四、增资收购模式实例评析

（一）案情简介

某区政府决定对该区内相毗邻的A、B、C三个地块实施旧村改造，并拟在建成的项目中设置产业孵化器，以引进高科技产业单位进驻。

该三个地块原均属于一个集体经济组织所有，涉及居民约300户，征收后涉及待安置总面积约9万平方米。其中，A、B两地块为已经完成征收的净地，但征收居民需原地回迁安置；C地块尚未完成征收，并需从A、B地块已建成房屋中为C地块居民提供安置房，安置房交付后才能启动C地块的征地收储程序。

甲公司注册资本金人民币1000万元，其中区政府下属区城投公司认缴出资980万元，持有98%的股权；当地居委会认缴出资20万元，持有2%的股权。该项目用地中的A、B两地块原本已经由甲公司竞得，并完成基坑开挖等工作；但因区政府财政预算调整，且区城投公司的自有资金不足以支持该项目的建设，导致该项目暂时停工。此外，因区政府拟在该项目中建设的产业孵化器用房需由建设单位长期自持，资金占用时间长，且需引进高端科技产业，而甲公司缺乏相应的招商及运营能力，因此，即使A、B两地块复工，甲公司也难以独立完成整个项目的建设及运营内容。

现因C地块居民要求改造的愿望十分迫切，因此，区政府拟引进有能力的企业尽快重新启动该项目。

（二）项目特点

1.不可进行市场化销售的面积占比较高，项目收益率低

（1）A、B两地块中涉及大量的征收安置用房，且只能以不超过成本的价格转让给安置居民，操作不当会导致甲公司出现亏损。

（2）为配合孵化器建设及产业引进，项目内自持商业用房比例较高，未来会形成大量的固定资产。

2.不可预见因素多

目标项目为旧村改造项目，存在村民回迁安置等诸多历史遗留问题待处理；根据该地区规划条件，大部分的商品房开发用地位于C地块，但C地块可进入出让程序的时间无法确定。若C地块长时间无法进行出让，或出让时未能被甲公司竞得，或出让时规划条件发生变化，均可能会导致甲公司亏损，前期投资无法得到回收。

另外，当地区政府对产业引进及相应的税收实现指标均有明确的要求，并要求投资人提供相应的保证金以确保产业落地。

3.合作涉及的主体众多

本项目涉及主体包括甲公司、区城投公司、居委会、房地产投资人、产业合作方等多方利益，需要对各方利益及诉求予以平衡，并设计出合理的股权进出机制。

（三）战略合作关系的建立

因该项目并非单一房地产开发项目，还涉及征收、产业引进及物业自持等问题，对合作方的综合素质要求较高。因此，甲公司首先通过产权交易所公开发布公告，招募合作方并要求意向合作方提供合作方案。因本项目需同时满足开发运营、资金及产业三项要求，为招募到合格的合作方，甲方同意意向合作方可以联合体的方式报名参加。

1.合作方案的初选

在公告要求的时间内，共有3个联合体报名参加了合作方案的初选。某房地产开发企业乙公司和某科技企业丙公司之间存在长期合作关系，两公司作为联合体报名后，因提供的合作方案中的产业引进方案与本项目契合度最高，被初选为意向合作方。

2.战略合作关系的建立

经多轮磋商，在乙、丙双方提供的合作方案基础上，甲、乙、丙三方形成了最终的项目开发及产业引进方案，区城投公司及区政府均表示认可。为此，各方按照如下方式建立战略合作关系：

（1）乙、丙公司与区政府、区城投公司签订《战略合作框架协议》，确定战略合作关系。

（2）丙公司与区政府签订《产业合作框架协议》，明确项目内产业运营要求。

（3）乙、丙双方签订《合作框架协议》，明确意向用地及合作原则。

（四）合作方式的选择

1.尽职调查

战略合作关系建立以后，乙、丙公司安排了对甲公司及A、B、C三个地块（即目标项目）的法律及财务尽职调查，对甲公司的运营及资产负债情况、对外签约及履约情况、对外融资及担保情况、目标项目用地的获取及开发情况、目标项目用地现场建设情况等进行了充分了解。同时，两公司还安排了业务调查，即对前期规划设计对接、周边市场行情、类似产业项目的运营现状、可享受的优惠政策等进行了充分了解。

2.项目评估与测算

甲公司委托评估与审计机构，对本公司股权价值进行评估并对财务情况进行审计；乙、丙公司根据尽职调查过程中获取的相关数据对项目成本及合作收益进行了测算。

3.收购方式的确定

经过测算与评估，乙、丙双方拟共同持有甲公司80%的股权；但因该项目需要大量自有资金的投入，采取股权转让方式需支出大量股权溢价且转让价款无法投入项目后续开发，可能导致乙、丙双方资金回报率过低。为此，甲公司及区政府、区城投公司均同意通过增资方式与乙、丙公司合作。

（五）增资及相关协议的签署

1.增资协议的签署

因乙、丙双方已经与区政府、区城投公司建立了战略合作关系，符合32号令第四十五条第（二）款规定的非公开协议增资的条件，为此，在《增资方案》、《增资协议》文本经区政府、区国资委同意后，甲公司与乙、丙公司签署了《增资协议》，区城投公司及居委会也作为原股东参与了《增资协议》的签署。

《增资协议》中除增资交易中的常规条款外，还着重对如下事项进行了约定：

（1）本次增资采取公允增资，增资完成后甲公司的注册资本变更为5000万元；乙、丙双方支付的增资款中的4000万元计入注册资本金，剩余增资款计入资本公积；乙、丙双方按照股权比例分摊应支付的全部增资款。

（2）约定了乙方在建设阶段为项目操盘方，同时，为满足被征收居民尽快回迁的要求，该协议中明确了回迁安置房的建设标准及装修标准，并就乙方对回迁安置房的建设质量、建设周期的保证责任进行了约定。

（3）考虑到商业自持的要求及丙方在实施产业落地过程中对自持商业部分的使用需求，该协议中约定了本项目房屋全部建成且可售商品房销售率达到95%以上时，乙方有权要求丙方收购其持有的目标公司全部股权，乙方实现退出，丙方继续以甲公司名义负责后续产业项目的运营，并保证满足当地政府的税收要求。

（4）为确保回迁安置顺利进行，《增资协议》中还特别明确了居委会对确保顺利回迁所需承担的责任和义务，同时明确了处置征收争议发生的额外费用的承担方式问题，对完成征收的目标时间也进行了约定。

（5）就C地块供地问题，《增资协议》中也对区城投公司提出了相应的要求。

2.合作协议的签署

为配合《增资协议》的签署，在此前乙、丙公司已经签署的该项目的《合作框架协议》的基础上，双方在签署《增资协议》的同时也签订了正式《合作协议》，明确了乙公司对该项目中房地产开发板块的投资及开发管理的义务，丙公司对该项目中产业板块的投资及引进义务，并约定了相应的违约责任。

3.集体经济组织表决

为确保《增资协议》的效力，签约前，居委会（村改居以前为村委会）已经组织本集体经济组织成员召开了代表大会，对协议内容进行了表决。

4.产业合作协议的签署

为确保产业落地，丙公司另行在当地设立了全资子公司作为专门产业运营公司，并由该产业运营公司与甲公司签署了《产业合作协议》，具体负责本项目内的产业引进及招商运营工作。