十二、买卖与租赁

模板53-56 买卖与租赁

案情：甲欲出卖自家的房屋，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余1年。甲将此事告知张某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。

甲的同事乙听说后，提出购买。双方先草签了房屋预购合同。后双方又签订正式房屋买卖合同，并办理了房屋买卖合同预告登记，但甲忘记告诉乙房屋出租情况。

【问题1】在本案中，如甲不履行房屋预购合同，乙能否请求法院强制其履行？为什么？

【答题模板】

（1）结论：不能。

（2）理由：预约虽是合同，其目的在于订立主合同。按照《买卖合同司法解释》的规定，当事人签订认购书、备忘录等预约合同，约定将来订立买卖合同，一方不履行的，对方可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。但是，法院不能强制当事人签订正式合同。

（3）分析：所以，乙可以请求赔偿，也可以请求解除合同并请求赔偿。

【问题2】甲未告知乙有租赁的事实，应对乙承担什么责任？

【答题模板】

（1）结论：甲应对乙承担违约责任。

（2）理由：根据《民法典》的规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。

（3）分析：在本案中，张某可以基于在先的租赁合同向乙主张租赁合同继续有效并继续行使租赁权，故乙可以向甲主张违约责任。

【问题3】如甲不按合同交付房屋并转移房屋所有权，预告登记将对乙产生何种保护效果？

【答题模板】

（1）结论：略。

（2）理由：根据《民法典》的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

（3）分析：在本案中，预告登记后，甲再处分房屋的，不产生物权效力。即丙对房屋的交付请求权具有物权性优先权，可以对抗所有的未登记的购买人。

【问题4】如甲在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同，该合同是否有效？为什么？

【答题模板】

（1）结论：略。

（2）理由：根据《民法典》的规定，预告登记只影响其后发生的不动产物权变动，而不影响合同效力。

（3）分析：所以，预告登记后，甲与第三人签订的房屋买卖合同有效，只是不发生物权变动的效力，如果甲不履行，将对第三人承担违约责任。