三、成本费用项目及核算内容

按制造成本法设置成本项目。开发成本按其用途，可分为如下四类。

（1）土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

（2）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

（3）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

（4）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类成本，在核算上可将其分为如下七个成本项目：①土地征用及拆迁补偿费；②前期工程费；③建筑安装工程费；④基础设施费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费（制造费用，下同）；⑦借款费用。

各成本项目的开支范围如下。

（一）土地征用及拆迁补偿费

指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，主要包括以下内容：

（1）取得土地使用权所支付的金额：支付的土地出让金、交纳的契税、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、接受合作方地价及税费等。

（2）土地征用费：土地转让费、土地效益金、土地开发费、耕地占用税等。

（3）拆迁补偿费：劳动力安置费，有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置动迁用房支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

（4）其他：拍卖佣金、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费、土地使用费等。

（5）期末（为某成本核算对象完工时，下同），由“开发成本——待分摊成本”科目分配计入的土地征用及拆迁补偿费。

（二）前期工程费

指在取得土地开发权之后，项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

1．勘察设计费

（1）勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有水文、地质、文物和地基勘察费、沉降观测费、日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

（2）规划设计费。

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。

（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费。

2．报建费

（1）报批报建费：安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、白蚁防治费、建筑面积丈量费、路口开设费、规划管理费、新材料基金（墙改专项基金）、教师住宅基金、拆迁管理费、招投标管理费等。

（2）市政配套费：向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费、接口补偿费。

（3）增容费：水、电、煤气增容费。

3．“三通一平”费

（1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

（2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

（3）临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

（4）场地平整：基础开挖前的平整费、场地清运费、旧房拆除费等。

4．临时设施费

（1）临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

（2）临时办公室：租金、建造及装饰费用。

（3）临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

（4）临时围板：包括设计、建造、装饰费用。

5．预算编、审费

为项目编制或审查预算而发生的费用。

6．其他

挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

7．期末

由“开发成本——待分摊成本”科目分配计入的前期工程费。

（三）建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的主体列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用。包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。主要包括以下内容：

1．土建工程费

（1）基础造价，包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

（2）结构及粗装修造价，结构及粗装修（含地下室部分），如高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼。

2．安装工程费

（1）门窗工程，主要包括室外门窗、户门、防火门的费用。

（2）室内水暖气电管线设备费。

①室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；

②室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；

③室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）。

（3）室内设备及其安装费。

①空调及安装费；

②电梯及其安装费；

③发电机及其安装费；

④高低压配电及安装费；

⑤消防通风及安装费；

⑥背景音乐及安装费。

（4）室内智能化系统费。

①保安监控及停车管理系统费用；

②电信网络费用；

③卫星电视费用；

④三表远传系统费用；

⑤家居智能化系统费用。

（5）其他安装工程，如保温层、外墙涂料、瓷砖等。

3．公共部位精装修费

主要包括大堂、楼梯间、电梯间、屋面、外立面及雨篷的精装修费用。

4．户内精装修费

主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

5．项目或工程监理费

指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。

6．甲方提供的材料、设备等

7．其他

工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费，工程保险费，施工合同外奖金（包括赶工奖、进度奖等）。

（四）基础设施费

指项目开发过程中发生的建筑安装工程施工预算图以外的费用，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程及环卫、绿化等工程发生的支出。主要包括以下内容。

1．室外给排水系统费

包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统。

2．室外电气系统费

包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站。

3．室外燃气系统费

包括管道系统、调压站。

4．室外采暖系统费

包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。

5．室外消防系统费

包括消防设备、消防工程。

6．室外智能化系统费

包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统。

7．环境设计费

8．园林绿化建设费（区内、区外绿化支出）

（1）建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等。

（2）道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等。

（3）围墙建造费：永久性围墙、围栏及大门。

（4）室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯。

（5）室外背景音乐。

（6）室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等。

（7）人工草坪、栽花、种树。

9．期末

由“开发成本——待分摊成本”科目分配计入的基础设施费。

（五）公共配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让，也不能转作自留固定资产，在开发项目内的公共配套设施支出。主要包括以下内容：

（1）发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如居委会、派出所、学校、文体广场等设施。

（2）发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如幼儿园、托儿所、邮电通信、医院、会所、物业管理用房、变电站、热力站、水厂等设施。

（3）城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本。

（4）企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的无产权停车场所，作为公共配套设施进行处理，其成本费用由可售面积承担。

（5）期末，由“开发成本——配套设施”科目分配计入的公共配套设施费。

（六）开发间接费

开发间接费核算企业（包括内部核算单位的开发项目部、分公司等）为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

1．工程管理费

（1）行政管理费：直接从事项目开发的部门的职工薪酬（也可分为工资、福利费、社会保险费等），折旧费，办公费，水电费，劳动保护费，修理费，低值易耗品摊销，差旅费以及其他。

（2）质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料费、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。

2．营销设施建造费

包括售房部（接待处）、样板房。

3．物业管理完善费

包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

4．结转开发间接费

期末开发间接费一级科目分配转入“开发成本——开发间接费”的成本项目。

5．其他

其他应计入开发间接费的费用。

（七）借款费用

直接用于项目开发所借入资金的利息净支出、汇兑净损失，借款发生的辅助费用等。也可归属于开发间接费。

（八）期间费用

期间费用包括管理费用、销售费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容与“开发间接费”均有联系和区别。和其他行业没有本质区别。

管理费用：开办费，职工薪酬（也可分为工资、福利费、社会保险费等），物料消耗，低值易耗品摊销，办公费，差旅费，工会经费，董事会费，聘请中介机构费，咨询费，诉讼费，业务招待费，技术转让费，矿产资源补偿费，研究费，排污费，修理费，折旧费，水电费，职工教育经费，劳动保护费，存货盘亏或盘盈，住房公积金以及其他。

销售费用：自销费、保险费、包装费、运输费、装卸费。

促销费：展览费，广告宣传费（如广告发布费，广告制作费、展位费及展台搭建费、宣传费、围墙彩绘费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等），销售服务费，经营性租赁费。

代销手续费：将部分或全部商品房销售业务外包给专业销售公司而发生的代理费用。包括销售佣金、销售代理费、销售策划费等。

专设销售机构费：职工薪酬（也可分为工资、福利费、社会保险费等），业务招待费，差旅费，办公费，折旧费，修理费，物料消耗，低值易耗品摊销，车辆使用费等。

合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外，还包括付给交易中心的网上服务备案费等。

财务费用：利息净支出、手续费、汇兑损益、现金折扣以及其他（非资本化支出）。

其他：开发产品销售之前发生的改装修复费、看护费、采暖费等。项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，开办费等。