◎2.2 相关的基础理论

2.2.1 地租地价理论

房地产是附着在具体的土地上的，地租理论②是房地产经济的理论基础。在古典经济学中，英国威廉配第是最早论述地租理论的经济学家。他是将地租理论建立在劳动价值理论基础之上的，他认为地租的价值是超过工资和农产品成本的价值，在相等的条件下，地租量决定于工人的数量。同时，他还提出了级差地租概念，第一种形式的级差地租是由土地和位置决定的；级差地租的第二种形式是由等量投资引起的。之后又有法国古典经济学重农学派认为扣除了农产品生产中的一切费用，剩下的就是地租。英国古典经济学的主要代表人物亚当•斯密阐述了地租的定义：地租为使用土地支付的价格，是土地所有权和农产品垄断的结果，并对级差地租的思想进行了阐述，他认为农业部门以外的地租是由农业地租所决定的。李嘉图奠定了科学地租理论的基础并指出了土地所有者在经济中的作用。近代西方土地经济学派把地租理论从农业经济领域推广到了城市经济领域，形成了较为系统的城市土地经济理论。代表人物马歇尔认为地租是由土地的需求而产生的，并提出了“准地租”的概念。现代西方制度学派与市场学派不同，他们主要从社会、政治和心理因素决定的社会制度方面，说明土地经济运行规律。马克思主义认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。马克思按照地租产生的原因和条件的不同，将地租分为三类：级差地租、绝对地租和垄断地租。前两类地租是地租的普遍形式，后一类地租(垄断地租)仅是个别条件下产生的地租的特殊形式。保罗·A•萨缪尔森认为，地租是为使用土地所付的代价。土地供给数量是固定的，因而地租量完全取决于土地需求者的竞争。美国现代土地经济学家雷利•巴洛维认为①：地租可以简单地看作是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。

新古典主义城市地租理论在进入20世纪60年代以后，以阿兰索、密而斯等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论。①对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。即一个市场中的经济实体为追求最大的利润，多次进行扩大生产，每一次投资所产生的效益都会与上一次投资产生的效益之间要有一个差，这个差就是边际效益。②区位因素的重视和区位平衡概念的引入，使得新古典主义更具实际应用价值。③对土地市场的分析趋于成熟。其中，有关土地平衡价格的理论及有关土地市场作为一个非完善市场的阐述有其独到之处。④解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。⑤更注重对政府政策的研究，使得它有良好的应用前景。

地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前通常所讲的地价，是出让或者转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。

2.2.2 市场失灵理论

传统的西方经济学理论认为，完全竞争市场要满足如下的前提假设②:①所提供的商品是完全同质的；②存在大量的买者和卖者，所有当事人都是价格的接受者；③买者拥有商品的完全信息，这些商品是私人商品；④生产方式排除规模报酬递增和技术进步因素；⑤买者在给定的预算约束下偏好最大化，卖者在其生产函数下利润最大化；⑥市场实现竞争均衡，存在全部市场出清价格。福利经济学定理实现帕累托最优的前提条件则基于上述假定。但是，现实市场的复杂性很难满足上述这些条件，特别是有些完全竞争最基本的条件都无法满足。

市场是资源配置的最佳方式，但是存在以下弊端：①调节的盲目性；当市场上某种商品的价格较高时，各种社会资源都流向生产这种产品的领域，但是社会究竟需要多少这种产品，市场是否已经饱和，单个企业都无法知道。只有当价格下降的时候，企业才意识到，但是这个时候生产要素和产品已经过多地集中于生产该产品的领域，由此造成了资源的巨大浪费。②调节的滞后性；市场调节以价格为导向，一旦某种商品供过于求，价格下跌，生产者得到这个信息的时候已经太晚，超过了市场的需求时，商品已经生产出来。③调节缺乏预见性；生产者只能根据当时商品的价格来调节生产经营，无法预见市场未来的情况。④竞争可能引起垄断，造成市场的低效率。垄断会产生垄断价格，对市场某种程度的（如寡头）和完全的垄断可能使得资源的配置缺乏效率。对这种情况的纠正需要依靠政府的力量。政府主要通过对市场结构和企业组织结构的干预来提高企业的经济效率。这方面的干预属于政府的产业结构政策。⑤市场引起外部不经济；在市场调节的情况下，会产生企业为了自身的经济而造成企业外部不经济，比如环境污染。⑥市场调节对某些公共部门是无效的；市场调节对国防、社会公共设施是不起作用的，因而是无效的。公共物品是可供社会成员共同享用的物品。公共物品具有非竞争性和非排他性。非竞争性是指对公共物品的享用无需付费，非排他性是指一个人对公共物品的享用并不影响另一个人的享用。⑦信息的不对称。在经济活动中的参与人知道的信息是不同的，具有信息优势的人就可以进行欺诈，损害正当交易人的利益。当处于信息劣势的参与人害怕欺诈行为的发生而影响交易活动时，市场的正常作用就会丧失，市场就失去了配置资源的功能。此时为了保证市场的正常运转，政府需要制定一些法规来约束和制止欺诈行为。

房地产行业在我国经济发展过程中发挥重要的作用，但是房地产行业的盲目发展会给国民经济造成巨大的危害。目前，我国房地产行业还处于发展的初期阶段，运行还不太规范。为了房地产市场的健康持续发展，迫切需要中央政府加强对房地产市场的宏观调控。

2.2.3 寻租理论

寻租理论是20世纪70年代西方经济学界公共选择学派创立的理论，是以研究非生产性竞争的寻利活动为主的经济理论，最早由戈登•塔洛克①在1967年的论文《关于税、垄断和偷窃的福利成本》中提出。他对寻租的观点是完全竞争理论对偏离竞争所导致的社会福利估计不足，人们竞相通过各种疏通活动，争取收入，在寻租的条件下，每个人都认为花费与其所期望的收益相近的费用值得，因此实际上税收、关税和垄断所造成的社会福利损失超过了通常的情况。掀起寻租理论研究大潮的是1974年发表《寻租社会的政治经济学》一文的安妮•克鲁格。寻租活动的共同特点是：造成资源配置的扭曲，妨碍了更有效的生产方式的实施；寻租行为耗费了本来可以用于社会有益活动的资源；寻租活动导致其他层次的寻租活动，因为寻租活动所产生的效应会引发新的追求行政权力的浪费性寻租竞争，同时，利益受到损害的企业也会采取抗衡的行为，消耗更多的社会资源。

布坎南定义寻租的内涵：只要资源的所有者想多得而不愿意少得，他们就要去寻求租金。在市场经济中，通过竞争来寻求利润是对他人有好处的，但是在特定的制度背景下，通过竞争来寻租，对他人是没有好处的。寻租意义上的租金，不会通过竞争而消失，不是动态变化的，因为不存在竞争，这也是寻租产生的制度条件。寻租产生的条件是存在限制市场进入或市场竞争的制度或政策。它往往与政府干预的特权有关。在政府干预的条件下，寻利的企业家发现寻利有困难，转而进行寻租活动，取得额外的收益。寻租有三个层次，一是对政府活动所产生的额外收益的寻租；二是对政府收益较高职位的寻租；三是对政府活动所获得的公共收入的寻租。布坎南的寻租理论的逻辑结论是，只要政府行动超出保护财产权、人身和个人权利、保护合同履行等范围，政府分配不管在多大程度上介入经济活动，都会导致寻租活动，就会有一部分社会资源用于追逐政府活动所产生的租金，从而导致非生产性的浪费。

政府创租活动有三类：第一类是政府无意创租。政府干预社会经济的出发点是好的，但是在这个过程中却创设了租金，给政府代理人创造了寻租的机会。第二类是政府被动创租，政府给一些寻租者创造了寻租的机会，他们一旦拥有了该机会，就组成政府创租政策的利益团体，并为保护这种利益的继续不断反对政策的改变，如果这个过程能不断地持续，政府就成了利益集团的“俘获物”，在这种情况下，政府的权威下降，利益集团的权势增强。之所以有这种情况发生，是因为政府能力不足，知识不足，不知道自己的活动会设置租金，利益集团的势力太强大；第三种是政府主动创租，是指政府代理人动机不纯，已经是寻租利益集团成员。

①杨建荣、孙斌艺．政策因素与中国房地产市场发展路径——政府、开发商、消费者三方博弈分析[J]．财经研究，2004,30（4）:130-139.

②宗平．地租理论及其在社会主义社会的应用[M]．北京：经济科学出版社，1990,20.

①雷利·巴洛维．土地资源经济学——不动产经济学[M]．北京：北京农业大学出版社，1989.

②李士金，仲维清．经济学基础[M]．北京：机械工业出版社，2011,03,8-10.

①戈登·塔洛克．寻租：对寻租活动的经济学分析[M]．李政军，译．成都：西南财经大学出版社，1999.