9 第三人以与债权人订立房屋买卖合同方式为债务人提供担保也应担责

——童锡建诉顾佳辉等民间借贷案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡民终字第1238号民事裁定书

2.案由：民间借贷纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：童锡建

被告（上诉人）：顾佳辉

被告（被上诉人）：金叶、顾伟

【基本案情】

自2010年起，金叶多次向童锡建借款。2011年8月16日，金叶出具借条，确认借到童锡建5000000元用于个人资金周转，定于2011年9月15日前归还，并承诺如到期不还，还需赔偿借款利息、违约金及其他损失。2011年8月至11月，金叶分四次向童锡建共计归还680000元。

2011年11月22日，顾佳辉与童锡建签订购房协议书，约定：顾佳辉将龙湖别墅出卖给童锡建；顾佳辉保证房屋权属状况清楚，无抵押；购房款为5000000元整，在签订协议当天一次性支付（附收款凭证）；顾佳辉于协议签订后十天内协助童锡建到办理权属变更登记手续。同日，顾佳辉出具收条，确认收到童锡建支付的购房款5000000元。11月24日，顾伟与童锡建签订协议，约定：一、金叶、顾伟于2011年8月16日向童锡建借款现金5000000元，现因金叶、顾伟确无偿还能力，先行将儿子顾佳辉名下的商品房作价5000000元卖给童锡建抵偿借款；二、童锡建在实现第一条所列债权时，因存在不确定因素，故金叶、顾伟借童锡建的借条暂时仍有效，童锡建暂时保留债权；三、童锡建采用诉讼形式向金叶、顾伟儿子按“购房协议”行使债权中产生的各项费用，减除后如果低于5000000元，则童锡建有权对原“借款协议”行使追偿权；另备注，待顾佳辉房产证过户变更至童锡建名户后，原于2011年8月16日5000000元的借条作废。2012年1月1日，童锡建接收了该房屋及相关购房资料。9月11日，顾佳辉领取了该房屋产权证，登记产价为4345600元。同月20日，顾佳辉将该房屋抵押给案外人，并办理了抵押登记。2012年9月至11月，顾佳辉分四次向童锡建共计支付了877000元。2013年1月10日，前述房屋被其他法院查封。

诉讼中，双方均确认不再继续履行童锡建与顾佳辉之间的购房协议。关于2013年9月还款877000元的行为，双方均表示当时签订的购房协议确有担保之意，童锡建本意想拿现金，签订购房协议只是作为一个担保，故金叶后来归还的877000元，童锡建也接受了，此后双方还曾口头协商过，先归还2000000余元，其余的慢慢再还，但因金叶无支付能力所以也没有按此口头协议还款。

【案件焦点】

1.金叶、顾伟应归还童锡建的借款本金数额是多少，利息是多少；2.顾佳辉是否应承担还款责任，范围应为多少。

【法院裁判要旨】

江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院经审理认为：金叶向童锡建借款本金5000000元的事实清楚，对于未超过贷款利率四倍的利息予以保护。该债务先后归还了1557000元。因无证据证明还款性质，故在冲抵顺序上应先用于冲抵法律保护范围内的利息部分。经核对，截至2014年6月22日，金叶、顾伟尚欠童锡建本金4566400元、利息1860303.1元，应予以归还。

关于顾佳辉责任承担的问题。虽然童锡建与顾佳辉签订的是购房协议，但两份协议并非两个独立的民事行为，而是针对同一民事行为，即对债务清偿事项达成的合意，两份协议的真实意思是对金叶到期借款的还款期限予以延展，并由顾佳辉与童锡建订立购房协议这种方式为借款合同关系提供保证，即双方签订购房协议的真实目的是在借款人不能按期还款时，童锡建便可获得房屋的所有权，以弥补其不能收回借款所遭受的损失。据此，应确认童锡建、顾佳辉之间为借款保证合同关系，而非商品房买卖合同关系。因购房协议中约定的房价为5000000元，故顾佳辉承担保证责任的范围也应以5000000元为限。

依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条之规定，作出如下判决：

一、金叶、顾伟归还童锡建借款本金4566400元、利息1860303.1元。

二、顾佳辉在5000000元的范围内对上述第一项付款义务承担连带付款责任。

一审判决作出后，顾佳辉提起上诉，但未预交二审案件受理费，故江苏省无锡市中级人民法院于2015年6月16日作出（2015）锡民终字第1238号民事裁定，按照顾佳辉自动撤回上诉处理，原审判决生效。

【法官后语】

本案中，首先需要解决的是买卖合同与借款合同的关联，即第三人顾佳辉与童锡建签订的房屋买卖合同，与债务人金叶、顾伟与债权人童锡建签订的借款还款协议是单独签订的两份协议，在房屋买卖合同中并未明确指出订立合同的目的，该买卖合同是作为独立的合同处理还是作为与本案借款合同有关联的合同处理。经过庭审查明的事实，房屋买卖合同订立的目的是抵销金叶所欠债务，从顾佳辉未实际收到房款却出具收条的原因得知顾佳辉并不需要童锡建实际支付该款，两份协议在签订的时间上具有同期性、涉及的购房款金额与还款金额具有一致性、在协议内容上具有可对应性。由此可见，该两份协议并非两个独立的民事行为，而是针对同一民事行为，即对债务清偿的相关事项达成的合意，两份协议的真实意思是对金叶的到期借款的还款期限予以延展，并由顾佳辉与童锡建订立购房协议这种方式为借款合同关系提供保证，故两份协议应予一并处理。其次，购房协议的性质如何理解？从童锡建与金叶、顾伟之间还款协议中提及的借条继续有效的表示、顾佳辉与童锡建签订购房协议之后继续的还款行为以及双方对签订购房协议初衷的表述来看，双方签订购房协议的真实目的不是变更债务清偿方式，而是保证借款合同的履行，即债务人能够继续清偿原债务，只有在债务人不能还款时，童锡建才有权向顾佳辉主张获得房屋的所有权，以弥补其不能收回借款所遭受的损失。据此，三方之间以第三人顾佳辉与童锡建签订购房协议的行为来为金叶延展还款期限提供一种保证，应确认童锡建、顾佳辉之间为借款保证合同关系，而非房屋买卖合同关系。最后，第三人顾佳辉以订立房屋买卖合同的方式提供了保证，但债务久拖未能清偿，而顾佳辉也未能将购房协议中的标的物过户至债权人名下，此时依照省高院的审理纪要，债权人显然只能依据原债权债务关系向债务人主张债权，且因房屋未能过户，也不能参照审理纪要中对债务人以房抵债的处理方式认可其抵债的效力，若因否定购房协议的效力而使得第三人顾佳辉无须承担任何责任，显然不符合三方签订购房协议以保证还款从而达到延展还款期的初衷，反而使得债务人从中受益，债权人得不到有利保护，故第三人顾佳辉对于其签订购房协议提供保证的行为也应当承担相应的责任。既然顾佳辉通过签订购房协议作出了保证，理应在债务履行期间保证该房屋的权属无瑕疵，现顾佳辉擅自违约将房屋抵押，且后还被法院查封，致使其对债权人的保证丧失了实现的可能，应当承担相应的违约责任。因购房协议中约定的房价款为5000000元，则顾佳辉承担保证责任的范围也应以5000000元为限，故顾佳辉应在5000000元的范围内对金叶的还款义务承担连带还款责任。

目前，借贷合同衍生了许多纷繁复杂的关系，其中除了已被明确规定的债务人以自有房屋抵债的行为以外，还存在以第三人房屋抵债的行为，以及并无直接变更清偿方式的本意，仅是以出让行为为债务履行提供担保或保证的情形，在审判实务中需探实当事人的真实意思表示，明确区分不同情形，除法定的无效事由情形外不应轻易认定合同无效，应在坚持合同自由、合法、公平的原则下，保护债权人的合法权益。

编写人：江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院 郭莹华