三、外部调查主要内容
房地产收并购外部调查需要调查的档案资料非常广泛，需要前往不同的行政部门及司法部门访谈并通过网络信息查询及现场走访方式进行外部调查。本节将通过政府部门调查作为主线并结合网络信息查询、法律法规政策调研等方式，阐述外部调查的内容。由于各地政府部门职能划分不同、执行口径不一致，政府部门名称及调查部门和调查要求可能有略微的差别，但主要集中在以下几个方面：
（一）市场监督管理部门
1.工商档案资料
从交易模式上看，无论是股权收购、资产收购还是不良债权收购，目标公司的工商档案信息都是最基础的材料，通过目标公司注册登记地的市场监督管理局调取出目标公司的全套工商档案（内档和外档），据此梳理目标公司的基本信息，包括但不限于主体资格、历史沿革、公司组织结构、出资情况、公司股东及其持股情况、利润分配方式、公司分支机构、对外投资等信息，以确认公司是否合法设立、依法存续。
公司基本信息中需重点审查内容已在本章第二节内部调查中详细阐述，本节不再赘述。
2.股权质押情况
《中华人民共和国民法典》第四百四十三条规定，股权出质后不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额，股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
在实践中，目标公司为了融资或为其他公司提供担保，经常存在股权质押的情况，如目标公司的股权存在质押，该等股权转让必须征得质权人的同意，否则可能会发生无法办理工商变更登记手续的情况。因此，需要通过市场监督管理局登记系统查询股权是否设定了质押，如有则需进一步调取股东会决议、股权质押合同、股权出质通知书等文件，以核查股权出质程序的合法性并审核股权质押所担保的主债权情况，以判断其对项目收购的影响。
3.股权冻结情况
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”
在房地产收购项目中，特别是不良债权收购，很多项目对外转让系因目标公司缺乏建设资金或经营不善导致负债缠身，其名下的股权及重要资产等已被采取多轮冻结或其他保全措施。此时，在法律尽职调查过程中务必要审查目标公司工商档案中是否存在股权冻结的信息。因为一旦法院对股权作出的冻结裁定及协助执行通知被市场监督管理局登记，即具有了对外公示效力，目标公司股东也就无权处分该股权。
如受让方未核查目标股权是否存在冻结即受让股权并产生纠纷的，法院有可能会认为受让方作为商事主体，在受让股权时应明知需对受让的股权存在权利负担尽到审慎注意义务，如无法举证证明曾事先了解并确认交易时不存在股权权利负担情况的，则不适用善意取得制度，不能取得争议股权。
4.其他情况
除通过市场监督管理局调取目标公司的以上信息外，还可以调查目标公司动产抵押登记情况、行政处罚情况等。
此外，还可以利用国家市场监督管理总局“国家企业信用信息公示系统”、企查查、启信宝、各省市级信用网等网络资源查询获取目标公司基本信息、股权质押登记、冻结登记、行政处罚、动产抵押登记、知识产权出质登记、企业信用等相关信息，便于更加全面地了解目标公司。
（二）自然资源和规划管理部门
土地属于房地产收并购交易中的重要资产，是实现并购目标的核心要素，只有充分掌握土地的法律状态及风险情况，才能对并购交易的可行性进行精准判断，最大限度地把控交易风险、保障交易安全。自然资源和规划局是管理土地资产的政府主管部门，在调查过程中应当重点关注以下几个关键问题：
1.项目用地获取及土地权属证书办理情况
原始取得房地产开发用地权属的主要方式分为“出让”与“划拨”两种。在实务中，大多数房地产收购交易为通过股权或资产的转让交易实现“出让”的国有建设用地之实际控制人的变更，本节仅阐述在外部调查中针对目标项目用地权属及交易流程合法性而需要调查的内容。
在内部调查阶段，尽职调查人员均会要求被调查方提供关于目标项目用地的《国有建设用地使用权出让合同》、《土地使用权证》/《不动产权证》等文件以确认目标项目用地的基本信息；在此基础上还应当前往国土部门调取土地获取环节的原始文件，包括土地招拍挂文件、《国有建设用地使用权出让合同》及《补充协议》、《土地交付确认书》、《土地登记卡》、《地籍调查表》等文件，根据前述调取的资料确认是否依法进行招拍挂，土地权属是否清晰，是否合法完成土地使用权出让的全部手续，合同签订主体是否适格、是否达到交付标准以及土地使用权期限、土地规划情况是否存在逾期开竣工的风险，是否有限制销售对象的范围。
此外，不能仅凭目标公司取得了《土地使用权证》/《不动产权证》就得出目标项目已缴纳土地出让金的结论，还应当与国土部门落实目标公司是否按照国有土地使用权出让合同的约定金额、约定的期限缴清了土地出让金，是否缴纳了相关契税、城市基础设施配套费，是否存在逾期付款违约金，是否存在直接将土地出让金用于支付征收安置补偿的情形。否则，将存在收购完成后被要求补缴土地出让金的风险。
2.项目建设用地规划及建设工程规划情况
项目规划情况主要包括建设用地规划及建设工程规划。根据《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位在项目建设时应办理《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，如未取得上述两项规划许可或未按照规划许可证内容进行建设的将承担一定的行政责任，包括退回土地、停止建设、限期整改、限期拆除、罚款等。
《建设用地规划许可证》强调项目用地位置、用地面积、允许建设的范围、使用性质等规划条件且该等条件均应符合城市规划条件和控制性详细规划条件。因此，针对出让时间较长的土地，或在获取土地后因历史原因长期未取得《建设用地规划许可证》的项目，或因长时间未开发、中止开发导致《建设用地规划许可证》已过期的项目，应重点核实该项目用地的规划用途是否已经被修改。此外，法律尽职调查人员还应前往项目所在地的规划管理部门调取最新规划文件或登录规划管理部门的官方网站查询已公示或正在公示的信息并进行核实。如土地利用总体规划、控制性详细规划发生变更的，将导致收购后的目标项目用地无法按预定的规划用途及规划指标进行开发，对房地产收购后能否达到预期收益有重要影响。
《建设工程规划许可证》强调地上建筑物的性质、建设规模、结构、面积、楼栋、层高等内容，该等内容均应符合城市规划条件。在进行外部调查时，需要详细了解目标地块的工程规划情况，特别是容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等，以此来准确测算地上建筑物建成后的价值及预期收益率。需要审慎核查项目土地出让合同中是否存在容积率条件限制，是否办理过规划变更，办理程序是否符合相关规定等。需要提醒注意的是，如出现规划调整或违反规划施工建设（例如超容积率建设）的情况时，需要查清目标公司是否按照规定补缴了土地出让金及相关税费，确保用地手续不存在瑕疵。
3.项目土地闲置情况
土地资产闲置也属于房地产并购交易中出现的常见风险，近年来我国对于闲置土地的管理和处罚越来越严格，有些地区甚至对未整改到位的闲置土地设置“跟踪卡”以督办闲置用地问题。由于对土地闲置的法定处罚后果较为严重，因此，存在即使有土地闲置问题目标公司也不会披露或刻意隐瞒的情况，外部调查是核实是否存在土地闲置问题的重要方式。
首先，根据《国有建设用地使用权出让合同》中约定的土地用途、动工开发期限及《建筑工程施工许可证》、开工报告、监理月报等书面文件分析是否已经构成闲置；如已构成，则应进一步向市、县国土资源主管部门落实是否向目标公司下发了《闲置土地认定书》。
其次，如目标公司收到了《闲置土地认定书》，则需要审查闲置原因是什么，如属于因政府或政府有关部门的行为造成动工开发迟延的，政府是否已按照《闲置土地处置办法》的规定采取了延长动工开发期限、调整土地用途规划条件、政府安排临时用地、协议有偿收回土地、置换土地等方式进行处置。如属于目标公司自身或司法查封等原因造成的闲置，则需审查是否收到了《征缴土地闲置费决定书》或《收回国有建设用地使用权决定书》。
最后，如果市、县国土资源主管部门已经下达了《征缴土地闲置费决定书》，则需审查目标公司是否按照规定的时间及金额缴纳土地闲置费，避免进一步产生违约金或被收回土地。
值得注意的是，在房地产收购项目实务中，经常存在目标项目因各种原因未开工建设或建设中止的情况。在开展调查时，如无法确定目标项目是否构成闲置，或闲置后是否会被采取相应措施的，可与国土部门沟通，请求其出具不予认定为闲置土地，或虽为闲置土地但不予处罚，或主管部门同意延长动工开发期限的书面文件。
（三）住房和城乡建设管理部门
1.目标公司房地产开发企业资质情况
根据《房地产开发企业资质证书》以及各省市关于《房地产开发企业资质管理》的规定，房地产开发企业应当申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，或超越资质等级从事房地产开发经营的，将采取责令限期整改、处以罚款、吊销资质证书及吊销营业执照等处罚措施。企业资质等级实行年检制度，对于不符合原定资质条件或者有不良经营的企业，由原定资质审批部门予以降级或者注销资质证书。
在内部调查中，一般都会要求项目公司提供房地产开发资质证书，除了结合目标项目的实际情况确认实际开发范围是否会超过目标公司资质允许范围，书面审查该资质证书是否已过有效期外，在此基础上还应当前往住房和城乡建设局落实目标公司的资质证书是否经过年检，是否存在不符合资质条件或不良经营的行为，是否存在超越资质等级进行建设被处以罚款的情况，如资质证书已过有效期，重新办理是否存在障碍等。
2.项目工程开工建设情况
根据《建筑工程施工许可管理办法》第三条、第八条、第十二条、第十三条规定，应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。取得建设施工许可证后应当自领取之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。对于未取得施工许可证、为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工、采用欺骗贿赂等不正当手段取得施工许可证的，发证机关可采取责令停止施工、限期整改、撤销施工许可证、处以罚款的处罚措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。
针对工程开工建设情况，首先，应明确目标项目是否已取得《建筑工程施工许可证》，该《建筑工程施工许可证》是否满足办理条件。在涉及征收的股权收购项目中曾经出现过下述情形，虽然目标公司提供了项目的《建筑工程施工许可证》，但通过现场勘察发现，项目现场还存在大量未征收的房屋，施工场地不具备施工条件，其征收进度也不符合施工要求，项目不具备办理建筑工程施工许可证的条件，系因特殊原因办理了《建筑工程施工许可证》。此时，需要格外注意并调查落实，涉案项目能否按期开工，是否申请过延期和延期的次数，是否会导致施工许可证过期或自行废止。其次，如项目建设工程未取得建筑工程施工许可证即开工建设的，需要重点调查未取得建筑工程施工许可证的原因，是否受到行政机关的处罚，以避免在收购交易完成后出现阻碍目标项目整体开发进度的情形，进一步影响到项目开发的建设成本、开发周期等。
（四）不动产登记和交易中心
国有建设用地使用权、在建工程及已建成商品房等不动产是房地产开发企业的主要资产，如果存在查封、抵押等他项权利，则该资产会面临被法院或抵押权人处置的风险，如果存在异议登记，则面临无法办理产权过户的风险。因此，上述不动产是否存在查封、抵押及异议登记等信息，是外部调查中需要重点核查的问题。
1.不动产抵押情况
根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的相关规定，对于已设定抵押权的资产，其转让应当及时通知抵押权人，转让所得价款应向抵押权人提前清偿债务或提存。实务中，开发企业为获取金融机构融资贷款，通常会在名下持有的国有建设用地使用权等不动产权上设定抵押担保，以取得开发资金。在法律尽职调查过程中，应当通过不动产登记中心查询项目的抵押登记情况，如设定有多笔抵押的，需特别关注抵押权的设立顺序。对项目抵押情况进行了解后，结合内部调查判断设定担保权利的程序是否合法、抵押权是否有效存续，并结合担保合同的内容，在与担保权人沟通后，确认拟实施的具体交易模式是否具备可操作性。
在实践中，根据不动产登记中心系统调取的档案记录显示，存在部分土地的抵押登记期限已届满但《土地使用权证》中仍有记载的情形。根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国担保法》的相关规定，登记的抵押期限对抵押权的效力不具有法律约束力，即使土地抵押登记的期限已届满，在没有出现法律规定的引起抵押权消灭的其他情形下，抵押权仍处于有效存续状态，仍存在可能被抵押权人行使抵押权处置土地资产的法律风险。
2.不动产查封情况
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（三）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。因此，需要通过不动产交易系统查询是否存在限制房地产权利的行为。如存在，则需要落实查封申请人、查封案由、查封标的额、查封案号、查封期限等基本信息。特别需要提醒的是，如部分目标项目存在多笔查封，查封顺序也是重点调查的内容。掌握上述信息后，可以与目标公司、利害关系人协商如何解决纠纷，若达成解决方案，司法机关将作出解封裁定，从而解除项目转让的障碍。若通过不动产交易系统查询无查封裁定，即可推定截至调查日之时项目不存在权属争议。
3.不动产权异议登记情况
异议登记多存在于目标项目曾经多次转让，目标项目的前手购买人作为利害关系人，以不动产登记簿记载的事项错误而土地使用权人不同意更正为理由申请异议登记。虽然《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条规定，在存在异议登记的情况下，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，登记机构负有告知义务，不能拒绝办理转让登记。但在实务操作中，不同的不动产登记中心具体操作及答复均不同，有些区市的不动产登记中心认为如果异议登记的原因涉及权属纠纷的，不可以直接办理不动产权转让变更手续，而必须需要将异议登记先行注销才可以办理变更登记。因此，不仅要通过不动产交易系统查询目标项目不动产是否存在异议登记的情况，还要明确该异议登记的状态是“已失效”还是“未注销”，并落实在“未注销”的状态下能否办理不动产转让变更登记。
4.其他情况
除通过不动产交易中心现场查询上述事项外，还可以通过当地的“网上房地产”查询目标项目预售许可证及房屋的查封、抵押等信息。但“网上房地产”仅能查询到房屋是否存在查封、抵押的情况，具体的抵押、查封信息还需前往不动产登记中心进行现场查询。
（五）当地政府
几乎每个房地产收购项目都有相对应的具体政策需要特别关注，比如征收安置补偿政策、政府回购政策、安置房建设政策、开发成本认定政策等。由于政策不同于法律，有不确定性和随主政领导更迭而随机变化的风险，因此，如目标项目享有相关优惠政策，在收购前需要全面、深入地落实该政策是否发生了变化，否则将因政策变更导致收购后无法实现收购目的，产生不可计量的损失。
例如，在一宗股权收购交易中，目标公司与当地政府签署了《合作框架协议》，约定目标公司负责某村庄安置房项目的投资建设工作，作为建设村庄安置房的投资回报，政府承诺目标公司将在其行政区域内优先获得足额的可供商业性开发的住宅用地。在合作磋商阶段，目标公司将该《合作框架协议》作为其名下的主要筹码与收购方进行谈判交易。但通过向当地政府核实后发现，因政策变化原因，村庄安置房建设项目已搁置，该《合作框架协议》已无法继续履行。
（六）中国人民银行
中国人民银行在各省市均有派驻机构，法律尽职调查人员可持目标公司授权委托书调取企业版的《企业信用报告》，通过《企业信用报告》查询目标公司与银行或其他金融机构之间的未结清贷款和担保情况，以及与其他企业之间的借款和担保情况，调查的重点是债务的金额、期限和限制性条款。
目标公司的借款和担保合同，可以构成公司的潜在的债务负担。因此，关于贷款和借款，应重点核查目标公司目前借款情况，包括借款人、借款金额、借款利率、借款用途、违约条款、还款期限以及合同履行状况，是否存在违约情形，是否被借款人要求承担违约责任及公司的解决方案。关于担保情况，需要审查对外担保的程序是否符合公司章程要求，所担保的主债权的债务金额、性质、担保的类型、担保责任类型、担保责任期限、担保责任的实现方式，担保主债务的履行情况，是否存在主债务违约被追究担保责任的风险。
（七）法院、仲裁机构
对于房地产收购项目，尤其是一线城市的房地产收购项目，目标公司多数存在涉诉情况且可能已被列入失信被执行人名单。因此，目标公司涉及的诉讼是否会对目标公司的经营和目标项目建设产生重大影响，决定着收购方的收购决策以及收购价格。
首先，可以通过最高人民法院“中国裁判文书网”、最高人民法院“全国法院失信被执行人名单信息查询系统”、最高人民法院“全国被执行人信息查询系统”、最高人民法院“人民法院公告网”、各省级高院等官方网站查询诉讼未结案件、执行案件、开庭公告以及是否列入失信等信息，也可以通过淘宝“司法拍卖”、启信宝、企查查、无讼、Alpha、OpenLaw等平台网站查询上述信息。
由于网络途径仅能查询到公开的、已生效的法律文书，无法查询到不允许公开及尚处于审理阶段的案件情况，因此，进行法律尽职调查的人员还需持目标公司授权委托书进一步前往目标公司所在地的基层人民法院、中级人民法院、高级人民法院、合同约定管辖法院及合同约定仲裁机构，核查目标公司过去、现在已经发生的诉讼、仲裁的情况，重点关注包括案件当事人、涉及的标的、案件性质、涉及的金额以及目前的状态，进而了解目标公司真实的资信状况、经营管理情况。需要特别注意的是，有些案件双方虽然已达成了调解或裁判文书已生效，但并不代表双方已实际履行，需要目标公司提供双方已经履行完毕的相关证据，避免在收购行为实施后对方当事人申请法院强制执行从而产生隐性债务。
（八）税务管理部门
大多数情况下，在房地产收购项目尽职调查过程中，税务问题会单独委托会计师事务所来进行调查。法律尽职调查中主要前往当地国税、地税部门核查目标公司是否严格履行国家税收法律规定的义务，是否存在拖欠税费的情况，是否发出过欠税通知、欠税罚单和补缴通知，是否逾期缴纳滞纳金或罚金，如有，需核实并要求税务机关出具截至调查之日欠缴税金及滞纳金或罚金金额的书面文件。
需要提醒注意的是，虽然税收主管部门就目标项目提供了完税证明，但是在法律尽职调查过程中发现有其他证据证明目标公司实际上有偷税漏税行为并且数额巨大；在这种情况下，法律尽职调查人员需要及时将相关情况报告收购方并进行法律分析，不能仅依赖相关政府部门出具的完税证明就认为完全没有法律风险。
（九）人力资源和社会保障部门、住房公积金管理部门
如采取股权收购的交易模式，则劳动用工问题在尽职调查过程中也需要关注，可以前往与劳动用工相关的部门，核查目标公司名下的员工数量与公司提供的人员名单是否一致，是否存在劳动用工不规范情形，是否正常发放工资、有无劳动用工举报问题，是否正常缴纳员工的社会保险、住房公积金等，是否受到处罚等问题，避免在受让股权后产生不必要的支出或纠纷。
（十）其他行政机构
实践中房地产开发企业名下除不动产资产外，还有车辆、生产经营设备、办公用品等资产。这些资产的备案、抵押、查封等情况可以前往车辆管理所、市场监督管理局查询并落实。