第一章　房地产相关概念

房地产是土地和房屋财产的总称，它作为基本生产要素和短缺资源，是人类赖以生存的基础。房地产有狭义和广义之分。狭义的房地产是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其衍生的权利与义务关系的总和。房地产中的土地是人类社会赖以生存和发展的重要物质基础，是一切生产的源泉，这是人类社会产生以后，就达成的共识。房地产中的建筑物分为房屋和构筑物。其中，房屋是指直接供人们在其内部进行生产、生活或其他活动的场所，是经人工建造，由建筑材料、构配件与房屋设备（如给排水、采暖、照明、煤气、消防、通信、电梯、安全监控等）组成的整体物，如住宅、写字楼、商场、宾馆、工业厂房、仓库以及文化、教育、体育、卫生等各类用房等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生产、生活或进行其他活动的建筑物，如道路、桥梁、大坝、电视塔等。固着在土地、建筑物上不能分离，或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或使土地、建筑物的使用价值或环境受到影响的部分，通常被视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。广义的房地产还包括除上述内容以外，诸如水、矿藏、森林等自然资源。本书所述的房地产是狭义的房地产。

房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物在空间上成为统一体时才称房地产。归纳起来，房地产存在以下三种形态：土地、建筑物和房地合一情形。①土地。一种情形是一块空地，这块空地可以是没有任何投入的土地，也可以是经过了一定的投入，如进行了土地平整、敷设了地下管线、修筑了道路等的土地；另一种情形是地上已有部分建筑物或附着物，但无视其建筑物或附着物的存在，把土地设想为无建筑物的空地。②建筑物。建筑物虽然必须建造在土地之上，在实物形态上与土地连为一体，但建筑物有很强的独立性，在许多情况下要把它单独作为一项资产看待。③房地合一情形。当土地与建筑在其上的建筑物合为一体时，体现了房地产的完整实物形态。在物质形态上房产与地产总是联结在一起的，不论土地和建筑物是以独立的形式存在，还是以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个组成部分，也是房地产开发企业研究的对象和内容。《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。根据《国民经济行业分类》（GB/T 4754—2017）规定，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营及其他房地产业。

房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等业务的经济实体所组成的产业部门。房地产开发是指以房屋、土地为对象的生产经营活动。房地产开发企业是指按照城市房地产管理法律的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业或集团企业。本书中所指的房地产开发企业是房地产业的一部分，是指从事房地产开发、经营、管理以及接受委托承包维修、装饰等业务，具有独立法人资格，实行自主经营、自负盈亏、独立核算的经济组织。