一、成本、费用核算的基本要求

（一）严格遵守国家规划的成本、费用开支范围

成本、费用开支范围，是指国家对企业发生的支出，允许其在成本、费用中列支的范围。房地产开发企业与开发经营有关的各项支出，都应当按照规定计入企业的成本、费用。具体包括开发产品成本和期间费用两大类。其中，开发产品成本包括土地受让金和土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用；期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用（也可以理解为营业费用）。按照《企业会计准则及应用指南》、《企业产品成本核算制度（试行）》（财会〔2013〕17号）、《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）及有关财税文件的规定，房地产开发企业的下列支出，不得列入产品成本：

（1）为购置和建造固定资产、无形资产和其他长期资产的支出。这些支出属于资本性支出，在财务上不能一次列入产品成本，只能按期逐月摊入成本、费用。

（2）对外投资的支出以及分配给投资者的利润支出。

（3）被没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金以及企业赞助、捐赠支出。

（4）在公积金、公益金中开支的支出。

（二）合理确定成本核算对象

成本核算对象，是指房地产开发企业在进行成本核算时所确定的，归集和分配开发产品成本的承担者。合理确定成本核算对象，是正确组织企业开发产品成本核算的重要条件。

由于房地产开发企业是按照城市总体规划、土地使用规划和城市建设规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的。因此，在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素来进行。成本核算对象的确定原则是，应满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，利于成本的及时结算，适应成本监控的要求。

房地产开发企业可根据上述原则，按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。

（1）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

（2）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

（3）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理需要，按开发项目的一定区域、部位或周期划分成本核算对象。

①成片分期（区）开发的项目，可以按各期（区）划分成本核算对象。

②同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，可按功能划分成本核算对象。

③同一小区，同一期有高层、多层、复式等不同结构的，可按结构划分成本核算对象。

（4）根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

成本核算对象一般应在开工前确定。一经确定后不得随意改变，更不能相互混淆，以保证成本核算的准确性。

（三）划清各种费用界限

1．划清成本核算对象之间的界限

成本核算对象一般应在开工之前确定，凡是能够直接计入有关开发产品的各项直接费用，都应直接计入开发产品成本；凡由两种或两种以上开发产品共同承担的费用，必须采用合理的分配标准，在有关开发产品之间进行分配。

2．划清各成本项目之间的界限

在明确成本项目具体内容的基础上，对所发生的各项费用比照各成本项目对号入座，不得串项。

3．划清各期成本之间的界限

企业应按照权责发生制的原则和收入与费用相互配比的原则，正确核算各期成本，对于本期已经发生但应由本期和以后各期成本负担的支出，应作为待摊费用，分期摊入本期成本和以后各期成本；对于应由本期成本负担但未在本期发生的费用，应作为预提费用计入本期成本。待摊费用和预提费用要按受益期限摊销或预提，不能随意摊提，人为地调节开发产品成本。

4．主体工程与公共配套设施工程之间的界限

对于能够确定为独立成本核算对象的公共配套设施，应与主体工程分开，单独进行成本核算。配套设施竣工验收后，属于不能有偿转让的开发小区公共配套设施的成本，应选择合理的分配方法再分配计入有关的开发产品成本；开发小区以外的配套设施和开发小区内能够有偿转让的配套设施不得计入开发产品成本。

5．划清已完工开发产品成本与未完工开发产品成本的界限

企业应定期进行成本核算，对于已完工开发产品和在建开发产品共同发生的费用应采用专门的方法进行分配，不得人为地压低或提高未完工开发产品的成本，以确保开发产品成本核算的真实性、及时性、完整性与准确性。

6．划清实际成本与计划成本、预算成本之间的界限

为了使企业的实际成本与计划成本、预算成本之间具有可比性，实际成本的核算范围和计算口径必须与计划成本、预算成本完全一致。但企业在计算当期开发产品的实际成本时，必须以当期实际已完工程数量、实际消耗和实际价格为依据，不得以计划成本或预算成本代替实际成本。