3.1 房地产投资估算

房地产开发项目投资估算作为投资项目早期决策的重要依据之一，估算的准确与否，直接影响投资决策、资金筹措、工程建设能否顺利进行、投资经济效果等。经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。

3.1.1 房地产项目投资估算的作用

房地产项目投资估算是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。

3.1.2 房地产项目投资成本费用构成

房地产投资成本是指项目在一定时期内为生产和销售房地产产品而花费的各项费用的总和。

房地产项目从可行性研究到竣工验收投入使用，需要投入大量的资金，且项目的建设周期长，风险性大。因此，为了对项目进行经济效益评价并作出正确的投资决策，在项目的前期阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以减少决策的失误。

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一，房地产投资成本估算，如表3-1所示。

房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。

房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。

1．开发成本

成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。主要表现在两个方面。第一，财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。第二，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念（如机会成本、沉没成本、不可预见费用等），这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。

房地产项目的开发成本又称直接成本，一般包含以下八项。

（1）土地使用权出让金。

（2）土地征用及拆迁安置补偿费。

（3）前期工程费。前期工程费主要包括：

①项目的规划、设计费用；

②项目可行性研究所需费用；

③“三通一平”等土地开发费用；

④地质勘测测绘费用。

这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

（4）建安工程费。

（5）基础设施费。

（6）公共配套设施费。

（7）不可预见费。

（8）开发期间税费。

2．开发费用

房地产项目的开发费用又称开发间接费用或期间费用，一般包括以下三项。

（1）管理费用。

（2）销售费用。

（3）财务费用。

3.1.3 房地产项目投资成本费用估算

1．土地使用权出让金

国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。出让的含义一般包括以下内容。

（1）土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

（2）经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。

（3）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

（4）集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。

（5）土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。

土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。以浙江杭州市为例，如表3-2至表3-7所示。（注：房地产项目投资土地出让金估算部分表格数据来源于浙江杭州土地管理局网站）

基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础，是征收土地使用税、土地增值税、契税和地产税的依据，也是土地资源的优化配置和投资的决策参考。

标定地价是政府根据需要评估的具体宗地，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据，是清产核资中核定单位所占用地土地资产和股份制企业土地作价入股的标准；是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准；是划拨土地使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。

依据1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2002年，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

（1）招标方式。招标出让是指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。招标出让方式的特点是有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。

（2）拍卖方式。拍卖出让是按指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。

（3）协议出让。协议出让指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

（4）挂牌出让方式。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。

2．土地征用及拆迁安置补偿费

（1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

（2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成的经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3．前期工程费

房地产开发项目前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容。

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4．建安工程费

建安工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。目前，房地产项目在可行性研究阶段，建安工程费主要采用单位指标估算法。

单位指标估算法是指以单位工程量乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、水电安装工程及其他设备安装工程可按建筑平方米造价计算。其造价指标参照有关标准获得。

除单位指标估算法外，建安工程费也采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

2009年全国部分省份城市建安成本费用，如表3-8所示。

5．基础设施费

基础设施费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

某地房地产项目基础设施配套费，如表3-9所示。

6．公共配套设施费

公共配套设施费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法依据项目实际配套建设情况估算。公共配套设施建设费用明细表，如表3-10所示。

7．不可预见费

不可预见费包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%～5%计算。

8．开发期间税费

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。房地产开发期间的税费主要涉及营业税、城市建设维护税、教育税附加、防洪工程维护费、土地增值税、企业所得税、人防工程费等。具体项目税费可按照当地有关法规标准估算。

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

9．管理费用

可按项目开发成本构成中前1～6项之和为基数，按3%左右计算。

10．销售费用

销售费用指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项。

（1）广告宣传费。约为销售收入的2%～3%。

（2）销售代理费。约为销售收入的1.5%～2%。

（3）其他销售费用。约为销售收入的0.5%～1%。

以上各项合计，销售费用约占销售收入的4%～6%。

11．财务费用

财务费用指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如融资费用、汇兑损失等）。

借款利息主要指短期借款利息和长期借款利息。

（1）中长期借款利息的计算：

每年应计利息=（年初借款本息累计+1/2×本年借款额）×年利率

长期借款本息的偿还方式有等额还款和等本还款两种方式。

（2）短期借款利息的计算。

短期借款按全年计息，利息计入财务费用，每年照付，期末一次还本。

中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率调整表（自2011年2月9日起执行），如表3-11所示。