5　租赁物可以是动产，亦可以是房屋等不动产

裁判规则

租赁物不仅可以是动产，也可以是不动产。我国法律并未禁止不动产作为融资租赁合同项下的标的物。

基本案情[39]

1991年8月3日，某租赁公司与某供电公司签订了一份融资租赁合同（以下简称9106号合同）和物件转让合约各1份，其主要内容是：“租赁公司出资240万美元（概算成本）向供电公司购买十一万电站全部房屋建筑、设备设施，以回租的方式出租给供电公司使用，租赁期间从1992年12月1日起60个月，在租赁合同有效期内租赁物所有权归属租赁公司；供电公司同意租赁公司将其出资款240万美元用于丙公司引进英国柴油发电机进口货款的一部分；在租赁期限届满后，租赁公司应已收回全部债权，届时当供电公司续租则租赁费按为期一年一次付清；当供电公司选择购买时，租赁公司在供电公司付清租赁物所剩残值人民币100元时，向供电公司出具发票和物权转让证书。”同日，供电公司出具确认书，要求租赁公司将9106号租赁合同项下回租款240万美元直接用于支付同英国出口商签订的hmb91907号合同货款。上述两份合同和确认书均由供电局加盖公章。同年8月12日，某信托公司向租赁公司出具租金偿还保证书，同意作为供电公司偿还9106号合同项下租金的保证人，负连带赔偿损失的责任。

后供电公司拖欠租金，租赁公司起诉至法院，要求供电局、供电公司、丙公司支付延迟租金和逾期利息，信托公司承担保证责任。

审理要览

一审法院认为：租赁公司已履行合同义务，其要求供电局、供电公司和丙公司支付拖欠的租金及合同约定的逾期利息，符合法律规定，应予支持，信托公司应承担连带清偿责任；由于信托公司已进入清算程序，成立了清算小组，其对外责任应由清算小组承担。租赁公司要求财政局对信托公司的保证行为承担连带清偿责任的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第84条、第87条、第89条和《中华人民共和国经济合同法》（已废止）第29条之规定判决：（1）供电局、供电公司和丙公司于判决生效后10日内共同偿付租赁公司相关租金和逾期利息；（2）清算小组对供电局、供电公司和丙公司的上述付款义务承担连带清偿责任。

被告供电局、供电公司和丙公司不服判决，上诉称：9106号合同约定转让的标的为国有资产，未经审批，且其中涉及的土地使用权和房屋所有权未依法办理产权变更登记，合同未生效；双方订立合同的目的在于规避法律，合同名为租赁实为借贷，不应受法律保护；由于9106号合同未生效，其只应以租赁公司出资240万美元为基数，减去已付租金，尚余部分退还租赁公司。请求二审法院确认9106号合同未生效，判令双方返还财产。

二审法院认为：正确认定合同性质，依据法律、行政法规分析合同生效与否，是判断上诉人是否承担责任的关键。从合同的性质看，租赁公司与供电公司签订的9106号合同和物件转让合约规定了“租赁公司向供电公司购买十一万电站全部房屋建筑、设备设施，以回租的方式出租给供电公司使用，租赁期间租赁物的所有权归属租赁公司；租赁期届满，供电公司续租或者选择购买租赁物”等内容。由此不难看出，合同当事人双方所建立的是融资回租赁法律关系。根据中国人民银行《金融租赁公司管理办法》[40]第47条规定，售后回租业务是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将物件从出租人处租回的租赁形式。售后回租业务是承租人和供货人为同一人的特殊融资租赁方式。融资租赁合同兼有融物与融资的功能，但融物的目的是为了融资，回租赁合同所表现出来的功能更侧重于融资，符合融资租赁的特征，受融资租赁合同法律规范调整。三上诉人和清算小组认为合同名为融资租赁实为借贷，是曲解了回租赁合同性质而得出的错误结论。

关于9106号合同是否生效的问题，根据我国《土地管理法》第12条、《城市房地产管理法》第60条第2款规定，依法改变土地权属、房地产转让或者变更时应当办理变更登记手续。法律和行政法规并没有将土地使用权和房屋所有权变更登记作为合同生效要件加以规定；按照民法理论，土地使用权和房屋所有权等不动产所有权的移转以登记为要件，没有办理权属变更登记手续，不动产的所有权不发生转移。这表明变更登记是不动产所有权移转的标志，而非合同生效要件。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条明确规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权不能转移。”据此，双方当事人签订的9106号合同和物件转让合约已生效。9106号合同及物件转让合约标的物中涉及转让设备需经政府主管部门批准的问题，根据国务院于1992年7月23日发布的《全民所有制工业企业转换经营机制条例》（以下简称《条例》）第15条“关键设备、成套设备或者重要建筑物经政府主管部门批准，也可以有偿转让”之规定，国有企业关键设备的有偿转让需经政府主管部门批准。由于《条例》并未将政府主管部门审批作为合同生效的要件加以规定，而此前也无法律或者行政法规将行政主管部门审批规定为合同生效要件，故上诉人关于合同未生效之说因缺乏法律依据而不能成立，二审法院不予支持。

综上，二审法院认为双方当事人签订融资回租赁合同的目的是为了帮助承租人解决资金困难，有利于生产经营和发展经济；合同系双方自愿签订，又不为国家法律所禁止，且当事人对租赁物所有权转移与否并无争议，所以合同有效，受法律保护。租赁公司所言9106号合同是9105号合同的延续和补充，亦因两份合同的内容不同且系分别履行而不能成立，本院也不予采纳。9106号合同和物件转让合约生效后，租赁公司已全面履行了自己的义务；供电局、供电公司和丙公司仅部分履行自己的义务，构成违约，应当按约向租赁公司偿付所欠租金并支付逾期利息。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确。三上诉人上诉无理，应予驳回。在二审中，当事人对所付租金账目进行核对，租赁公司根据对账情况降低诉讼标的金额，故二审法院对一审法院判决确定的租金及利息数额予以变更，对诉讼费的负担也作相应调整。因此二审法院判决维持原判，只对相应租金进行了变更。

裁判解析

本案的争议焦点在于：9106号合同及物件转让合同是否生效、是否受法律保护，不动产是否能够作为融资租赁合同项下之标的物。

融资租赁的租赁物，是指融资租赁合同的标的物，是经由承租人选择，再由出租人购买后出租给承租人使用的标的物。融资租赁的租赁物是融资租赁关系中的核心内容，其直接影响到当事人之间的权利义务关系。如果融资租赁关系中没有租赁物的话，融资租赁合同将会被认定为以合法形式掩盖非法目的的无效合同，这也是融资租赁合同和其他合同关系的区别之一，因为融资租赁合同中必须要存在标的物，而其他合同关系只要存在标的即可，其标的并不一定是以物的形式出现。

根据融资租赁关系的特征，融资租赁的租赁物主要有以下要件[41]：第一，该租赁物流通不违反法律及行政法规的规定。融资租赁关系是由买卖合同和出租合同这两方面的内容构成的，其必然涉及租赁物的转让，如果租赁物是国家禁止或者限制流通之物，例如毒品等，其转让合同无效，故其不能作为融资租赁合同的租赁物。第二，该租赁物的所有权和使用权可以分离。这点和一般租赁合同租赁物相同，因为作为租赁物，其所有权属于出租人所有，使用权属于承租人所有，若所有权和使用权无法分离，例如货币，则不成立租赁合同，只是单纯的借贷合同。第三，该租赁物为非消耗物。消耗物是指不能重复使用，一经使用即改变其原有形态、性质之物，柴米油盐等均为消耗物；非消耗物是指经反复使用也不会改变其形态、性质之物，衣服、书籍、房屋、工具等皆为非消耗物。[42]该要件和普通租赁合同租赁物相同，因为若租赁物为消耗物，则出租人的所有权就得不到保障，并且承租人想持续使用租赁物的目的也达不到。第四，该租赁物一般为实体物。在融资租赁关系中，租赁物一般皆为有形物、实体物，无形物例如知识产权不能够独立构成融资租赁的标的物。根据我国银监会《金融租赁公司管理办法》第4条的规定，“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产”，一般认为，固定资产包括了动产和不动产，排除了无形资产。同时，商务部《外商投资租赁业管理办法》第6条第1款规定，各动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产作为融资租赁的租赁物时，无形资产价值不得超过租赁物财产价值的1/2，该条文在认同无形资产作为特殊的租赁物的同时，也否定了无形资产单独作为租赁物的合法性。第五，该租赁物应由承租人选择并由出租人出资购买。这是融资租赁的特殊之处，该租赁物是在承租人选择后再由出租人购买而得的，并不要求出租人一开始就享有该物的所有权。融资租赁租赁物的这一个特殊之处，使其与普通租赁合同租赁物区分开来。

在认定融资租赁租赁物的范围时，对于是否应包括无形资产，理论与实务界争议不大，从法律条文中也可得出无形资产不能单独成为融资租赁的租赁物。但是对于该租赁物是否包括不动产则充满争议。在我国《合同法》中，并没有限定融资租赁的种类物范围，其并没有规定不动产不能作为融资租赁的标的物。要想认定不动产是否属于我国融资租赁的租赁物范畴，还是要从特别法中寻找依据。从融资租赁在我国发展的历史上看，最早融资租赁引进我国是出于利用外资的目的，而外资企业的设立是由当时的对外经济贸易委员会（现为商务部）负责审批，所以外资融资租赁公司的设立也是由对外经济贸易委员会审批的，现在是由商务部审批；而内资融资租赁公司的设立一般是由银监会审批，有特殊情况仍由商务部审批。[43]所以在我国对于外资融资租赁公司和内资融资租赁公司的租赁物范围是不一致的。我国银监会《金融租赁公司管理办法》第4条规定，适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，该“固定资产”为会计学上的概念，一般认为，其在法学上的体现是有形资产，包括动产和不动产，仅排除了无形资产。而我国商务部《外商投资租赁业管理办法》第6条规定：“本办法所称租赁财产包括：（一）生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产；（二）飞机、汽车、船舶等各类交通工具；（三）本条（一）、（二）项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的二分之一。”由此可见，外资融资租赁公司的租赁物不包括房屋等不动产，由银监会审批设立的内资融资租赁公司从事融资租赁业务的租赁物范围要大于由商务部审批设立的外资融资租赁公司的租赁物范围。

在我国融资租赁的业务实践中，长期以来当事人（出租人和承租人）对租赁物件是否属于不动产并不关心，只要实际承担的税负不受影响，没有关心的必要，只是房地产问题引起了部分融资租赁公司对动产和不动产的关注。[44]我们认为，对于融资租赁是否能够介入不动产范围，应当区分具体情况对待。对于外商投资的融资租赁公司，依据法律规定，其租赁物不能够介入不动产范围。对于内资的融资租赁公司，其可以介入不动产，但是该不动产仅是指土地上“定着物”，土地本身是不可以作为融资租赁的租赁物的，而且作为其租赁物的土地上“定着物”必须要权属清晰，必须可归出租人所有。

在本案中，法院没有对国际租赁公司的属性进行认定，实属遗憾。本案中若出租人租赁公司为内资，则其可以从事房屋的融资租赁活动。租赁公司向供电公司购买十一万电站全部房屋建筑、设备设施，以回租的方式出租给供电公司使用，此处为售后回租，是融资租赁的特殊形式，该合同以房屋建筑和设备设施为租赁物，法院要审查租赁公司是否为外资，再之后才能确定该融资租赁合同的效力。在合同是否生效方面，法院认定正确，国有资产的移转登记并不是合同生效的要件。法院因而认定合同具有效力，受法律保护，并判决承租人向出租人支付租金，符合法理，应予赞同。