济特区房产业的发展概况与经验

深圳经济特区从1979年至1983年底，累计已完成基建投资19.114亿元，相当于办特区前30年总和的20倍。施工面积590万平方米，竣工面积328.28万平方米。城市住宅建筑面积原来只有10万平方米，人均居住面积仅2.7平方米，现在竣工面积已达到137万平方米，人均居住面积已上升到7.5平方米。商业楼宇，已建起6～17层楼房800多幢，18层以上的高层楼宇，已开工59幢（1414层），建筑面积80万平方米，其中已竣工的11幢（216层），还有14幢已完成了主体工程。另外，已建起了200多间新厂房，其中上埗工业区32万平方米土方工程一个月就建完了，20幢标准厂房（20万平方米）中，已动工18幢，已竣工的5幢；八卦岭工业区100万平方米土方工程已基本完成，44幢标准厂房将陆续动工。截至1983年底，已竣工的高层楼宇有18幢，低层（包括住宅、厂房、仓库等）的有130多幢，别墅69幢，商场2.3万平方米，全部竣工建筑面积为26万多平方米。此外，预计1984年可竣工的有高层16幢，低层66幢，别墅52幢，商场4万多平方米。

深圳特区发展房产业的基本经验有以下几条：

（1）实行集资统建。为了使特区的商品房产建设能切实地按照城市建设的总体规划要求有计划地进行，各项建筑都要实行集资统建。即把建设资金集中起来，由市统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一管理。1982年以来，新建的工业区、住宅区、仓库区、办公楼宇等采用“五统一”的办法，效果较好。

（2）实行边建设、边预售的办法。尽快把投出的资金回收起来，进行再建设。如上埗工业区贷款1800万元开发其中一个小区，在基本完成“七通一平”的基础上，兴建标准厂房，同时广为宣传该区的良好投资环境，吸引客商前来订购厂房。当大批客商前来洽谈购厂事宜时，我们采取香港通行的“卖楼花”的方式，与他们商定：签订合同后预付款40%，厂房盖至三层时再收款50%，余下10%则在厂房交付使用时结清。这样，我们就可以把预售第一批厂房的钱，用作建第二批厂房的投资。现在这个工业区17幢标准厂房还没有全部建好，便已基本售完，就是采取这种预售房屋“滚雪球”的办法，用1800万元的贷款，完成了7500万元的房建工程。

（3）积极引进外资和技术设备。深圳特区几年来，在房地产方面与客商签订合同65项，计划投资88.6港元，已投入使用的资金7.89亿港元。同时引进一批先进的施工新工艺、建筑机械设备和新型建筑材料。通过引进，获得大量的建设资金和先进技术设备，比较好地解决了高层建筑的施工问题。

（4）推行建房的招标投标制度。深圳特区对建筑施工，吸取了蛇口的经验，从设计到施工，均普遍采取招标投标方法，取得了明显经济效益。例如，建第一座外资高层建筑——国际商业大厦，两幢20层高的商业办公楼宇，总建筑面积50000平方米。开始用老办法分配给一家建筑公司承担，每平方米造价要580元，工期两年整，投资者无法接受。在这种情况下，对该工程实行以包造价、包工期、包材料为主要内容的大包干，并决定公开招标，择优承包。结果第一冶金建筑公司以每平方米造价398元，工期一年半夺标，现已按计划完成承建任务。招标发包使工程造价降低940万元，工期缩短半年，工程质量也更有保证。目前，深圳已有300多项房建工程实行招标投标，占在建项目90%以上。

（5）加强施工的组织和管理。在施工过程中，注意组织好各个环节之间的紧密衔接配合，加强管理，缩短了建设周期。例如，深圳有一个新住宅区，包括11幢6层的宿舍，总建筑面积25000平方米，建设时采取交叉进行的办法，结果施工前期准备工作只花了一个多月，从基础施工到竣工验收也只用了三个月，前后只花了四个多月就建成了。又如江苏省建一公司承建湖心大厦，两幢22层标准层，只用了115个工作日，平均5.2天建一层，建设速度超过了香港七天一层的先进水平。

（二）经济特区房产业的经营方式

（1）合作经营方式。由我方出地皮，客商集资，合作建楼销售。售楼款除支付造价和税金外，所获纯利按协议分成，一般我方占70%～85%，客商占15%～30%。这种形式营造低层建筑每平方米平均获利925港元。其优点是，可以调动客商积极性，用各种方式筹集较多的资金，引进先进的建筑技术，利用客商的销售渠道，扩大宣传和对外销售，对加速发展房产业有利。高层楼宇的裙楼（即底层起2—3层）折价归我方，更有利于发展商业。其缺点是，客商多以“卖楼花”的方法集资，由他们代理在外销售，我方没有主动权，售楼款虽存入双方指定的银行，订出双方合签提款的手续，仍然很难把资金管好，资金存在外边有一定的风险，而且所得利润被客商拿去15%～30%。

（2）自筹资金经营方式。建楼资金自筹，自建自卖（或交代理商代售），利润自得。如深圳怡景花园，就是自筹资金兴建的。这种形式，每营造一平方米房宇可获利1181港元，较合作经营方式高。但自营高层楼宇建筑周期长，投资风险较大，而且请客商代销还要支付7%的佣金（每平方米175港元）。在外的资金管理也较困难。

（3）客商独资经营方式。我方提供土地，按不同地域，每平方米收取土地使用费4500～5000港元，按协议一年至一年半收齐，收益较快，我方承担风险少。但土地收益比合作经营方式低，按实际建筑面积计，合作经营每平方米获利925港元，客商独资经营每平方米我方只收入500港元，减收46%。在市场不景气的情况下，客商还往往不履行合约。

随着经济特区工业的发展以及南海油田和大亚湾核电站的兴建，深圳特区将需要更多的楼宇和住宅，房产业还要大发展。今后，房产业的发展应以自筹资金经营方式为基础，同时扩大合作经营方式，至于客商独资经营方式则只能有条件地推行。现在经济特区房地产公司已经积累了一定的资金和建筑商品楼宇的经验，对外自售楼宇的资信已经树立，只要在港、深设立售楼处，与银行密切合作，推行楼宇“按揭”，就可以自行销售，并管好用好资金。自筹资金经营方式，通过“卖楼花”集资建房，实际上是引进购房者的资金建房，自己并不需要大量的投资，所以，这种形式对我们更为有利。合作经营方式优点也不少，为了吸引更多的外资，充分利用客商的销售渠道，加速房产业发展，应该加以扩大和发展，但今后售楼款应存入在特区注册的银行，便于对资金的管理。客商独资经营方式，由于我方收益较低，弊病亦不少，只适宜在我方资金不足的情况下有条件地加以运用。

（三）经济特区的房租和住宅商品化问题

在特区经营商品房产，对外来说，主要是考虑两个方面：一是为客商前来特区投资设厂提供厂房、仓库、办公楼宇、宾馆、酒家、住宅等生产性和生活服务性的建筑物；二是为满足广大华侨和港澳台同胞希望能在特区购买到住宅的要求。对内来说，主要是考虑如何解决好特区职工的住房问题。这里所指房租和住宅商品化问题，就是解决特区职工的住房制度朝着什么方向改革的问题。房租是出租房屋的租金，它的构成应包括地租、建房投资折旧、银行贷款利息、修缮费、保险费、经营管理费和利润等。在资本主义国家和中国香港，房租是很高的，一般占工人工资收入的三分之一左右，不少工人因交不起房租而住进简陋的木屋。而目前我国的房租相当低，保证不了住房的简单再生产，甚至连修缮费都维持不了。中华人民共和国成立三十多年来，由于我们没有正确的房租概念，实行统包统分的住房制度，存在不少问题。因此，从我国实际情况出发，今后，在提高职工工资的同时，适当提高房租水平，是体制改革应研究的一个问题。

经济特区随着工资制度的改革，也应考虑职工住房制度的改革，使之符合客观经济发展的需要。但是，职工住房制度的改革，必须以工资制度的改革作为前提。目前深圳经济特区改革进展较快的是蛇口工业区，经过几年的探索和实践，现已提出了一个蛇口工业区职工住房制度改革措施的初步方案：改革由国家统包统分、“吃大锅饭”的住房制度，实行租售结合、以售为主的办法，鼓励职工购买住房，逐步推行住宅商品化，实现“居者有其屋”。职工住房采取出租和出售两种办法，具体分述如下：

（1）出租办法：按25年折旧回收建设成本，加银行贷款利息，加经营管理费等，按此计算每月租金约1.5元／平方米。但考虑到现在职工的工资收入实际情况，还不能就按每月1.5元／平方米计收，因而采取逐年按工资的增长情况而增加房租的办法。目前蛇口工业区的房租，是按每月0.50～0.90元／平方米，平均每月0.70元／平方米计收，比内地房租每月0.15元／平方米的水平高4～5倍，工业区职工的工资也相应地比内地高。这样，平均单身职工每月房租约占工资收入的5%～7%，家属住户平均每月房租则约占家庭收入的15%（每户按2人工作计）。

（2）出售办法：鼓励职工买房，实现居者有其屋。对单身职工住房，鼓励企业买房给本单位职工居住，企业向职工按月收取一定的房租，产权属各企业所有，作为企业固定资产。家属住房，鼓励职工自己买房，分期付款，职工可以按自己的支付能力，分为一次付款七折，五年付款七五折，十年付款八折，只计建筑成本和银行最低利息，不计利润。例如，91平方米的三房一厅住宅，一次付款约1.1万元可以买到。五年分期每月为2.42元／平方米，十年分期每月为1.47元／平方米。这样，按目前蛇口工业区职工收入水平，大部分职工都是可以支付的。房款付清后，房屋归己有，发给产权证。其房可以转让，中途调离工业区的，可由房地产公司统一折旧收购，或由房地产公司代理转让，所得仍归业主所有。

蛇口的住宅由工业区统一向银行贷款建设，以便满足总体布局要求，为投资企业节省建设工期，及时提供职工住房，保证工厂能按期投产。不论是出租还是出售，房屋单价都按住宅的远近、朝向、位置和楼层而有所不同。

上述措施试行以后，效果很好，再没有发生职工要求多分住房的现象和分配上的种种矛盾。每个职工都可根据自己的实际需要和经济收支情况选择住房，或租赁，或购买，均可由职工自己决定。

蛇口工业区所采取的租售结合、以售为主，推行住宅商品化，逐步实现居者有其屋的做法，既为投资企业及时解决了职工住房问题，又使得工业区对职工住房的投资不致负担过重，还保证了职工的生活水平，随着工资的提高而有所提高。这是从根本上改变了过去那种由国家统包统分、住得越宽补贴越多的住房制度，有利于创造良好的投资环境，有利于企业生产，有利于调动职工的积极性，比较好地解决了职工住房问题。蛇口工业区对住房改革的方向和经验，值得认真加以总结，以利今后进一步在经济特区乃至在全国范围内推行住宅商品化。

（收录于《中国特区经济》，广州：科学普及出版社广州分社1984年版。此文获广州1985年度房地产经济研究优秀成果奖二等奖）