一、目标成本管理在房地产企业拿地投资决策阶段的运用

目标成本管理在房地产开发企业投资决策中的应用主要就是对拿地成本进行控制。根据房地产开发企业的特点，土地的位置和土地的相关经济指标对项目定位、规划设计以及后续的开发建设成本在一定程度上具有决定性作用。从某种程度上来说，获取的土地位置的好坏和成本的高低，将在一定时间内决定未来项目的成败。

（一）目标成本管理在房地产企业拿地投资决策阶段的运用流程

（1）公司派出由投拓、营销、工程造价、财务等成员组成的专项市场调查小组，对拟进入的市场做有关土地和房屋销售方面的市场调查，主要调查拟进入市场的土地供给情况；历年来出让土地的位置、性质、规模及价格水平；拟进入市场的城市规划、人口数量、基础设施、配套设施、营商环境；当地主要产业布局及产业结构状况；房地产开发企业数量，房地产开发企业已开发项目、在开发项目、待开发项目规模，新开发项目销售情况与二手房销售情况等，并进行详细的信息和数据收集，最终形成完整的市场调查报告。

（2）财务人员按目标成本模型制作投资决策测算模板。

（3）制定项目市场定位目标和利润期望水平指标。

（4）营销人员根据定位出具拟投资项目的各类型产品销售均价及营销费用比例。

（5）成本造价人员提取公司以往开发项目的成本造价数据，并参考拟投资市场调查报告进行拟投资项目工程造价修正，得出拟投资项目的工程造价参数。

（6）设计或工程部门根据历史设计费用单价和拟投资市场环境给出设计费用参数。

（7）财务部门根据项目投资决策测算模板分别从营销、设计或工程、造价等部门获取上述数据并填入模板，再根据相关税金税率计算应承担的税金和资金成本数据，按目标成本法原理倒推目标土地成本控制参数。

（8）将上述测算数据提交公司组织讨论，最后形成拿地决策控制依据。

（二）测算结果的运用

按上述流程推导得出公司原则上可以接受的拿地成本的最高控制红线，根据拟进入市场的土地交易行情，在该最高拿地红线标准控制指导下，制订相应的拿地方案，由投拓部门实施土地的获取。