第十四章 租赁合同
【导读】
本法所称的租赁合同是指出租人将租赁物有期限地交给承租人占有、使用、收益，由承租人支付租金的合同。从法律性质来看，租赁合同是一种双务、有偿合同，也是诺成合同、继续性合同，同时需要明确的是登记备案并非租赁合同的成立要件。本章节的租赁合同整体规定与《民法典》合同编一致，规定了租赁合同条款、形式、合同当事人的权利义务、责任等，只不过基于租赁合同的特殊性进行了一些包括租赁物的保管、维修、改善、收益、转租，返还、续租，承租人合同解除权、优先购买权、优先承租权等的规定。本章规定内容大量承继了原《合同法》租赁合同章的内容，同时也从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中吸收了大量内容以应对社会经济发展的需求，保障租赁市场稳定与安全。
相较于原《合同法》，民法典合同编租赁合同章主要增加了以下规定。
第一，区别于《合同法》仅通过第224条对转租行为法律效力的一般原则性规定，为了适应当下经济社会发展的内在要求，为了保障租赁各方的交易安全，也为了平衡出租人、承租人和次承租人的利益，《民法典》除了在第716条承继了转租行为的原则性规定以外，还在第717条规定了超越租赁期限转租的合同的效力；第718条规定了出租人同意转租的推定；第719条则突破了合同相对性原则，规定了次承租人的代偿请求权。
第二，根据合同严守原则和公平原则，为了使承租人最大限度地减轻损失，《民法典》第724条规定了承租人在“非因承租人原因”致使租赁物出现被查封、权属争议和违法这三种情况时，享有法定解除权。
第三，《民法典》对承租人的优先购买权进行了扩展规定。第726条对房屋承租人的优先购买权的形成条件进行了规定，一方面尊重了房屋按份共有人依法享有的共有份额优先购买权，另一方面也加强了公序良俗原则对民事活动的调整与引导作用，尊重了出租人向其家庭成员处分租赁房屋的自主意志。第727条还规定了承租人不参与租赁房屋拍卖的行为构成对优先购买权的放弃。第728条则为房屋承租人的优先购买权遭到出租人侵害时提供了法律救济。
第四，为了维持租赁关系稳定，促进“购租并举”住房制度完善，在《民法典》“居住权”的背景下，第734条为承租人增设了优先承租权。
第七百零三条 【租赁合同的定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
【释义】
该条给出了租赁合同的定义，即租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，完全取自《合同法》第212条。本章只是就租赁合同作出一般的规范，其他特别法或司法解释如有规定时，也应注意特别法的适用，如《城市房地产管理法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）等。租赁合同有以下法律特征：
第一，租赁合同是有偿、双务合同。出租人的给付义务为提供租赁物的使用收益，承租人对此为价金支付，二者互为对价关系，所以为有偿和双务合同。
第二，租赁合同为诺成、不要式合同。除特别规定外，租赁合同的成立不以履行一定方式为必要。[1]而且，租赁合同一经当事人合意即为成立，原则上不需要租赁物或租金的交付作为成立要件。
第三，租赁合同为债权合同，出租人仅负有负担行为之效果，即对承租人仅负有交付租赁物及维持租赁物使用收益之状态的义务，不以拥有所有权或处分权为必要。因此，“一物数租”[2]或出租属于他人的租赁物，并不妨碍租赁合同本身的成立。
第四，租赁合同为继续性合同。出租人负有维持租赁物符合约定使用收益状态的义务，而承租人则需按照约定持续履行支付租金的义务，双方的给付随着时间的推移而不断进行，并非一次交付租赁物或一次支付租金即能消灭租赁合同关系。这一特征对于合同的解除有着重要的影响。
（撰稿人：刘骏）
第七百零四条 【合同的主要条款】租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
【释义】
该条规范租赁合同的订立，合同应包括哪些内容。完全取自《合同法》第213条。首先，租赁合同应包括哪些必要条款呢？依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第1条的规定[3]，合同的必备条款为：当事人、标的和数量。因此，只要有当事人和租赁物，租赁合同即成立，除非当事人另有约定。至于其他条款，则可由当事人协议补充等方式予以确定。《民法典》第511条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。”（《合同法》第61条、第62条）因此，出于鼓励交易的原则，租赁合同中有承租人和出租人、租赁物条款即可，至于其他内容，如租金、租赁期限等，则可由当事人协议补充之或按照交易习惯等确定。
在一起租金未被当事人确定的案件中，最高人民法院认为[4]，无论是双方合同约定还是《合同法》第61条的规定，都明确法院可以按照当时市场情况确定租金，虽然法院不能强制双方缔约，但是亦有义务向当事人释明是否申请鉴定，在有一方当事人明确表示愿意申请的情况下，表明当事人有继续履行合同的意愿，法院不应再以不能强制双方缔约为由判定双方合同未成立。据此，纠正了一、二审法院以租赁合同后10年部分缺失租金条款且双方均不申请鉴定为由判定租赁合同后10年部分未成立。
关于租赁期限，在当事人没有约定时，则为不定期租赁，任何一方在合理期限前通知对方之后即可解除合同；对此，依据《民法典》第563条第2款之规定，以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
【关联规定】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第1条，《商品房屋租赁管理办法》第7条
（撰稿人：刘骏）
第七百零五条 【租赁期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
【释义】
该条规范租赁合同的期限，完全取自《合同法》第214条。为避免期限过长对当事人造成太大束缚以及基于物尽其用等考虑，原则上租赁合同的期限不得超过20年。因为当事人通过租赁合同让渡的是标的物的使用权和受益权，租期届满时承租人须返还标的物，而物的使用价值是有一定期限的，过长的期限与临时让渡物的使用和收益的初衷不符合，也容易就物的返还状态产生纠纷。[5]但租赁合同期限超过20年的，并非合同无效，只是超过的部分无效，当事人仍应按合同其他内容履行各自的权利义务。
但当事人可在租赁期间届满后，续订租赁合同，续订的期限仍应遵守20年之限制。至于续订的次数，由于无明文规定，应理解为无限制。
（撰稿人：刘骏）
第七百零六条 【租赁合同的登记备案】当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
【释义】
相比《合同法》，该条属于民法典新增内容，目的在于区分租赁合同本身的效力和其应采纳的登记备案手续，避免以未办理登记备案为由否认租赁合同的效力，进而影响交易安全。因为，租赁合同属于诺成合同，而非要式合同。当然，不妨碍当事人约定登记备案属于租赁合同的生效要件。
但这一规定并非首次出现，其属于吸收《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第4条之规定。该条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”因为我国在城镇房屋租赁中，实施登记备案制度，而且租赁合同登记之需求也主要体现在房屋租赁合同领域。《城市房地产管理法》第54条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”但这一规定属于管理性规定，而非效力强制性规定，违反之并不导致无效。部门规章《商品房屋租赁管理办法》第14条及其以下部分细化了登记备案的具体操作。
登记备案手续不是租赁合同的成立生效要件，但在实践中并非无足轻重，在一定情形下，未经登记备案影响租赁合同对抗第三人的效力。下面我们以典型的城镇房屋租赁合同为例，分情形讨论之。
第一，在“一房数租”的情况下，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第6条的规定，若出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，已经办理登记备案手续的承租人优先于成立在先的合同，但劣后于已经合法占有租赁房屋的承租人。关于已办理登记备案手续的合同与成立在先的合同之间的冲突，解释上，还应要求办理登记备案手续的承租人属于善意，即合理地不知情成立在先的合同之存在，否则即有保护恶意的第三人之嫌。
第二，在承租人优先购买权领域，有裁判观点认为，未经登记的房屋租赁合同不得对抗购买租赁物的善意第三人。[6]潜在逻辑似是认为在未办理房屋备案登记的情况下，很难要求第三人核实是否存在潜在的优先购买权人。换句话说，在承租人依据未登记的租赁合同主张权利的情况下，立法者对该合同的真实性持不信任态度。
第三，在先有租赁合同，租赁物后被处分的情况下，如出租人抵押或出卖租赁物等，有裁判观点认为未经备案登记的租赁合同不得对抗出租人的权利继受人（租赁物的受让人、抵押权人等），即租赁权不具有公示力。[7]但也有相反方向的判决，如有裁判认为，案涉租赁合同未经备案登记，不妨碍“买卖不破租赁”规则的适用，即新的房屋受让人（或新出租人）不得以案涉租赁合同未经登记，主张不再承受已订立的租赁合同关系。[8]此外，在执行异议之诉中，若承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产以及其订立的租赁合同经登记备案，则很大程度上可排除执行人的诉求，[9]盖因经登记备案的合同具有确定的日期，很难被认定为虚假的合同关系。例如，有法院认为案涉租赁合同未按规定登记备案，其真实性及签订时间难以核实，不能对抗对租赁物主张权利的第三人。[10]因此，在判例尚未统一的情况下，承租人应注意将房屋租赁合同及时予以登记备案，避免嗣后因租赁物被处分而权益受损。
综上所述，租赁合同未经备案登记，不影响其生效，只是在有些特定情形下不可对抗第三人。因此，实践中当事人应注意将合同及时登记，避免嗣后第三人就租赁物主张权利。立法论上，登记备案之要求是否一刀切地适用于任何期限或任何标的物类型的租赁合同仍可反思之。
【关联规定】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》，《商品房屋租赁管理办法》第14条，《城市房地产管理法》第54条
（撰稿人：刘骏）
第七百零七条 【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
【释义】
该条规范租赁合同的订立形式。完全取自《合同法》第215条。考虑到租赁合同中当事人权利义务之明确以及出现争议时的证明方便，法律鼓励当事人采用书面形式订立租赁合同。
如果未采纳书面形式，应按当事人的合意确定双方的权利义务关系，但口头的协议常带来证明问题。例如，依上海市高级人民法院的规范性解释，口头房屋租赁关系的当事人需要提供相关口头约定事实证据、履行事实证据等来证明租赁关系的存在，如承租人可提供证人证言、租金支付凭条等证据；出租人可提供对方对房屋实际进行了占有、使用的证据，证明已履行了房屋交付承租人使用的义务。如果主张租赁关系存在的一方提供了上述证据的，另一方仍否认存在租赁关系的，则不能简单地进行抗辩，此时发生行为意义上的举证责任转移，其应当提供相应的反驳证据加以证明。[11]而且，除证明问题外，如前所述，未采纳书面形式的租赁合同在执行异议之诉中很难对抗执行人。
非书面形式的租赁合同，无法确定合同期限的，视为不定期租赁。这一规定的意义在于其导致有必要适用与不定期租赁有关的法律规范，依据《民法典》第730条（《合同法》第232条）之规定，当事人在合理通知后可以随时解除合同。
【关联规定】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第2条，《民法典》第730条
（撰稿人：刘骏）
第七百零八条 【出租人的义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
【释义】
该条规范租赁合同中出租人的主合同义务。完全取自《合同法》第216条。第一，出租人须交付符合约定使用收益的租赁物，即移转占有租赁标的物于承租人。第二，出租人应保持租赁物符合约定使用收益的状态。若无这两项义务之妥善履行，租赁合同对承租人并无意义。
关于违反之后果，首先，出租人未按约定迟延交付租赁物或不能交付的，承租人可依据“合同编”总则部分的相关规定要求解除合同或违约损害赔偿。其次，出租人未保持租赁物符合约定用途的，承租人可依据“合同编”总则部分的相关规定行使同时履行抗辩权[12]（如拒付相应租金）、减价权、解除权以及要求承担违约责任等。
（撰稿人：刘骏）
第七百零九条 【承租人的按约定使用义务】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
【释义】
该条规范承租人应按照约定使用租赁物，完全取自《合同法》第217条。对租赁物的使用方法没有明确约定时，依据《民法典》第510条之规定，当事人可达成补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款、合同性质、合同目的或者交易习惯进行补充解释。依据第510条仍不能确定的，应当根据租赁物的性质而使用租赁物，如考虑租赁物是生产经营性质还是普通居住性质等，这也是基于最大发挥租赁物价值的考虑。
【关联规定】
《民法典》第510条
（撰稿人：刘骏）
第七百一十条 【租赁物正常损耗的责任】承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
【释义】
该条完全取自《合同法》第218条。规范承租人按照约定方法或根据租赁物的性质使用租赁物的，不对租赁物的损耗承担赔偿责任。因为，租赁合同允许承租人对标的物予以使用和收益，正常地使用标的物也不可避免地会造成一定损耗，若要求其对此也承担赔偿责任，则未免过苛。反义解释，若承租人未按照约定方法或根据租赁物性质使用租赁物的，应承担赔偿责任，性质上属于违约责任（参见《民法典》第711条）。当然该条属于任意性规定，不妨碍当事人排除适用之。
（撰稿人：刘骏）
第七百一十一条 【未正当使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
【释义】
该条完全取自《合同法》第219条。规范承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物且导致租赁物受到损失的，构成违约责任，出租人可行使单方解除权并请求违约损害赔偿，属于前一条即第710条逻辑之顺延。
体系地看，本条出租人享有解除权条件之满足可有两种解释，一是，应符合合同编总则部分的相关规定，即参照《民法典》第563条之规定，需承租人未按照约定的方法或根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失且不能实现租赁合同目的，才可行使解除权。为此，仅租赁物受到轻微损失是不够的。例如，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条的规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可请求解除合同并要求赔偿损失的。即承租人之义务违反是严重的，影响合同目的实现。二是，本条相对第563条而言属于特别规定，不需要考虑《民法典》第563条规定的解除权行使要件。从体系融贯的角度以及合同严守考虑，似应以第一种解释为准。从举证责任角度观察，应由出租人举证存在解除权行使以及损害赔偿条件满足之事实。[13]
不过，在出租人解除权行使符合条件后，该权利的具体行使应遵循合同编总则的相关规定。一方面，其应尊重当事人约定的解除权行使期限，若无约定，应为合理期限；超过该期限，解除权消灭（《民法典》第564条）。另一方面，关于解除效果，一般自解除意思通知到达承租人时解除（《民法典》第565条）。
【关联规定】
《民法典》第563～566条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条
（撰稿人：刘骏）
第七百一十二条 【租赁物维修义务的承担】出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
【释义】
该条完全取自《合同法》第220条。为了使承租人能够使用收益租赁物，出租人应履行租赁物的维修义务（《民法典》第708条）。但该约定并非强制性规定，当事人可约定排除之。
关于维修义务之构成要件[14]：第一，须限于租赁物本身。第二，有维修之必要，即若不维修租赁物，将会影响租赁物正常发挥效用。第三，有维修之可能。如果租赁物根本不可能予以维修或维修花费巨大，则当事人应解除合同。第四，毁损之原因须非可归责于承租人之事由。盖依据第713条第2款之规定，因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修义务。
（撰稿人：刘骏）
第七百一十三条 【承租人要求维修的权利与自行维修】承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
【释义】
本条完全取自《合同法》第221条，主要规范出租人未尽维修义务时承租人的救济手段。
首先，承租人在租赁物需要维修时，对出租人享有维修请求权。这是出租人应维持租赁物符合使用、收益状态义务（《民法典》第708条）的自然延伸。
其次，如果出租人于合理期限内不为修缮的，且承租人不愿终止租赁合同的，其可自行修缮，而请求出租人偿还其费用或于租金中扣除之。实际上，这相当于承租人替出租人履行修缮义务。
本条第1款最后一句还规定，若因维修租赁物影响承租人使用的，承租人有权要求减免租金或者延长租赁期限。这也符合对价原则的规定。当然，从举证责任角度观察，应由承租人证明出租人存在违反义务以及租赁物影响其使用收益的事实。
【关联规定】
《民法典》第582条，《上海市高级人民法院民一庭关于下发〈城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南〉的通知》第9条
（撰稿人：刘骏）
第七百一十四条 【租赁物的保管义务】承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
【释义】
本条款与《合同法》第222条相比较并未发生变动，规定了承租人对租赁物的保管义务以及其相应的损害赔偿责任。
承租人对租赁物可以使用、收益的，应当在租赁关系存续期间，以善良管理人的注意，保管租赁物。承租人违背妥善保管租赁物义务，致使租赁物毁损或灭失的，应当承担损害赔偿责任。
承租人的保管义务源于承租人对租赁物本身仅享有占有与使用权。由于租赁物的所有权仍然归属于出租人，据此产生了相应的保管义务。承租人在租赁关系结束后需要将租赁物返还给出租人，返还时的租赁物应当符合合同约定或使用前的状态，据此承租人则需要以善良管理人的注意妥善保管租赁物。[15]承租人的妥善保管义务应当包括以下两个方面的内容：
第一，按照合同约定的方式或者符合租赁物保管、维护要求的方式进行保管。如租赁合同中明确约定了租赁物的保管方式，从其约定；如无约定，则应当根据租赁物的性质、使用方式、正常维护等情况来对其进行妥善保管。例如，当租赁物是电器或其他机器设备，应当在使用后关闭电源，不应当露天放置；当租赁物是汽车、跑步机等时，则需要根据正常使用状况，进行添加机油等日常维护。这是由于如果不对此类租赁物进行日常定期维护，很可能会导致租赁物后续无法正常使用，造成损坏。此部分费用是为了保持租赁物使用收益能力，一般应当由承租人承担。而同时如果是为了维持租赁物的使用收益状态而支出的必要费用，如房屋维修费用、汽车更换轮胎、发动机等的费用，根据第712条的规定应当由出租人承担。
第二，从属义务，包括通知与容忍义务。在租赁关系存续期间，如果出现了应当及时通知出租人的情况时，承租人负有及时通知的义务。例如，当租赁物出现故障，有修理、防止损坏的必要时；有第三人就租赁物主张权利时；或者存在其他依照诚实信用原则应当通知的事由时，承租人应当及时通知出租人，并采取积极措施防止损害进一步扩大，以供出租人能够及时采取救济措施。当出现来不及通知的情形时，承租人如有能力，也有可能对租赁物进行维修时，应当先行维修，垫付维修费用，之后可以向出租人追偿或在租金中扣除此部分费用。如承租人怠于通知，导致出租人不能及时救济而遭受损害时，经出租人举证证明，承租人负有此部分的损害赔偿责任。
承租人还对出租人的保存行为负有容忍义务。容忍义务是指对于出租人为了保存租赁物处于使用状态而采取必要的保存行为，承租人不得拒绝。此类容忍义务，以出租人的必要行为为限，否则承租人可以拒绝。
损害赔偿责任方面，可以依照债务不履行的违约责任或依照承租人故意或过失致使租赁物毁损或灭失的侵权责任来处理。我国民法典依旧采取此原合同法的观点，即与法国民法典相似的态度[16]，并未对承租人损害赔偿责任进行限制。因此，根据本条规定，只要承租人未尽善良管理人的注意义务，使得租赁物毁损或灭失的，即应当承担损害赔偿责任。此外为了适应现实需求，承租人还应当对因承租人之外的共同居住人或经承租人允许对租赁物进行使用、收益的第三方的原因造成租赁物毁损或灭失而承担损害赔偿责任。共同居住人应当包括承租人的家属、来宾等；经承租人允许使用受益的第三方则包括共用人、次承租人。
然而此次民法典仍然未对承租人的通知和容忍义务进行明文规定，即需要依据诚实信用原则进行确认。而《法国民法典》《德国民法典》等中均存在相关明文规定，实际适用中更合理有效。
（撰稿人：徐实）
第七百一十五条 【租赁物的改善与增设】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
【释义】
本条款与《合同法》第223条相比较并未发生变动，规定了承租人保持租赁物的义务，也是承租人改善租赁物或增设他物而产生的有益费用的规定。
本条实质上是在不损害出租人利益的情况下，为了方便承租人更好生活、经营而设立，有益于承租人行使租赁权。承租人基于租赁合同对租赁物享有的租赁权，区别于用益物权，实质上属于债权的一种。租赁权的实现，需要借助出租人的协助，也就是说在双方当事人没有约定的情况下，承租人不得擅自对租赁物进行处分，即改变租赁物或增设他物。只有在获得出租人同意之后，承租人才能够对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经同意擅自进行改善或增设他物，会构成对租赁合同义务的违反，需要承担恢复原状、赔偿损失的违约责任；还会构成对出租人所有权的侵权，需要承担恢复原状的责任。
所谓改善是指对租赁物并不改变其外观形状，而是对其性能进行改良。如租用的汽车由原来的化油器改装为电喷的，使汽车的性能更符合环保的要求。所谓增设他物，也叫添附，是指在原有的租赁物上又添加另外的物，如在汽车上安装音响设备、在房屋里安装空调等就是添附。[17]出租人的同意，既包括明示的同意，如书面、口头、电话等多种表达形式，也包括默示的同意，也就是出租人明知道承租人在租赁物上改善或增设他物的行为，而未用语言或文字明确表示意见，即不反对的缄默。
承租人在征得出租人同意之后，对租赁物进行改善或增设他物的，可能会使得租赁物本身的价值或者性能等有所增加，这就会导致在租赁合同终止时，存在有益费用返还的问题。所谓有益费用一般是指由承租人支出的而使租赁物价值增加的费用。[18]有益费用必须是经出租人同意，用于对租赁物的改善或增设他物，使得租赁物价值增加且该增加价值在租赁关系终止后仍然存在。否则，如为了维持租赁物正常使用状态的支出则属于必要费用，不能使租赁物价值增加也不能构成有益费用。本条款中虽未明确规定承租人对有益费用的返还请求权，但是在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条中规定了“……出租人同意利用的，可折价归出租人所有……”，第11条规定了“……出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”。由此来看，实践中我国确已依据不当得利的制度，确定了出租人应将其所得利益返还利益受损的承租人。《德国民法典》也是依据不当得利来规定承租人支出的有益费用，出租人应对其偿还。《德国民法典》第996条规定：“占有人在必要费用之外，支出其他费用者，仅以费用在发生诉讼拘束之前或在第990条中规定的责任开始之前所支出者，以及在所有人取回其物的当时，因支出费用而增加了物的价值者为限，始得请求偿还。”
需要注意的是，在租赁期限届满，进行有益费用结算时，一般需要依据以下两项规则：第一，承租人请求返还的有益费用的范围仅限于租赁合同终止时租赁物增加的价值额，而不能依照承租人实际支出的数额；第二，在不影响租赁物原状的情况下，承租人有权选择拆除增设的他物；如因拆除导致租赁物毁损时，承租人应当恢复原状，承担赔偿责任；如承租人在租房内增设的未形成附合的装修装饰物，如空调、热水器、洗衣机等，承租人有权在租赁期届满时或租赁合同解除时拆除取回，而无须以出租人的同意为必要条件；但是如果承租人选择不拆除，而向出租人要求补偿装饰装修费用的，一般不予以支持，除非出租人同意补偿。[19]如在出租人同意后承租人在租房内增设已形成附合的装修装饰（如墙壁粉刷、吊设天花板、铺设地砖等），租赁合同届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，当事人另有约定除外。这是因为从日常生活经验及行业惯例可以认定此部分装饰装修费用已经在租赁期间消耗殆尽。
【关联规定】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9～14条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条
（撰稿人：徐实）
第七百一十六条 【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
【释义】
本条款与《合同法》第224条相比较并未发生变动，规定了承租人的转租权及不得随意转租的义务。
所谓转租，是指承租人将租赁物的全部或一部分复出租与第三人（次承租人），供使用、收益，次承租人支付租金，而承租人本身并不脱离原租赁关系的行为。[20]这里需要对转租、租赁转让和租赁权让与进行区分。转租行为需要具有以下特点：（1）原租赁合同存在；（2）转租人为原租赁合同的承租人；（3）转租的标的物是原租赁合同的标的物或其一部分。而租赁转让则是承租人将其在租赁合同中的全部权利与义务转让给第三人，承租人本身完全退出租赁关系，由第三人承担其承租人地位身份。租赁转让与本条规定的转租有以下区别：（1）性质不同，租赁转让属于契约之承担，合同的转让，而转租则是承租人与次承租人之间订立新的租赁合同；（2）法律后果不同，租赁转让会造成承租人脱离原租赁关系，受让人完全取代承租人地位成为原租赁合同的当事人，取得租赁权，而转租中承租人不脱离原租赁关系；（3）通过租赁转让取得租赁权属于移转的继受取得，而通过转租合同取得租赁权属于创设的继受取得。[21]所谓租赁权让与是指承租人将其基于租赁合同而对租赁物享有的使用、收益的权利及相关权利转让给第三人，从而失去债权人身份，保留债务人身份。租赁权让与与转租有以下区别：（1）性质不同，租赁权让与属于承租人处分债权的行为，属于准物权行为，而转租合同属于负担行为；（2）法律后果不同，租赁权让与会导致承租人不再享有基于租赁合同而产生的债权请求权，但是仍然要承担租赁合同带来的各项义务，而转租中承租人不脱离原租赁关系，仍然享有原租赁合同中的权利并承担义务；（3）租赁权让与属于移转的继受取得，通过转租合同取得租赁权则属于创设的继受取得。[22]
对于承租人是否享有对租赁物转租的权利，各国对此规定并不一致，大体来讲存在三种立法模式。第一，自由主义立法模式，认为转租是承租人的权利，如果没有禁止性规定，则承租人原则上可以自由转租，无须征得出租人同意。如法国、意大利等国就采取了这种模式的立法。《法国民法典》第1717条规定：“承租人有转租的权利，甚至有将其租约让与他人的权利，但如租约本身禁止其享有此种权利时，不在此限。”这种立法模式的理由是，租赁合同并不以出租人对租赁物享有的所有权为生效要件，不以转移标的物所有权为内容，所以除非当事人事先约定不准转租，承租人将其对租赁物的使用、收益权授予他人并不损害出租权人的所有权。第二，限制主义立法模式，认为承租人转租的行为必须经过出租人同意，非经同意不得转租，德国、日本就是采用了此种立法模式。《德国民法典》第540条第1款规定：“非经出租人许可，承租人无权将租赁物交给第三人使用，尤其无权将租赁物转租。”《日本民法典》第612条规定：“承租人非经出租人承诺，不能将承租权让与或将租赁物转租。承租人违反前项规定，让第三人对租赁物使用或收益时，出租人可以解除契约。”此类立法模式的理由在于承租人不对租赁物享有物权，其对租赁物使用、收益的权利仍然是债权，其无权处分租赁物。而交易最基本的条件之一就是同意，即承租人要处分租赁物需要经有处分权的人同意。如果承租人将租赁物转租他人，这种行为属于效力待定的无处分权的民事行为，次承租人据此取得的租赁权无法对抗出租人的所有权。因此，允许承租人随意转租的行为不利于保护次承租人及出租人的利益。第三，区别主义立法模式，是指承租人能否转租取决于租赁物是动产抑或不动产，如果租赁是动产时，采取限制主义立法模式，即转租需要经出租人同意，如果租赁物是不动产时，则采取自由主义，意大利及我国台湾地区采取此种立法模式。《意大利民法典》第1594条规定：“除有相反约款，承租人有将承租物转让他人的转租权，但是未经出租人的同意不得转卖契约。涉及动产的，转租应当由出租人授权或者与惯例相符。”我国台湾地区“民法”第443条规定：“承租人非经出租人承诺，不得将租赁物转租于他人。但租赁物为房屋者，除有反对之约定外，承租人得将其一部分转租于他人。”这种立法模式的理由认为动产流动性强，如允许自由转租，一旦转移到他人处，出租人无从对租赁物进行了解和控制，出租人承担的风险因此提高。而不动产无法移动，出租人能够方便地对次承租人使用不动产的状况进行监督。
整体来看，我国采取了限制主义立法模式，这是因为在我国的租赁合同关系中，特别是房屋租赁，有些人利用这种形式将租来的房屋层层租赁，使租赁房屋的租金过高，以获取暴利，侵害了房屋所有人的利益，为规范这类行为，本条规定，承租人将租赁物转租他人的必须经出租人同意。[23]未经出租人同意而为的转租为不合法转租，在此情形下，承租人的转租行为是违约行为，出租人可以解除合同。[24]出租人的同意既可以在承租人转租前，经概括授权或个别认可的方式来表示，即在租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物或在租赁期间承租人征得出租人同意将租赁物转租；也可以在事后通过明示或默示的方式予以追认，比如出租人要求次承租人支付租金或提高租金。本法第718条也规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”需要注意的是，如果是事后默示追认，需要次承租人承担相应举证责任。[25]还需要重点关注廉租房的转租问题，根据规定，城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转租。
依据本条规定，转租包括同意转租和擅自转租两种情况，据此产生了复杂的法律关系。
一、经出租人同意的转租
经出租人同意的转租是有效的，由于同一租赁物上出现了三方当事人及两个租赁合同，据此这三方当事人之间产生了三个法律关系：（1）出租人与承租人之间的法律关系：由于这二者之间的租赁合同效力不受转租行为影响而继续有效存在，因此他们的租赁关系不受影响，各自继续享有租赁合同上的权利，承担义务，比如承租人就需要继续依照租赁合同承担交付租金、保管租赁物、保持租赁物、租赁期届满返还租赁物等义务。其次如果次承租人造成租赁物损失时，承租人需要向出租人承担损害赔偿责任。只要租赁物的损失是由次承租人造成的，承租人有无过错则在所不问，其需要承担无过错责任。[26]这也就意味着，承租人的责任会由于转租行为的产生而加重。但是同时对于承租人通过转租行为获利的行为若未造成出租人损失，不属于不当得利，不受限制。（2）承租人与次承租人之间的法律关系：当承租人（转租人）与次承租人之间的转租合同生效后，除非另有约定，双方的法律关系属于普通租赁关系，其权利义务与普通租赁合同上当事方的权利义务内容无差异，比如承租人对次承租人负有对租赁物一般出租人的维修义务，次承租人则需要承担向承租人交付租金、保管租赁物等一般承租人义务。但是需要注意的是，转租合同订立是以原租赁合同为基础的，次承租人的新租赁权是以承租人的租赁权为前提而产生，因此次承租人对租赁物的使用收益的权能实际是受到一定限制的。比如当原租赁合同终止或者被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止，次承租人不得向出租人主张租赁权。（3）出租人与次承租人的法律关系：双方实际上并不存在直接的法律关系，但是出于保护出租人利益的法律目的，在此前的《合同法释义》中全国人大常委会法制工作委员会已明确：“次承租人可以直接向出租人支付租金”[27]，本法第719条也规定了当承租人拖欠租金时，次承租人可以代为支付。
二、未经出租人同意擅自转租
（1）就出租人和承租人的法律关系而言，本条规定未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。很多法院的判例都认为承租人擅自转租的行为是严重的违约行为，破坏了出租人与承租人之间的信赖关系，损害了出租人对租赁物的处分权，因此出租人有权解除合同，并据此请求违约的损害赔偿和基于解除合同所产生的损害赔偿。王泽鉴先生认为，当出租人为租赁物的所有权人时，承租人的擅自转租构成对出租人所有权的侵权行为。审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释起草小组认为这种观点并不完全正确，因为当出租人是租赁物的所有权人时，他将租赁物出租是以收取租金作为对价而将租赁物交给他人占有、使用、收益的，而转租合同中的权利义务并未突破租赁合同约定的范围。因此，认定未经同意的转租侵犯出租人所有权，依据略显不足。[28]但是需要注意，如果出租人不解除合同，出租人与承租人之间的原租赁合同不因转租而无效。（2）承租人与次承租人之间的转租合同效力的问题，虽然我国并无明文规定，但是一般认为擅自转租行为虽不适法，但是承租人与次承租人之间的租赁合同成立并生效，与一般租赁合同效力一致。[29]当出租人由于擅自转租解除原租赁合同时，转租合同因此终止。（3）就出租人与次承租人的关系而言，次承租人的租赁权不得对抗出租人。德日观点认为虽然出租人不能解除转租人与次承租人之间的转租合同，但可以所有权为由对次承租人行使排除妨害请求权。[30]
【关联规定】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15～18条，《商品房屋租赁管理办法》第11条，《廉租住房保障办法》第25条
（撰稿人：徐实）
第七百一十七条 【超越租赁期限转租的效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
【释义】
本条款为新增条款，由《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第15条修改而来，主要规定了超过剩余租赁期限的转租合同效力问题。
区别于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第15条中“……转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效……”本条款将其表述改为“超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”。作出这种更改，实质上更加规范、具体、精确，更有利于保护出租人的利益，以及次承租人的利益。
一份完美的转租合同中，承租人在其中设定的租赁权内容不应超过原租赁合同约定内容范围，也不能改变原租赁合同约定用途而转租。但是实践中，转租合同多而繁杂，完美的租赁合同仅存在于理论中。争议最大的就是承租人超过租赁期限将租赁物（尤其是房屋）转租的后果，存在多种意见：第一，主张转租行为无效，因为原租赁合同期限届满，承租人已失去对租赁物占有使用的权能，转租租赁物属于对他人财产的处置，缺乏权源，是侵权行为，次承租人继续使用租赁物则属于无权占有处分，也是侵权行为；第二，主张超过承租人剩余租赁期限的转租行为属于效力待定行为，如得到出租人追认则不损害任何人利益，应为有效，反之则无效；第三，主张承租人超过剩余租赁期限的转租行为有效，这是基于公平原则对善意次承租人的保护；第四，主流观点主张承租人超过剩余租赁期限的转租，超过部分的约定无效，这也是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中的规定。也就是说，对于承租人和次承租人而言，转租租赁合同超过剩余租赁期限的部分无效，不具有法律约束力，但是合同其余部分仍然具有法律效力。由于次承租人的租赁权以承租人的租赁权为基础，因此在承租人的租赁权消灭时，次承租人的租赁权丧失存在基础，不得对出租人主张。所以如果租赁合同的租赁期届满或因承租人不履行义务致出租人解除合同时，次承租人不得向出租人主张租赁权的存续。
本条将“超过部分的约定无效”改为“超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”实际上更为精准，具体。理论上而言，由于原租赁合同和转租合同分别是两个独立的合同，基于合同相对性原理，出租人的同意并不能使出租人和次承租人之间建立直接的合同上的权利义务关系，也就是说出租人仅能向其租赁合同的相对人也就是承租人，要求其承担违约责任。因此，理论上来讲出租人与次承租人均不得向对方主张基于租赁关系而产生的各种权利，也不承担相应的义务。只有当租赁期限届满后，次承租人此时对租赁物的占有使用属于无权占有，据此出租人才可以基于所有人地位，行使侵权请求权，要求次承租人承担返还原物等责任。更改之后的本条款，用转租租赁合同超过剩余租赁期限的部分不对出租人有法律约束力的表述方式，使得出租人与承租人、次承租人之间的法律关系更加明确、具体。
此外，笔者以为，本条改动也更有利于保护次承租人的利益。此前的规定中，转租租赁合同超过剩余租赁期限的部分被认定为无效，则当事方可依据合同无效的规定承担返还财产、折价补偿、赔偿损失的责任。比如，因房屋承租人的故意或者过失导致转租合同超过原租赁合同期限，次承租人向出租人缴纳逾期挪房的费用后，有权向承租人追偿。而改动后的规定中，转租租赁合同并不因此产生部分无效的法律后果，也就是合同之债依然存在。在这种情况下，善意次承租人可以依据本法第577条要求承租人承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的合同违约责任。与合同部分无效的法律后果相比，对于善意当事方而言，合同违约责任具有更高的补偿性和惩罚性。也就是说次承租人可以据此要求承租人依据转租租赁合同继续履行，由承租人去解决“期限”问题，也可以要求承租人承担因此产生的搬家费用、逾期挪房费用等。
考虑到当事人的意思自治，如果出租人与承租人早已约定承租人可以将租赁物超过剩余租赁期限进行出租或者租赁合同是不定期的[31]，则承租人转租的期限不在考虑范围内。实践中，大量的房屋业主出于时间成本等方面的考量，将房屋交给专业的房产中介机构来进行转租，此时的“超过剩余期限”就无须再考量。同样，如果承租人在租赁期限届满后，与出租人续约以延长租赁期限的话，也应当视为出租人与承租人另有约定。所谓的“另有约定”，根据审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释起草小组的意见，书面约定的效力要高于口头约定，因为口头约定难以取证，会造成法院在厘清此问题时的资源浪费，同时书面约定也可以督促当事人在处分权利时持有更审慎的态度。[32]此外，在考量本条规定的转租是否包含房屋群租及再转租的实际生活现实情况时，审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释起草小组持肯定态度，他们认为他主群租（房屋中介与二房东将房屋出租给多个承租人）[33]和二房东、三房东乃至四房东等的再转租行为符合转租的法律特征，适用转租的规定。[34]
【关联规定】
《民法总则》第156～157、176～179条，《民法典》第577、733～734条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15、18条
（撰稿人：徐实）
第七百一十八条 【出租人同意转租的推定】出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
【释义】
本条款为新增条款，由《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条修改而来，主要对推定出租人同意转租进行规定。
由于《合同法》第224条（本法第716条）对转租行为法律效力仅进行了原则性规定，导致学界和实务中出现了对转租合同效力的争议。第一种认为未经出租人同意的转租合同为无效合同[35]；第二种认为不应当认定转租合同无效，因为擅自转租合同并不属于《合同法》中规定的无效合同的情形；第三种则认为转租合同属于效力未定的合同，这是由于承租人不经出租人同意的转租行为属于无权处分他人财产，合同的效力需要取决于有权利人的认定。[36]实践中，不同地区法院对同一问题的适用出现了差异，据此《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第1款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”前文提及，全国人大常委会法制工作委员会在此前的合同法释义中认为我国针对转租行为采取的限制主义立法模式，最高人民法院在关于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用中也据此认定，由于未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对出租房屋的控制，因此原则上承租人未经出租人同意其转租的行为无效。[37]
但是与德国日本等采用禁止性规范的限制主义立法模式不同的是，我国对转租行为实质采取的是授权的立法模式。“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”并不能反推出“承租人非经出租人同意，不得将租赁物转租给第三人”的结论，也不能排斥“承租人非经出租人同意，亦可将租赁物转租给第三人”的结论。同理，从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的表述来看，笔者以为其实质上明确了未经出租人同意的转租合同应该是效力未定的合同。转租合同成立后，是否生效取决于出租人是否同意，如果其以明示或默示的方式在转租合同成立之前表示同意，则毫无疑问转租合同是自始有效；如果出租人在租赁合同成立之前并未表示同意，在知道或应当知道转租行为之后的6个月内明确表示异议，则转租合同归于无效；如果出租人在租赁合同成立之前并未表示同意，在知道或应当知道转租行为之后的6个月内未明确表示异议，则转租合同自始有效。这个推论显然与前文表述的“原则上无效”存在差异。
而实际上，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之所以如此规定，也是基于维护次承租人的利益考量。实践中，由于《合同法》第224条（本法第716条）并未对转租合同效力作出最直接具体的规定，导致众多二房东、三房东等以转租合同未经出租人同意而主张转租合同无效，损害了次承租人的利益。而本条将第16条的“其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”改为“视为出租人同意转租”，能够使法律内在逻辑关系更加清楚、精确，表述更加明确、具体。毕竟一味强调未经过出租人同意的转租合同无效，并不适应当下经济社会发展的内在要求，也不利于租赁各方的交易安全。
规定出租人可以限制自由转租在很大程度上保护了出租人的利益，但是同时，当转租行为并未获得出租人同意时，出租人一日不提出解除合同，租赁合同、转租合同各方的法律关系就处于一种非常不稳定的状态，各方也难以对自身的民事行为作出恰当预期，不利于交易安全，也不利于社会经济发展。因此，本法规定了6个月异议期来监督出租人以行使解除权等方式来及时提出异议，实质上就是对出租人的限制。这6个月为除斥期间，不存在中断、中止、延长的适用问题。一旦超过了6个月，为了更好地保护善意次承租人的利益，平衡出租人、承租人及次承租人的利益，以及维护社会经济利益的稳定，就可以推定出租人同意承租人转租。
【关联规定】
《民法典》第716条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条
（撰稿人：徐实）
第七百一十九条 【次承租人的代偿请求权】承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
【释义】
本条款为新增条款，由《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条修改而来，主要规定了次承租人的代偿请求权以及对承租人的追偿权等，从立法层面对次承租人的利益保护作出了明确的规定。
根据本法第722条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”也就是说，当承租人未按照约定支付租金，则出租人在合理催告后可以据此解除租赁合同，这也就意味着转租合同也失去了继续存在的基础。出租人可以基于所有权要求次承租人返还原物或房屋等，这时善意次承租人的利益受到了必然损害，次承租人对此根本无能为力。为了保护次承租人的利益，维护租赁关系的稳定，本条规定实质上突破了合同相对性原则，使得次承租人与出租人直接发生联系，赋予次承租人代承租人清偿的权利，并且产生了由于拖欠租金导致出租人行使合同解除权的对抗效力。
目前大概有三种对于租赁权性质讨论的学说：第一种是物权说，认为租赁权是基于占有租赁物而为使用收益，本质上是对物的支配。第二种是租赁权之物权化说，认为租赁权具有对抗效力，也就是通常所说的“买卖不破租赁”。现代民法的重要发展趋向之一便是《合同法》中社会因素的加强。社会原则要求法律给予那些依赖于订立合同，但由于经济实力弱或缺乏经验而无法以特有方式充分地维护自身利益的人提供法律保护。[38]各个国家和地区为了谋求社会生活的稳定，对以居住或农耕为目的而承租他人不动产的行为采取了巩固承租人地位的方针，与此方针相关的一系列法律现象被学者统称为“租赁权的物权化”。租赁权的物权化体现在以下几方面：（1）租赁权的对抗效力；（2）就租赁权的侵害所产生的对于第三人的效力，即承租人是否得以基于租赁权对第三人主张排除妨害请求权以及损害赔偿请求权；（3）租赁权继续性，即延长租赁期限并限制出租人的解约权；（4）租赁权处分的可能性，即租赁权是否可以自由让与及转租；（5）废止对租赁物利用方法的限制，即承认承租人享有改建或进行重大修缮的自由；（6）租金客观化。[39]第三种则是债权说，承租人对于租赁物的使用收益从属于租赁权的权能，并非对于租赁物直接支配的一种独立权利。纯粹的债权说与罗马法上“买卖破租赁”的思想一致，不利于保护承租人利益。根据传统民法理论，债的相对性是区别于物权的重要特征，前文所述租赁权的物权化本质上并未动摇租赁权的债权属性，也未动摇其作为租赁合同债权的相对性。尽管目前存在租赁权物权化的趋势，但是这种趋势具有一定边界，即目前各国立法多赋予不动产租赁权以一定物权效力，而并未承认一般租赁权的物权效力。
转租情况中，出租人和承租人之间的租赁合同与承租人和次承租人之间的转租租赁合同是相互独立的关系，依据合同相对性，各合同当事人只能向其合同相对人主张权利履行义务。而事实上转租租赁合同与原租赁合同的标的物相同或者部分相同，次承租人的租赁权事实上来源于承租人的租赁权，一旦承租人丧失租赁权，转租合同将无法继续履行。依据债的性质，除必须由债务人亲自履行或者债权人与债务人事先约定必须由债务人亲自履行外，第三人可为清偿人。第三人代债务人清偿，债权人并未因此受不利益，债权人无正当理由不得拒绝。同样在转租状况中，由次承租人代承租人支付租金丝毫不影响出租人的租金利益，同时出租人获得租金后不再能以拖欠租金为由行使合同解除权则可以保障次承租人的利益。实践中，在次承租人无过错，且承租人拖欠的租金金额小于解除合同会给次承租人造成的损失时，片面保护出租人利益很不可取。而且当租赁合同被出租人解除时，次承租人只能向承租人追讨损失，而承租人已然可能因支付能力出问题而拖欠租金，次承租人的索赔也可能无功而返。[40]本法第524条也明文规定：“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行……”因此，为了维持租赁关系稳定，化解次承租人的弱势地位，保护次承租人的利益，本条规定了次承租人的代偿请求权。
次承租人代偿金额应当包括承租人拖欠的租金、因承租人拖欠租金而产生的利益损失及依据原租赁合同而产生的违约金。只有当次承租人完全清偿了完整的金额时，才能够产生对抗出租人依拖欠租金而解除租赁合同的效力。虽然本条并未明确提出“以抗辩出租人合同解除权”的规定，但实际已经包含在代偿请求权的效力当中，无须赘述。与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第17条不同的是，本条并不以出租人因承租人拖欠租金而行使合同解除权为次承租人行使代偿请求权的前提。本条规定只要承租人拖欠租金，除了转租合同不对出租人产生约束力以外，次承租人就可以行使代偿请求权。
虽然本条突破合同的相对性，规定了次承租人向出租人行使代偿请求权，但是实际上按照租赁合同约定支付租金、违约金的义务主体仍然是承租人。次承租人是代替承租人履行其合同义务，其代为清偿行为并不是无偿的，必然需要通过立法赋予次承租人权利以补偿。根据本条规定，次承租人作为第三人清偿可以取得两项权利，一是对于承租人的追偿权；二是次承租人支付的租金、违约金等可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。实践中，次承租人选择实施第二种权利的可能性更大，因为承租人拖欠租金的行为很可能是其支付能力出现问题所致，次承租人直接将代偿的金额抵销转租合同的租金，更为便利、有效、稳定、安全。[41]
然而本条款在规定了次承租人的代偿请求权时，并未相应地规定通知义务、通知义务的履行主体以及次承租人行使代偿请求权的期间。这就使得在实践中出现次承租人根本不知晓因承租人拖欠租金而解除租赁合同，导致次承租人直接丧失了代为清偿租金和违约金的权利。同时不限制次承租人行使代偿请求权的期间，要求出租人无限等待次承租人代偿，也极可能因时效性问题造成出租人的利益损失。
【关联规定】
《民法典》第524、722条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条
（撰稿人：徐实）
第七百二十条 【租赁物收益的归属】在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。
【释义】
本条款与《合同法》第225条相比较并未发生明显变动，规定了租赁期限内占有、使用租赁物所获收益的归属，确认了当事人之间的利益分配，也实际上规定了承租人的收益权。
实践中，承租人订立租赁合同最主要的目的就是试图以租赁代替买卖，付出较少的成本取得对他人物品的占有、使用和收益权利，从而实现特定的消费目的或生产目的。比如承租人以生产经营为目的租赁大型机械设备、为了从事商业贸易等租赁经营场所，承租人以支付租金作为对价，要求获得的就是租赁期限内因占有、使用租赁物而获得的利益。当然也存在承租人仅需要获得对租赁物的使用价值，如为了居住、使用的目的租赁房屋、家具等。因此，将租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益归于承租人所有的规定，实际上符合租赁合同的性质：租赁合同就是出租人将租赁物交付给承租人占有、使用、收益，而承租人支付租金的合同。在意大利民法典中专门规定了一类叫作产生孳息的物品租赁，第1615条规定：“当租赁是以动产或不动产产生孳息的物品的享用为标的时，承租人应当负责根据物的经济用途和生产利益进行经营、管理。租赁物的孳息和其他利益归承租人。”承租人对租赁物的使用是以支付租金为代价的，所以就其租赁物的占有、使用而获得的收益，应当享有所有权。本条款完整继受了《合同法》第225条的规定，因此各级人民法院在审判实践中适用《合同法》第225条的意见仍然具有指导意义。同时，本条款将“期间”调整为“期限”，我国民法一般将期限分为法定、指定和约定三种类型。无论该期限是以何种方式进行确定的，一旦确定，期限就对双方当事人都具有法律约束力，决定了民事法律关系的效力之期限。
本条所称的收益是指承租人因占有、使用租赁物而获得的效益，具体而言包括两类：第一类为因占有租赁物而产生的收益；第二类则是因使用租赁物而产生的收益，比如租用机械生产产品进行销售获得的利益，租用货运、客运汽车经营运输业务而获得的收益，抑或承租人通过房屋转租行为而获取的超额租金等。
根据本条但书的规定，租赁合同的当事人可以通过协商来确定在租赁期间因占有、使用租赁物而获得的收益的归属。例如，可以约定，在租赁期间因占有使用租赁物而获得的收益归出租人所有，或者由出租人和承租人按照一定比例分项，如果没有约定，则此收益归承租人所有。
（撰稿人：徐实）
第七百二十一条 【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
【释义】
本条款与《合同法》第226条相比较并未发生明显变动，规定了承租人支付租金的义务以及租金支付期限。
支付租金是承租人应承担的最主要的租赁合同义务。租金是承租人对租赁物占有、使用、收益时应当支付的对价。根据本法第704条的规定，租赁合同内容一般应包括租金、支付期限及方式。
通常情况下，租金是以金钱形式来支付，除当事人另有约定外，出租人可以请求承租人以实际履行地的法定货币来支付。但是法律并未规定租金仅限于金钱形式，租赁合同当事人可以依法约定租金的形态，如可以以租赁物产生的孳息或其他物品作为租金来支付。对于租金的数额方面，应当由租赁合同当事人来自行约定，如果法律对租金数额有特别规定的，应当依规定来约定，如廉租房租金就有明确规定。承租人需要依照合同约定的数额、方式来支付租金。如果因承租人自身原因导致不能对租赁物全部或部分进行使用、收益的，承租人的交付租金义务不能被全部或部分免除。但若不是因承租人原因导致租赁物需要维修的，出租人如果并未履行维修义务，因维修影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期。实践中，我国法院在处理合同履行问题时采取了情势变更原则，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条也采取了相同规定，也就是说租赁合同双方当事人在租赁合同订立后，由于客观情势变化，导致出现显失公平的态势，则可以依据情势变更原则、公平原则、诚信原则
来协商解决租金变更、调整问题。[42]《商品房屋租赁管理办法》中还明确了如果租赁物是房屋的话，在租赁合同期间，出租人不得单方面提高租金的规定。此外，实践中，当租赁合同无效时，法院解决纠纷时也会参照约定租金标准来确定，如《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第5条第1款规定了：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”
为了避免合同履行时当事人因为租金支付日期发生纠纷，根据法律规定，一般租赁合同中应当尽量将租金支付期限约定明确。通常来讲，租金的支付可以一次性支付，也可以分期支付；一次性支付既可以在事前支付，也可以在租赁期届满后支付；可以按照年、月、日抑或精确到小时、分钟来计算。当事人应当尽量在合同中明确租金的支付期限，并且严格按照约定来支付租金。但是实践中，仍然因为种种原因出现租赁合同中未约定租金支付期限或者约定不明的情况，则需要当事人协商，尽量达成补充协议以解决支付期限的问题；如果协商不成，且依据合同有关条款、合同性质、合同目的或交易习惯也仍然无法确定的，则需要根据本条款提供的补充规定来确定支付期限。补充规定采取了后付原则，一般在租赁期届满时支付。具体而言，有以下两种情况：第一，租赁期限不满1年时，租金应当在租金期限届满时支付。比如租赁合同中约定的租赁期间为3个月，则租金应当在3个月届满时按约支付全部租金。第二，租赁期限超过1年的，租金应当在每满1年时支付；剩余期限不足1年的，租金应当在租赁期届满时支付。比如租赁合同中约定租赁期限为3年6个月，租约起始时间为2020年3月，那么此后3年每年3月承租人都应当支付租金，到2023年3月时，租期还有6个月，那么应当在租赁期届满的2023年9月最后一次支付租金。本条款中也将“期间”改为“期限”，语言更加准确。
【关联规定】
《民法典》第510、704、713条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条，《商品房屋租赁管理办法》第7、9条，《廉租住房保障办法》第7～8、21条
（撰稿人：徐实）
第七百二十二条 【未支付、迟延支付及逾期不支付租金的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
【释义】
本条款与《合同法》第227条相比较并未发生变动，规定了承租人违反支付租金义务的法律后果，也确认了出租人的合同解除权。
租赁合同是一种双方、有偿、诺成的合同，出租人与承租人之间依据合同形成了相互对应的权利与义务关系。承租人取得租赁物的占有、使用、收益权利需要以支付租金作为对价，而出租人出租租赁物就是为了获取租金利益。据此承租人负有按照合同约定的金额、期限、方式向出租人支付租金的义务。但是如果承租人无正当理由未支付或延迟支付租金，就会造成对出租人的违约，需要承担一定的违约责任。但是为了保障合同的稳定性，也为了鼓励交易和保护交易安全，本条款规定承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以“先行催告”，通知承租人在合理期限内支付，仍未得到租金则可以行使其合同解除权。这实质上是给予了承租人一定的补救机会，虽然承租人无正当理由不支付或延迟支付租金的行为构成了对出租人的根本违约，但是并不一定会导致随即解除租赁合同的法律后果。“先行催告”完全符合本法第563条第1款第3项规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”时当事人享有法定解除权以及第565条的规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方……”这种对于当事人的法定催告义务的规定也符合各国的立法规定，如《法国民法典》第326条第1款规定：“在合同当事人一方履行迟延时，相对方在一定合理期限催告其履行；于该期间内仍不履行时，相对人可以解除合同。”但是，从本条文义解释来看，出租人不以履行催告义务为解除合同的必要前提，法释和学界也认同此观点。[43]据此依据本条规定，若承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，可能会产生两类法律后果：（1）出租人通知承租人在合理期限内支付。所谓合理，一般是指一个大众可以认可的标准，出租人应根据承租人的支付能力、到期租金的数额以及出租人的经济状况等因素来确定一个合理的期限。[44]（2）承租人经催告后，在合理期限内仍然不支付租金的，出租人可以解除合同。租赁合同解除以后，根据本法第566条的规定，如果租赁期间尚未届满的话，则租赁合同终止履行；承租人需要承担返还租赁物、支付拖欠的租金的责任，出租人可以请求承租人承担违约责任，赔偿损失。
值得注意的是，为了更有效兼顾租赁合同双方当事人的利益，其他国家或地区的立法一般在不动产租赁方面对出租人在承租人未依约支付租金而产生的合同解除权加以限制，如我国台湾地区“民法”第440条第2款规定：“租赁物为房屋者，迟付租金之总额，非达二个月之租额，不得依前项之规定，终止契约。”《德国民法典》第565条也有对于出租人预告解约通知的期限规定。我国实际上也通过立法对出租人的解除权进行了一定的限制，即承租人在租赁期间未支付或迟延支付如果存在“正当理由”，依据公平原则，则可以请求不支付租金或者迟延支付租金。所谓正当理由包括几种情况：一是不可抗力或意外事件，使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人已无法对租赁物使用、收益，承租人可以请求不支付租金。[45]根据本法第729条的规定，只要是致使租赁物部分或全部毁损、灭失的事由不可归责于承租人，承租人就可以请求减少或不支付租金。二是因出租人没有履行其义务，如交付的租赁物不符合约定的使用要求的；因第三人主张权利使承租人无法对租赁物使用、收益的；在租赁期间租赁物出现质量问题，出租人不尽维修义务的。三是因承租人本身发生一些意外事件致使其暂时无力支付租金。例如，用于居住的房屋租赁的承租人因生重病住院，经济上出现暂时困难，无力支付到期租金。在这种情况下，可以请求出租人适当延缓交付。[46]这种对于“正当理由”的规定和解释完全符合本法第533条的规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商……”实践中，法院也是据此来判断承租人是否具有不支付或迟延支付的正当理由。最高院在桂林汇臻置业租赁合同纠纷案中指明：“租赁标的物暂时确未按约完全移交，亦应协商调整合同对应义务，以求通过公平合理方式积极促使交易完成，而不能简单以对方履行不完全符合约定即拒绝履行己方依约承担的全部义务。具体来讲，如果标的物出现部分移交而部分暂未移交的情况，汇臻公司可以根据接收租赁标的物情况，要求适当调减依约应付的租金数额，但不能仅因对方移交存有瑕疵而长期拒付全部租金，否则有违诚信公平的合同原则。”[47]
【关联规定】
《民法典》第533、563、565～566、723、729条
（撰稿人：徐实）
第七百二十三条 【出租人的权利瑕疵担保】因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
【释义】
本条款与《合同法》第228条相比较并未发生变动，规定了出租人的权利瑕疵担保责任及承租人的通知义务。
本法买卖合同章中规定了出卖人的瑕疵担保义务一般分为两类，一类是第612条规定的权利瑕疵担保义务，另一类是第615条规定的物之瑕疵担保义务。本法第646条规定法律对其他有偿合同没有规定的，参照适用买卖合同。由于租赁合同同样是双务有偿合同，因此买卖有关瑕疵担保责任的规定，准用于租赁合同，租赁合同的继续性对此无影响。[48]各国合同法中一般也规定租赁合同的出租人也需如买卖合同的出卖人一样承担权利瑕疵担保责任。据此，参照买卖合同规定，租赁合同中出租人的担保瑕疵责任也包括两类，一是本法第708条、第731条规定的物之瑕疵担保责任，二是本条规定的权利瑕疵担保责任。
出租人的权利瑕疵担保是指出租人应当担保第三人不得就租赁物向承租人主张任何权利。通常，第三人就租赁物主张权利，会妨害承租人对租赁物的使用、收益权利，因此出租人应当担保承租人能够取得完整的使用、收益权利。当出租人无法将租赁物的使用收益权，完整地授予承租人时，即生“权利瑕疵”的问题，此时出租人应付权利瑕疵担保责任。[49]《意大利民法典》第1585条就规定了“出租人要对第三人主张同一财产之权利所导致的降低租赁物的使用或享用之妨碍，向承租人提供担保”。
根据本条规定，具体而言，权利瑕疵担保责任的构成要件应当包含以下四项。第一，权利瑕疵在租赁合同成立时已存在，或权利瑕疵状态在合同成立后仍未能消除。如果在合同成立时，虽有权利瑕疵，但出租人如果在合同成立后取得了该物的处分权，则应视为权利瑕疵已经解除。[50]但是学界仍然对权利瑕疵发生的时间点有所争议，比如江平教授、王轶教授等认为第三人所主张的权利须发生在租赁物交付前，若第三人所主张的权利发生于租赁物交付后，则承租人的租赁权具有对抗第三人的效力。[51]我国台湾地区对此的通说与江平教授等的观点基本一致，认为，权利瑕疵于合同成立时已存在者，出租人应负担保之责；权利瑕疵发生在合同成立之后，租赁物交付前者，出租人亦应负担保责任。[52]第二，承租人需善意，即租赁合同订立时，承租人不知有权利瑕疵的存在。尽管租赁合同编并未具体规定，但根据第646条规定可以参照适用买卖合同的相关规定。依据本法第613条规定，如果承租人订立合同时知道或应当知道第三人对租赁物享有权利的，出租人不承担权利瑕疵担保义务。这也是因为如果承租人明知道出租人对租赁物没有处分权，仍然签订租赁合同，可视为其自愿承担第三人主张权利的风险，出租人不负瑕疵担保责任。承租人只需要尽到受让人的一般注意义务仍无法获知租赁物存在权利瑕疵的，即可为善意受让人。第三，第三人就租赁物向承租人主张权利，且这种主张会妨碍承租人对租赁物的使用和收益。比如第三人以租赁物所有人的身份主张出租人对租赁物无处分权，租赁合同无效，再如第三人主张在租赁物上成立抵押权的实现时，因为会涉及对租赁物实体的处置，导致妨碍承租人对租赁物的使用和收益；而如果第三人仅主张抵押权存在，则不会妨碍承租人的使用、收益，不发生出租人权利瑕疵担保责任。第四，没有免除或限制出租人权利瑕疵担保责任的特别约定。根据合同自由原则，当事人之间可以依法对权利义务自由约定。对此有些国家的法律就规定了当事人可以通过约定排除或减轻权利瑕疵担保责任，比如《法国民法典》第1627条规定：“当事人得以特别协议约定，增加或减少此项当然义务的效力，当事人甚至可以约定，出卖人不负责任何担保义务。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第32条作出了类似规定，根据该规定，租赁合同双方可以通过合同约定减轻或免除出租人的瑕疵担保责任。需要注意的是，对于瑕疵担保责任的减轻或免除的约定是有限制的，应当遵守本法中有关合同的一般性规定。
当产生出租人权利瑕疵担保责任时，承租人享有三种权利。一是请求减少租金或不支付租金。目前学界对于“减价权”的法律性质仍然存在争议，部分学者主张减价权是请求权，因为合同一方主张行使减价权时，不会直接导致减价这一法律后果的发生，仍然需要双方同意或经过法院判决。[53]更多学者则认为减价权是形成权，因为其行使只需要权利人作出单方意思表示，比如通过“通知”或者诉讼的方式。[54]二是损害赔偿请求权，虽然租赁合同部分并未直接针对出租人权利瑕疵担保责任规定损害赔偿，但是根据本法第577条的规定，具体到租赁合同中，也就是当租赁物存在权利瑕疵，在承租人行使救济权利，出租人采取补救措施之后，仍然存在损失，则有权要求出租人承担损害赔偿责任。三是合同解除权。虽然本条并未明确说明承租人的此种权利，但是根据第724条的规定，则可说明因出租人原因导致租赁物被查封或权属有争议而无法使用，承租人享有合同解除权。
依据本条第2款规定，当第三人主张权利时，承租人应当及时通知出租人，以便出租人及时采取相应的救济措施。《德国民法典》第545条就明确规定了租赁期间出现物之瑕疵或权利瑕疵，承租人应当负有瑕疵告知义务。但是，如果承租人不履行通知义务，也不影响其向出租人要求减少租金或不支付租金的权利；[55]如果承租人因未及时通知而给自己造成损失，无权要求出租人承担责任；如果因此给出租人造成损失，还应对其承担损害赔偿责任。[56]
【关联规定】
《民法典》第612～613、615、646、731条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第32条
（撰稿人：徐实）
第七百二十四条 【承租人的法定解除权】有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
【释义】
本条为新增条款，由《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条修改而来，规定了承租人的法定解除权。
《合同法》只通过第231条（本法第729条）和第233条（本法第731条）规定了不可归因于承租人的事由导致租赁物部分或全部灭失，不能实现合同目的或者租赁物危及承租人安全或健康的两类情况下，承租人可以解除合同。而根据原合同法第94条（本法第563条）的规定，在合同目的无法实现时，当事人享有法定解除权。对承租人来说，租赁合同的目的就是依照合同约定或租赁物性质有效使用租赁物。承租人合同目的的实现需要依赖出租人义务的履行。原合同法中第216条（本法第708条）规定了出租人的两个方面的基本义务，即第一，出租人必须将租赁物按约定交给承租人；第二，出租人有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但是针对出租人第二项贯穿整个租赁期间的“保持租赁物符合约定的用途”的义务，并没有规定出租人不履行该义务的主要表现形式，过于原则。这就导致实践中，法院对于承租人究竟在何种情形下达到何种程度时才有权行使解除权有所疑惑，无法确定统一的承租人行使合同解除权的标准。在这种情况下，本条依据合同严守原则，直接规定了当因出租人的原因导致租赁物无法使用，在以下三种情况下，承租人享有解除合同的权利：一是租赁物被司法机关或者行政机关依法查封；二是租赁物权属有争议；三是租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件强制性规定情形。《法国民法典》第1623条也有相似规定：“如果因有关生产经营的法律规定、行业规则或者行政机关的命令，契约关系产生突然性重大变革，致使双方当事人发生损失和收益，则可要求增加或减少租金，或者根据情况要求解除契约。”
本条规定下，承租人行使合同解除权的情形包括查封、权属争议、违法这三种，但是仍需要一个必要前提，即该情形出现导致租赁物无法使用，即租赁物无法依约定用途使用或者无法依照其性质使用。例如，虽然房屋权属现在有争议，针对该房屋的诉讼仍在进行，但还未影响到承租人对房屋的正常使用，承租人不得以此主张解除合同。再如，当租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，但该查封只是禁止该租赁房屋转让，并不禁止对该房屋的正常利用，因此，在暂时不影响承租人正常使用的情况下，承租人也无权主张解除合同。[57]
民事执行中，查封是指司法机关强制封存当事人的财产，限制其处分的一种执行。人民法院对被执行人的财产采取查封措施后，会产生三种法律效力：一是被执行人仍然对被查封财产享有所有权；二是限制被执行人对查封财产的处分权，即通过查封冻结被执行人的财产处分权，我国采用的是绝对无效主义，即处分行为不仅对执行债权人或参与分配的债权人无效，而且对于债务人的所有债权人而言均不发生法律效力；三是使用、收益权限制问题。我国民事执行实务中分为“活查封”和“死查封”。“死查封”是指被执行人在财产被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，只有妥善保管的义务。而“活查封”则相反，被执行人在财产被查封后，仍享有对该财产的使用、管理和收益权。[58]具体如何限制使用、收益权则需要依靠法官自由决断，并无统一标准。行政机关的查封是指行政主体对行政相对人的财产就地查实、封存，以待具体行政行为作出后再行处理的行政强制措施，一般是对不动产查封。这需要与扣押进行区分，扣押是指行政主体强制留置行政相对人的财物，限制其继续对其财产的占有和处分，一般是对可转移或可移动的动产予以扣押。还需要区分先行登记保存，是指行政机关执法人员在执行公务进行监督检查时，在证据可能灭失或以后难以取得的情况下，对相关物品和其他相关资料予以清点并登记造册的一种证据保全措施，可以原地保存，也可以异地保存。
租赁物权属有争议会严重影响租赁关系稳定，也影响租赁合同效力。租赁合同签订以后，如果出租人经确权是租赁物的所有人，则租赁合同有效；如果出租人并非租赁物的所有权人，其行使的出租行为则为无权处分，租赁合同会归于无效。在租赁合同效力待定的情况下，承租人要求行使解除权会出现两种情况，第一种是租赁合同效力仍然待定，但是因租赁物权属问题已导致承租人无法使用租赁物，此时承租人可以解除合同；第二种则是虽然租赁合同效力待定，但是该权属争议并未影响承租人对租赁物的使用，则应暂不确认承租人的解除权，应等待确权结果，如果出租人是所有权人，则租赁合同有效，承租人不能据本款行使解除权；如果出租人不是所有权人，则租赁合同无效。[59]
区别于本法第563条中对行使法定解除权的主体是否限于非违约方的规定不明的情况，本款明确规定“非因承租人原因”致使租赁物出现三种情况而无法使用的，承租人可以解除合同，也是规定了此时的法定解除权应当由非违约方享有。非承租人违约的情况下，赋予承租人以合同解除权的目的在于使其及时获得法律救济，最大限度减轻损失，是公平原则的具体体现。但是同时在实践中也会出现承租人不要求解除合同，而出租人因某些原因要求解除合同的，比如当出租房屋不符合《建筑法》《消防法》的强制性规定，出租人为免受处罚而要求解除合同。出租人通过解除合同进行自我纠正的行为，根据司法解释的精神，法院可以根据具体情况予以支持。[60]
为了尽快稳定明确当事人之间的法律关系，促使承租人及时行使解除权来进行救济，应当明确承租人合同解除权行使期间。如果当事人在合同中明确约定了行使时间，则依照合同约定行使；如果合同没有约定或约定不明的，也没有法律规定的，则可以适用本法第564条规定的催告制度，即自解除人知道或应当知道解除事由之日起1年内行使。第563条规定，以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人在合理期限之前通知对方后可以解除。
【关联规定】
《民法典》第563～566、708、729、731条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第44、48条
（撰稿人：徐实）
第七百二十五条 【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
【释义】
本条规定的规范对象是租赁物所有权人变更为出租人以外的当事人时租赁合同的法律效力。即在承租人依据合法有效的租赁合同占有租赁物的时间期限内，租赁物的所有权人因法律的规定或合同的约定而变更时，承租人享有依据租赁合同的约定继续占有、使用租赁物的权利，向租赁物的所有权人履行对原出租人承担的租赁合同义务，直至租赁合同约定的租赁期限届满或租赁合同因法律规定的、合同约定的条件成就而解除。
《民法典》第725条的立法目的在于确立和适用买卖不破租赁规则。租赁合同是一种出租人向承租人转移租赁财产使用、收益权利的合同。[61]因此，承租人基于租赁合同享有的租赁权是一种债权，即承租人请求出租人依照合同约定履行积极的、消极的作为义务来实现承租人对租赁物享有的用益物权的权利。我国学界通说认为：买卖不破租赁，是指在租赁期间，租赁物的所有权变动，并不导致租赁关系的解除。[62]当“先租后卖”发生时，设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，而出租人则脱离租赁合同。[63]这一观点又被称为“法定契约承受说”，源自《德国民法典》第566条第1款规定：“出租之住屋交付使用承租人后，由使用出租人让与第三人者，于其所有权存续中基于使用租赁关系所生之权利及义务，由受让人取代使用出租人而加入之。”[64]在我国民事立法中，买卖不破租赁规则初见于1981年《经济合同法》与1988年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》。[65]《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”正式将不动产与动产、基于任何法律事实取得租赁物所有权的当事人均纳入买卖不破租赁规则的调整范围。
《民法典》第725条的规范效力是在承租人与自出租人处受让租赁物所有权的当事人之间继续维持租赁合同的法律约束力，由租赁物的所有权人继受租赁合同约定的出租人的权利与义务。但是，《民法典》第725条将“承租人依据租赁合同占有租赁物”增加为租赁权对抗所有权的必要条件，以承租人应当以符合租赁合同约定的方式合法占有租赁物为前提，赋予承租人请求租赁物所有权人继续履行租赁合同的权利，其法律功能在于约束承租人违反租赁合同的约定向第三人转租租赁物的违约行为。
转租是指承租人不退出租赁关系，将租赁物出租给次承租人使用、收益的法律行为。[66]当承租人实施了转租行为并向次承租人交付租赁物，承租人不再是租赁物的占有人。承租人依据《民法典》第725条获得了请求租赁物所有权人继续履行租赁合同的权利。当承租人依据租赁合同的约定实施转租行为，或取得出租人以明示或默示的许可后将租赁物转租于次承租人时，次承租人同样可受到买卖不破租赁规则的保护，请求租赁物的所有权人承认并履行转租合同。[67]但是，承租人未经出租人允许转租租赁物的行为是违约行为。《民法典》第716条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在租赁合同没有约定允许承租人转租租赁物的情形下，承租人实施转租行为但没有取得出租人明示与默示的许可时，违反了租赁合同的约定，不再属于“依据租赁合同占有租赁物”的承租人，出租人依据《民法典》第716条享有请求法院判决解除租赁合同的权利。取得租赁物所有权的当事人，既需要承担继续履行租赁合同的义务，也继受取得了出租人在违约转租行为出现时对承租人享有的合同解除请求权。因此，在租赁物所有权人行使租赁合同解除权时，因租赁合同不复存在，占有、使用租赁物的次承租人不再受到《民法典》第725条的保护，租赁物的所有权人享有请求次承租人腾退房屋的权利；次承租人逾期不腾退房屋，所有权人享有请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的权利。[68]
《民法典》第725条赋予承租人对抗租赁物所有权人的权利，还受到抵押权的限制。在《民法典》颁布前，抵押权与租赁合同关系产生的时间顺序，决定了租赁权是否能够对抗抵押权。2007年《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”但是，《民法典》第405条对《物权法》第190条作出了修订：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”由此可见，如果出租人与承租人成立租赁合同后，出租人向抵押权人抵押租赁财产，且在抵押权行使条件成就、抵押权人行使抵押权请求法院拍卖抵押财产时，出租人尚未向承租人交付租赁财产，承租人不得援引《民法典》第725条请求抵押财产的受让人履行租赁合同。
在买卖不破租赁规则的司法实践中，各级人民法院对《合同法》第229条的适用意见基本符合法定契约承受说。[69]但是，我国1994年颁布实施的《城市房地产管理法》建立了城市房屋租赁登记备案制度。[70]因此，部分地方人民政府规章规定未经登记备案的房屋租赁合同不得对抗第三人；部分地方人民法院在审理涉及城市房屋承租人与房屋所有权人的纠纷中，运用“善意第三人”理论，将系争房屋办理过房屋租赁登记备案作为适用《合同法》第229条要求房屋所有权人承担租赁合同义务的必要前提。[71]
【关联规定】
《民法典》第405条，《城市房地产管理法》第53～55条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18、20条，《不动产登记暂行条例》第14条，《商品房屋租赁管理办法》第11～12条
（撰稿人：谢地）
第七百二十六条 【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
【释义】
本条规定的规范对象是承租人对出租人享有的优先购买租赁房屋的权利以及出租人的法定义务、承租人优先购买权的形成条件与弃权情形。即出租人在与承租人缔结合法有效的城镇房屋租赁合同关系后，在准备对特定或不特定的第三人作出出售租赁房屋的意思表示之前的合理期限内，负有通知承租人租赁房屋出售条件的法律义务；在承租人承诺以与第三人同等的条件购买租赁房屋的情形下，承租人享有请求出租人向承租人而非第三人出售租赁房屋的权利；出租人让与租赁物的第三人为房屋的按份共有人、出租人的近亲属时，承租人不享有优先购买租赁房屋的权利，出租人不向承租人承担通知交易与同等条件下优先交易的义务；出租人通知承租人次日起15日内，承租人未向出租人以明示的方式作出购买租赁房屋的意思表示时，视为放弃本条规定赋予的优先购买权。
《民法典》第726条的立法目的在于授予承租人对租赁房屋的优先购买权。优先购买权，是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利；房屋承租人优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁房屋的权利。[72]房屋承租人优先购买权是一种民法上的优先权，称“先买权”，指特定权利义务关系的一方当事人依照法律规定具体享有的、在同等条件下对标的物能够优先购买的权利。[73]《德国民法典》规定的“优先承买权”在通说中被认为是一种形成权。[74]《德国民法典》第1104条直接对权利人不明的土地先买权适用除斥期间与公示催告程序。[75]在我国，1988年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条首次确立了房屋承租人优先购买权，并同时规定赋予承租人请求人民法院解除出租人与第三人已经签订的房屋买卖合同的权利。[76]1999年《合同法》第230条仅规定了承租人对租赁物享有的优先购买权，救济方式由2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条改为承租人对出租人享有的损害赔偿请求权。在《民法典》中，房屋承租人优先购买权的救济方式由《民法典》第728条规定，采用了与前述解释相同的救济方式。目前，我国大陆学界通说同样认为房屋承租人优先购买权具有形成权的属性：承租人将行使优先购买权的意思通知给出租人，不需要出租人表示同意，就可以与其成立房屋买卖合同。[77]但是，在实务界也存在将这一权利解释为期待权、附条件的强制缔约义务请求权的案例。[78]
从规范内容来看，《民法典》第726条是对《合同法》第230条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条对房屋承租人优先购买权不成就条件的整合。我国1999年《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《合同法》第230条被完整吸收进《民法典》第726条，延续了房屋承租人优先购买权的存在。《民法典》第726条吸收了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第1项至第3项规定，一方面尊重了房屋按份共有人依据《民法典》第305条、第306条享有的共有份额优先购买权；另一方面将承租人在收到通知15日内回复出租人的作为义务法律化；同时，限制房屋承租人优先购买权干预出租人向家庭成员处分租赁房屋的自主意志，体现了社会主义核心价值观的和谐价值，发挥了公序良俗对民事活动的调整与引导作用。[79]
《民法典》第726条的规范效力在于赋予承租人请求出租人以与第三人同等的交易条件与承租人优先成立租赁房屋买卖合同的权利。[80]从构成要件来看，这一权利的客体为城镇房屋租赁合同、权利的主体为承租人、权利的行使对象为拥有房屋所有权的出租人、权利的内容为出租人对承租人承担的通知义务与同等条件优先交易义务。
房屋承租人优先购买权的客体类型主要是城市、镇规划区内的房屋为标的物的房屋租赁合同；乡、村庄规划区内的房屋租赁合同是否适用《民法典》第726条，需要遵循其他法律特殊规定；公有住房、廉租住房、经济适用住房的承租人不对租赁房屋享有优先购买权。[81]
房屋承租人优先购买权的权利主体是承租人，且不能是次承租人；权利行使的相对人，即义务主体，只能是对租赁房屋享有所有权的出租人，不能是实施转租行为的承租人。不适格的主体之间即使成立房屋租赁合同关系，也不适用《民法典》第726条。
房屋承租人优先购买权的内容，是承租人请求出租人履行通知义务与同等条件优先缔结买卖合同的义务。首先是《民法典》第726条第1款规定的出租人承担的在合理期限内通知承租人租赁房屋出售意思表示内容法定义务。已于2008年废止的1988年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条将合理期间解释为3个月[82]，而以《民法典》第726条第2款规定为前提，出租人向承租人履行通知义务之日与租赁房屋交易之日之间的合理期限应当不少于15日。
出租人在承租人于收到通知的15日内作出愿意购买租赁房屋的意思表示后负有在同等条件下接受承租人的请求与承租人缔结房屋买卖合同向其让与租赁房屋所有权的法定义务。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》对按份共有人在同等条件下行使优先购买权的解释，同等条件应当综合转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。[83]出租人不履行前述通知义务、与承租人优先交易租赁房屋的义务时，承租人依据《民法典》第728条享有请求出租人就因无法行使优先购买权出现的损害进行赔偿的权利。[84]
由于《民法典》并未规定房屋承租人优先购买权的除斥期间，因此除主体不适格、客体不适格的情形外，房屋承租人优先购买权作为形成权会因两类法定条件不成就而灭失：（1）权利客体灭失，房屋租赁合同因法定情形或合同约定的情形而解除或被撤销，如租赁期限届至；（2）租赁房屋受让人例外，当出租人选择的交易对象是租赁房屋的共有人、出租人的近亲属时，出租人不承担向承租人通知交易意思与条件的法定义务、同等条件下优先让与租赁房屋的义务，承租人也不享有请求出租人履行上述义务的权利。
此外，在出租人拍卖租赁房屋的情形下，出租人依据《民法典》第727条仅对承租人承担在举行拍卖之日前5日通知承租人的义务，承租人以与其他竞买人平等的身份参与拍卖，不对出租人享有优先于提出最高应价的其他竞买人购买租赁房屋的权利。[85]
【关联规定】
《民法典》第305～306、727～728条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21～24条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第10条
（撰稿人：谢地）
第七百二十七条 【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
【释义】
本条的规范对象是将拍卖作为房屋承租人优先购买权的替代性实现路径。即在出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的情形下，出租人应当主动或依承租人的请求在拍卖举行的5日前向承租人履行通知义务；承租人不参加拍卖的行为构成优先购买权的弃权，承租人参加拍卖则有权以最高应价竞买人的身份优先成为拍卖的租赁房屋的买受人，替代性地实现了优先购买权的立法目的。
本条的立法目的在于明确房屋承租人优先购买权与拍卖活动的关系。通说认为，拍卖是一种居间交易，拍卖人是居间商，与委托人成立委托关系，与竞买人成立居间关系，提出拍卖成交价格的竞买人与委托人成立买卖关系。[86]我国《拍卖法》规定，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。[87]提出最高应价的竞买人，在确认拍卖成交后，成为拍卖标的的买受人，应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任。[88]由此可见，《拍卖法》赋予了买受人优先于其他竞买人与委托人成立买卖合同的权利。因此，当租赁房屋作为拍卖标的时，竞买人在拍卖中提出最高应价并落槌成交时成为租赁房屋的买受人，按照出租人作为委托人与拍卖人签署的委托拍卖合同载明的标的以拍卖成交的价格成立买卖合同。
1999年《合同法》就房屋承租人优先购买权与拍卖活动的关系作出规定。2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人……”因此，《民法典》第727条完整继受了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23条的规范内容，使得各级人民法院在适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23条产生的审判经验得以在《民法典》颁布后继续具有指导与参考的意义。
《民法典》第727条的规范效力在于明确承租人拥有选择参与租赁房屋拍卖的权利，规定了出租人对承租人承担的拍卖通知义务与履行期限，并将不参与租赁房屋的拍卖规定为房屋承租人优先购买权的弃权条件。
《民法典》第726条赋予承租人以同等条件优先购买租赁房屋的权利，在《民法典》第727条中以承租人参与拍卖提出最高应价行为予以实现，以承租人不参加拍卖、没有提出最高应价的行为予以弃权。房屋承租人优先购买权的立法逻辑是在承租人与出租人之间按照出租人与第三人之间约定的同等条件成立一个买卖合同关系，同等的条件要求两个买卖合同的标的、价格等交易对价完全一致。在出租人与特定第三人磋商房屋买卖时，交易对价并非由出租人单方意思表示决定，而是在出租人与特定第三人协商一致的意思表示的基础上形成的。承租人不接受出租人与第三人协商一致的交易对价，如不接受租赁房屋的买卖价格、不接受存在于租赁房屋上的抵押权等，即视为放弃优先购买权。而在租赁房屋的拍卖中，拍卖成交价格是在数量不特定的竞买人之间的竞价中产生的，但租赁房屋的买卖合同仍然是在出租人与提出最高应价的竞买人之间缔结的；除价格没有载明于委托拍卖合同与拍卖公告外，出租人与买受人之间买卖租赁房屋的合同标的与委托拍卖合同载明的标的完全一致。因此，在出租人履行拍卖通知义务的前提下，承租人未能提出高于其他竞买人的应价时，按照《民法典》第726条属于不能接受出租人向第三人提出的成立租赁房屋买卖合同的同等条件，构成对优先购买权的弃权。
在出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的情形下，租赁房屋的买受人在竞买人中产生，买卖条件中最为重要的交易价格是在拍卖师落槌或者以其他方式公开表示买定时形成。[89]出租人客观上不能依据《民法典》第726条的规定提前通知承租人租赁房屋的竞买人与价格。因此，《民法典》第727条延续之前司法解释的规定，要求出租人在拍卖5日前通知承租人拍卖活动的相关信息。根据《拍卖法》第45条的规定，拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告。因此，诚实信用原则要求出租人应当向承租人如实通知拍卖公告的内容。当出租人没有履行《民法典》第727条规定的通知义务与承租人未能参加租赁房屋拍卖存在因果关系时，承租人对出租人享有依据《民法典》第728条请求赔偿损失的权利。
【关联规定】
《民法典》第726～728条，《拍卖法》第3、39、45、51条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21、23条
（撰稿人：谢地）
第七百二十八条 【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
【释义】
本条的规范对象是房屋承租人优先购买权受到出租人侵害时可以请求的法律上的救济与后果。即当出租人违反《民法典》第726条规定的通知义务，不通知承租人租赁房屋交易条件，或承租人收到出租人发送的通知并明确向出租人作出按照与第三人同等的条件购买租赁房屋的意思表示后，出租人仍然将租赁房屋的所有权让与第三人时，承租人享有请求人民法院判决出租人赔偿没能行使优先购买权造成的损失的权利；但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同仍然具有法律效力，承租人不享有请求人民法院解除出租人与第三人订立的房屋买卖合同的权利。
《民法典》第728条的立法目的在于明确房屋承租人优先购买权的权利性质与救济方式。通说认为，先买权属于形成权，转让人与第三人成立买卖合同后，先买权的行使将导致转让人与先买权人径直成立买卖合同，其主要内容比照先前转让人与第三人的买卖合同而定，由此产生双重买卖。[90]义务人对权利人和第三人均负有移转标的物所有权的义务。[91]但是，由于《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对房屋承租人优先购买权救济方式的不同规定，造成了出租人侵害房屋承租人优先购买权时，因承租人行使救济权产生的法律效果产生了“无效说”与“损害赔偿说”。[92]
房屋承租人优先购买权的救济始于1988年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条的规定，承租人依据该规定首先可以请求人民法院解除出租人与第三人签订的房屋买卖合同；其次可以请求出租人与承租人按照与第三人同等的交易条件缔结房屋买卖合同。[93]1999年《合同法》颁布时，第230条并未作出与《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条相反的规定，因此在2008年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条废止前，对出租人行使优先购买权的承租人可以请求法院解除出租人与第三人买卖租赁房屋的合同，成为“无效说”的法律基础。
损害赔偿说则认为，房屋承租人优先购买权是法律赋予承租人的、在出租人出卖房屋时优先于其他人订约的请求权，在此种权利被侵害时，承租人可以请求出租人赔偿损失。[94]2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该解释第24条第4项规定：第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续时，人民法院不予支持承租人提出的优先购买房屋的诉讼主张。《民法典》第728条吸收了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定，承认出租人与第三人缔结的租赁房屋买卖合同的效力，并赋予承租人请求出租人赔偿损失的权利。由此明确了房屋承租人优先购买权的救济方式属于“损害赔偿说”。
《民法典》第728条的规范效力在于授予承租人请求违反《民法典》第726条规定的法律义务的出租人赔偿损失的权利。从合同相对性的视角来看，房屋承租人行使优先购买权的法律效果，相当于在承租人与出租人之间建立了和出租人与第三人之间条件相同的租赁房屋买卖合同。《民法典》第726条规定的法定条件成就是承租人享有第728条请求救济的法律基础：如果出租人和承租人、共有人、近亲属以外的当事人有偿转让房屋所有权，且不对承租人履行通知义务，承租人可以依据《民法典》第728条请求出租人赔偿不履行出卖通知义务的损失，赔偿的金额在审判实践中存在按照出租人与第三人的买卖合同违约金计算的案例[95]。
【关联规定】
《民法典》第726条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21～24条
（撰稿人：谢地）
第七百二十九条 【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
【释义】
本条的规范对象是在出租人负担租赁物风险的情形下，承租人对出租人享有的租金减免请求权与租赁合同解除请求权。即在租赁物的全部或部分因不可归责于承租人的事由而发生毁损、灭失时，如不可抗力、意外事故、出租人的过错，承租人享有请求出租人减少租金或免除租金支付义务的权利；在租赁合同的目的因租赁物部分或者全部毁损、灭失而无法实现时，承租人享有解除租赁合同的权利。
本条的立法目的在于救济无过错承租人，向拥有租赁物所有权的出租人分配租赁物毁损与灭失的风险。现代社会是风险社会，民法的救济首先向受害人保护倾斜，通过多种责任承担方式，使受害人从中选择最有利的形式维护其权利。[96]在因自然灾害和人类活动对租赁物造成破坏时，直接伤害的是承租人对租赁物享有的权利乃至承租人本人的人身财产安全。因此，债法通过不可被约定改变的强制性规定来明确出租人、承租人在租赁物发生毁损、灭失时各自应当履行的债务与享有的救济，一方面可以促使双方本着诚实信用的原则，在订立租赁合同时积极就可预见的风险类型约定相应的预防与处置责任、出险后的损害控制责任；另一方面能够督促双方当事人在租赁关系成立后在法律规定的与合同约定的责任范围内，积极履行各自对租赁物承担的合理使用、妥善保管、及时维修等有利于预防、控制租赁物因风险而毁损、灭失的义务；在风险出现时，通过对无责任一方当事人的救济，使风险在出租人与承租人之间得到公平的负担，降低风险对租赁合同关系乃至各类动产、不动产租赁市场交易信用的消极影响。租金作为承租人对出租人承担的主要合同义务，使得债法可以通过赋予承租人减少支付、延迟支付、免除支付租金的请求权并规定相应的权利成就条件，在救济承租人的同时向出租人分配成就条件中所规定的风险与责任。例如，《德国民法典》第536条第1款规定赋予使用承租人在租赁物自交付时出现的瑕疵、租赁关系存续期间出现的瑕疵而导致使用租赁物的适合性减少、消失的情形下，请求使用出租人减少租金、免除租金的权利；租赁物适合性无关重要的减少与不视为瑕疵。[97]由此可见，《德国民法典》通过赋予使用承租人减少、免除租金的请求权，救济了因租赁物出现瑕疵而无法按照合同约定使用租赁物的承租人，并使出租人承担了租赁物在交付、租赁期间存在瑕疵的风险。
从规范内容看，《民法典》第729条完整继受了1999年《合同法》第231条规定的所有内容，并未作出任何增减变动。因此，各级人民法院在审理租赁合同纠纷案件中针对出租人、承租人之间因标的物的毁损、灭失而产生的租金支付争议适用《合同法》第231条的审判意见，仍然具有指导和参考意义。
从规范效力来看，《民法典》第729条赋予了承租人对出租人享有附条件成就的两个救济权利：租金减免请求权与合同解除权。
首先，承租人依据《民法典》第729条获得救济的必要前提条件，是导致租赁物发生损失的事由不可归责于承租人。当租赁物的损失是因承租人违反法律规定的、租赁合同约定的义务而引发时，承租人不享有《民法典》第729条赋予的权利。[98]不可抗力、出租人过错而造成租赁物的损失是不可归责于承租人的两类事由。《民法典》第180条对不可抗力的法律效果与事实类型作出了规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”因此，不可抗力包括了两类常见的不可归责于承租人的可以导致租赁物全部或部分发生毁损、灭失事由的风险：（1）自然灾害，如地震对建筑物结构稳定性造成的破坏，导致租赁房屋坍塌或无法使用部分区域；（2）意外事故，如因第三人过错引发工业安全事故而导致租赁房屋的使用空间被全部或部分炸毁。因出租人的过错造成租赁物损失但又未构成违约的情形，一般是出租人未能及时履行《民法典》第712条规定的或租赁合同专门约定的租赁物维修义务。
其次，租金减免请求权可以按照租赁物毁损的程度，进一步分为租金减少请求权与租金免除请求权。当租赁物部分发生毁损、灭失，但仍未影响承租人按照租赁合同的约定持续使用租赁物的权利时，承租人享有的是请求出租人减少租金的权利，租金减少的数额与方式可以通过承租人与出租人经过自主协商或第三方调解后约定，也可以是承租人请求人民法院适用《民法典》第729条予以判决确定。当租赁物毁损、灭失的程度，妨害了承租人按照租赁合同的约定使用租赁物的权利，承租人享有请求出租人免除租金的权利，免除租金的租赁期间应当为租赁物使用妨害事由发生之日至使用功能恢复之日的期间。
最后，合同解除权的基础是租赁合同目的无法实现。《民法典》第703条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”就常见的房屋租赁合同、车辆租赁合同以及建筑设备租赁合同而言，其合同的标的分别是房屋使用权、车辆使用权以及建筑设备使用权；承租人对出租人承担的主要给付义务是支付租金给出租方、租赁合同到期后返还完整的租赁物。[99]因此，租赁物部分或者全部毁损、灭失所达到的程度，造成承租人不能对租赁物行使使用权、不能返还完整的租赁物时，应当视为不能实现合同目的这一条件的成就，承租人可以选择依据《民法典》第729条的规定，以直接通知出租人的方式，或直接以提起诉讼、仲裁的方式解除租赁合同。[100]
【关联规定】
《民法典》第180、704、709、712条
（撰稿人：谢地）
第七百三十条 【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
【释义】
本条的规范对象是出租人与承租人在租赁期限无法确定时成立的不定期租赁关系。即出租人与承租人没有在租赁合同中约定租赁期限，或者根据对租赁期限约定的内容无法明确租赁期限的起止时间，双方当事人穷尽《民法典》第510条规定的方式仍然无法确定租赁期限时，出租人与承租人依本条规定成立不定期租赁合同关系，双方当事人享有解除不定期租赁合同的权利；不定期租赁合同一方当事人行使不定期租赁合同解除权，应当在合理期限之前通知另一方当事人。
本条的立法目的在于明确不定期租赁合同的成立条件、赋予双方当事人解除不定期租赁合同的权利，并为这一权利的行使附加提前合理期限通知的条件为一方当事人的合理利益提供救济。租赁合同根据是否存在明确的租赁期限约定条款，可以分为定期租赁合同与不定期租赁合同。定期租赁合同是出租人与承租人约定了租赁期限的租赁合同；或者虽然没有明确约定租赁期限，但是当事人在事后达成补充协议确定租赁期限，或者通过合同的其他约定条款、租赁物的使用目的、交易习惯来确定租赁期限。[101]不定期租赁合同是出租人与承租人没有明确约定租赁期限、没有就租赁期限的确定达成补充协议、无法解释租赁期限的租赁合同。[102]不定期租赁合同解除时，承租人负有向出租人返还租赁物的义务，客观上需要合理的时间使租赁物符合租赁合同约定的状态；出租人负有向承租人退还押金、预付租金的义务，客观上可能需要时间进行资金周转。因此，根据民法的公平原则、诚实信用原则，不定期租赁合同的解除条件应当保护双方当事人的合理利益。从比较法的角度来看，为保护特定公共利益或弱势一方当事人的利益，解除不定期租赁关系的权利所附条件可以是时间与解除合同的主观目的限制。《德国民法典》第542条赋予使用租赁关系的双方当事人附条件解除未定期限的使用租赁关系的权利；但是第573条禁止使用出租人单纯为提高租金的目的终止不定期的住屋使用租赁关系，并规定了使用出租人解除这一关系的正当利益类型，如发生了归责于使用承租人的事由。[103]在我国立法中，1981年《经济合同法》未规定不定期租赁合同。1988年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条赋予房屋出租人在未与承租人约定租期的情形下，以自住为目的直接请求承租人返还租赁房屋的权利；赋予承租人在搬迁确实存在困难的情形下，请求出租人给予一定期限用以寻找待出租房屋或请求出租人准予其仅腾让部分房屋的权利。[104]1999年《合同法》租赁合同一节规定了不定期租赁关系的成立情形，并在第232条赋予不定期租赁合同双方当事人在穷尽补充协议与合同解释后仍无法确定租赁期限时附条件解除租赁合同的权利，合同解除权的行使条件为主张解除合同的一方当事人提前合理期限通知另一方当事人，但并没有废除《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条赋予承租人的“部分腾房”请求权。[105]由于“部分腾房”请求权是承租人请求出租人变更不定期租赁合同标的物的权利，因此我国不定期租赁合同解除权的形成存在两个条件：（1）穷尽补充协议与合同解释；（2）提前合理期限通知。
《民法典》第730条继受了《合同法》第232条的规定内容，将提前通知作为行使不定期租赁合同解除权的必要条件，以合理期限而非法定期限来疏解承租人、出租人所面临的无法及时地实际履行合同解除后各自负担的义务的困难。由于《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条并未直接在文义上抵触《民法典》第730条规定，也尚未经最高人民法院予以废除，仍然具有法律效力。因此，各级人民法院在审判实践中适用《合同法》第232条与《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条的案例意见，仍然具有指导与参考意义。
《民法典》第730条的规范效力是确定与解除出租人与承租人之间的不定期租赁合同关系。
首先，不定期租赁合同解除权是出租人、承租人享有的法定合同解除权，这一权利的形成必须符合法定条件。不定期租赁关系的法定成就条件依次为：（1）根据《民法典》第710条规定，租赁期限6个月以上的，当事人未采用书面形式的；（2）根据《民法典》第730条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，又不能达成补充协议的；（3）根据《民法典》第734条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。[106]在前述第一个和第三个条件成就时，租赁合同双方当事人直接取得不定期租赁合同解除权；而在《民法典》第730条规定的成就条件中，在承租人、出租人按照《民法典》第510条规定仍无法就租赁期限达成一致约定时才成立不定期租赁关系。[107]
其次，不定期租赁合同解除权的行使受到合理期限的限制。根据《民法典》第730条的规定，出租人、承租人在租赁合同被确定为不定期租赁合同后形成，行使不定期租赁合同解除权的当事人必须提前合理期限通知另一方当事人，合理期限于通知被实际送达之日起算。合理期限的期间，既可以由出租人与承租人协商确定，也可以在仲裁、诉讼程序中由第三方纠纷解决主体予以确定。[108]
【关联规定】
《民法典》第510、707、734条
（撰稿人：谢地）
第七百三十一条 【租赁物质量不合格时承租人解除权】租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
【释义】
本条的规范对象是承租人在生命权、健康权受瑕疵租赁物危害的情形下享有的不可放弃的法定租赁合同解除权。即在租赁物危及承租人的人身安全与健康的情形下，承租人享有依据《民法典》第731条解除租赁合同的权利，无论承租人在订立租赁合同时是否对租赁物质量不合格的事实知情。
本条的立法宗旨是在租赁关系中保护承租人的生命权和健康权。生命权与健康权是自然人享有的不可被放弃、转让的两项人格权，自然人有权维护自己的生命安全、身心健康。[109]为了保护民事主体人身财产利益与社会公共利益，以民事权利促进《建筑法》等产业规制法的执行，《民法典》第724条第3项赋予承租人在租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件强制性规定情形下解除租赁合同的权利；《商品房屋租赁管理条例》也禁止民事主体出租存在四类法定情形的房屋：（1）违法建筑的；（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3）违反规定改变房屋使用性质的；（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。[110]但是，《民法典》所保护的承租人并非具有法律、工程等知识的专业人员，而是具有完全民事行为能力的普通正常人。因此，并非所有承租人均有必要的知识与能力在订立与履行租赁合同时或期间对租赁物使用条件进行调查、研究并作出法律合规性判断。在经济上处于弱势地位的承租人也存在为实现“住有所居”而故意接受危害人身健康的违法、违规租赁房屋，使出租人、房屋租赁中介凭借不公平的经济与信息优势获取了非法经济利益。[111]因此，《民法典》第731条遵循民法的公平原则，通过赋予承租人在知情、察觉人身安全与健康受到租赁物危害的情形下解除租赁合同的权利，补充与加强了《民法典》第724条第3项赋予承租人的租赁合同解除权，有力地维护了承租人作为自然人的人格权。《德国民法典》第569条同样将“承租住屋之使用将严重危害健康”列为使用承租人在订约时知情、作出弃权承诺的情形下终止使用租赁关系的重大事由。[112]
《民法典》第731条完整继受了1999年《合同法》第233条的规定内容。因此，各级人民法院在审判实践中适用《合同法》第233条的意见仍然具有指导和参考意义。
《民法典》第731条的规范效力是赋予承租人在法定条件成就时解除租赁合同的权利。这一法定租赁合同解除权的形成以存在“租赁物危及承租人的安全或者健康”的事实为必要条件，承租人对租赁物质量问题是否知情、租赁合同中对租赁期限和解除权的特殊约定皆不在法定条件成就时妨碍承租人行使租赁合同解除权。因此，承租人依据《民法典》第731条主张解除合同，应当就租赁物存在危及承租人安全或者健康的事实承担证明责任。
【关联规定】
《民法典》第990、992、1002、1005条，《商品房屋租赁管理办法》第6条
（撰稿人：谢地）
第七百三十二条 【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
【释义】
本条的规范对象是特定第三人在承租人死亡时选择继受租赁合同的权利。即与承租人共同居住的自然人，或与承租人共同开展经营活动的自然人，在承租人死亡事实发生后，享有选择继受承租人基于有效租赁合同享有的租赁权；前述两类第三人，选择继受承租人享有的租赁权后，同时继受原租赁合同约定的承租人对出租人所承担的义务。
本条的立法目的是通过保障与承租人存在特定身份关系、经济关系的第三人以居住、经营为目的继续占有、使用租赁房屋的权利，提升城市房屋的使用效率。城市土地资源的稀缺性，以及国家土地规划政策与房地产开发政策的规制，使得一线城市房屋租赁市场易处于供不应求的状态。在城市中，房屋是满足家庭居住需求、满足工商业经营需求的必要不动产。因此，城市房屋的买卖与租赁不仅是民事主体间意思自治的范畴，也受到国家政策的规制。在居住用房屋与商业用房屋的租赁市场的交易习惯中，承租人虽然以自己的名义与出租人订立房屋租赁合同，但是承租人在租赁合同约定允许的范围内，与其同居人、共同经营人共同使用房屋并共同承担租金。因此，大量承租人订立租赁合同的目的是满足自己与身份特定的第三人在租赁期限内共同使用租赁房屋的权利。在承租人死亡时，身份特定的第三人在向出租人承诺继续履行原承租人承担的合同义务时，出租人在租赁期限内取得租金收益的权利不会受到损害。因此，民法赋予和承租人共同使用租赁物的身份特定的第三人选择继受租赁合同的权利，既不会改变租赁合同各方当事人平等的法律地位，也有利于降低城市居民的居住与经营成本，提高土地与城市房屋使用效率，实现国家政策的规制目的。特定第三人在承租人死亡时选择继受租赁合同的权利是法定条件成就即产生的形成权。《德国民法典》第563条赋予和使用承租人有共同家计关系的配偶、同性伴侣，在使用承租人死亡时加入住屋的使用租赁关系的权利，称之为“承租人死亡时之加入权”。[113]在我国，1999年《合同法》第234条规定了承租人的同居人继受租赁合同的权利，且没有限制同居人的身份范围。[114]2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》授予承租人在个体工商户中的共同经营人、在合伙企业中的合伙人继受租赁合同的权利，更多地体现了我国城市房地产规制政策的需要：保障民生、节约资源的政策目的，鼓励居住用房屋以租赁的方式满足承租人的居住权，鼓励经营者持续、重复使用闲置工业用、商业用房屋。[115]
《民法典》第732条规定是在归纳《合同法》第234条与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第19条的基础上修订而成。因此，在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》继续有效的前提下，各级人民法院在司法实践中适用《合同法》第234条与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第19条形成的审判意见继续具有指导和参考意义。
《民法典》第732条的规范效力是在法定条件成就时授予承租人的共同居住人、共同经营人选择继受承租人依据租赁合同享有的租赁权，其权利主体、成就条件必须符合法律规定。
首先，权利的主体是法定的与承租人存在特定身份关系的第三人，即共同居住人与共同经营人。任何第三人主张《民法典》第732条的权利，应当证明其与承租人共同居住、共同经营的事实。2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第19条规定：“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。”因此，共同经营人可以通过个体工商户、合伙企业的登记信息予以证明。而共同居住人的身份，第三人应当能够证明与承租人有密切关系、具有共同居住利益。[116]
其次，租赁权继受权的成就条件是承租人死亡、被宣告死亡与宣告失踪。因此，承租人下落不明但尚未经法律程序确认死亡，或宣告死亡、宣告失踪时，承租人的共同居住人、共同经营人尚不能主张继受租赁权。但是，承租人的共同居住人、共同经营人可以通过代替承租人履行租金支付等租赁合同义务，使承租人与出租人之间的租赁合同关系继续维持。
最后，租赁权继受权是承租人的共同居住人、共同经营人享有的形成权，自法定条件成就时取得，不因承租人与出租人在租赁合同中的约定、出租人的单方意思表示而无效。
【关联规定】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第19条
（撰稿人：谢地）
第七百三十三条 【租赁期限届满承租人返还租赁物】租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
【释义】
本条的规范对象是承租人应当向出租人承担的租赁物返还义务及其履行标准。即租赁合同约定的租赁期限届满之日的次日，承租人向出租人承担返还租赁物的民事义务，所返还的租赁物的数量、质量以及其他条件均应当符合租赁合同的约定，或符合根据租赁物的性质使用后的状态；出租人也享有请求承租人按照本条规定的要求返还租赁物的权利。
本条的立法目的是明确承租人的租赁物返还义务与出租人的租赁物返还请求权。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。[117]租赁物返还义务是债法对出租人就租赁物享有的所有权的救济。租赁期间开始之日是双方当事人开始履行租赁合同最古老而基本的主给付义务之日，即出租人向承租人承担交付租赁物并保持承租人在租赁期间使用租赁物的义务，承租人开始向出租人承担支付租金并按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物义务。[118]而当租赁期间截至之日，租赁合同主给付义务消灭，租赁物的承租人不再向出租人支付租金，也不再从法律上享有占有、使用、收益租赁物的权利基础，租赁物上仅存在出租人享有的所有权，因此承租人有法律上的义务恢复出租人对租赁物享有排他的占有、使用、处分、收益的权利状态，对出租人承担返还租赁物的法律上义务。在承租人拒不返还租赁物或延迟返还租赁物时，既构成对租赁合同的违约，也属于对租赁物的无权占有，因此无法实际支配租赁物的所有权人（原出租人）享有请求侵犯其所有权的原承租人承担违约责任、赔偿损失的权利。例如，《德国民法典》第546条明确使用承租人负有于使用租赁关系终了后返还租赁物之义务，并赋予使用承租人请求延迟履行返还义务的使用承租人仍然按照原约定或按照当地通常类似物的租金数额支付租金的义务。[119]法律通过对租赁物返还义务的履行作特殊规定，可以对承租人与出租人双方因租赁物返还义务的履行标准发生的争议提供救济。通常来说，出租人会和承租人在租赁合同中约定租赁物返还义务的履行方式与履行不能时的违约责任，如租赁物的数量与质量应当符合出租人提出的验收标准、承租人延迟返还租赁物应当额外支付的费用、与租赁物物理上毁损程度相对应的赔偿责任。[120]但是，物自被创造之日起，即处在物理法则的约束之下，租赁期间截至之日，承租人客观上不可能向出租人返还与交付之日在物理上完全一致的租赁物。无论是动产还是不动产，承租人对租赁物的使用行为必然导致租赁物发生物理上的减损，并影响租赁物在租赁合同履行前后的财产价值。[121]即使法律赋予出租人请求承租人返还原物、恢复原状的权利，承租人在物理上也不可能将租赁物恢复至与交付之日完全一致的状态。我国和德国民法均免除承租人合理使用租赁物而导致的租赁物发生物理上减损的责任。[122]因此，为避免出租人与承租人在租赁合同中没有约定，或约定了客观上无法实现的租赁物返还义务履行标准，1999年《合同法》第235条在规定承租人于租赁期间截至时对出租人承担租赁物返还义务的同时，将“约定”与“根据租赁物的性质使用后的状态”并列为租赁物返还义务的履行标准，为纠纷解决机构解决因此而生的争议提供了指导，既在承租人以违约或其他不合理的方式使用租赁物时（如未经出租人的许可实施改建、装修）为出租人提供救济，也保护承租人免于因租赁合同对租赁物返还义务的不合理约定承担违约责任。[123]
本条规定继受了1999年《合同法》第235条规定，未作任何增减修改。因此，各级人民法院在审判实践中适用《合同法》第235条的意见仍然具有指导与参考意义。
本条规定的规范效力通过出租人对承租人行使租赁物返还请求权而实现，是附条件的请求权。当承租人在租赁期间截至之日次日，不返还租赁物，返还的租赁物不符合租赁合同约定或根据租赁物的性质使用后的状态时，出租人依本条规定与租赁合同的约定，享有请求承租人承担违约责任的权利，违约责任的承担方式包括但不限于：支付占有使用费、返还原物、恢复原状、就无法恢复原状的部分赔偿损失。
从租赁物返还请求权的取得来看，租赁期间截至是出租人取得请求承租人返还租赁物的权利的法定必要条件。租赁期间截至是指租赁合同约定的租赁期限截至之日，不是租赁合同因法定情形的出现或出租人、承租人行使合同解除权解除合同之日。[124]
承租人是租赁物返还义务的承担者，也是出租人行使租赁物返还请求权的相对人。在租赁物被承租人转租给次承租人，在租赁期间截至时由次承租人实际占有租赁物时，出租人可以请求次承租人返还租赁物、支付超过原租赁期限的占有使用租赁物的费用。[125]
租赁物返还义务的内容，符合《民法典》第733条所规定的物理状态的租赁物。在实践中，租赁物除因不可抗力、第三人的过错、承租人的不合理使用而发生毁损、灭失外，承租人经出租人同意后对租赁物进行装饰、装修导致租赁物与其他物发生附合、混同的行为，是影响承租人履行租赁物返还义务的重要事实类型。根据2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，在出租人同意承租人实施上述行为的前提下，租赁物是否已经与其他物符合、混同，以及出租人、承租人之间是否对此情况作出过约定，是判断承租人应当以何种方式履行《民法典》第733条规定的租赁物返还义务的事实基础：（1）租赁物与装饰装修物未形成附合的情形下，出租人可以请求承租人拆除未形成附合的装饰装修物，人民法院不支持承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的诉讼请求；（2）已经形成附合的情形下，出租人享有请求承租人恢复原状的权利，承租人为恢复原状而毁损租赁物，出租人享有请求承租人赔偿损失的权利；（3）承租人与出租人在租赁合同中或以其他具有合同效力的方式对前述事项作出约定时，人民法院优先适用双方的约定。[126]
【关联规定】
《民法典》第703、708～709条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10、12、18条
（撰稿人：谢地）
第七百三十四条 【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
【释义】
本条分为两款规定。第1款规定的规范对象为出租人以默示的意思表示将租赁期间届满的定期租赁关系延长为不定期租赁关系的权利；即租赁合同约定的租赁期限截至之日的次日，承租人继续按照租赁合同约定的占有、使用、收益方式支配租赁物，出租人没有明示表示反对时，租赁合同除原租赁期限约定条款外的其他约定内容继续有效，租赁期限变为不定期租赁。第2款规定的规范对象是承租人对出租人享有的按照与第三人同等的条件优先承租租赁物的权利。
《民法典》第734条第1款的立法目的，是在出租人以默示肯认的情形下，以不定期租赁关系延续既存租赁合同。《德国民法典》第545条也早已规定了出租人默示延长租赁关系的权利：“使用承租人于使用租赁期限届满后继续为租赁物之使用时，除一方当事人于两星期内向他方为反对之表示者外，使用租赁关系延长为不定期租赁。其期限始于下列时点：（1）在使用承租人，自继续使用时。（2）在使用承租人，自知悉使用时。”出租人默示承租人在租赁期间届满后继续占有租赁物从而成立不定期租赁合同关系的规定在我国始于1999年《合同法》第236条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”从规范内容来看，本次《民法典》第734条第1款完全继受了《合同法》第236条的规定，未作任何增减与更改。
《民法典》第734条第1款规定的规范效力是在法定条件成就的基础上，于出租人与承租人之间成立不定期租赁关系。首先，不定期租赁合同关系的成就条件为：（1）租赁合同已因租赁期间截至而解除；（2）承租人于前述截至之日的次日开始，继续按照原租赁合同约定的方式占有、使用、收益租赁物；（3）出租人既未依据《民法典》第733条请求出租人返还租赁物，也未以承租人可以察觉的意思表示方式对承租人继续使用租赁物的行为提出异议。但是，在出租人与承租人未就租赁期限作出新的约定的情形下，出租人享有依据《民法典》第730条规定，在履行提前合理期限通知承租人的义务后解除不定期租赁合同的权利。[127]
《民法典》第734条第2款是本次《民法典》编纂中新增的条款，未在1999年《合同法》中有所规定。在本次《民法典》物权编增设了“居住权”的背景下，《民法典》第734条第2款赋予房屋承租人“优先承租权”的规定，体现了一种鼓励承租人与出租人维持长期租赁关系的立法目的，具有以私权促进“购租并举”住房制度完善的房屋租赁市场规制功能。[128]
从规范效力来看，《民法典》第734条第2款赋予承租人选择以出租人和第三人同等的交易条件，优先与出租人成立房屋租赁合同关系的权利，是一种形成权。房屋承租人优先承租权的形成条件为：（1）承租人与出租人存在一个合法优先的租赁期间届至的租赁关系；（2）出租人与第三人已经磋商形成了房屋租赁条件，对租金、租赁期限等双方权利义务达成了一致；（3）承租人享有按照与第三人同等的房屋租赁合同中约定的交易条件，优先请求出租人与其订立新的租赁合同的权利。
但是，《民法典》第734条第2款规定的规范效力因规范内容的不明确，使得承租人行使优先承租权的形成条件、救济方式存在不明确之处。
首先，《民法典》第734条第2款规定未明确出租人是否应当承担协助承租人行使优先承租权的法律义务，也未明确与出租人存在特定人身关系的第三人是否免受承租人优先承租权的干预。在《民法典》第726条规定中，为了救济承租人对租赁房屋享有的优先购买权，要求出租人将第三人购买租赁物的交易条件通知承租人，由承租人在15日内决定是否行使优先购买权；为了维护出租人的家庭和谐，当出租人向近亲属有偿转让租赁房屋所有权时，房屋承租人优先承租权的形成条件依法不成就，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条解释了出租人近亲属的主体范围。而《民法典》第734条第2款仅规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”既没有要求出租人通知承租人第三人提出的租赁合同交易条件，也没有明确出租人选择将房屋出租给近亲属时，承租人是否仍然享有优先承租权。
其次，《民法典》第734条第2款规定没有明确出租人妨碍承租人行使优先承租权的法律责任、出租人与第三人租赁关系的法律效力。在房屋承租人优先购买权因出租人不履行通知义务，或不接受承租人行使优先购买权的意思表示而无法实现时，承租人可以依据《民法典》第728条请求出租人赔偿损失，该条规定也明确了出租人与第三人成立的房屋买卖合同关系继续有效。而《民法典》第734条第2款规定则没有明确承租人是否可以援引《民法典》第728条救济自己的优先承租权。
【关联规定】
《民法典》第726、728、733条
（撰稿人：谢地）
[1] 参见《民法典》第707条。
[2] 参见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第6条。
[3] 第1条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”
[4] 参见天植公司与中国烟草黑龙江公司租赁合同纠纷再审案，最高人民法院（2016）最高法民再369号民事判决书。
[5] 王轶编：《租赁合同、融资租赁合同》，法律出版社1999年版，第15页。
[6] 参见林某芬诉张某秀等房屋租赁合同纠纷案，福建省厦门市海沧区人民法院（2011）海民初字879号判决书。
[7] 参见红谊公司等诉季某房屋租赁合同纠纷案，上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民二（民）终字317号民事判决书；杨某军与张某红等执行异议之诉上诉案，河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终14825号民事判决书。
[8] 参见中国移动公司等与吉野家公司房屋租赁合同纠纷，北京市第二中级人民法院（2018）京02民终1325号民事判决书。
[9] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第31条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”
[10] 参见安徽省高级人民法院（2018）皖民终150号民事判决书。
[11] 《上海市高级人民法院民一庭关于下发〈城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南〉的通知》（沪高法民一〔2010〕13号）第2条。
[12] 关于继续性合同中同时履行抗辩权行使之特征，参见王文军：《继续性合同之同时履行抗辩权探微》，载《南京大学学报（哲学·人文科学·社会科学）》2019年第1期。
[13] 参见《上海市高级人民法院民一庭关于下发〈城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南〉的通知》（沪高法民一〔2010〕13号）第8条和第12条。
[14] 林诚二：《民法债编各论》（上），中国人民大学出版社2003年版，第251页。
[15] 《意大利民法典》第1587条规定：“承租人应当接受交付的租赁物，并在实施契约确定的用途或根据情况得实施推定用途时要奉行善良家父般的勤谨注意……”
[16] 《法国民法典》第1733条：“承租人如不能证明下列情形之一存在时，对于火灾应负赔偿责任：火灾系因意外事故或不可抗力或建筑的瑕疵而引起；或火灾因毗邻房屋延烧而造成。”而我国台湾地区“民法”则采取限制承租人损害赔偿责任的态度，减轻承租人的侵权责任与违约责任，其“民法”第434条规定：“租赁物因承租人之重大过失致失火而毁损灭失者，承租人对于出租人负损害赔偿责任。”
[17] 全国人大常委会法制工作委员会编：《中华人民共和国合同法释义》，中国法制出版社2009年版。
[18] 江平：《中华人民共和国合同法精解》，中国政法大学出版社1999年版，第172页。
[19] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第133页。
[20] 黄立：《民法债篇各论·上》，中国政法大学出版社2003年版，第294～297页。
[21] 郑玉波：《民法债篇各论》，三民书局1986年版，第245～248页。
[22] 史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，第183页。
[23] 全国人大常委会法制工作委员会编：《中华人民共和国合同法释义》，中国法制出版社2009年版。但是，相较于德日的限制主义立法模式，我国虽也采取限制主义立法模式，但是相对模糊，不彻底。因为我国本条中采取的是授权规范模式，即经过出租人同意，承租人可以将租赁物转租。这种规定并不排斥“非经出租人同意，承租人可以将租赁物转租”的结论，出租权人仅可以在出现此种状况时，依据本条第2款解除合同。但是从本条第2款规定的出租人的解除权来看，我国仍然对承租人擅自转租行为采取消极态度。
[24] 江平：《中华人民共和国合同法精解》，中国政法大学出版社1999年版，第173页。
[25] 王轶：《租赁合同、融资租赁合同》，法律出版社1999年版，第36页。
[26] 承租人的无过错责任在德国、我国台湾地区“民法”中均有体现。《德国民法典》第549条第3项：“承租人将使用权让与第三人的，虽出租人已同意其让与，承租人对第三人在使用中应负责的事由所生的损害，仍负其责任。”我国台湾地区“民法”第44条第2项：“因次承租人应负责之事由所生之损害，承租人负赔偿责任。”
[27] 各国也均出于对出租人的利益的保护，强制出租人与次承租人发生直接的法律关系，不过略有差异。例如，《日本民法典》第631条第1项规定：“承租人适法将租赁物转租时，转租承租人直接对出租人负担义务。于此场合，不得以预付租金对抗出租人。”《德国民法典》虽并未规定出租人对于次承租人有租金支付请求权，但是规定了在租赁关系终止时，出租人可以向次承租人请求租赁物的返还（第555条）。
[28] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第220页。
[29] 但是也有学者主张合同无效，或属于效力未定合同。参见杜万华：《合同法精解与案例评析（下）》，法律出版社1999年版，第466～457页。隋彭生：《合同法要义》，中国政法大学出版社2003年版，第526页。
[30] 王轶等学者赞同此观点，但是我国台湾地区通说认为，违法转租只是出租人终止契约之原因，次承租人因转租而取得之占有，对于出租人不迳为违法，不终止原租赁契约，出租人不得请求返还原租赁物。参见史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，第189页。
[31] 房屋租赁合同的期限为6个月以上的，应订立书面合同，未采用书面合同的租赁，视为不定期租赁。最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第201页。
[32] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第203页。
[33] 此外还有自主群租，即所有权人将房屋出租给多个承租人的行为，不能称为转租。
[34] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第202～203页。
[35] 杜万华：《合同法精解与案例评析·下》，法律出版社1999年版，第467页。
[36] 隋彭生：《合同法要义》，中国政法大学出版社2003年版，第526页。
[37] 王玉国、皇甫家果编：《最高人民法院城镇房屋租赁合同司法解释精释精解》，中国法制出版社2016年版，第134页。
[38] [德]拉伦茨：《德国民法通论》，法律出版社2003年版，第69页。
[39] 王轶：《租赁合同、融资租赁合同》，法律出版社1999年版，第48～57页。
[40] 参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第221～222页。
[41] 参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第235页。
[42] 一些国家或地区通过立法规定了当事人可以在一定情况下变更租金，如《日本土地租用法》第12条：“因土地租税或其他公共课征的增减或土地价格的升降，或者与毗邻土地的地租或租金比较，地租或租金为不相当时，当事人可以不拒绝契约的条件，请求对将来增加或减少地租或租金。”
[43] 江平教授认为“可以”表明了催告和解除合同均是出租人的权利，他可以行使，也可以放弃。江平：《中华人民共和国合同法精解》，中国政法大学出版社1999年版，第175页。
[44] 全国人大常委会法制工作委员会编：《中华人民共和国合同法释义》，中国法制出版社2009年版。
[45] 全国人大常委会法制工作委员会编：《中华人民共和国合同法释义》，中国法制出版社2009年版。
[46] 全国人大常委会法制工作委员会编：《中华人民共和国合同法释义》，中国法制出版社2009年版。
[47] 参见桂林汇臻公司与桂林骏达公司租赁合同纠纷再审审查与审判监督案，（2018）最高法民申4698号民事裁定书。
[48] 邱聪智：《新订债法各论（上）》，中国人民大学出版社2006年版，第236页。
[49] 林诚二：《民法摘编各论》（上册），中国人民大学出版社2007年版，第255页。
[50] 全国人大常委会法制工作委员会编：《中华人民共和国合同法释义》，中国法制出版社2009年版。
[51] 江平：《中华人民共和国合同法精解》，中国政法大学出版社1999年版，第175页。王轶：《租赁合同、融资租赁合同》，法律出版社1999年版，第23页
[52] 黄立主编：《民法债编各论》（上册），中国政法大学出版社2002年版，第327页。
[53] 王利明：《合同法》，中国人民大学出版社2015年版，第246页。
[54] 韩世远：《减价责任的逻辑构成》，载《清华法学》2008年第1期。
[55] 江平：《中华人民共和国合同法精解》，中国政法大学出版社1999年版，第175页。但是王轶教授持不同观点，他认为承租人在第三人主张权利时及时通知出租人是出租人承担权利瑕疵担保责任的构成要件。参见王轶：《租赁合同、融资租赁合同》，法律出版社1999年版，第24页。
[56] 王轶：《租赁合同、融资租赁合同》，法律出版社1999年版，第24页。
[57] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第110页。
[58] 徐燕华：《民事执行中查封之效力》，载《上海市政法管理干部学院学报》2001年第3期。还有学者认为从《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第44条、第48条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条的规定可以看出，我国采取了相对无效主义，被执行人擅自处分查封物的行为只是责令责任人追回或承担赔偿损失，并未完全否认处分行为的效力。
[59] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第113～114页。
[60] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第113页。
[61] 王轶：《租赁合同、融资租赁合同》，法律出版社1999年版，第5页。
[62] 王利明：《合同法研究》（第3卷），中国人民大学出版社2016年版，第296页。
[63] 黄凤龙：《“买卖不破租赁”与承租人保护——以〈合同法〉第229条为中心》，载《中外法学》2013年第3期。
[64] 台湾大学法律学院、台大法学基金会编译：《德国民法典》，北京大学出版社2017年版，第517页。
[65] 《经济合同法》（常务委员会委员长令〔1981〕第12号）第23条第2款规定：“出租方应按照合同规定时间和标准，将出租的财产交给承租方使用。如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》[法（办）发〔1988〕6号]第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
[66] 江平：《中华人民共和国合同法精讲》，中国政法大学出版社1999年版，第173页。
[67] 苏号朋：《转租的法律结构分析——兼评〈合同法〉第224条之不足》，载《浙江社会科学》2007年第2期。
[68] 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第18条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”
[69] 在“刘某斌与李某华等房屋租赁合同一案”中，最高人民法院认为：刘某斌系讼争房屋的受让人，根据《合同法》第229条的规定，受让人概括承受原出租人在《房屋租赁合同》中的权利义务，承租人根据租赁合同对原出租人的抗辩可以向买受人主张。参见最高人民法院（2016）最高法民申787号。其他法院判决租赁物所有权人继受出租人在租赁合同中的权利与义务的近年案例包括但不限于：重庆市高级人民法院（2015）渝高法民提字85号、北京市第二中级人民法院（2018）京02民终1325号、上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字26570号等。张杰：《论“买卖不破租赁”——以〈合同法〉第229条为中心》，华东政法大学2019年硕士学位毕业论文，第37页。
[70] 根据2019年修订的《城市房地产管理法》（主席令〔2019〕第32号）第54条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”1995年，建设部制定发布部门规章《城市房屋租赁管理办法》（建设部令〔1995〕第42号）规定了房屋租赁登记备案制度的具体实施方式；2010年，住房和城乡建设部颁布新的替代性部门规章《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令〔2010〕第6号）。
[71] 以上海市地方政府规章与人民法院审判文件为例：《上海市房屋租赁条例》第15条规定：“房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。”《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁登记纠纷若干法律适用问题的解答（三）》（沪高法民一〔2005〕16号）第30条规定：“未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以‘买卖不破租赁’为由向新的所有人主张继续履行合同，但如果可以证明买受人明知的除外。”据研究，天津、重庆、山西大同、西藏拉萨、江西南昌和吉安等地也都有类似规定。高圣平：《不动产权利的登记能力——评〈不动产登记暂行条例（征求意见稿）〉第4条》，载《政治与法律》2014年第12期。
[72] 胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社2012年版，第373页。
[73] 江平：《中华人民共和国合同法精解》，中国政法大学出版社1999年版，第177页。
[74] 王泽鉴教授认为：优先承买权，无论其为法定或约定，论其性质，系属形成权，即优先承买权人得依一方之意思，形成以义务人出卖与第三人同样条件为内容之契约，无须义务人（出卖人）之承诺。此为德国学者之通说，史尚宽先生亦赞同此说。王泽鉴：《民法学说与判例研究》（重排合订本），北京大学出版社2015年版，第1516页。
[75] 《德国民法典》第1104条第1款规定：“不能确知为权利人时，如具备第1170条所规定关于除斥抵押权债权人之要件者，得依公示催告程序，将权利人连同其权利予以除斥。先买权因受除权判决而消灭。”第2款规定：“为土地现时所有人之利益而存在之先买权，不适用前款规定。”参见台湾大学法律学院、台大法学基金会编译：《德国民法典》，北京大学出版社2017年版，第899页。
[76] 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该条款于2008年根据《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（法释〔2008〕15号）废止。
[77] 崔建远：《合同法》，法律出版社2010年版，第433页。
[78] 三种学说梳理参见莫海凤：《房屋承租人优先购买权的法律效力分析》，华东政法大学2019年硕士学位毕业论文，第14～15页。
[79] 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第24条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”
[80] 常鹏敖教授认为：“我国的先买权属于形成权，转让人与第三人成立买卖合同后，先买权的行使将导致转让人与先买权人径直成立买卖合同，其主要内容比照先前转让人与第三人的买卖合同而定，由此产生双重买卖。”参见常鹏敖：《论优先购买权的法律效力》，载《中外法学》2014年第2期。
[81] 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第1条、第2条。
[82] 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》[法（办）发〔1988〕6号]第118条。
[83] 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第10条。
[84] 与出租人约定了租赁房屋所有权有偿转让条件的第三人，在法律没有禁止性规定的情形下，其有偿转让条件均属于《民法典》第726条的调整范围，如与出租人协商折价抵债的抵押权人。参见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第22条。
[85] 《民法典》第727条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”
[86] 武藤：《拍卖人的信息提供义务与担保责任——从居间商的法律地位出发》，载《法律科学（西北政法大学学报）》2017年第6期。
[87] 《拍卖法》（主席令〔2015〕第24号）第3条。
[88] 《拍卖法》（主席令〔2015〕第24号）第39条。
[89] 《拍卖法》（主席令〔2015〕第24号）第51条。
[90] 常鹏敖：《论优先购买权的法律效力》，载《中外法学》2014年第2期。
[91] 王泽鉴：《民法学说与判例研究》（重排合订本），北京大学出版社2015年版，第1516页。
[92] 王利明：《合同法研究》（第3卷），中国人民大学出版社2016年版，第331页。
[93] 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该条款于2008年根据《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（法释〔2008〕15号）废止。
[94] 王利明：《合同法研究》（第3卷），中国人民大学出版社2016年版，第325页。
[95] 参见李某与钢铁集团金鼎公司房屋租赁合同纠纷案，山东省莱芜市中级人民法院（2016）鲁12民终144号民事判决书。引自莫海凤：《房屋承租人优先购买权的法律效力分析》，华东政法大学2019年硕士学位毕业论文，第8～10页。
[96] 王利明：《民法典的时代特征和编纂步骤》，载《清华法学》2014年第6期。
[97] 《德国民法典》，台湾大学法律学院、台大法学基金会编译，北京大学出版社2017年版，第470页。
[98] 例如，《民法典》第709条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的。应当根据租赁物的性质使用。”
[99] 刘冬京：《我国小额诉讼程序适用的案件类型之规范化探究》，载《法学论坛》2014年第3期。
[100] 合同解除主张的实施方式参见《民法典》第565条。
[101] 乔燕主编：《租赁合同》，人民法院出版社2000年版，第20页。转引自王利明：《合同法研究》（第3卷），人民大学出版社2012年版，第283页。
[102] 王利明：《合同法研究》（第3卷），人民大学出版社2012年版，第284页。
[103] 台湾大学法律学院、台大法学基金会编译：《德国民法典》，北京大学出版社2017年版，第526～528页。
[104] 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（法（办）发〔1988〕6号）第119条第3款规定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。”
[105] 《合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
[106] 参见《上海市高级人民法院民一庭关于下发〈城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南〉的通知》（沪高法民一〔2010〕13号）第12条第5项。
[107] 《民法典》第510条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”
[108] 例如，最高人民法院在枫华公司诉食盐调味品公司租赁合同纠纷案中将系争租赁合同视为不定期租赁，并将租赁关系解除的合理期限确定为自2008年5月1日解除通知到达之日起4个月。参见最高人民法院（2015）民申字480号民事裁定书。
[109] 《民法典》第990、992、1002、1005条。
[110] 《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令〔2010〕第6号）第6条。
[111] 例如，不利于人身安全与健康的群租房。参见《北京市通州区人民政府办公室印发关于规范违法群租房专项整治工作加强对违法群租行为联合惩戒实施办法的通知》（通政办发〔2019〕7号）对违法群租房的认定标准：“（一）以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租；（二）厨房、卫生间、阳台和储藏室等不得出租供人员居住；（三）出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。（居住面积是指规划设计为居住空间的房间使用面积）。”
[112] 《德国民法典》，台湾大学法律学院、台大法学基金会编译，北京大学出版社2017年版，第523页。
[113] 《德国民法典》，台湾大学法律学院、台大法学基金会编译，北京大学出版社2017年版，第513～514页。
[114] 《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”
[115] 我国“十三五”规划提出：完善购租并举的住房制度，以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，对无力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其租房居住；强化土地资源的集约利用，严控新增建设用地，促进空置楼宇、厂房等存量资源再利用。参见《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》（2016年3月16日第十二届全国人民代表大会第四次会议批准）第35章、第43章。
[116] 《上海市高级人民法院民一庭关于下发〈城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南〉的通知》第6条。
[117] 《民法典》第703条。
[118] 《民法典》第708条、第709条。
[119] 《德国民法典》，台湾大学法律学院、台大法学基金会编译，北京大学出版社2017年版，第479页。
[120] 约定出租人违约的主要情形及责任承担方式参见《中华全国律师协会律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引》（中华全国律师协会发布2013年6月）第81条，载中国律师网2017年11月16日，http：//www.acla.org.cn/article/page/detailById/21903。
[121] 因此，现代企业会计制度将预计有形损耗、无形损耗纳入确定固定资产寿命的考虑因素，并要求企业在资产寿命期限之内计提固定资产折旧。参见《企业会计准则第4号——固定资产》（财会〔2006〕3号）第15、16条。
[122] 《民法典》第710条、《德国民法典》第538条。后者参见《德国民法典》，台湾大学法律学院、台大法学基金会编译，北京大学出版社2017年版，第474页。
[123] 江平主编：《中华人民共和国合同法精讲》，中国政法大学出版社1999年版，第180页；胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社2012年版，第378页。
[124] 最高人民法院将“租赁期间截至”与“合同解除”作为两个不同的权利成就条件。参见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第10条与第11条。
[125] 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第18条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”
[126] 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第10条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第12条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”
[127] 《德国民法典》，台湾大学法律学院、台大法学基金会编译，北京大学出版社2017年版，第478页。
[128] 参见《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》（2016年3月16日第十二届全国人民代表大会第四次会议批准）第35章。