七、以其他方式取得国有土地使用权

（一）委托代建

最常见的委托代建就是项目代建。项目代建是指与已经取得土地证的企业对接，由委托方承担全部或部分资金，代建方承担开发任务，通过管理和品牌输出，为已获得项目的委托方提供房地产项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等全部或部分管理，最终将委托方所需产品交付委托方的全过程。

这种方式的会计处理、涉税事项、风险防范请参考第十一章第三节代建概述。

（二）司法拍卖

司法拍卖的土地有明显的价格优势。2004年，最高人民法院公布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第八条明确规定，拍卖应当设置保留价，首次拍卖的保留价不得低于市场评估价格的80%，如果流拍后继续拍卖的，保留价不得低于前次保留价的80%。

但是法拍项目与同样是公开拍卖的招拍挂项目相比，前期研判的复杂程度要高一些，除地块问题外，还需要对项目的开发情况、公司资产、对外法律关系进行调查。挂网公示以后再研判，基本上是来不及的，因此，法拍项目必须要提前获取，工作前置。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。在实务中，有的地方执行严格，比如《浙江省高级人民法院执行局关于规范不动产网络司法拍卖、变卖工作指引的通知》（法执〔2020〕6号），但也有很多地方法院在项目的竞拍公告里会进行约定，将买卖双方的税费规定为由买家承担。从税法角度来讲，本应由卖家承担的税费让买方承担，买方会在税务处理上面临很大困难。随着《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）出台，企业发生无发票的支出可以凭对方破产注销后的破产公告等证明材料据实税前扣除。在天津市税务局2019年度企业所得税汇缴问题在线访谈中明确，由买受人承担相关税费才能办理过户手续的允许税前扣除。但一般来讲，土地增值税有被税务部门不认可的涉税风险。

（三）接受土地投资、增资入股

采取这种方式要遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，

以出让方式取得土地使用权。转让房地产时，应当完成开发投资总额的25%以上。

（四）勾地

政府实施勾地制度后，对于出价并未达到政府评估价格的土地，政府可选择不出让。房地产开发企业勾地成功后，进入招拍挂阶段，如有人竞价，出价高者将得到土地；若无人竞价，按规定勾地成功者必须以不低于其承诺的土地价格买入。这样，政府可以规避土地出让时面临的流拍风险。现在的勾地大部分都是限条件拿地，所限的条件要提前和政府沟通好。

勾地制度源于中国香港，始于1997年亚洲金融危机之后。当时，受金融危机冲击，香港的楼市泡沫破灭，楼市进入低迷时期，开发商停止购入土地，地价一泻千里。香港特别行政区政府担心土地被贱卖，便暂停了卖地转而实行勾地制度，以避免在市场低潮期土地被贱卖，这是勾地制度在香港实行的最初目的。