任务二 物业环境管理的相关内容
案例导入
“从天而降”的垃圾
问题与思考
1.对于此事件，物业公司能对业主实施罚款吗？
2.如果物业公司对业主实施罚款，会违背物业环境管理的什么原则？
知识探究
一、物业环境管理的特点
（一）管理范围的局限性
无论是住宅小区还是办公楼，物业环境管理都只是在城市区域中的某一个地段、地点上实施管理，其环境管理是对一种聚落空间的特定环境进行管理。各地段、地点的自然环境和人文环境往往差别较大，所面临的环境问题也不完全一样。
（二）管理对象的特定性
物业环境管理一方面是对物业所有人和使用人的环境行为进行管理，另一方面是对所管辖区内的不动产的环境质量进行管理。这两方面的管理都是与特定地方的特定人、特定物相结合的。
（三）管理任务的服务性
物业管理企业的环境管理任务主要由物业管理委托合同加以规定，规定企业必须按照物业服务合同为业主和使用人提供服务。
（四）管理内容的有限性
狭义的物业环境管理主要涉及房屋维修管理、设备设施管理、辖区安全管理、绿化管理、环境卫生管理等与人们的健康安全和环境质量相关的内容。广义的物业环境管理除包括上述内容外还包括对辖区内的业主和使用人进行可持续发展观、科学生态环境观的宣传教育，发动群众参与所在城市和社区可持续生产和消费活动等环境文化建设事项，这种宏观意义上的环境管理内容，在现代城市管理中是不可缺少的。
（五）管理工作的配合性
物业环境管理的中心任务是维护和提高辖区的整体环境质量。为此，物业管理企业一方面要自主开展有益于辖区自然环境质量保持和改善的事业；另一方面要积极配合国家，特别是地方政府做好关于城市环境和社会环境建设的落实工作。另外，关于环境违法行为的查处权由有关行政主管部门掌握，物业管理企业一般只有监督权而无处罚权，所以对辖区内发生的环境违法行为，要配合有关行政主管部门做好查处事宜。
二、物业环境管理的内容及目标
（一）物业环境管理的内容
1.物业环境保护管理
物业环境保护管理是指物业管理企业执行国家有关环境保护的法律、法规，采取各种可行、有效的措施，防治物业管理区域内的大气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染等。
2.物业环境绿化管理
扩大绿化面积及花草树木的种植种类，不仅可以净化空气，调节物业区域小气候，保持水土，而且还可以消声防噪，达到净化、美化环境的目的。具体而言，物业环境绿化管理包括绿化和美化两部分内容。
（1）环境绿化主要是在物业管理的公共场所种植和养护花草树木，在楼宇公共场地布置和维护绿化景观。
（2）环境美化主要是增设人文景观，建设各种环境小品。环境小品具有美化环境、提供生活便利等功能，就其性质来说，可以分为功能性（如电话亭、标示牌、儿童游乐设施、休息厅廊等）、装饰性（如花架、花坛、水池、人工喷泉、假山等）和分隔空间（如围墙、栏杆、台阶）三类环境小品。
3.物业环境卫生管理
物业环境卫生管理是物业管理中的一项常规性管理服务工作，其目的是净化环境，给物业业主和使用人提供一个清洁宜人的工作和生活环境。良好的环境卫生不仅可以保持物业区域外观的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康也十分有益，同时，对社会精神文明建设也具有重要作用。其管理主要包括以下两方面内容：
（1）对管理区域的卫生情况进行保洁管理，包括清除公共设施和楼宇的污渍、收集和清运生活垃圾、维护和保养卫生设施等。
（2）对公共场所设施进行消毒管理，如灭杀公共场所的害虫等。
4.物业区域内的违章搭建管理
违章搭建是对整个物业区域和谐环境的破坏。它既有碍观瞻，又影响人们的日常工作和生活，还可能带来交通、消防等方面的问题。因此，物业管理公司一定要协助有关部门，认真做好清除和防止物业区域内违章搭建的管理工作。
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违章建筑
5.市政公用设施管理
为物业业主、使用人和受益人生产、生活、办公等服务的市政公共设施是该物业区域的一个重要组成部分，它一旦遭到破坏或损坏，便会影响人们正常的生产、生活和工作。因此，加强市政公用设施的管理也是物业环境管理的一项重要工作。
6.物业环境小品管理
环境小品具有方便实用、美化环境、优化空间的功能。不同物业的环境小品布置的原则和方法也不尽相同。因此，环境小品的管理应从使用功能出发，在整体环境协调统一的要求下，与建筑群体和绿化种植保持紧密配合才能达到理想的效果。
7.物业车辆交通安全管理
车辆是人流、物流的载体，是现代生活的重要组成部分。物业区域的交通道路是物业人流、物流流动的通道。物业车辆交通管理的目的是建立良好的交通秩序、车辆停放秩序，确保物业业主、使用人和受益人的车辆不受损坏或失窃，以创造良好的交通安全环境。
8.物业治安安全管理
物业区域内的治安安全管理工作是指物业管理企业为防盗、防破坏、防不法侵害、防意外及突发事件而在所管物业区域内进行的一系列管理活动。治安安全管理防治的对象主要是人为造成的事故与损失。其目的是避免所管物业区域内财物受损失、人身受伤害，维护正常的工作、生活秩序。治安安全管理在整个物业管理中占有举足轻重的地位。它是物业业主、使用人和受益人正常工作、生活的基本保证，也是整个社区及社会安定的基础。同时，良好的物业治安环境能提高物业和物业管理企业的声誉。
9.物业消防安全管理
消防管理工作在物业管理中占有头等重要的地位。为使物业业主、使用人和受益人享有一个良好的物业使用环境，物业管理公司应做好物业消防设施和器材的配置与管理、消防宣传教育等工作。预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为物业业主、使用人和受益人的生产和生活提供安全的环境，增强其安全感，保护其生命和财产的安全。
10.物业人文环境管理
新型的人文环境管理应该是为了营造和睦共处、互帮互助的生活环境，互利互惠、温馨文明的商业环境，融洽和谐、轻松有序的办公环境，安全舒适、相互协作的生产环境等而实施的管理。新型的人文环境可以使人们焕发热情，提高工作效率，热爱生活，充满爱心，对社会治安状况的改善有很大的促进作用。
（二）物业环境管理的目标
物业环境管理的实质就是要遵循社会经济发展的自然规律，采取有效的手段来影响和限制物业业主、使用人和受益人的行为，从而保证物业正常的工作、生活秩序与优美舒适的工作、生活环境，确保物业经济价值的实现，最终达到物业经济效益、社会效益和环境效益的统一。依据以上这个总目标，物业环境管理的具体目标，主要包括以下几个方面。
1.创造一个可持续发展的健康环境
合理开发和利用物业区域的自然资源，维护物业区域的生态平衡，防止物业区域的自然环境和社会环境受到破坏和污染，使之更好地服务于人类劳动、生活和自然界生物的生存和发展。
要达到这一目标，就必须把物业环境的管理与治理有机地结合起来，也就是合理利用资源，预防环境污染；在产生环境污染后，做好综合治理的补救性工作。这是防止环境污染和生态破坏的两个重要方面。在实际工作中，我们更应注意以防护为主，把环境管理放在首位，通过管理促进治理，为物业业主、使用人和受益人创造一个有利于生产和生活的优良环境；一个既能保证技术的合理发展，又能防止污染的健康、舒适、优美的物业环境，以达到物业经济效益、社会效益和环境效益的统一。
2.创造一个清新、美好的绿色环境
随着人民生活水平的不断提高，基础性居住环境已远远不能满足人民群众日益增长的物质和精神文明的需求，因此，物业环境管理要加强绿化管理，以满足当今人们“择绿而居”的要求，建设美丽绿色家园。
3.创造一个洁净、整齐的卫生环境
这个目标是物业环境管理的基本目标。物业管理区域是否干净、设施是否整洁，最能直观体现物业环境的好坏和管理水平的高低。如果物业管理区域内存在道路及绿地内杂物随处可见、楼道墙角灰尘覆盖、各种设施锈迹斑斑、各种设备破坏严重、公共网线杂乱交织、路面“疤痕”累累等现象，那么就没有达到物业环境管理的要求，必须进行必要的整改。
4.创造一个放心、稳定的安全环境
这个目标实质上是通过对硬环境建设来实现软环境的目标。物业管理公司有责任和义务贯彻落实国家关于物业环境保护的法规、条例、政策、规划等，并制定具体的物业环境安全管理方案和措施。切实做好物业环境安全的维护和监督工作，选择能够保护和改善物业环境安全的途径，形成一个社会安定、居住安全的物业管理区域，为社会稳定和发展尽到物业管理公司的职责。
5.创造一个和谐、舒适的人文环境
物业环境管理的提出与发展，孕育了一种新型环境文化，这种环境文化代表了人与自然关系的新价值取向，即人与自然本质上是一个整体，人与自然应当和谐相处。这种新型的环境文化标志着人类环境意识的觉醒，不断提高公众的环境意识是现代文明进步的标志。
通过提高物业管理人员的服务热情、积极开展环境保护宣传教育、引导公众参与物业环境管理等，可实现更高水平的物业环境管理，为人们创造一个正常的生活和工作秩序。
物业环境虽是一个局部区域的环境，但它直接影响着一个城市乃至整个国家的整体环境，最终涉及人们的切身利益。因此，普及环境意识，引导人们自觉遵守和维护有关保护物业环境的法律、政策，使人们关心物业环境、社会公共利益与长远利益，把物业环境管理方面的要求和标准变成人们自觉遵守的行为准则和道德规范，是实施物业环境管理的根本和基础。
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什么是绿色建筑？
三、物业环境管理的基本原则和基本手段
（一）物业环境管理的基本原则
1.依法管理的原则
物业环境管理主要是指业主依法将物业环境管理服务通过合同形式委托给具有相关资质的物业服务企业，而物业服务企业通过业主的授权，依据物业环境管理的标准、规程、规范，对所委托的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，保障物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理企业依法成立，环境管理的内容通过合同进行约定，管理活动是依照相关规程和规范进行的，物业管理活动中发生矛盾和纠纷也必须通过有关法律进行调解。因此，物业环境管理自始至终都是依照国家法律、法规和相关规范性文件开展工作的。
2.业主主导的原则
业主在物业环境管理中应处于主导地位，物业环境管理应以物业管理区域内的业主（或业主委员会）为核心。物业企业在接受了业主委托后，应按照业主的意志和要求，通过专业的环境管理服务人员，对物业的环境进行管理。物业管理在提供专业服务的同时，也离不开业主的参与和配合，特别是在卫生、绿化、消防、车辆等方面，业主应主动配合物业管理公司共同做好物业环境管理工作，创造一个和谐、洁净、安全的物业环境，这也有助于物业管理区域不断升值，为业主提供物业保值、升值服务。
3.服务第一的原则
服务是物业环境管理的本质特征。现代物业环境管理要求以新的管理思想、技术手段、管理手段管好物业，为业主和使用人提供优质、高效、经济、便捷的服务。物业环境管理是直接涉及业主利益的工作，从事物业环境卫生、绿化、安全、车辆和消防等服务的工作人员必须牢固树立为业主和使用人服务的思想，增强服务意识，表现出良好的服务态度，提高服务技能，做好日常管理服务工作。
4.权责分明的原则
物业环境管理是物业管理的一项重要内容，每天都要进行，因此必须分清权责。具体权责包括物业服务公司与物业环境管理部门的权责、内部人员管理的权责、物业服务公司和业主之间的权责等。主要通过各种规章制度来规范各种管理行为，做到物业环境管理工作依靠制度而不是依靠人来进行管理。
5.专业高效的原则
物业管理企业对物业开展管理是市场选择的结果。物业管理行业总体上进入门槛相对较低，企业之间竞争激烈，物业管理企业必须为业主提供优质的、专业的和高效的服务，才有可能被业主认可。物业环境管理包括许多方面，但其性质和功能不完全相同，如绿化、安全和消防等，其管理人员要求必须专业化，这样才能适应物业环境管理的发展需要。只有建立专业化的物业环境管理模式，才能真正提高物业管理的实效，提高业主的满意度。
6.统一管理的原则
物业环境管理要实行统一管理，避免各个管理环节之间的衔接出现问题，造成物业环境管理的失误。如要进行物业二次装修，则要注意环境卫生的清扫、建筑垃圾的收运、物业消防的要求等，只有统一管理起来，才能使得物业环境得到持久的保持。
（二）物业环境管理的基本手段
1.法律手段
依法治企、依法管理是做好物业管理的基本保证。在物业环境管理中涉及许多法律问题，如环境污染方面的问题如何处理？环境安全方面的问题如何处理？这些都要以我国的法律、法规为依据，只有这样，才能有效地解决问题，从而得到法律的保护。
2.经济手段
在物业环境管理过程中，资金充足是搞好环境管理的物质基础。通过经济手段，如采取收取物业费、物业装修保证金、车位费等措施，可保障物业小区内环境优美、整洁有序。收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到物有所值。
3.技术手段
物业环境管理专业性强，涉及管理、建筑工程、电气设备、排水、门禁自动化、消防设备、保洁、绿化等多个专业领域。可以通过运用先进技术和设备，提高物业环境管理的专业性、高效性。
4.宣传教育手段
物业环境管理人员一方面要加强对物业区域内成年人的环境意识教育，另一方面要重视向物业区域内的中、小学生和学龄前儿童普及环境科学知识，使他们从小养成良好的环境意识和习惯。总之，加强公众环境意识的宣传教育工作，是保护环境、促进社会经济持续发展的重要手段。
四、物业环境管理的重要性及发展趋势
（一）物业环境管理的重要性
物业环境质量的好坏对人们的生活、物业管理区域的价值、物业管理公司的发展以及整个城市环境的改善都具有十分重要的意义。
1.物业环境质量直接影响着人们的生活质量
在优美、安全的环境中工作、居住、生活是一种美的享受，会使人感到舒适、方便、安全、顺心，这是外界环境给人的直接感受。可以说，居住环境既是物质文明程度的体现，也是精神文明建设的标志。作为人们工作、居住和生活的场所，物业环境的好坏是人们生活质量的一个重要体现，也是关系到社会能否稳定、人们能否安居乐业的大事。
2.物业环境质量关系到城市的可持续发展
随着国家城市化进程的加快，人们更注重人和环境的和谐发展。城市是由一个个小的单元组成的，其中物业管理区域是城市发展的重要组成部分，而物业环境管理的好坏，既关系到城市环境的好坏，也关系到城市形象的好坏，同时又关系到城市能否有序发展。因此，物业环境质量的好坏直接影响着一个城市能否持续发展。
3.物业环境管理质量具有品牌效应
近年来，房地产市场经历了从集团购买到散户购买的转型，国内的房地产市场已经发生了根本性变化，市场需求方的成熟带动了住宅产品的逐步成熟，楼市竞争逐渐演变成差异性竞争，强调产品的个性化品质已经成为产品创新的主流，并已应用到房地产市场的营销手段中，而良好的物业管理品牌不仅具有强大的市场号召力，而且符合市场发展方向，已成为物业管理企业迈向市场并取得竞争优势的重要法宝。
4.良好的物业环境管理可以实现经济效益
从业主角度看，物业环境管理做得好，能延长房屋的主体结构和设备设施的使用寿命，使业主的切身利益得到保障；从开发企业角度看，物业环境管理做得好，不仅有利于房屋销售，而且有利于开发企业以较高的价格售房，从而获取更多的利润；从物业管理企业角度看，物业环境管理部门可通过提供各种有偿服务，来弥补管理经费的不足，以取得良好的经济效益；从政府角度看，如果没有小区物业管理，政府就要投入大量的人力、物力、财力用于房屋维修、环卫、治安、绿化及市政设施管理。小区由物业公司管理后，政府不仅不需要投资，而且还可以向物业管理企业征税，经济效益是很明显的。
（二）物业环境管理的发展趋势
物业管理企业应在环境科学和可持续发展思想的指导下，认清环境管理和环境质量对社会以及业主的重要意义和作用，不断创新、不断完善所承担的物业环境管理工作，使业主获得最大的价值。以下是今后物业环境管理工作的发展趋势。
1.建立物业小区环境质量动态评价系统
借鉴环境影响评价技术，同本地环境监测部门保持环境信息交流，定期对本辖区的环境质量做一次评价，并将每次的评价指标、数据和评估结果建立相应的数据库。当然，如果科技力量强，也可以开发一套辖区可持续发展评价系统，把辖区内的环境与经济、社会的复合关系量化，以指导物业环境管理工作的有效开展。
2.积极争取环境管理达到国际标准
环境管理体系（ISO14000系列标准）是国际标准化组织继ISO9000系列标准后提出的又一套重要的系列标准，它包括环境审计、环境标志、环境行为评价、产品寿命周期等几个方面。该标准是以消费行为为根本动力的，强调持续改进，通过第三方认证的方式实施。根据实际情况，适时采用环境管理体系，对加强物业管理服务全过程的环境管理与控制，提高物业管理企业的环境管理水平和企业形象，实现环境保护和改善目标具有积极意义。
3.采取有效行动和措施推动物业小区内可持续生产和消费
加强辖区环境文化建设，提倡和鼓励辖区内生产经营单位（含个体工商户和物业管理服务企业）和居民坚持可持续生产与消费，通过高效生产和合理使用自然资源，做到废弃物的最小化、产品和服务的最优化，对环境质量的提高做出贡献。
此外，区分辖区内各种污染源的性质和特点，采取相应对策予以控制，加强辖区防灾减灾预防和实施工作，提高环境管理科技含量，开发辖区立体园艺，努力做到在促进人与自然、人与社区和谐相处的基础上，开拓辖区居民舒适的生活空间、美好的感应空间和愉悦的精神空间。
案例评析
物业公司不能对业主实施罚款。
如果物业公司对业主实施了罚款，就违反了物业环境管理依法管理的原则。罚款是一种行政处罚行为，物业公司不是行政主体，因而没有罚款的权力。处罚权只能由行政机关、司法机关或其他具有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。物业公司擅自处罚，没有法律依据，不具有约束力。即业主与物业公司之间没有行政管理的法律关系，而是一种平等的合同关系，物业公司不能凌驾于业主之上行使处罚权。