第一节
构建“精益运营”模型

过去，土地快速升值给房企带来了非常可观的利润，房企依靠土地和资本红利，快速扩大土储规模，获得了高额利润，但承担着较小的风险，投入了较少的人力资源。

现在，随着高增长时代的终结，房企在某些城市囤的土地越多，由此带来的风险和亏损可能越多。因此，房企开始寻求低利润、快周转的“精益运营”模式。

如何提高房企的运营效益？爱德地产研究院研究了标杆房企的“精益运营”模型，通过观察头部房企四大核心能力的变迁，分析其具体运营指标的变化，从而辅助房企提高运营效益。

爱德地产研究院通过对发展能力、杠杆能力、周转能力和盈利能力这四大核心能力的研究，构建了一套房企“精益运营”模型（见图1-1）。在地产运营指标中，通过储销比和销售面积增长率来反映房企的发展能力，通过地货比和权益比来反映房企的杠杆能力，通过存销比和建销比来反映房企的周转能力，通过净利润率和三费费率（管理费率、营销费率和财务费率）来反映房企的盈利能力。

我们以“大运营”各项指标为基础，以2017—2021年15强房企中标杆民企和国央企（各五家）的生产运营数据为研究样本（见表1-1、表1-2），合理预测了其2022—2023年的运营数据指标。需要说明的是，因房企年报口径差异、未来时事政策变化，预测数据仅供参考。

一、发展能力指标

1.销售面积增长率

销售面积增长率是房企本年销售面积增长值与上年销售面积的比率，通常用来评价企业的成长状况和发展能力。该指数越大，企业增长速度越快，其市场发展前景越好。

从表1-2中可以看出，标杆民企和国央企的销售面积增长率的走势都是从高到低，与行业趋势一致。五家标杆民企的销售面积增长率下滑尤为明显。截至2021年，标杆民企的销售面积增长率已经低于行业水平。相较而言，标杆国央企在这方面的表现优于标杆民企的。

2.储销比

储销比是房企总土地储备面积与当年销售面积的比值。比值越高，房企的土地储备越丰富。储销比决定了房企未来是否有足够的资源进行开发，决定了其销售增长的可持续性。但土地储备并不是越多越好，过多的土地储备会造成持有成本上升和未来潜在库存积压。因此，储销比应与房企自身的资金状况和销售能力匹配。

储销比的预警值与优秀值的判定取决于三个重要标准。一是在房价高增长时期，土地随房价上涨而增值，储销比越高越好。房企只有拥有充足的土地储备，才能更灵活地应对市场需求的变化。二是在高利息时期，存地资金成本增加，储销比越低越好。过多的土地储备会沉淀大量资金，从而侵蚀房企利润。三是在房价低增长时代，储销比为3较为合理。这可以在减轻企业资金压力的同时，兼顾其未来发展的需要。

目前，房价增长缓慢，土地成本和融资成本不断攀升，房企普遍放缓了拿地节奏。值得注意的是，由于不同房企的披露口径存在差异，标杆房企的土地储备数据与实际可能存在一些偏差。从表1-2中可以看出，标杆民企和国央企的储销比均呈下降趋势。相较而言，标杆民企的储销比低于标杆国央企的。

二、杠杆能力指标

1.地货比

地货比是本年拿地均价与本年销售均价的比值。地货比越低，资金的杠杆率越高，房企的利润空间越大。从表1-2中可以看出，标杆民企和国央企的地货比均处于行业正常水平。相较而言，标杆民企的地货比优于标杆国央企的。

为了提高资金使用效率，标杆民企更倾向于在地货比较低的地块开发现金流型项目。随着土地成本上升，标杆民企通过多元化方式来积极拓展土储，以降低拿地成本。

标杆国央企则凭借资金成本优势，在一、二线城市获取高地价地块，打造利润型项目。出于规模诉求，标杆国央企明显加大了在公开市场拿地的力度，其地货比略有上升，值得预警。

2.权益比

这里的权益比是指销售金额权益比，它是房企当年的权益销售金额与全口径销售金额的比值。权益比越高，房企的合作杠杆越高，即其可以运用少量的资源投入，撬动销售规模增长。

与全口径销售金额相比，权益比更能反映企业的资金运用能力、战略把控水平、运营水平及投资潜力等综合协调能力，是衡量房企发展质量的核心指标。权益比越高，房企的发展质量越好；权益比过低，则房企的销售规模增长无法对其营业收入和资产规模的增长形成有效支撑，值得预警。

随着合作开发项目的增多，近年来，房企权益比呈下降趋势。标杆国央企通常资金实力雄厚，且合作标准较为严苛，更倾向于独立操盘。而标杆民企为了降低风险，通常寻求合作开发。因此，标杆国央企的权益比优于标杆民企的。

三、周转能力指标

1.存销比

存销比是已竣工存货面积与当年销售面积的比值，反映了存货周转效率。其比值越大，存货周转率越低，企业越可能存在滞重风险，需要预警。

由于地产销售实行预售制度，通常项目在未竣工时就已经进入了销售阶段且陆续实现售罄。如果项目在已竣工的情况下仍未售完，那么一般将该部分库存视为滞重存货。值得注意的是，已竣工存货中还包含一部分已售未结转的存货。由于各房企的结转效率存在差异，行业存销比与房企实际存货周转率存在一定偏差。

以下两种情形会导致存销比过高：一是土储转化高，即大量开工建设的产品转化为存货，大量供货积压待售；二是销售受阻，销售速度没有跟上供货速度，从而导致存货周转不畅，形成积压。

从表1-2中可以看出，得益于高效的运营能力，标杆民企和国央企的存销比均低于行业平均水平。相较而言，标杆民企的存销比优于标杆国央企的。

在融资成本上升的压力下，为了缓解因存货过多而产生的资金沉淀，标杆民企对滞重存货的管理更为积极，其存销比均值保持在0.1左右。近年来，随着利润空间收窄，标杆国央企逐步重视资金使用效率的提高，加强销售管理，积极处理积压库存，并取得了一定成效。

2.建销比

建销比是在建面积和当年销售面积的比值，反映房企的土储转化能力和供货效率，其比值过高或过低都需要预警。比值过高说明房企的土储转化快，上半年开工，下半年供货，在销售没有得到提升的情况下，这会导致销售面积积压；而比值过低又会产生断货风险。所以，建销比需要双向预警——高于或低于行业边界水平都需要开启预警。

由于不同房企年报披露的在建面积口径存在差异，部分房企的在建面积可能包含已售未竣工面积，其建销比数值偏大。但标杆民企和国央企的建销比均呈上升趋势，需要预警。得益于快周转模式，标杆民企从开工到开盘的时间较短，在建面积也相对较少，故其建销比优于标杆国央企的。

四、盈利能力指标

1.净利润率

净利润率是房企年报中净利润与营业总收入的比率，是反映公司盈利能力的一项重要指标，是扣除所有成本、费用和企业所得税的利润指标。

与行业趋势一致，标杆民企和国央企的净利润率均下降。主要原因是，近年来土地市场竞争加剧、土地成本上升。2017年以来，房企获取了大量高地价项目，随后受部分城市新房限价政策影响，房企销售价格低于预期，项目的盈利空间受限。

相比较而言，标杆国央企的净利润率高于标杆民企的。主要原因是：标杆国央企以利润为导向，精细化打造高品质产品，从而获得更多利润空间；而标杆民企在高周转模式下，单个项目的利润空间有限，且被持续增加的融资成本吞噬了部分利润。

2.三费费率

三费费率是房企年报中管理费用、营销费用和财务费用三者之和与营业总收入的比率，反映了房企的费用管控能力。三费费率越低，房企的费用管控能力越强，数值偏高则需要预警。

三费费率与净利润率呈反比。在地产行业利润空间逐渐收窄的背景下，提升费用管控能力成为房企承受行业利润率下行压力、拓宽利润空间的重要手段之一。

标杆民企和国央企的三费费率基本都在行业水平内，头部房企已经形成较强的规模效应，在管理费用、营销费用及财务费用的管控方面均具有一定优势。近年来，房企逐步转向精细化管理，三费费率呈下降趋势。但需要注意的是，随着行业增速放缓，房企会加快去化，其营销费率未来将有上升趋势。

标杆民企的三费费率大都高于标杆国央企的，主要原因是：第一，近年来标杆民企在快速扩张过程中，新进入区域的管理费用和营销费用较高；第二，标杆民企的融资成本普遍较高，其负债规模大，利息支出金额大。