三、取得土地使用权的涉税事项

通过出让、转让等方式取得的国有土地使用权涉税事项有增值税、印花税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税。

（一）取得土地使用权的收据和发票问题

收据和发票的取得，涉及增值税是否能差额计税的问题。企业向政府及土地管理部门支付的土地价款，需取得省级及以上财政部门监制的票据，才能在计算增值税销售额时扣除当期销售的房产所对应的土地价款。

企业非从政府及土地管理部门取得的土地，应该取得增值税专用发票或普通发票。这样，所得税可作为税前扣除凭证；增值税可以计入当期进项税额（专票）；土地增值税在清算时可计入扣除项目。

（二）印花税的确认

取得土地使用权会涉及合同签订，从而会涉及产权转移书据印花税。印花税的计税依据应以成交价格为准，不是单纯的土地出让价款，还应包含为取得土地产生的其他支出。这一点与契税的规定比较类似。

印花税在签订土地出让合同时发生，税额为土地出让金额的万分之五。取得土地使用证时，按“权利许可证照”税目每证贴花5元。若开发商在商品住房项目中配套建造公共租赁住房和经济适用房，可按公共租赁住房和经济适用房建筑面积占总建筑面积比免征印花税。

（三）城镇土地使用税的确认

城镇土地使用税的确认，主要依据下列两个文件进行判断：

《城镇土地使用税条例》第九条规定，新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：①征用的耕地，自批准征用之日起满1年开始缴纳土地使用税；②征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条第一款规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；如合同未约定土地的交付时间，则应该从合同签订时间的次月起开始缴纳土地使用税。

《国家税务总局关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复》（国税函〔1998〕669号）（以下简称国税函〔1998〕669号文件）规定，

凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税义务人，应依照条件的规定缴纳城镇土地使用税。因此，土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。

若开发商在商品住房项目中配套建造公共租赁住房和经济适用房，可按公共租赁住房和经济适用房建筑面积占总建筑面积比例免征城镇土地使用税。

（四）契税的确认

取得土地后，办理土地权属登记之前，需要首先缴纳契税，契税税率由地方政府根据本地实际情况确定（3%～5%）。与印花税的计税依据类似，契税的计税依据不仅指土地出让金，其成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。这里涉及一个很大的风险点，为此国家税务总局联合财政部还专门出台了2004年134号文进行明确。

（五）耕地占用税的确认

取得土地占用耕地的，根据实际占用的耕地面积，依据各省规定的每平方米平均税额缴纳。通过招拍挂方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地。

如果农用地转用审批文件中未标明建设用地人且用地申请人为各级人民政府的，由同级土地储备中心履行耕地占用税申报纳税义务；没有设立土地储备中心的，由土地行政管理部门或政府委托的其他部门履行耕地占用税申报纳税义务。这种情况下，耕地占用税已经作为土地开发成本费用的一部分，体现在招拍挂的价格中，受让方无须重复缴纳；如果土地储备中心等相关部门没有缴纳耕地占用税，这部分税金没有体现在招拍挂的价格中，则土地受让方作为土地的实际用地申请人需要缴纳耕地占用税。