一、以出让方式取得国有土地使用权

建设用地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得以“毛地”形式出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚，面积准确，权属合法，没有纠纷。

1990年5月19日发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类用地的最高年限，具体为：

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

（5）综合或者其他用地50年。

出让土地使用权的最高年限不是唯一年限，具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定，但是不得超过最高出让年限。

（一）以招拍挂方式取得国有土地使用权

1．招拍挂方式的使用范围

（1）商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地。

（2）供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的。

（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，以招拍挂方式出让的。

（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，以招拍挂方式出让的。

（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，以招拍挂方式出让的。

（6）法律、法规、行政规定明确应当以招拍挂方式出让的其他情形。

2．招拍挂方式对比

3．以招拍挂方式取得土地使用权的特殊情况

（1）总公司拿地交给分公司开发，母公司拿地交给子公司开发。

（2）一、二级联动开发。土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等；土地二级开发，是指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租；一、二级联动开发，是指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。

伴随一级土地开发风险逐渐显现，越来越多的大型房企开始转换思路，向一、二级联动开发转型，将一级土地开发视为二级市场拿地的踏板，以降低单纯一级土地开发带来的各种风险。一、二级联动开发思路如下：

①在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做。

②遗留拆迁等问题阻退外部开发商，让关联企业顺利取得二级开发权。

③另外注册一个房地产开发公司参与招拍挂。

④与其他拟参与公开竞争的土地开发商组成联合体或项目公司竞拍。

（3）工业土地变性，是指对符合城市规划，可以改变为商业用途的国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，将土地转让给某开发企业。第一步，地方自然资源和规划局将土地收储，支付给国有企业补偿费；第二步，以招拍挂方式公开出让。该方法主要是为了解决如何将土地从一家国有企业转移到另外一家的问题。除买地之外，有时政府会承诺免费将地块变性，让工业拆迁搬出，也属于这种情况。

（4）限地价竞配套，是指对公开出让的商品用地设定公证保密的最高限制地价，竞买人报价不超过最高限制地价；当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。

（二）以协议方式取得国有土地使用权

适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

1．协议出让国有土地使用权的范围

出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章之外，应当采用招拍挂方式出让的，方可采取协议方式出让，主要包括以下情况：

（1）在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府土地行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

（2）原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。

（3）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的。

2．协议出让国有土地使用权的禁止性规定

（1）以协议方式出让国有土地使用权的出让金，不得低于按国家规定所确定的最低价。

（2）以协议方式出让国有土地使用权的最低价，不得低于新增建设用地的土地有偿使用费，征地（拆迁）补偿费以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时，国有土地使用权不得出让。

（三）以政府土地出让方式取得国有土地使用权

房地产企业通过政府土地出让获取土地使用权的一般流程如下：

（1）首先进行土地竞拍前准备，包括价值研究判断、确定项目定位和方案等。

（2）支付保证金后参与招拍挂竞得土地。《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）规定，土地竞买保证金不低于出让最低价的20%。近几年，多地调控政策中提高了土地竞买保证金比例，很多城市规定不低于出让最低价的50%，有的城市直接按100%出让最低价缴纳，有的城市分20%竞买保证金和80%保障资金合计100%缴纳出让最低价，并缩短了土地出让金缴款期限，对企业资金实力提出了较高要求。

（3）竞拍成功后签订成交确认书，缴纳土地出让金、契税、印花税等税费，签订《国有土地使用权出让合同》。

（4）凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》。实务中会出现先办理《国有土地使用权证》，后办理《建设用地规划许可证》的情况。

（5）在完善规划手续后，公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等材料用以办理《国有土地使用证》，完成确权。

具体流程如下：