3.2 房地产项目资金融通

3.2.1 房地产项目资金融通概念

房地产项目资金融通即房地产项目融资。从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等，是房地产投资者为保持流动性、规避风险或追求更大利益等需要，在房地产金融市场运用相关金融工具获得资金支持，以保障房地产投资的顺利进行的行为或过程。

3.2.2 房地产项目资金融通的目标与原则

房地产开发项目所需的资金除具有“货币—生产—商品—货币”这样一个一般的循环往复、连续不断的资金运行过程外，还具有资金垫付大、周转期长、周转速度慢、运动的固定性导致资金运动受区域范围的影响大、增值性以及风险性大和回报率高的特点。房地产项目资金循环，如图3-1所示。

房地产项目融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有偿还性。拥有多余资金的单位或个人在融出资金后便处于债权人的地位，有权按期收回融出的资金，并要求获得融出资金的报酬即利息；而融入方可以暂时支配融入的资金，以弥补自身资金的不足，但条件是到期必须偿还，并按规定支付一定利息，作为使用资金的代价。

1．流动性原则

所谓流动性，是指金融资产在无损状态下迅速变现的能力。金融机构在进行资金融通时，通常将资金流动性放在首位，因为这是避免资金长期占用、到期不能偿还等情况发生的必要条件，也是保障金融机构信誉的有效手段。

2．安全性原则

安全性是指融资中所具有的风险程度或其安全的保障程度。它要求金融机构或企业在融出资金时应尽量避免和减少风险。以确保资金安全。这可以通过对项目加强可行性研究、进行风险预测和对开发商的资信进行调查分析等手段来实现。

3．盈利性原则

盈利性是指在融资过程中资金获得利润的能力，即资金融通给资金融出方所带来的收益。一定量的资金融通所带来的收益越多，盈利性越好。

3.2.3 房地产项目资金融通方式

房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且可以拉动投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣——融资服务。

1．直接融资和间接融资

直接融资是指拥有暂时闲置资金的单位与资金短缺需要补充资金的单位，相互间直接进行协议或在金融市场上，前者购买后者发行的有价证券，将货币资金提供给需要补充资金的单位使用，从而完成融资过程。这种融资的基本特点是融资双方直接接触，未经过任何中间环节。

间接融资则是指拥有暂时闲置资金的单位通过存款的形式或购买金融机构发行的有价证券，将其暂时闲置资金先行提供给这些金融中介机构，然后再由这些金融机构以贷款等形式或通过购买需要资金的单位发行的有价证券，把资金提供给这些单位使用。间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行。

间接融资方式要比直接融资方式有较多的优越性。直接融资是一种资金直供方式，像物物交换一样，要受融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制。而间接融资则是一种可以无限扩展的融资方式，银行等金融机构可以在社会范围内集中资金。融资规模可大可小，方式灵活，资金的运用也更加合理有效，且利于中央银行加强金融宏观控制。

房地产开发项目资金融通过程中，主要是靠属于间接融资的信贷方式来融通资金。间接资金融通最主要的是银行贷款。

2．权益融资与债务融资

权益融资与投资者自有资金一起，形成项目的股本金或权益资本。当自有资金达不到启动项目所要求的股本金数量时，可以通过公司上市或增发新股、发行企业债券、吸收其他投资者资金、合作开发等方式进行权益融资。权益融资的资金供给方与投资者共同承担风险。

债务融资是通过举债的方式融资。除银行以外，其他机构投资者有保险公司、退休基金、房地产信托投资基金等。开发建设贷款、商业房地产抵押贷款和个人住房抵押贷款就属于这种。融出方不承担风险。

3.2.4 房地产项目资金来源

1．企业自有资金

开发商的自有资金即资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。包括现金和其他速动资产，以及在近期内可以收回的种种应收款等。

《开发经营条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发{2004} 13号），将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%提高到35%。2009年6月1日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。

通常情况下，开发商存于银行的现金不会很多，但有些会存于银行用于透支贷款。保函或信用证的补偿余额的冻结资金，如能争取早日解除冻结，也属于现金一类。速动资产可包括各种应收的银行票据、股票和债券（可以抵押、贴现而获得现金的证券）以及其他可立即售出的建成楼宇等。至于各种应收款，可包括已定合同的应收售楼款，近期可出售的各类物业回款等。

2．银行贷款

银行贷款是房地产开发项目最主要的间接融资方式，是房地产企业利用信贷资金经营，利用财务杠杆获得收益的方式。

一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占8.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。

房地产项目贷款主要分房地产开发项目贷款和房地产置业项目贷款。

（1）房地产开发项目贷款。房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

房地产开发项目贷款主要如下。

①土地购置贷款。土地购置贷款用于购置土地，风险极高，抵押率通常为50%～60%，我国金融机构不得发放。

②土地开发贷款。土地开发贷款用于对土地进行改良，虽然风险较高，但金融机构会拥有第一抵押权。

③项目建设贷款。建设贷款用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本，金融机构要求以该房地产项目、其他房地产项目、质押或第三方保证作为担保。

除一般贷款条件外，还包括以下几种。

①企业的条件：营业执照，开发权，健全财务管理和经济核算制度，贷款账户和结算账户。

②项目的条件：土地使用权，项目相关合法证件及市场前景，预算合理且自有资金占比达到项目预算投资总额的20%或35%。

③开发商对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。

一般来说，金融机构对房地产项目开发贷款的发放都要进行审查并综合评估，以降低放贷风险。

如某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。凡综合风险度超过60%的即为高风险，银行一般不予发放贷款。

①信用等级系数。AAA级企业为30%, AA级企业为50%, A级企业为70%, BBB级企业为90%。

②贷款方式系数。信用贷款为100%，银行担保的为10%～20%，省级非银行金融机构担保的为50%, AA级以下企业担保的为100%，商品房抵押的为50%，其他房屋建筑物抵押的为100%（如有保险期长于贷款期取50%）。

③期限系数。中短期半年内为100%，半年以上不到1年为120%，中长期1～3年为120%, 3～5年为130%, 5年以上的为140%。

④项目风险等级系数。依建设条件、市场分析及财务评价结果，将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级，对应系数为80%, 70%, 60%, 50%。

（2）房地产置业项目贷款。房地产置业项目贷款是指消费者发放的用于购买住房所需的抵押贷款。目前主要有商业贷款、公积金贷款和组合贷款三种方式。其中，商业贷款（俗称按揭），是指那些不能或不愿一次性支付房款的购房人，将其与房地产商签订的住房买卖合同项下的所有权益抵押给金融机构（通常是商业银行），或将其向房地产开发商购买的住房抵押给商业银行，银行将一定数额的款项贷给购房者并以购房者的名义交付给开发商所有；公积金贷款是由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款；由于公积金贷款总数限制，可能在购买住房时需同时申请公积金和商业贷款，这种贷款方式就是组合贷款。

商业贷款和公积金贷款都具有政策性规定，商业性住房贷款和住房公积金贷款的区别，如表3-12所示。

3．社会集资

目前，我国社会集资的主要方式有以下几种。

（1）发行房地产股票。房地产股票是房地产股份有限公司发给股东的所有权凭证，股票持有者作为股东承担公司的有限责任，同时享受相应的权利，承担相应的义务。股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

房地产开发股份有限公司可根据企业不同时期、不同经营情况的需要，选择发行不同种类的房地产股票，包括普通股和优先股。优先股在收益分配上享有优先权，但一般没有公司的经营管理权。优先股又可分为累积优先股、股息可调整的优先股和可转换优先股三类。普通股代表持股人在股份中的财产和所有权。持有普通股的股东对公司的经营管理行使权力，参加股东大会并有投票权。但普通股的股息要视公司经营业绩好坏和收益高低而升降，不予固定。另外，普通股股东可以通过股份公司资产的增值和股票交易价格的上升来取得收益，股份公司发行股票时，必须发行一定数量的普通股。

股票的发行一般有两种方式：一是由股份公司直接向社会发行，由银行或其他金融机构协助；二是由银行或证券公司代理发行或包销。

（2）发行公司债券。发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。

公司债券又称企业债券，是股份公司为筹集资金而发行的债务凭证。发行债券的公司或企业向债券持有者作出承诺，在指定的时间，按票面额还本付息。在我国，企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。

企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般应根据房地产企业筹集资金的目的，金融市场的规律和有关法规和房地产开发经营周期而定，通常为3～5年。债券的偿付方式有三种，第一种是偿还，通常是到期一次偿还；第二种是转期，即用一种到期较晚的债券来替换到期较早的在发债券，也可说是以旧换新；第三种是转换，即将债券转化成股票。债券的付息方式有剪息（分期付息）和一次付息两种，后者还可能在发行时一次付息即贴现发行。

发行公司债券是房地产开发商的资金来源之一，与银行贷款一样，同属于企业外来资金。由于企业债券风险较政府债券要大，因此其利息率一般要高于政府债券利息率。

一般情况下，拟发行债券的公司或企业除符合评级标准外，还要求用其财产作抵押。特殊情况其发行数量要受到严格限制，对经营好、有能力提供抵押品的公司，其发行数量也有限制，如不能超过公司总资产的某一个固定百分比，但这种限制一般掌握比较松。

（3）房地产信托。信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。

目前，国内各类信托基金组织先后建立起来，这类基金组织都有愿望将其基金的一部分用于收益较高的房地产投资，作为其投资组合的一个重要组成部分。如住房发展基金、职工社会福利基金、各类奖励基金、各类社会公益和慈善机构的基金等，除了用于购买可以确保其利息收入的政府债券，往往还将基金的一部分用于收益相对较高，又有相对较高安全保证的房地产投资。开发商可以按约定的利率向各类基金组织融资，也可吸收其投资入股。

但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。

4．其他融资方式

（1）预收定金或购楼款。是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

（2）借助有经济实力的公司合作开发。开发商如果确实筹款困难，那么寻找一空或几家有经济实力的国际公司参加联合集团开发，是一种分散和转移资金压力的较好办法。开发商可以组织这个联合集团的成员发挥各自的优势，并由各成员分别承担和筹集各自需要的资金。当然，开发商也应让出一部分利益，否则难以找到合作伙伴。

另外还有国内IPO、境外IPO、商业抵押担保证券（CMBS）等融资方式。

某房地产项目资金来源表，如表3-13所示。

3.2.5 房地产项目融资步骤

1．融资方案的选择

对开发商而言，正确地选择融资方案也同等重要。融资的目的是为房地产开发项目服务的，因此融入的资金必须在币种、数量、期限和成本四个方面满足房地产开发项目对投资的要求。重点考虑如下因素。

（1）资金融出机构的资金来源和状况。这一点常被开发商所忽略，而事实上，开发商在选择自己的银行伙伴时，应考察其国际交往的信誉、受政府和公众信任的程度和银行的规模。

（2）资金融出机构的办事效率。这反映在对贷款申请反应的速度上。

（3）各项融资收费的合理性。这包括贷款利率、佣金和手续费等。

（4）对资金的调动和转移的灵活性。

从对各种融资方式的比较来看，向金融机构融资手续相对简单，较容易获得金融机构同意，且金融机构对项目的直接干预较少；但银行和其他金融机构信贷受国内政治、经济形势尤其是国家金融政策影响较大，且国内金融机构一般不承担利率风险。

向社会直接融资通常融资期限较长，尤其是发行股票方式，股东与开发商共担投资风险；但该方式报批手续及实施过程复杂，手续费用和利息负担要比银行融资大，不易获得政府批准。

利用外资受国内金融政策影响较少，利率比较优惠，但也存在政治风险和汇率风险，且申请难度较大，贷款者对项目干预较多。

对融资方式的选择通常取决于对融资的数额、流量、资金来源结构、融资步骤安排，融资风险评价、融资成本分析等的综合评估结果。这些可以通过对各种可能融资方案的安全性、经济性和可行性进行比较分析，择优选用。

2．融资决策

融资活动存在着风险因素，一是可能得不到资金，二是可能得到资金的代价很高，以至于开发商得不到应有的利润甚至出现入不敷出而导致破产。融资决策就是为了避免上述不利情况的出现而采取的一种措施。它是对资金融通活动确定目标和方向，合理选择最优行动方案的活动进程。

融资决策在房地产开发项目融资进程中占有极其重要的地位，对于灵活融通资金，提高资金使用效益具有重要作用。

融资决策具有综合性、政策性、调节性等特点，在融资决策中，要综合考虑中央银行的宏观金融政策，开发项目的资金需要和资金融通的风险性、收益情况等因素。

融资决策没有一个固定的模式，它是一个动态的过程，根据具体情况，发生相应变化，但通常由以下几个环节构成，即发现问题、确定目标、进行定性定量实时分析、方案选择、组织实施和信息反馈调整。主要有以下几个步骤。

（1）发现问题。发现问题是融资决策的起点，发现问题是指开发商在开发项目投资过程中遇到了资金矛盾，为了解决这个矛盾，需要制定相应的融资策略，这就要求开发商根据实际情况，确定主要问题，抓住主要矛盾，通过分析研究，根据主要矛盾制定融资决策。

（2）确定融资决策目标。确定融资决策目标是决策的前提，所谓决策目标，是指在一定环境和条件下，根据融资进程中的主要矛盾，在预测的基础上，制定融资活动预期达到的目标。决策目标必须要在充分分析现有资料和信息的基础上提出，必须要有实现可能性，必须具体、明确。

（3）拟订决策方案。拟订决策方案是融资决策的基础，这个环节主要是寻找达到既定目标的各种可能途径。在拟订决策方案时，应充分了解决策对象的情况、性质，掌握较多的经济信息的市场信息，从而确保融资决策方案的可行性。此外，还要对可行决策方案进行定性、定量和定时分析，指出其优越性和存在的问题，研究可行性程度，以便进行方案比较和选择。

（4）融资方案选优。融资方案选优是融资决策的关键，通过方案选优，最终确定最能满足决策目标的融资决策方案，从而基本确定决策的经济效益。

（5）组织最优决策方案的实施。组织最优决策方案的实施是融资决策具体贯彻执行，使方案付诸于实践。实践进程中应制订周密的计划和相应的措施。

（6）反馈调整。实施过程中对融资决策反馈调整则是在融资决策实施过程中，对可能出现偏离决策目标的情况进行跟踪调整，以便及时发现问题，适时调整和修改融资方案，其优越性和存在的问题，研究可行性程度，以便进行方案比较和选择。