第三节　房地产项目财务管理

一、房地产项目财务管理模式

房地产项目财务管理模式与其项目管理模式有很大关联，会导致成本在归集与核算上产生很大差异，从而影响项目税务清算及项目盈亏反映，进一步影响决策。

各公司由于资金实力及各种资源的拥有程度不同，在发展过程中会采用不同的项目管理模式，从而需要财务匹配不同的财务管理模式，以便更好地服务和管理公司的财务信息，为公司的运营、决策提供全面可靠的支撑信息。

（一）单一项目

单一项目即公司只有一个开发项目，公司的所有人员和资源都服务于该开发项目。在这种情形下，公司一般不会成立单独的项目公司，总经理大部分的工作都服务于项目，各职能部门也都围绕所开发项目开展业务工作，相对较简单。

具体业务模式如下：

（二）多项目

所谓多项目是指一个房地产公司同时开发两个或两个以上的房地产项目，各房地产项目配备相应的专业人员。除此之外，在公司层面还有专门的职能团队负责处理公司层面的业务，各房地产项目开发团队（也可以是虚的项目公司）仅处理各自开发项目的业务。这时在公司层面设置常规的财务、人事、行政、工程、设计、营销、造价等职能部门，负责统筹管理公司层面的具体业务，指导和督促各具体开发项目团队按照公司既定的目标完成各阶段的任务工作；各房地产开发项目团队会匹配相应的会计、人事行政、工程、造价和销售人员，负责处理本项目的具体业务。在多项目管理中，会出现同一地区的多项目或跨城市区域的多项目同时开发运作的情况，这将涉及以集团公司与母子公司，或总公司与分公司等模式的公司组织架构与项目管理模式进行匹配，相对来说，财务管理模式更加复杂和多样。

具体模式如下：

房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要处理的税务筹划问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，企业需要进行比较，因为企业一旦通过工商注册，很多问题就会随之而来，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。

子公司具有独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务；分公司不具备独立法人资格，无法对外承担法律责任和义务。

在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发‹跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法›的通知》（国税发〔2008〕28号）规定，企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。

企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有：

（1）我国地域间税率差异较大，这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，但目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，是选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，要视项目公司和总公司的具体情况而定。

（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈利能力。如果是长期亏损，那么分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本；如果是短期亏损，子公司形式更适合企业在当地发展。

（3）由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响较大，子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。在公司长期亏损的情况下，运用分公司形式能更好地降低集团的税收成本。成立公司的目的是获得利润，如果公司长期亏损，在剧烈的市场竞争下存在的可能性就很小；如果是暂时亏损，子公司具有独立法人资格，在公司经营上具有更大的优势。