序言二

自我国恢复律师制度以来，律师行业发展已经过三十六个春秋，并从成长期向成熟期过渡。司法部早在15年前就提出了律师行业的“四化”建设：即规模化、专业化、品牌化和国际化。然而时至今日，即便行业发展已迈向成熟期，但由于全国“律师承包挂靠”经营机制占绝大多数的大环境，使得真正实现“专业化”的律师事务所其实为数不多。因此，律师行业的整体发展并没有跟上日趋成熟的法律服务市场需求的脚步。体现在律师个人身上最为明显的是，大部分律师依然停留在“以案学法”的状态，只满足于眼下具体案件或项目的代理工作，极少能真正潜下心来做理论研究，出版实务专著的律师更是少之又少。

广东胜伦律师事务所是全国范围内为数不多的采用全员授薪制公司化管理模式的律师事务所。胜伦所引入了企业先进管理经验，借鉴医院的专业分科制度，实行律师专业化分工，培养各领域专家型律师，为律师专业化发展提供良好的平台和氛围，律师和律所的专业化程度也日益提高。因此在出版专业论著方面，胜伦律师硕果累累。自胜伦所成立以来，几乎每年都有胜伦律师的著作面世，并连续多次荣获广东省律师协会、广州市律师协会的“理论成果奖”。

商业地产法律事业部是胜伦的核心业务部门之一。该部门自成立以来，以专业化为发展方向，并在多年的发展中不断实现专业法律领域的聚焦。该部门的律师拥有丰富的商业地产法律服务经验，深厚的法律理论基础，多次代理房地产、建筑工程等地产领域的特大、疑难、复杂诉讼案件或非诉项目，并多次荣获广州市律师协会颁发的“业务成果奖”。他们除了在商业地产法律服务的领域取得傲人的业绩，在繁重的工作之余，还坚持理论研究，多次发表专业论文，用经验与智慧编写出洋洋洒洒的数十万字的专业论著。

商业地产租赁是商业地产法律事业部的聚焦专业之一，本书正是依托该专业而成。本书选取了近30个具有代表性的地产租赁案例，以案例分析为切入点，详细地从“焦点解读”“实务研究”“操作指引”的不同维度，对典型案例进行理论、实践方面的剖析，内容几乎涵括了商业地产租赁领域里常见的所有复杂的法律问题，如“进场费”的定性?能否约定商铺的“永久使用权”?如何处理“一铺多租”?房东能否直接断水断电?诸如此类的极具现实性的法律问题，都将在本书中找到答案。

对于新入门商业地产租赁领域的新兵，本书有浅显易懂的入门知识和循序渐进的专业梯度；对于已经熟悉商业地产租赁领域的“熟手”，本书有实战型的研究和切实可行的操作指引；对于商业地产租赁中的出租人或承租人，这本书里有不同的“招数”。因此无论是租赁关系中的出租人、承租人、商铺的实际使用人，还是处理租赁法律事务的法律人，无论是在诉讼中，还是诉讼外的操作，本书都具有极大的参考价值。希望阅读本书能对您的工作有所裨益！

（广东省律师协会副会长，广州市律师协会副会长，广东胜伦律师事务所主任；荣获全国五一劳动奖章、广州市十大杰出青年、广州市十佳律师）