第二节
标杆民企和国央企核心能力评级

为了更好地分析标杆民企和国央企的核心能力，爱德地产研究院基于多项业务维度，对房企核心能力进行了分级，并对标杆民企和国央企的核心能力进行了评级，我们可以从中窥视标杆民企和国央企的核心能力变迁（见表1-3、表1-4）。

通过对各项指标的综合测算与合理推测，我们计算得出标杆民企和国央企的核心能力等级，这样可以更加直观地展现各梯队房企的核心能力及其变化趋势。2022—2023年的预测分析是根据2017—2021年的企业均值、行业均值，以及企业和行业当前的新变化，做出的综合评测。

发展能力评级：标杆民企2017—2021年的发展能力为B级，预计2022—2023年下降两档至D级；标杆国央企2017—2021年的发展能力为C级，预计2022—2023年上升一档至B级。

杠杆能力评级：标杆民企2017—2021年的杠杆能力为B级，预计2022—2023年下降一档至C级；标杆国央企2017—2021年的杠杆能力为C级，预计2022—2023年上升一档至B级。

周转能力评级：标杆民企2017—2021年的周转能力为B级，预计2022—2023年下降一档至C级；标杆国央企2017—2021年以及预计的2022—2023年的周转能力均为C级。

盈利能力评级：标杆民企2017—2021年的盈利能力为B级，预计2022—2023年下降一档至C级；标杆国央企2017—2021年的盈利能力为A级，预计2022—2023年下降一档至B级。

一、标杆民企：核心能力将全面减弱

如图1-2所示，2017—2021年，标杆民企的发展能力、杠杆能力、周转能力和盈利能力均为B级，四项能力均衡发展。其2022—2023年的核心能力等级分别为D、C、C和C，杠杆能力、周转能力和盈利能力稍有下降，发展能力下降最为明显。

过去，民企以规模为导向，利用高杠杆、高周转模式快速扩张。在行业上升期，民企通过粗放式经营，仍能达到高盈利。因此，2017—2021年，民企的核心能力较为均衡。

在行业基本面下行，竞争不断加剧的大背景下，多数民企面临融资端和销售端的双重压力。拿地规模收缩、发展能力减弱属于正常现象。随着土地成本、融资成本不断攀升，毛利下滑已成为行业共识。民企通过积极挖掘利润空间，加强精细化管理，在费用管控方面取得了一定成效，但这仍无法抵挡利润下滑的趋势，故其整体盈利能力减弱。在监管政策趋严的环境下，民企的财务杠杆快速下降。

与国央企相比，民企具有经营效率高、运营机制灵活等特点，其危机意识和进取意识更强烈。高负债、高杠杆的民企应该及时转变增长方式和经营模式，主动“缩表”。未来，财务安全、经营稳健、融资渠道畅通的优质民企将成为市场竞争的主要参与者。

二、标杆国央企：盈利能力将下降，周转能力依旧较弱

如图1-3所示，2017—2021年，标杆国央企的发展能力、杠杆能力、周转能力和盈利能力的等级分别为C、C、C和A。四项能力中，发展能力、杠杆能力和周转能力相对较弱。2022—2023年，其核心能力等级分别为B、B、C和B，周转能力依旧较弱，杠杆能力和发展能力有所提升，盈利能力有所下降。

过去，国央企以利润为导向，注重财务安全，以低杠杆、低周转的模式稳健发展，故其杠杆能力、周转能力和发展能力都相对较弱。与民企相比，国央企在行业上升期的杠杆水平过低。故在房企资金端承压、拿地规模收缩的背景下，国央企能够凭借稳健的财务状况和较好的融资能力，以相对较低的成本获得优质土储。在利润导向下，国央企注重产品溢价，以在一二线城市开发利润型产品为主，这导致国央企的周转速度较慢。未来，房企的高负债、高杠杆发展模式将无法持续，地产行业将逐渐由高周转变为低周转。后者与目前多数国央企的经营模式吻合，对国央企来说，这是一件好事。在盈利能力方面，国央企在融资成本和费用管控上具备优势，但在行业整体毛利下行的背景下，国央企的盈利能力也略有下降。

与民企相比，国央企具备良好的信用资质及背书，融资能力较强。国央企可在多数民企通过降负债、收缩投资等方式进行内部调整时，新增质优价廉的土储，扩大盈利优势，并为后续业绩增长和规模扩张奠定坚实基础。