36农村房屋赠与合同的效力认定

——陈某金等诉谢某发物权确认案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省厦门市中级人民法院(2017)闽02民终4503号民事判决书

2.案由:物权确认纠纷

3.当事人

原告(被上诉人):陈某金、谢某瑛、谢某燕

被告(上诉人):谢某发

第三人(上诉人):谢立春、谢立秋、谢某煌

第三人:谢立夏、谢某虹

【基本案情】

谢某发系谢立冬(已故)的父亲,谢某发与周某治(已故)共育有四个子女,分别为谢立春、谢立夏、谢立秋及谢立冬。陈某金与谢立冬于1998年11月11日登记结婚,婚后育有二女即谢某瑛、谢某燕。谢某煌、谢某虹系谢立春之子女。2006年7月4日,陈某金及谢立冬与谢某发及周某治签署《赠与合同》,约定谢某发及周某治将其名下位于厦门市海沧区东亭街道莲花村汤岸社的房屋一栋(厦农房证杏东孚字第000598号《厦门市农村房屋所有权证》、厦集土证杏东孚第000598号《厦门市集体土地使用权证》)无偿赠与谢立冬及陈某金,该赠与行为自双方当事人签字之日起成立,在赠与行为成立之后至该房屋权属转移期间,如遇国家征用土地,所得补偿款全部归陈某金及谢立冬所有。该赠与合同经厦门市海沧区公证处以(2006)厦海证民字第247号《公证书》进行公证。陈某金及谢立冬接受赠与之后,谢某发与周某治将房屋有关权证交付给陈某金及谢立冬。2006年10月,陈某金与谢立冬投资约50万元,将案涉砖木结构的平房拆除并翻建三层房屋,房屋建成后一直由陈某金、谢立冬、谢某瑛、谢某燕一家居住。直至拆迁之日,双方尚未办理房屋权属转移登记。后陈某金与谢立冬双方感情破裂,2014年5月27日双方经法院判决解除婚姻关系,婚生女谢某瑛、谢某燕由陈某金与谢立冬各抚养一人,因案涉房屋可能涉及其他人的权利,故在离婚时未一并处理。2016年3月,因国道324(风南至角美段)改线工程海沧段(下土楼至汤岸社)建设用地需要,谢某发及周某治赠与陈某金及谢立冬的上述案涉房屋被征收拆迁,谢某发与拆迁单位签署了《国道324(风南至角美段)改线工程海沧段(下土楼至汤岸社)建设用地集体土地房屋征收补偿安置协议》,获得某地192号1701室(140.4平方米)、1704室(142.24平方米)、168号1003室(88.72平方米)三套房屋以及补偿款336782.94元。货币补偿款已由谢立冬实际支取。2016年8月26日谢立冬因病去世。原告与被告对上述拆迁安置房及拆迁补偿款分割协商未果,引起纠纷。

【案件焦点】

1.案涉赠与合同的效力;2.受赠房屋项下征地拆迁相关财产权益的归属。

【法院裁判要旨】

福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为:陈某金、谢立冬与谢某发、周某治签署的公证赠与合同系各方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,且谢某发与周某治已将案涉房屋交付给陈某金、谢立冬,由陈某金、谢立冬进行了翻建并实际居住,在长达十年的时间内被告及谢立春、谢立夏、谢立秋、谢某煌、谢某虹亦未提出异议,该合同已实际履行。虽然法律规定宅基地为集体所有,由家庭户共享使用权,但是这并不代表农村宅基地之上所建之房屋同样属于家庭共同财产。根据《中华人民共和国物权法》的规定,我国不动产所有权采用登记生效主义。本案中的厦农房证杏东孚字第000598号《厦门市农村房屋所有权证》明确载明,谢某发为赠与房屋的所有权人,其房屋属于夫妻共同财产,故其妻周某治亦为共同共有人。该房产不是家庭共同财产,谢某发及其妻周某治有充分的处分权,其赠与行为依法有效。从《国道324(风南至角美段)改线工程海沧段(下土楼至汤岸社)建设用地集体土地房屋征收补偿安置协议》中有关的补偿标准亦可看出,本次补偿以房屋为准,与宅基地使用权无关。根据赠与合同的约定,在办理权属变更之前,国家征用土地的补偿归陈某金及谢立冬所有。因此,本次拆迁补偿为陈某金及谢立冬所有,陈某金对拆迁补偿享有一半的份额。综上所述,陈某金之诉讼请求具有事实和法律依据,应予支持。

福建省厦门市海沧区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条,《中华人民共和国物权法》第九条、第九十五条、第九十七条,《中华人民共和国婚姻法》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

一、《国道324(风南至角美段)改线工程海沧段(下土楼至汤岸社)建设用地集体土地房屋征收补偿安置协议书》项下安置房屋及补偿款336782.94元归陈某金及谢立冬(已故)所有;

二、陈某金对上述第一项所确定的安置房屋及补偿款享有50%的份额。

谢某发、谢立春、谢立秋及谢某煌不服一审判决,提起上诉。福建省厦门市中级人民法院经审理认为,关于赠与合同的效力问题。本案厦农房证杏东孚字第000598号《厦门市农村房屋所有权证》记载的所有权人为谢某发,谢某发与其妻周某治共同签订赠与合同并经过公证,依法应认定有效。谢某发与周某治已将案涉房屋交付给陈某金、谢立冬,由陈某金、谢立冬进行了翻建并实际居住,在长达十年的时间内谢某发及谢立春、谢立夏、谢立秋、谢某煌、谢某虹亦未提出异议,该合同已实际履行。根据所有权证的记载,原房屋建于1983年,建房时除谢立春外,谢立秋、谢某煌等人均未成年,所有权证中关于家庭成员的备注说明并非权属的认定,谢立春也未举证其为原房屋建设出资。且从《国道324(风南至角美段)改线工程海沧段(下土楼至汤岸社)建设用地集体土地房屋征收补偿安置协议》中的有关补偿标准亦可看出,本次补偿以房屋为准,与宅基地使用权无关。根据二审庭审时各方当事人的陈述,被拆迁房屋系由陈某金、谢立冬出资重新翻建,谢立春、谢立秋、谢某煌并未举证证明其有出资。因此,本次拆迁补偿款为陈某金及谢立冬所有,陈某金对拆迁补偿享有一半的份额。综上,谢某发及谢立春、谢立秋、谢某煌的上诉主张,缺乏事实与法律依据,法院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

【法官后语】

在农村经济活动中,农村房屋所有权证载明的所有权人是否享有农村房屋的圆满所有权,农村房屋所有权证备注栏或未记录在所有权证上的其他家庭成员是否享有农村房屋的所有权,农村房屋所有权证载明的所有权人将其名下的农村房屋经过公证赠与部分家庭成员,赠与合同的效力以及受赠人是否能依法取得受赠房屋项下征地拆迁的相关财产权益,均具有特殊性及典型意义。

1.合同效力与物权效力的区分

农村房屋所有权证载明的所有权人将其名下房屋赠与部分家庭成员,双方签署的公证赠与合同的效力如何认定呢?合同效力的认定应当根据民事行为有效的相关要件予以判断,对行为人是否具有相应的民事行为能力、双方意思表示是否真实、是否违反法律、行政法规的强制性规定、是否违背公序良俗进行审查,本案赠与合同行为人均具有相应的民事行为能力,双方关于赠与达成真实意思表示,并且不存在违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗的情形,同时并不存在《合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形。故,陈某金、谢立冬与谢某发、周某治签署的公证赠与合同依法成立且合法有效。根据《物权法》第十五条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。可见,关于物权变动的合同效力并不因所有权人是否享有圆满的所有权而受影响,只要合同不存在无效情形都应当认定为有效合同。受赠人是否能够实际取得所有权则是物权问题,物权效力和合同效力应当予以区分,是否能够实际取得物权并不影响合同效力。

2.农村房屋所有权人的认定

农村房屋具有特殊性,我国农村实行“一户一宅”政策,农村村民一个家庭户只能拥有一处宅基地。一般由家庭户户主申请宅基地后建造房屋,全体家庭成员共同居住在同一房屋中。宅基地使用证登记的宅基地使用权人即为房屋的所有权人,其他家庭成员虽落户并居住在该房屋中,但并不一定对房屋享有所有权。根据《物权法》第九条第一款的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。农村房屋所有权证载明的所有权人应当具有物权公示的效力,而农村房屋所有权证备注栏载明的家庭成员并非权属的证明。因此,农村房屋所有权人系户主及其配偶,而非全体家庭成员,谢某发、周某治将个人财产赠与陈某金、谢立冬系对个人财产的处分。因此,陈某金、谢立冬可以依法取得受赠房屋的所有权。

3.受赠房屋项下征地拆迁相应财产权益的归属

集体土地房屋征收补偿安置协议系拆迁人与被拆迁人之间就拆迁事宜达成的合意,通常被拆迁人为房屋的所有权人,尽管实践中拆迁安置补偿的对象系被拆迁房屋所属家庭的全体人口,但本案中拆迁补偿协议的标准载明本次补偿以房屋为准,与宅基地使用权无关。本案房屋系陈某金、谢立冬共同所有的财产,因此该房屋项下征地拆迁相应财产权益应当归陈某金、谢立冬所有。

另外,因农村房屋所有权证通常仅载明户主的名字,在其他家庭成员共同出资建造的情形下,农村房屋所有权的认定存在一定的争议,在司法实践中应当根据家庭成员是否实际出资以及是否因成家、户口迁出、分户而重新获得宅基地进行判断、认定。

编写人:福建省厦门市海沧区人民法院 薛自力 谢依婷