摘要
PREFACE

目前，国内学者对土地发展权的认知尚未统一，甚至存在对立、冲突、混乱的情况，在我国现行的制度体系与框架下，土地发展权市场的功能和定位也并不明晰。本书比较了英美法系和大陆法系的土地发展权形式及特点，分析和论证了英美法系土地发展权在我国不同视域下的对应形式，并借鉴两大法系国家（地区）土地发展权转移的理论及经验，探索我国土地发展权转移机制设计的原理与技术路径，为将发展权市场引入我国土地用途管制框架提供理论和技术支撑。本书的主要研究内容和结论如下：

（1）厘清两大法系的发展权形式及特点。在英美法系权利束范式下，发展权属于权利束中的一项权利，具备独立性和可让渡性。在大陆法系物权范式下，所有权和使用权中都有发展的权能，但不是一项物权，不具备独立性和可让渡性。发展权在英国具体表现为发展许可；在美国具体表现为地上空间开发强度的改变和土地用途的转换，通常由单位面积允许建造的住宅单元、容积率等予以度量。在大陆法系国家（地区），发展权表现为一种可转让的公权力管制配额，通常其被量化为容积率和建筑密度。两大法系国家（地区）的发展权转移经验显示，发展权市场是人为创设的市场，普遍以项目的形式开展；且在转移的过程中，发展权在让渡出的土地上被作废，发送区的该处土地不再被用作其他开发活动，从而获得永久保护。

（2）由于土地利用分区管制的存在，两大法系国家（地区）均存在国家介入发展权的情形。第一种情形是切除发展权，即国家运用公权力对发展权进行限制或切除，切除是永久性的，不存在补偿问题，之后也不会被恢复；第二种情形是冻结发展权，即由国家通过公权力将发展权予以冻结，冻结是暂时性的，发展权的实质还存在，产权人通过与国家达成协议，解冻发展权，即可获得发展权，但只可自用，不能转移；第三种情形是转移发展权，即国家通过赋予土地产权所有人相应的发展权，使其能够与其他交易主体达成协议，实现发展权转移。

（3）将英美法系的发展权纳入我国不同视域进行分析，论证了在中国物权体系中创设或增列土地发展权是不可行的，同时区分了土地发展权与土地增值收益的关系。我国空间用途管制视域下的发展权主要表现为两种形式：一种是容积率，另一种是建设用地指标。对照国际经验，在我国城乡规划背景下，国家对发展权的介入属于冻结发展权的情形；在我国土地用途管制背景下，国家对发展权的介入属于切除发展权和转移发展权两种情形。

（4）土地发展权转移机制设计的本土经验显示，地方实践本质上是一个土地发展权市场交易和空间配置的过程；各地实践以发挥市场主导功能为出发点，通过市场机制形成发展权交易价格；发展权市场运作存在项目化和制度化两种方式；相对于其他各国（地区）的发展权转移，中国国内的发展权交易对已经实现发展权交易的土地并未实行永久保护或做出其他相关规定，这是我国与其他国家（地区）在发展权交易中最大的区别。

（5）发展权转移机制设计的目标是将土地发展权市场作为土地用途管制的一种辅助和补充，解决刚性的土地用途管制带来的利益不公问题；通过引入市场机制，对其进行修正和设计，再将修正后的市场机制与土地用途管制协同在一起，形成土地发展权转移机制。本书通过土地发展权市场与一般商品市场、土地市场的比较，在理论上进一步论证了我国土地发展权市场是一个人工市场。首先，交易对象是由政府创设形成的一种拟制物；其次，发展权的供给与需求并非在市场中自发形成的，而是由政府创造的，当政府创造了供给，确定了需求，再由人造的供给和需求来决定价格，进一步地讲，这是政府人为创造的一种价格。上述土地发展权市场的分析可以说明，发展权的供需不完全符合经济学的供求规律，并不是一个真正的市场，不具备通常意义上市场的功能。

（6）土地发展权转移机制设计的技术路径有两种：项目化和制度化。以项目化机制设计的发展权市场具有特定性，即事先指定一一对应的发送区和接收区，每个项目都是一事一议，服从于一个特定的目标，并针对特定的目标和特定交易主体建立一套交易规则，有交易时间和交易总量的限制，适用于解决指定区域范围内的具体问题。项目化机制更具有灵活性和针对性，其交易风险较小，但可能出现交易成本过高的问题。以制度化机制建立的发展权市场具有普遍性和适用性，没有事先指定一一对应的发送区和接收区，没有限定的交易主体，没有交易时间、交易空间、交易总量的限制，是一个永续的、可重复性的、周而复始的交易活动，适用于解决一个区域内的普遍问题。制度化机制的实行相对简单，应用范围较广，市场作用较强，但可能面临相应的市场风险和制度风险。