任务三 物业环境管理机构设置
案例导入
问题与思考
1.物业环境管理机构设置有哪些要求？
2.为避免遇事推诿的现象，在进行物业环境管理机构设置时需要遵循哪些原则？
知识探究
一般而言，物业公司设立的物业环境管理部门一般包括安全保卫部、保洁管理部、绿化管理部、工程维修管理部等。对于小型物业公司而言，有些部门可以合并，以节约管理成本。
一、物业环境管理机构设置的要求
物业环境管理机构的设置应满足以下四个基本要求。
（一）具备服务性功能
物业环境管理机构是专门从事物业环境管理与服务的企业，其设置必须保证具备服务功能，并有助于实现企业的服务宗旨。
（二）充分发挥员工潜能
物业环境管理机构的管理、经营和服务活动都是依靠每一个员工来实现的。因此，管理机构的设置要求每一位职员都能人尽其才，充分发挥个人智慧。
（三）关系协调统一
物业环境管理机构是一个有机整体，是由人、财、物、技术、信息等要素和子系统组成的开放系统，这种系统能否最大限度地发挥出整体功能，有赖于系统内各要素能否协调配合。因此，物业环境管理机构的设置必须和物业公司的整体设置保持一致，以保证公司内部各种关系的相互协调。
（四）效率与效益并重
物业环境管理机构的设置要从实际出发，尽可能以适当的成本投入达到最好的工作效率、经济效益、社会效益以及环境效益。
二、物业管理机构设置的原则
物业环境管理机构的设置应遵循以下原则。
（一）目标原则
物业公司有自己的经营发展目标，物业环境管理机构的设置必须以公司的总体目标为依据。一般而言，其设置是实现公司总目标的一种管理手段。因目标设置机构，因机构设职设人，这是组织机构设置的目标原则。
（二）统一领导与层级管理原则
重大决策权应集中于高层领导，而日常工作的管理与经营权力则应逐级授权，实行层级化管理。统一领导是各项工作协调进行和实现总目标的决策保证；分层级管理则是充分发挥各级管理人员积极性的机制保障。如果公司的高层领导整日忙于事务性工作而很少花精力去考虑重大决策问题，则会影响各层级管理人员的积极性，还会使企业逐渐失去长远的战略目标，甚至迷失发展方向。在企业逐渐步入正轨的情况下，高层领导更应注意层级化管理问题。
（三）分工协作原则
分工协作是社会发展进步的标志，它不仅能提高劳动生产率，而且能发挥整体效益。物业环境管理机构能否最大限度地发挥整体效益，取决于公司内各机构的专业分工与相互协作。公司总的目标如能分层级落实到各个部门，使之各司其职、相互协作，目标也就不难实现了。
（四）责权对应原则
在组织机构中，一个人的责任和权力是相对应的，即一个人被委以责任的同时也必须被委以自主完成任务所必需的权力。有责无权，不仅不能调动管理人员的积极性，而且会使其责任意识淡薄，最终无法保证公司任务的完成；有权无责，则会助长官僚主义，导致权力滥用。
（五）有效管理幅度原则
在处理管理幅度与管理层级的关系时，一般情况下应尽量减少管理层级，尽可能地扩大管理幅度。否则，管理层级多了，人员和费用也会增加，从而影响公司的经营效率。但是，有效的管理力度也必须考虑到机构特性、管理内容、人员能力以及组织机构的健全程度等因素，管理力度过大同样也会影响公司的经营。
三、物业环境管理各机构的具体设置
（一）保洁机构的设置
为了搞好物业区域的环境保洁管理工作，物业管理企业应当确定物业区域的环境保洁管理模式，并在此基础上设置不同的保洁管理机构。
1.设置方式
（1）委托式。物业管理区域的环境保洁管理工作委托给专业的保洁公司负责。采用这种模式，物业公司一般要使用招标的方式选聘专业的保洁公司。物业企业只需配备一两名管理人员，根据委托协议对保洁公司进行检查、监督、评议。
（2）自主式。物业管理区域的环境保洁管理工作完全由物业公司负责。当物业管理区域规模大、类型多、清洗高层楼宇外墙的任务比较重，需要建立一个比较完备的物业环境保洁管理机构才能完成工作任务时，可采用这种模式。
（3）结合式。物业管理区域的环境保洁管理工作一部分由自己负责，一部分由专业保洁公司负责，也就是自主与委托相结合的方式。这种模式主要用于物业区域规模小、清洗高层楼宇外墙的任务不多的情况。一般情况下，物业管理企业下设的公共区域保洁班主要负责公共区域的清扫与保洁任务，清洗高层楼宇外墙的任务则交由拥有一定设备的专业保洁公司来完成。
2.主要职责
物业环境保洁机构主要负责完成物业管理区域各部位的清洁、防疫等工作，具体职责如下：
（1）负责制订物业环境卫生保洁服务方案。
（2）负责编制物业公司的各种保洁卫生用品和物料的使用计划。
（3）负责物业的日常清洁工作。
（4）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。
（5）负责对外接洽各种保洁服务业务，做好对外提供保洁服务的创收工作。
（6）负责随时检查、保养、保洁机器设备。
（7）负责物业的除虫灭害工作。
（8）完成上级领导交办的其他任务。
（二）绿化机构的设置
1.设置方式
物业公司的环境绿化管理模式同保洁管理模式基本相同，根据其绿化管理模式，服务机构一般采取以下三种设置方式：
（1）委托式。将物业管理区域的环境绿化管理工作委托给专业的绿化公司负责。采用这种方式时，物业管理企业一般采取承包的方式将绿化工作转包给专业的绿化公司，物业管理企业只需配备一两名管理人员，根据承包协议书对绿化公司进行检查、监督和评议。
（2）半委托式。物业管理区域的环境绿化管理工作一部分由自己负责，一部分委托给专业绿化公司负责，实行半委托方式。这种模式主要用于物业公司无专业绿化技术人员的情况。
（3）自主式。物业管理区域的环境绿化管理工作完全由物业公司负责。采用这种方式时，物业公司要建立自己的绿化管理机构，其规模大小可根据具体情况而定。如果物业区域规模较小，则绿化管理机构相对可以小一些，有一个绿化养护组就可以了；如果物业区域规模大、类型多、任务重，物业管理企业就需要建立一个比较完备的物业环境绿化管理机构。
2.主要职责
（1）协助物业公司业务主管（或经理）管理好物业区域的绿化工作。
（2）培育各种花卉苗木，不断学习和引进新品种，以满足居住区绿化的需要。
（3）负责种花、养花，满足节假日摆花、用花的需要。
（4）负责组织绿化管理人员的岗位培训和技术培训工作。
（5）负责提供物业区域绿化设计要求和改进建议，制订花草树木的购买计划以及维护、改进物业景观的计划。
（6）负责绿地、树木、花草的保护工作，禁止人为破坏、践踏以及改变绿地用途。
（7）及时浇水、施肥，清除害虫并进行树木花草的补植、更新等。
（8）负责清除绿地的杂草、枯枝败叶，铲除乔（灌）木树坑，处理草地鼠洞，扑杀草地蚂蚁，保持园林小品、雕塑及绿地设施完好。
（9）妥善保管和使用各种工具和材料。
（10）完成上级领导交办的其他工作。
（三）安保机构的设置
物业公司的安保机构负责对物业管理区域内的人身安全、财产安全、交通安全、消防安全等进行管理，即为保证物业管理区域内的正常生活和工作秩序而进行的防盗、防破坏、防火以及防止人为破坏等事故而进行的一系列管理活动。安保机构的服务范围一般包括治安服务管理、消防管理、车辆服务管理三个方面。
1.设置方式
在安保工作的实施中，可以与社会专业保安公司合作，也可自己组建保安部。采用何种方式应根据物业公司的运作特点和所管理区域的特点来确定。
2.主要职责
（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。
（2）配合公安、消防、司法部门做好治安防卫工作。
（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。
（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。
（5）与业主签订《消防安全责任书》。
（6）负责物业大型活动的警卫布置。
（7）负责物业的日常巡逻工作和固定岗位的安排。
（8）负责地上、地下停车场的安全秩序管理工作。
（9）负责监控室的管理工作。
（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。
（11）完成上级领导指派的其他工作。
案例评析
物业环境管理机构的设置必须为实现公司的经营目标和部门环境管理目标服务，它的设置应满足具备服务性功能、充分发挥员工潜能、关系协调统一、效率与效益并重四个基本要求。
为了发挥物业管理公司的整体功能，实现公司的总目标，根据上述四个基本要求，物业环境管理机构的设置应遵循目标原则、统一领导与层级管理原则、分工协作原则、责权对应原则及有效管理幅度原则。
项目小结
物业环境管理是物业管理公司按照物业服务合同的约定，对所管辖区域的物业环境进行维修、养护的活动，是物业管理的专项内容，也是物业管理系统中十分重要的一个环节。主要包括物业环境保护管理、物业环境绿化管理、物业环境卫生管理、物业区域内的违章搭建管理等重要内容。在物业管理过程中，物业环境管理要遵循依法管理、业主主导、服务第一、权责分明、专业高效、统一管理的原则，利用法律、经济、技术及宣传教育等手段进行管理。同时，物业环境管理机构的设置应满足具备服务性功能、充分发挥员工潜能、关系协调统一、效率与效益并重四个基本要求。总之，物业环境管理的实质就是要遵循社会经济发展规律和自然规律，采取有效的手段来影响物业业主、使用人和受益人的行为，从而保证物业正常良好的工作、生活秩序与优美舒适的工作、生活环境，确保物业经济价值的实现，最终达到物业经济效益、社会效益和环境效益的统一。
实训练习
一、填空题
1.自然环境包括________、________、________、________、________五个自然圈。
2.物业环境按用途的不同，可分为________、________、商业环境和办公环境等。
3.物业环境按区域分通常分为________和________；按自然条件和社会环境的不同可分为________和________。
4.物业环境管理应以物业管理区域内的________为核心。
5.________是物业环境管理的本质特征。
二、判断题
1.物业环境管理本质上是以人为本且围绕为居住物业的业主服务而展开的。（ ）
2.大气、水、植物、动物、土壤、矿物、太阳辐射等属于自然环境。（ ）
3.工业环境、农业环境、文化环境、医疗休养环境等都属于社会环境。（ ）
4.自然环境是人类精神文明和物质文明发展的标志。（ ）
5.随着人类文明的不断演进，也有人把社会环境称为文化-社会环境。（ ）
6.软环境是物业环境的基础和先决条件，硬环境则是保持良好硬件环境的指标与形象标准。（ ）
7.物业环境管理作为物业管理的一部分，也是一种市场行为和有偿活动。（ ）
8.物业环境是城市环境的一部分。（ ）
9.委托式管理是指物业公司可以把某项管理工作全权委托给专业公司，无需配备任何人员。（ ）
三、选择题
1.在物业环境管理中，收取装修押金属于（ ）。
A.法律手段
B.经济手段
C.行政干预手段
D.宣传教育手段
2.（ ）是环境管理的主体。
A.环境
B.居民
C.政府
D.物业企业
3.下面哪些属于自然环境？（ ）
A.村落环境
B.植物
C.大山
D.农业环境
E.狗
4.下面哪些属于软环境？（ ）
A.人文环境
B.雕塑
C.安全环境
D.花草树木
E.人造景观
5.（ ）是人类精神文明和物质文明发展的标志。
A.自然环境
B.安全环境
C.社会环境
D.城市环境
四、简答题
1.什么叫物业软环境和硬环境？它们有何区别和联系？
2.物业环境的类型主要有哪几种？
3.影响居住环境的因素有哪些？
4.物业环境管理的内容和目标是什么？
5.物业环境管理应遵循哪些基本原则？
五、案例分析题
