房地产业的地位作用及其产业政策

一、房地产业的地位和作用

房地产业在现代化城市建设中，处于基础产业的地位，一是表现为它是以土地和房屋等不动产为基础的，离不开一定的空间地域；二是表现为它是代表社会主义商品经济发展的一种需求，离开了它，商品经济的生产、交换、分配、消费四个再生产环节就无法继续下去；三是表现为它在经济建设中起先行、带动作用。房地产业的这种地位决定了它对推动城市经济结构改革和带动经济全面发展具有极其重大的作用。

1．房地产业的发展将推动建筑业真正成为国民经济的一大支柱产业

房地产业作为基础产业，它的发展将带动建筑业和建筑材料工业的大发展，使之逐步成长为我国国民经济的一大支柱产业。例如深圳特区，在房地产业发展的带动下，1986年建筑业的基建投资虽然只有2962万元（占全市基建投资总额的1.55%），但是当年建筑业的产值则达到56579万元（占全市国内生产总值的15.94%），建筑业已经成为全市国民经济的一个重要组成部分，房地产业、建筑业、建筑材料工业三者是统一的，把次序倒过来就是供、产、销的关系。建筑材料工业提供各种优质的建筑材料；建筑业进行设计、施工、装修等从而生产出各种各样的住房和楼宇；房地产业则将这些经过开发的土地和建筑物通过房地产市场让渡给购买者，这样，按照“流通—生产—流量”的公式，把三者联系起来，整个再生产过程才得以实现。因此，严格地说来，应该是房地产业、建筑业、建筑材料工业三者一体化，才能真正构成我国国民经济的一大支柱行业。

2．房地产业的发展为解决城市建设资金问题开辟了一条重要的途径

十一届三中全会以来，天津、上海、重庆、广州、深圳、珠海、汕头、佛山等大中城市的房地产业，在改革过程中出现了蓬勃发展的势头：一是土地从无偿使用变为有偿使用，按照马克思主义的绝对地租和级差地租原理，为城市建设提供了很大一笔资金；二是土地经过开发经营，搞好“七通一平”，既方便了使用者，又增加了产值和利润；三是城市房屋商品化，通过经济商品房产，为城市建设积累了相当大的一部分资金。例如广州市，从1979年至1987年底，已经开发或正在开发的住宅小区20个，工业小区10个，总用地面积达到1000多公顷。从1984年开始在一部分企业和涉外企业中征收土地使用费和推行住宅商品化以来，房地产部门通过综合开发和经营房地产的办法，已为城市建设提供资金5.96亿元。

3．房地产业的发展将有利于调整现存消费结构和抑制目前出现的通货膨胀

目前我国还处于世界发展中的穷国地位，1987年人均国民生产总值才达到277.5美元，消费水平不仅低，而且呈“超前”的不合理状况。这种消费结构状况，在社会总需求超过社会总供给较多的情况下，就会助长物价的上涨。现在我国的物价指数年增长率已达到两位数，出现了中度的通货膨胀，给国民经济的发展造成了新的困难。因此，发展房地产业，积极推行住宅商品化，鼓励职工个人买房，把居民新增加的一部分购买力吸引到购买住宅方面来，逐步扩大居民住房消费支出的比重，这样，既有利于调整现存不合理的消费结构，缓解农产品和耐用消费品供应紧张的状况，又有利于回笼货币，抑制通货膨胀，推动国民经济走向良性循环的运行轨道。

4．房地产业的发展有利于职工素质的提高

房地产业的发展，带动了建筑业的繁荣，不仅吸收安置了大批劳动者就业，而且使这些工人、技术人员、管理人员在实践中得到了锻炼和提高，培养出了一批能干的人才。

5．房地产业的发展是搞好投资环境，增强吸引力的一个重要条件

实行对外开放政策，需要有一个对国外投资者具有强大吸引力的投资环境，而投资环境与房地产业是紧密联系在一起的。搞好土地的综合开发，建设交通、通信、供水、供电、码头、仓库、厂房等生产设施，兴建住房和商业楼宇，所有这些房地产业的开发经营项目，最后都是为了把城市建设好，创造出一个良好的投资环境，使投资者不仅能在生产经营上获得经过开发的便于投资设厂和兴办企业的土地、厂房和各种基础设施，而且能在生活上获得一个集吃、住、娱乐等于一体的舒适优美的环境。

二、房地产业的产业政策

这里说的产业政策，是指政府通过干预与调节，实现产业结构、产品结构和产业组织结构的合理化，以及各种生产要素的最优配置，以达到提高经济、社会、生态效益目标的政策体系。产业政策本身就是一个大系统，需要各个子系统的配套，才能发挥最大的作用。从房地产业的角度来说，就是要采取与实现四个现代化的远大目标相适应的产业政策，它在不同时期有不同的侧重点，当前主要应侧重抓好以下几个方面：

1．坚持实行土地有偿使用政策和合理的低地价政策

党的十一届三中全会以后，提出了建立有计划的社会主义商品经济体制的问题，经过十年改革，已经基本上实现了从产品经济向商品经济的转变，因此，相应地也要从土地的无偿使用向土地的有偿使用转变，实行土地有偿使用的政策，使城市建设活起来，逐步走向良性循环的道路。现在的问题是要从点到面，在全国所有城镇、所有行业、所有企业单位全面实行土地有偿使用政策，做到既能充分合理地利用城市国有土地，又能为城市建设开辟重要的资金来源。

但是，实行有偿使用政策，不能搞成实行高地价政策，相反只能实行合理的低地价政策，以便保持土地使用费（税）比较低廉的优势，使之对内有利于推行住宅商品化，对外有利于增强对外资的吸引力。现在，有些地方人为地把地价抬得很高，表面上似乎从土地上多得了一点收入，实际上是破坏了投资环境和整个改革开放的格局，是短见的、得不偿失的行为，应坚决加以制止。

2．坚决实行住宅商品化政策和合理的房租房价政策

中华人民共和国成立以来，实行职工住房由国家统建统分和低租金政策，这在一定时期内曾经起过积极作用，但随着生产的发展，职工人数的增加，这项政策的弊端越来越大。不改变现行政策，已经没有出路了。因此，必须适应改革开放条件下商品经济大发展的形势，实行住宅商品化政策和合理的房租房价政策，“住宅商品化”政策，就是要改变职工住房由国家统建统分的住房制度，把住宅作为商品出售或出租给职工个人，职工可以根据自身的经济收入情况选择住房，国家可以采取优惠政策和措施资助职工购房，还可以把出售住房后收回的资金用于建设新的住房，使房地产业活起来。“合理的房租房价”政策，就是要在改变现行低租金制度的基础上，使房租房价符合价值规律的要求，逐步做到按成本加微利的价格出售住房或出租住房。这样，一方面使经营者有一定的利润，另一方面使购买者承担得起，兼顾到经营者和消费者两方面的利益，便于全面推行住宅商品化的构想。

3．实行宏观控制与微观搞活相结合的政策

房地产业在宏观上要严格按照城市建设的总体规划进行设计和施工，努力做到布局合理，层次分明，有利生产，方便生活。同时，在服从城市建设总体规划的前提下，房地产业还得有一定的自主经营权，在微观上把房地产业搞活，努力做到因地制宜，综合开发，合理配套，讲究效益。这样，既能在宏观上体现整体观念和地方特色，又能在微观上体现价廉实用和美观舒适。

4．实行加速以住房为主的民用建筑产品商品化的政策

目前，要尽快推广广州等沿海开放城市房地产开发、经营、管理的经验，创造性地把房地产开发与土地有偿使用结合起来，依据自己的情况走自己的路，通过共同努力，加快我国房地产业发展的步伐。对现有的住宅，要按照不同情况，区别对待，制订出合理的价格，尽快出售给个人。对今后新住宅，要根据实际收入的差别，修建不同档次的住房，分别计价，以利于收入水平不同的个人都能选购到合适的住房。

5．实行房地产业与金融业相结合的政策

一方面，房地产业的发展需要金融业的支持，如建立房地产发展基金，提供长期信贷或优惠信贷等；另一方面，房地产业发展起来了，金融业才能更加繁荣，才能为整个城市建设提供更多的资金。因此，必须制订具体的政策和措施，鼓励房地产业与金融业紧密结合起来。有条件的城市还可以设立专门的房地产银行，以推动房地产业的飞速发展。

6．实行扶持房地产市场建立、发育、成长的政策

房地产业要发展成为支柱行业，就必须通过房地产市场。因为只有发达的成熟的房地产市场，房地产的各种生产要素才能实现优化组合，才能生产出价廉实用的各种民用建筑产品，才能把大量的原有住宅通过重新估价出售给消费者个人，才能把新建的住房等建筑产品通过正当合法的形式出售给消费者个人，才能更好地发挥房地产业带动建筑业、建筑材料工业和第三产业发展的作用。因此，现在的问题是要进一步完善房地产业开发经营政策，大力扶持房地产市场的建立、发育和成长，把城市房地产的生产、流通、消费的全过程纳入符合商品经济发展的市场体系及其运行机制的轨道，推动房地产业的更大发展。

7．实行控制建筑物高度的政策

现在，城市建设的发展引起土地价格上升，建筑物有向高层发展的趋势，而向高层建筑发展又带来了一系列难于解决的问题。从我国的国情出发，除个别新兴城市外，一般不宜向高层建筑发展。深圳特区是向高层建筑发展的城市，珠海特区是保持低层园林式建筑的城市，对比鲜明，各有特色。但是，深圳特区向高层建筑发展，虽然节省了用地，却带来了消防、供水、管理等许多新的问题。因此，在发展城市房地产业方面，必须采取控制建筑物高度的政策，把建筑物的高度控制在比较合理的限度内。

8．实行加强房地产业管理的政策

为了加快房地产业的发展，必须采取强化房地产业管理工作的政策和措施，其中包括：①建立新的精简、高效、统一的房地产管理体制；②制定出房地产的管理法规或有关条例；③保护好古文物、古建筑，保护好生态环境，保持传统风格和地方特色；④重视人才培养，加强职业道德教育，提高房地产部门职工队伍素质。

（发表于《房地产经济》1989年第5期，曾获广州市1988—1990年度房地产研究优秀成果奖二等奖，广州市1988—1990年度社会科学研究优秀成果奖三等奖）