35不动产上居住权益的设定

——张某三诉张某一用益物权确认案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市西城区人民法院(2016)京0102民初22418号民事判决书

2.案由:用益物权确认纠纷

3.当事人

原告:张某三

被告:张某一

【基本案情】

王某林与张某辉婚后共生育六名子女,分别为长子张某一、二子张某二、三子张某三、长女张甲、次女张乙、三女张丙。涉案的10号房屋及案外的105号、107号房屋登记在张某一名下,登记日期为1992年11月8日。10号房屋为北房五间,原告自出生起即居住于该房屋,至2005年之前,原告居住使用北房西数第三间、第四间。2005年后原告偶尔在此居住。

原告欲证明1984年,原告等兄弟姐妹系因被告承诺其他兄妹可以继续居住使用涉案10号房屋,才依据被告的要求签署了放弃继承的声明,被告因此取得了涉案房屋的所有权。2003~2016年,被告每年给付原告105号、107号房屋部分租金收益1万元。被告仅认可每年给付原告部分租金收益1万元,不认可曾承诺允许原告一直居住使用涉案房屋。

原告现请求法院判决确认其对10号房屋北房西数第三间、第四间房屋有权居住、使用。

【案件焦点】

1.张某三与张某一之间就涉案房屋的居住、使用是否存在口头合同;2.张某三对于涉案房屋是否有权居住。

【法院裁判要旨】

北京市西城区人民法院经审理认为:基于合同关系等产生的占有,有关不动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明的,依照有关法律规定。因此,张某三以与张某一达成关于使用涉案房屋的口头合同为由,要求确认张某三有权居住、使用涉案房屋,有法律依据。但根据相关法律规定,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在张某一否认曾经承诺允许张某三一直居住使用涉案房屋的情况下,张某三仅提供张甲、张乙的证人证言证明张某三所述的口头合同订立和生效的事实,考虑到张甲、张乙证言中陈述张某一也曾承诺其可以居住使用涉案房屋,因此其与本案有利害关系,在张某三未提交其他证据予以佐证的情况下,对张甲、张乙的证人证言不予采信。虽然张某一曾经给付张某三105号、107号房屋的部分租金收益,但是105号、107号房屋并非本案诉争房屋,张某一给付该房屋租金收益的行为不能直接证明张某三与张某一就诉争房屋的使用达成口头协议。张某三虽在2005年之前一直居住、使用涉案房屋,但因张某一辩称其允许张某三居住涉案房屋系基于亲情,在张某三未提交其他证据予以佐证的情况下,张某三居住、使用涉案房屋的行为亦不能直接证明其与张某一之间就涉案房屋的使用达成口头协议。现张某三未提交有效证据证明双方曾达成口头合同,或以实际履行的方式达成了事实合同,故对于张某三主张其与张某一对于涉案房屋的使用存有口头合同的主张不予采信,进而也无法确认张某三对于涉案房屋有权居住、使用。综上所述,根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定,判决如下:

驳回张某三的全部诉讼请求。

【法官后语】

《物权法》虽未规定居住权,但审判实践中一般认可所有权人在自己的不动产上为他人设定居住权益。该居住权益的设定应当通过合同的方式作出。如一方当事人主张双方对于不动产的居住权益有口头合同约定,应当对口头合同订立和生效的事实承担举证责任。

1.举证责任在认定居住权益合同成立与否中的适用普通民事生活中,当事人的意思表示一般是通过口头合同订立的。所谓“口头合同”,是“书面合同”的对称,是指当事人以口头交谈形式达成协议而成立的合同。此类合同一般适用于标的数量不大,内容不复杂而且能及时清结的合同关系。主要优点是简便易行,直接迅速。缺点是缺乏文字证据,一旦发生纠纷,难以举证,不易分清责任。

根据我国相关法律规定,基于合同关系等产生的占有,有关不动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明的,依照有关法律规定。因此,张某三以与张某一达成关于使用涉案房屋的口头合同为由,要求确认张某三有权居住、使用涉案房屋,有法律依据。但根据相关法律规定,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此,张某三应当对于其与张某一之间口头合同的成立与生效承担举证责任。但基于口头合同难以证明的特点,张某三未能提交足够的证据证明其与张某一就涉案房屋的使用达成口头合同,应当承担举证不能的责任。

2.司法实践中关于居住权的认定

所谓居住权,是指非所有人利用所有人房屋的一种用益物权制度,具有满足弱势群体住房需求和尊重房屋所有人意愿,充分发挥房屋效用等社会功能。根据物权法定原则,我国现行法律并未规定居住权,当事人也无法通过诉讼主张其居住权。而在实际生活中,居住权有其存在的必要性。例如,在职工购买公有住房及拆迁安置时,均会考虑共居亲属的优惠购房面积,产权人的共居亲属是否有权居住涉案房屋?在离婚诉讼中,夫妻双方仅有一处承租公房时,对于该公房的居住、使用权益应当如何认定?《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》规定,离婚时,一方可以财产中的住房对生活困难者进行帮助,可以是房屋的居住权或是所有权。但该条文所述居住权的范围和设立条件又是什么?在继承法领域,有老人在临终前通过遗嘱将房屋留给子女,同时要求在世的配偶有权居住该房屋至死亡,该行为其实是老人通过遗嘱在房屋上设定居住权的行为,该行为的效力如何认定?与此相对应,每年因涉居住权益而产生的诉讼案件一直呈增长态势,其中包括大量通过用益物权确认案由要求确认当事人有权居住、使用涉案房屋的案件,同时还有部分当事人在其居住权益受到侵害后,要求进行财产赔偿的案件。但由于缺乏相关的法律规定,审判人员在审理此类案件时,只能表述为“有权居住使用”,而对于居住权益的保护方面,更没有相关的裁判依据,导致同案不同判。本案原告即欲通过用益物权确认这一案由,确认其对涉案房屋享有居住、使用的权益。

随着我国房价的高升,购买产权房的经济压力逐渐增加,因居住他人房屋产生的居住权益纠纷案件快速增加。但审判实践中发现,当事人对于双方关于居住权益的约定多以口头合同形式出现。而主张居住权益的一方因不注意保存相关证据,而很难举证证明口头合同的成立及生效,因此需要承担举证不能的责任。本案中,张某三未提交有效证据证明双方当事人曾达成口头合同或以实际履行的方式达成了事实合同,故对于涉案房屋的使用存有口头合同的主张不能成立,法院无法确认张某三对于涉案房屋有权居住、使用。

编写人:北京市西城区人民法院 方晓晨