不同项目共开发 税收需要巧安排
随着房地产开发行业的日益成熟，房地产企业开发的项目和产品也趋向于高端化，系统化，于是各种不同的项目组合也就越来越多，而那些不同的项目在税收上的待遇往往也存在差异。
实务案例：
振华房地产开发有限公司是一家中型房地产开发企业，2019年斥资开发了一个商品房工程，预计销售收入为3亿元，该项目包括两个部分：一部分是豪华住宅，预计销售价格为1亿元，另一部分为价值2亿元的普通商品房。经过初步测算，整个工程中按照税法规定的可扣除项目金额为2.2亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为1.6亿元，豪华住宅的可扣除项目金额为6000万元。根据当地主管税务机关的规定，该工程的两种商品房可以分开核算，也可以合并核算。
对于这个工程，在具体投资核算方法上，公司经理与财务部门有关人员的意见发生了分歧，具体的是：其一，总经理认为应该将两个工程合并在一起管理，实行统一核算。其理由是可以强化管理的力度；其二，公司的会计科长认为应该将两个工程分开进行核算。其理由是不同性质的开发项目混在一起核算，可能会增加公司的开发成本；其三，公司负责财务管理和税收策划的财务总监则认为应该在分开进行工程核算的基础上，对普通住宅的增值率控制在20％以下。其理由是应该进行系统的税收策划，从而可以取得投资回报最大化。哪一种意见对这项投资活动的最有利呢？
策划分析：
公司对此专门召开了一个会议进行专题分析。通过分析，大家达成一项共识：在现有条件下，通过不同的操作方式影响投资活动的最重要因素就是税收，其中尤其是土地增值税对土地开发项目的获利成果影响最大。因此，只要对土地增值税在不同方式的运行模式下最小，那么该方案就是最优。于是会议要求财务科对不同方案的土地增值税问题进行深入研究。为此，公司财务科进行了如下分析和计算。
方案一：两个工程项目统一管理、统一进行会计核算。根据税法规定，如果两个项目不分开核算，该企业应缴纳土地增值税计算如下。
增值额与扣除项目金额的比例为：
（30000-22000）÷22000×100％=36％
因此适用30％的税率，应缴纳土地增值税：
（30000-22000）×30％=2400（万元）
方案二：两个项目分开管理，分别进行会计核算。根据税法规定，如果将两个不同性质的开发项目分开进行会计核算，分别计算开发成本和开发成果，该企业应缴纳土地增值税计算如下。
普通住宅增值率为：
（20000-16000）÷16000×100％=25％
适用30％的税率，应缴纳土地增值税：
（20000-16000）×30％=1200（万元）
豪华住宅增值率为：
（10000-6000）÷6000×100％=67％
适用40％的税率，应缴纳土地增值税：
（10000-6000）×40％-6000×5％=1300（万元）
二者合计为2500万元，分开核算比不分开核算多支出税金100万元。
方案三：在将两个项目分开管理、分别进行会计核算的基础上，对普通住宅的支出项目进行策划和控制，使普通住宅的增值率控制在20％以下。根据税法规定，如果将两个不同性质的开发项目分开进行会计核算，分别计算开发成本和开发成果，该企业应缴纳土地增值税计算如下。
普通住宅：将普通住宅的可扣除项目金额做适当的控制，使普通住宅的增值率限制在20％，这可以通过增加公共生活设施，改善住房的设计或其条件等方法来实现，那么可扣除项目金额根据（20000-Y）÷M×100％=20％等式可计算出M=16666万元。
即在可扣除项目为16666万元的条件下，普通住宅免征土地增值税。
豪华住宅增值率为：
（10000-6000）÷6000×100％=67％
适用40％的税率，应缴纳土地增值税：
（10000-6000）×40％-6000×5％=1300（万元）
此时，该企业应缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的1300万元。
策划结论：
方案一应缴纳土地增值税2400万元；方案二应缴纳土地增值税2500万元，而方案三通过策划土地增值税实际支出1966万元。
通过以上分析和计算，我们可以发现：进行系统的税收策划比不分开核算少缴纳434万元，比分开核算少缴纳534万元。
策划点评：
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。同时税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
根据这规定，房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算与不分开核算税会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20％以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
通过以上计算和分析，我们可发现在土地增值税的策划中，核算方法也是策划的一个重要手段。由于土地增值税是超率累进税率，在两个以上不同性质的开发项目中，如果合并计算，或者分开进行会计核算，就可能影响到有关项目的增值率。此外，作为普通住宅，还有特殊规定。就本案例而言，普通标准住宅的增值率为25％，超过20％，就得缴纳土地增值税。进一步策划关键就是通过适当控制土地的增值率，使普通住宅的增值率控制在20％以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高房屋质量、改善房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售争夺战中取得优势。
控制土地增值税率的方法主要有两个：一是增加扣除项目；二是降低商品房的销售价格。
增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额之和的10％，而各省市在10％之内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
另外，销售收入减少了，可扣除项目金额不变，增值率自然也会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而做出选择。
假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为16000万元，要使增值率为20％，则销售收入根据（X-16000）÷16000×100％=20％等式可求出，X=19200万元。此时该企业应缴纳的土地增值税为1300万元，节省税金1200万元，与减少的收入800万元相比节省了400万元（因为土地增值税在计算企业所得税和企业的税后利润会产生影响，此处不再分析，读者可以进一步进行比较）。
背景资料：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条明确：条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。
条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征上地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。