第二节 被拆迁人如何争取合理的拆迁补偿

在拆迁中，拆迁补偿问题当属被拆迁人最为关注的。打个恰如其分的比方，三分政策定，七分看协议，剩下的九十分还需要被拆迁人自己争取了。拆迁补偿，说到底就是拆迁双方的一种利益博弈，在这场利益博弈中如何争取合理的拆迁补偿？

坚守阵地，表明立场

有些被拆迁人，一看到要拆迁了便自乱阵脚，认为拆迁方是强势一方，因此要做个积极配合的“好公民”，主动搬迁撤离，趁早找到合适的地方重新开始生产生活，拆迁方一定会考虑到我的积极配合，就会给予高额的拆迁补偿款。但事与愿违，因为一旦轻易撤离，拆迁方可能会在你不知情的情况下，无缘无故半夜里把房子偷拆，让你心理产生恐慌情绪，继而失去要价的筹码。而且如果被拆迁人轻易搬走，就会给拆迁方释放了这样一个信号：你没有坚决维护自己权益的决心，如果拆迁方一旦确认这一点，会直接导致给你的拆迁补偿报价大打折扣。

多听少说，做到心中有“数”

在没有拿到很好的谈判筹码之前，千万不要轻易报价。作为被拆迁人，尤其是对拆迁毫无经验，对相关的法律规定又知之甚少的被拆迁人来说，面对拆迁方的说辞，一定要多听少说，冷静地判断其用意并沉着应对。关于拆迁补偿的报价一定要掌握时机和火候，必须选择一个合适的时机才能报价，否则，价格报高、报低都会很被动。

一手资料，自己掌握

在拆迁过程中，房屋产权证、土地使用权证等重要的证件或者是可以证明自己合法权利的证明、协议等重要的原件材料，一定要留在自己手中，也可以将这些重要的原件放在可靠的地方，因为万一自己的房屋被非法强拆，这些重要文件就很容易丢失。拆迁过程是非常复杂的，而且经常会遇到一些突发性事件。所以，被拆迁人行事一定要小心谨慎，防患于未然。

协议有风险，签字需谨慎

拆迁过程中拆迁方经常会向你送达有关资料和文书。比如：拆迁通知、限期拆除通知、拆迁补偿决定，等等。这些文件有的只是起信息传达的作用，可有的则会对你的权利义务产生实际影响。在你没有确认所收到材料的内容及签字可能产生的法律后果时，不要轻易在这些材料上签字。一旦签字后再去质疑评估内容缺项漏项、面积不符等问题就会困难重重。此外，拆迁方还会根据你对评估报告的签字确认去申请裁决或征收补偿决定，从而对你做出不合理的拆迁补偿。所以在拆迁过程中提倡拆迁方送来的材料可以收，但是千万不要随便签字，不给对方钻空子。

合理拆迁维权，不作无谓牺牲

要想获取一个合理的拆迁补偿，首先要有一颗坚定的心，在拆迁中逆来顺受，缺乏斗争勇气的人是不可能拿到一个满意拆迁补偿的。但是，拆迁维权行动千万不要盲目进行，在遇到拆迁方或者拆迁中的出租方要求你及时搬家或者侵犯你的住宅或经营场所时，尤其是在遇到非法强拆的时候，大多数都是几十号甚至几百号人助阵，被拆迁人一定要少安毋躁，切不可以卵击石，进行无谓的抵抗。遇到这种情况应该第一时间报警减少损害，寻求保护，或者提前启动相关的法律程序维护自己的合法权益。

专业拆迁律师提醒您：征地拆迁中，拆迁方都是满满的套路，被拆迁户也要学会反套路。通过谈判虽说是拿到合理补偿最好的途径，但倘若拆迁方态度强硬，坚持“以我为中心”的强权主义，无法平等协商，被拆迁人必须拿起法律武器进行维权，这也是争取到一个公平合理拆迁补偿的最有效途径。

 典型案例3  浙江省杭州市金某房屋征收补偿决定申请复议后被撤销

【案情简介】

申请人：金某

委托代理人：赵健律师、葛容律师

被申请人：浙江省杭州市上城区人民政府

金某是浙江省上城区一位普通的居民，在该区拥有合法房屋，现面临拆迁。2015年8月28日，金某收到了上城区政府作出的《杭州市上城区人民政府国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定书》认定坐落在望江门外直街18号的未登记建筑为违章建筑，为维护自己的合法权益，经与家人商量决定聘请律师启动法律程序进行拆迁维权，经人介绍与北京京平律师事务所取得了联系，京平拆迁律师团队指派赵健律师、葛容律师代理本案。

【复议结果】

撤销杭上政征补字（2016）第×号房屋征收补偿决定。

【法律要点与办案思路】

2015年8月28日，金某收到杭州市上城区人民政府作出的《杭州市上城区人民政府国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定书》（以下简称《认定书》），《认定书》中认定金某的建筑为违法建筑。

2015年11月，办案律师接受金某委托开始办理案件。办案律师通过调查核实，金某未登记的房屋建造年代依据杭州市相关文件属于征收补偿范围，非违法建筑，并且作出《认定书》主体不适格，认定依据违法，认定工作程序违反相关政府文件规定。随即启动法律程序，向法院提起行政诉讼，请求确认杭州市上城区人民政府作出的《认定书》违法。

后金某收到杭州市上城区人民政府作出《杭州上城区人民政府房屋征收补偿决定》（以下简称《征收补偿决定》），办案律师针对上述补偿决定向杭州市人民政府提起行政复议申请，请求撤销杭州市上城区人民政府作出的《征收补偿决定》。

行政复议期间，杭州市中级人民法院作出判决，认为《认定书》认定的坐落于该门牌号范围内的未登记建筑全部建造于1992年8月13日之后，进而将之认定为违法建筑，属明显不当。因杭州市上城区人民政府已自行撤销了《认定书》，依照《行政诉讼法》第七十条第(六)项、第七十四条第二款第(一)项之规定，判决如下:确认杭州市上城区人民政府作出的《认定书》违法。由于《认定书》关系到对金某的补偿面积，杭州市上城区人民政府也自行撤销了《征收补偿决定》。

【律师提示】

《征补条例》第二十四条规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合；对未经产权登记和所有权人不明确的房屋，应当提请设区的市、县（市、区）人民政府组织有关部门依法进行调查、认定和处理。调查、认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对认定为违法建筑的，不予补偿。

结合本案，金某的房屋未登记建筑建造于1992年8月13日之前，依据杭州市相关文件应在补偿范围之内，被认定为违章建筑属于违法行为。征收补偿决定因错误认定金某的应补偿面积而违法，应当被依法撤销。无证面积的认定一直都是行政拆迁补偿案件中的争议焦点，被拆迁人要学会运用法律武器来维护自己的合法权益。