第三章 拆迁的应对

第一节 如何正确应对拆迁

作为一名面临拆迁的普通老百姓，接到拆迁通知本应是一件高兴的事儿，因为拆迁本身意味着居住条件和居住环境的改善，使得居民生活质量得到提升。可是现实中，许多遇到拆迁的当事人不仅没有顺利住进梦想中的新房子或获得补偿款，反而为了拆迁这件事焦头烂额、身心疲惫。法律知识浅薄甚至是严重缺失的当事人，面对拆迁方的种种说法几乎没有能力分辨是否合法，遇到不公正的处理只能是愤愤不平。根据笔者在工作中与当事人接触的经验来看，当事人通常会遭遇以下几种情况。

第一，一切拆迁方说了算。补偿方案人家定，房屋价格是人家定，搬迁日期也是人家定。拆你的房子就给这么多钱，一个月内你还必须搬走，什么时候可以住进新房无人知晓，签了协议当事人手中都没有原件。

第二，断水断电断路，制造生活不便。

第三，骚扰甚至暴力。

第四，相关政府部门的房屋拆迁行政裁决中规定了一定期限，届时将会申请法院强制执行，用法律程序对被拆迁人产生威慑作用，使其答应搬迁。

被拆迁人遭遇拆迁大多先是茫然的，很多情况都不清楚，有时也见不到什么官方文件，似乎所有的消息都是“听说”的，再加上上述混乱情况的出现，就会出现六神无主，不知所措的局面，这时，一些错误的应对方式便顺势而生。

第一，上访。这是我国特有的一种意见表达形式，是群众反映意见、上层政府了解民意的一个重要途径。但是，上访的弊端就是没有法定的答复期限和法定的追责途径。接待访民的工作人员大多会做当事人的思想工作，以达到一个安抚和缓冲的作用。但是，真正能够解决问题的可能性微乎其微。以前，经常有人在当地无法解决拆迁问题而跑到北京来上访，当然，大多数最终还是安排回本地政府去解决。2014年2月中共中央办公厅、国务院办公厅表示中央和国家机关信访部门不受理越级上访。

第二，誓当钉子户。这大多是出于对不合理的补偿或者种种手段的抵触情绪，打定主意就是不搬，我不搬你能拿我怎么办吧。殊不知钉子户不是你光不搬就行了的，你必须用正确的方法抵制非法拆迁。你可以不搬，但是同时，你要有所作为，要启动相关的法律程序，去调查拆迁的合法性。

第三，以暴制暴。遇到暴力以牙还牙，使出浑身解数与拆迁人员作困兽之斗。这样做的结果往往两败俱伤。这样的当事人难道不想想，你都不要命了，谈补偿要房子要钱何用啊？所以，在拆迁中遇到暴力，首先还是要理性表达诉求，先保证自己的人身安全，人在，才能想办法让房子在，让补偿在。

出现以上问题归根结底就是拆迁补偿不合理，特别是在危改区集中着大量低收入居民，极少有能凭拆迁补偿款买得起房的，拆迁使他们失去了唯一的栖身之地，许多家庭被逼得把孩子受教育的钱、老人的救命钱拿来买房，大多还得背上一身债，有些人因此被逼上了绝路。更有集体土地被征收的农民，拿到很少的补偿款，却永久地失去赖以生存的土地，成为失地农民，处境十分艰难。

那么，作为一名被拆迁人，到底该如何面对征地拆迁问题？如何判断补偿是否合理？又如何为自己争取到公平合理的补偿呢？

第一，确认拆迁性质。面临征地拆迁，你首先要弄清楚因为什么拆，如果是为了公共利益而征收，努力争取合理补偿。如果是商业行为，在法律上就不具有强制性，你的主动性就很大，你不同意就不能拆迁。

第二，确认土地性质。征收行为因土地性质不同而不同，要分清是集体土地还是国有土地，国有土地上是征收房屋，依据《征补条例》必须按照市场价给予补偿。而集体土地上拆迁，目前没有直接的法律依据，主要依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，集体土地要开发首先必须先征收为国有，所以，主要是征收土地的补偿，房屋等是作为地上附着物进行补偿。但是不管是哪种性质的，都必须给予被拆迁人公平合理的补偿才可以拆。

第三，给自己定位。不管因为什么导致拆迁，拆迁补偿的对象是土地或房屋的所有权人，那么要想拿到补偿，首先需要证明自己是被征收土地或房屋的所有权人，因此，手中的土地证、房产证就非常重要了，凭此可以对号入座去主张你的权利。如果你不是土地或房屋的产权人，而仅仅是使用者，首先要看租赁合同中就遇到拆迁问题是否有明确约定，若有按照约定执行，若没有，也就是说在有效的承租合同下，你因拆迁而导致的停产停业损失或其他损失是可以主张补偿的。

第四，明确补偿内容。国有土地上房屋征收的补偿主要有：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。而集体土地上主要是土地征收的补偿，房屋、青苗等地上附着物的补偿，搬迁和临时安置的补偿，停产停业损失的补偿。

第五，了解补偿标准。这是笔者接触拆迁案件和咨询以来，回答最多的一个问题。很多被拆迁人找到律师时第一句话就是先问怎么补偿。补偿显然是拆迁案件的核心，但是前提必须先弄清楚前边的几个问题才能谈补偿。如果是国有土地上的房屋征收，依据《征补条例》，必须按照市场价补偿。而集体土地上拆迁，目前没有直接的法律依据，主要依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》。此外，根据《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》以及《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，集体土地上房屋征收不能直接适用《征补条例》，但其补偿标准可能对照该条例的精神执行。至于征收耕地等不涉及房屋的情况下，《土地管理法》的规定是按照最高为前3年年均产值的30倍，实践中建议当事人按自己土地的年均产值来主张补偿。总的来说把握一个原则就是征收或者拆迁不能降低你原有的生活居住水平。

了解了上面的内容，被拆迁人就可以和拆迁方协商补偿协议了。如果通过谈判拿到了合理补偿是最好的，如果拆迁方执意坚持己见，无法平等协商，被拆迁人可以借助专业拆迁律师来帮助自己维权，事实上，这也是争取公平、合理拆迁补偿的最有效途径。