8 名为房屋买卖实为民间借贷提供担保的认定
——龚桂春诉黄羡兰民间借贷案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省宁德市蕉城区人民法院（2015）蕉民再初字第1号民事判决书
2.案由：民间借贷纠纷
3.当事人
原告：龚桂春
被告：黄羡兰
【基本案情】
原审被告黄羡兰就读于上海某大学，其父母黄勇华、章碧瑟为其于2011年6月购买坐落于宁德市蕉城区万达广场2幢的商铺，购买价为415.582万元，2011年11月购买坐落于宁德市蕉城区万达广场15号楼的住宅，购买价为95.607万元。2012年10月29日，原审被告黄羡兰的父母黄勇华、章碧瑟需资金周转向原审原告龚桂春借款150万元，由于原审被告黄羡兰名下有房产，故以原审被告黄羡兰的名义向原审原告龚桂春借款。原审原告龚桂春担心原审被告黄羡兰无法还款，原审被告黄羡兰及其父母与原审原告龚桂春签订一份《房地产买卖合同》，合同约定：原审被告黄羡兰将坐落于宁德市蕉城区万达广场2幢的商铺及2号楼的住宅，出让给原审原告龚桂春，商铺转让价为280万元，住宅转让价为78万元；合同签订时，原审原告龚桂春支付定金150万元；双方议定由原审被告黄羡兰出具委托转让公证书，委托案外人叶某鑫办理房屋产权证及土地证过户手续。原审被告黄羡兰及其父母黄勇华、章碧瑟作为出卖方均签字确认。案外人叶某鑫通过中国工商银行分别于2012年10月29日、31日转账95万元、55万元，合计150万元，至原审被告黄羡兰的账户，2012年10月29日原审被告黄羡兰及其父母黄勇华、章碧瑟共同向原审原告龚桂春出具收条一份，收条记载收到原审原告龚桂春购房定金150万元。原审审理过程中，原审第三人缪义雄以原审原告龚桂春向其借款为由，申请原审追加其为原审第三人，原审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》[1]第五十七条的规定，追加缪义雄为原审第三人。
【案件焦点】
双方当事人的法律关系系房屋买卖合同关系还是民间借贷担保关系。
【法院裁判要旨】
福建省宁德市蕉城区人民法院经审理认为，原审原、被告之间签订的《房地产买卖合同》的标的错误，合同约定的是原审被告黄羡兰将坐落于宁德市蕉城区万达广场2号楼的房屋出让给原审原告龚桂春，但该房屋非原审被告黄羡兰所有，原审被告黄羡兰所有的房屋坐落于宁德市蕉城区万达广场15号楼。原审诉讼请求亦是办理坐落于宁德市蕉城区万达广场2号楼的过户手续。房屋买卖系大宗交易，原审原告龚桂春作为房屋的买受人，对自己所购买的房屋的实际情况并不知悉，不符合日常交易习惯。原审被告黄羡兰辩称本案名为房屋买卖合同，实为民间借贷，原审原告龚桂春认可上述事实。因此原审原、被告之间真实意思表示的法律关系是借贷关系，而非房屋买卖合同关系，房屋买卖合同系为借款提供担保，本案应认定为民间借贷纠纷。原审原、被告之间的借贷关系不违反国家强制性规定，受法律保护，原审原告龚桂春借款150万元给原审被告黄羡兰，事实清楚，证据充分。原审原告龚桂春诉请原审被告黄羡兰偿还上述借款，于法有据，予以支持。原审被告黄羡兰主张已返还部分借款，法院要求其提供相应的证据，但原审被告黄羡兰没有提供证据证明，故法院对该主张不予支持。原审第三人缪义雄与本案处理结果没有法律上的利害关系，经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。遂依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：
一、撤销（2014）蕉民初字第587号民事调解书；
二、原审被告黄羡兰应于本判决生效之日偿还原审原告龚桂春借款人民币150万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费23440元，诉讼保全费5000元，合计28440元，由原审原告承担5140元，由原审被告黄羡兰承担23300元。
【法官后语】
现今房屋买卖合同与民间借贷貌似竞合的情形越来越普遍，这类案件中，大多原告提供房屋买卖协议诉请被告继续履行。然而，经审理常常发现，实际上，原告是为保证债权的实现，利用借款人急需用款的心理，与借款人签订房屋买卖合同以供担保。
对该类案件性质的认定，理论界和实务界有两种观点：一种观点认为，应在房屋买卖合同的形式下找寻合同双方真实的意思表示，并以真实的意思来进行认定。如果实质是借款担保合同，也即双方变相约定在债务履行期届满后将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，应认定为无效合同，不应支持出借人要求履行房屋买卖合同并过户等诉求。另一种观点认为，以房屋买卖作为借款合同的担保，是一种正在形成的习惯法担保物权，应当被命名为后让与担保，并得到承认。它与让与担保的区别在于，让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而担保权人于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权；而后让与担保是债务人为实现担保债权人的债权，用房屋买卖合同的方式，约定若债务人不履行合同时，将房屋买卖合同约定的房产转让给债权人，担保权人得就该买卖标的物优先受清偿，实现自己的债权。二者均系担保物权，只是一个是先转移所有权，一个是后转移所有权，其余基本相同，故均应得到认可并规范。
笔者认为，后一种观点突破了物权法定原则，且以房担保本来就有抵押权可以实现此种权能，却另外创设一种担保物权，既破坏了法律体系的完整性，也因此种担保没有公示制度，易侵害案外真实买房人的权利，故不宜支持此种担保形式。
笔者赞同第一种观点，并认为要辨析双方法律关系是房屋买卖还是民间借贷担保，可以从以下几个方面进行考虑：（1）双方的真实意思表示。该案再审过程中，被告抗辩称涉案《房地产买卖合同》实为为双方间的借款提供担保，原告认可了这一事实，也即双方的真实意思表示即为民间借贷，房屋买卖仅是对民间借贷的担保。（2）合同标的物是否有违常理。该涉案《房地产买卖合同》约定的标的物中的一项是宁德市蕉城区万达广场2号楼的房屋，但该房屋非原审被告黄羡兰所有，原审被告黄羡兰所有的房屋坐落于宁德市蕉城区万达广场15号楼。房屋买卖系大宗交易，原审原告龚桂春作为房屋的买受人，对自己所购买的房屋的实际情况并不知悉，不符合日常交易习惯。应予质疑。（3）合同权利义务是否对等。该案再审查明，涉案《房地产买卖合同》的标的物宁德市蕉城区万达广场2幢的商铺及2号楼的住宅，在被告购入时的价格是511.189万元，但合同约定的标的款却是358万元，明显低于当时的市场价格，由此双方的权利义务明显不对等。综上，蕉城区人民法院根据上述特征认定双方并非真实的房屋买卖关系，而是借款担保关系。
编写人：福建省宁德市蕉城区人民法院 黄锦芳
[1] 已失效。