6 没有产权证签订的租赁合同是否必然无效?——广州市城辉物业有限公司与何锐玲租赁合同纠纷案

【核心观点】

原则上，没有合法产权来源的租赁合同是无效的，但没有产权证的租赁合同，并不必然无效。出租人若能提交建设工程规划许可证、施工许可证等证明租赁房屋具有合法产权来源，符合出租要求的，则租赁合同仍为有效合同。

【案情简介】

何锐玲于2004年6月1日与广州市城辉物业有限公司签订了《租赁合同》，约定：城辉公司将位于黄埔区金洲北路561号的3栋2层楼房及围墙外的空地出租给何锐玲用于商业用途；租赁期限从2004年12月13日起至2010年12月12日止，期限为6年；何锐玲在签订合同时预交人民币80000元给城辉公司作为保证金。合同同时约定何锐玲必须领取有效工商牌照、消防合格证和相关经营许可证。何锐玲亦不得随意更改房屋内建筑结构，如需改动则必须经城辉公司书面同意。自何锐玲进场之日起，城辉公司给予何锐玲90天报建及装修期。在租赁期限内，如何锐玲要在原使用场地内兴建上盖物业建筑，则需书面报经城辉公司同意后再向有关部门办理报建手续，经批准后才能进行施工。2004年12月13日，双方补充签订了一份《补充合同》，约定何锐玲从2004年12月13日起进场和租金从2005年3月1日起开始计算等条款。2004年6月1日，何锐玲向城辉公司支付了保证金80000元。

合同签订后，因何锐玲在未取得相关报建审批手续前就进场施工，从而受到了城管部门的查处，并由此导致何锐玲与城辉公司双方在租赁过程中出现纠纷。

2004年12月17日，黄埔区城管部门发出“穗综责字（埔04）—7284号”责令限期改正通知书，以相应施工违反了《广州市建筑条例》为由要求城辉公司立即停止工程装修和限期15天内补办手续；而广州市城市规划局黄埔区分局以“穗黄规函［2004］317号”《关于立面改造规划报建有关问题的复函》就涉案建筑的立面改造报建申请作出函复：立面改造范围应在现有建筑物内进行，所送立面效果图和设计方案高度超出了现有建筑；所提供的房地产证及其附图没有包括拟进行立面改造的建筑，须提供该房产的合法权属证明文件，若该建筑为违法建设，则应在立面改造报建前先办理违法建设处理手续，从而暂不同意立面改造申请。

何锐玲遂于2006年2月27日向广州市黄埔区人民法院起诉，要求城辉公司退回保证金人民币80000元，并赔偿损失人民币共计320000元。

【一审法院判决】

一、关于合同效力：城辉公司通过法院的合法拍卖程序取得了涉案建筑的产权，租赁合同均有双方当事人的签名盖章予以确认，故应是双方的真实意思表示，并不存在导致合同无效的情形。对于涉案建筑是否属于违章建筑的问题，应由行政规划部门予以确认，而广州市城市规划局黄埔区分局作出的《关于立面改造规划报建有关问题的复函》并没有明确认定涉案建筑为违章建筑，亦只是暂不同意立面改造申请。同时，该涉案建筑是否属于违章建筑并不必然影响租赁合同的效力。故何锐玲提出《租赁合同》无效的两点理由均不成立，该合同应属有效。因何锐玲提出的诉讼请求乃基于合同无效，在本院依法行使释明权后，何锐玲即增加要求解除合同的诉求，而城辉公司亦同意解除合同，故本院对双方提出解除合同的意见予以支持。

二、关于损失责任承担：双方签订的租赁合同约定了装修的相关条件，而何锐玲的相应损失均系其违反合同约定，在未取得有关合法手续前提下私自施工所产生，并在短期内实施大规模装修导致损失进一步扩大。若何锐玲在取得合法手续后再施工则可完全避免该损失的产生。因此，上述损失均只能由何锐玲自行承担。对何锐玲提出其在施工时得到了城辉公司默认的意见，因城辉公司予以否认且没有其他证据支持，从而其要求城辉公司退还保证金和承担相应损失的理由不成立，本院不予支持。

一审法院最终判决：一、何锐玲与城辉公司签订的《租赁合同》和《补充合同》有效；二、解除何锐玲与城辉公司签订的《租赁合同》和《补充合同》；三、驳回何锐玲的其他诉讼请求。

【二审法院判决】

一、关于合同效力：对何锐玲与城辉公司签订的《租赁合同》以及《补充合同》而言，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，故应为有效合同，对双方均有约束力。

二、关于损失责任承担：原审认定何锐玲违反合同约定是有依据的，本院予以确认。同时，因城辉公司提供的租赁物毕竟存在产权登记不清晰的问题，规划局的文件亦指出不能批准立面改造申请的原因是须提供合法的权属证明文件，故城辉公司未能完善产权证的问题对引起本案纠纷有一定责任，故在双方同意解除合同的情况下，城辉公司应当退还相应保证金。关于何锐玲因为订立其他涉案租赁合同所产生的经济损失问题，因为何锐玲没有按照合同约定办理报建和领取营业执照等手续就进行违法施工，故由此导致的损失应由何锐玲自负。

二审法院最终判决：一、维持广州市黄埔区人民法院（2006）黄法民三初字第140号民事判决；二、城辉公司于本判决送达之日起十日内，将保证金80000元返还予何锐玲。

【焦点解读】

一、司法拍卖行为是否具有房屋物权确认效力?

根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见“登记”的公示程序是不动产物权变动的生效要件。房屋作为不动产，必然需将“登记”作为物权变动的要件，房屋的买受人到有关部门办理“土地证”“房产证”后，该房屋的所有权转移到买受人名下。

本案中，城辉公司是否有权将涉案房屋出租给何锐玲的前提之一是其取得租赁房屋的所有权，而该租赁房屋是城辉公司通过法院拍卖所得，并未取得房产权属证明。那么，司法拍卖行为是否具有房屋物权确认效力呢?答案是肯定的。

《物权法》以登记为不动产物权转移生效要件，其目的是为了对该物权的状态进行公示，以维护该物权交易的安全。而法院公开拍卖的房屋，其拍卖过程是国家公权利依据法律程序对不动产物权进行转移的过程，其交易的合法性和安全性是毋庸置疑的，其公开拍卖的过程也完全达到了与“登记”一样的公示目的。从法律效力上来讲，法院生效民事裁定书或判决书是确认任何物权归属的最有效载体，而房管局核发的权属登记证书更大程度上属于一种行政登记和行政确认手段。

《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定，不动产拍卖成交后，该不动产自拍卖成交裁定送达买受人时起转移。可见，房屋拍卖成交后，法院制作裁定书，在裁定书送达买受人时物权转让发生效力，房屋所有权发生转移，买受人自此拥有房屋的占有、使用、收益和处分的权利。

另外，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十七条规定，人民法院制作土地使用权、房屋所有权转移裁定，应当明确告知权力受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权力应当追溯到相关法律文书生效之时。土地证、房产证上所落款的日期应该与法院拍卖成交的裁定书生效的日期相一致，也就是无论何时去办证，证上所落的日期都应该是裁定生效的日期。这样就反过来肯定了房屋所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移，确认司法拍卖行为具有确认房屋物权的效力。

二、没有产权证的租赁合同，是否必然无效?

如果涉租房屋属于商品房，则没有房产证的原因可能是开发商没有取得办理商铺房销售需具备的“五证”，即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证。开发商没有取得“五证”，则无法办理房产证，因此买受人（即业主）也必定没有房产权属证明。那么，没有房产证的租赁合同是无效的呢?

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”根据该解释，若没有房产证的房屋是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或是未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑的，则租赁合同无效（但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或延长使用期限的，人民法院应当认定有效）。反之，则租赁合同有效。

该观点在司法审批实践中亦得到了印证。在〔2012〕东中法民一终字第1796号戴建雄与深圳市金磊投资担保有限公司东莞物业管理分公司房屋租赁合同纠纷上诉案中，法院认为，合同涉及的厂房虽然未取得房屋所有权证，但金磊公司在一审庭审辩论终结前提供了关于田心塘龙西路92号厂房内搭建说明和塘厦镇规划所出具的证明，可以证明涉案厂房的建设经过塘厦镇规划所的批准，该土地也属于工业用地，与塘厦镇总体规划无矛盾，且戴建雄不能提供证据证明涉案房屋存在质量问题而不能使用，故认定房屋租赁合同有效。

可见，即使租赁房屋未取得房产证，出租人若能提交用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等证明租赁房屋为合法建筑，符合出租要求，则租赁合同为有效合同。

三、一二审法院为何对保证金的处理截然不同?

本案中，一审法院驳回了何锐玲退回保证金的诉讼请求，而二审法院对此完全推翻，判决城辉公司将保证金全额退还予何锐玲。为何一二审法院会作出如此截然不同的判决?一二审法院孰对孰错?

一审法院认定城辉公司不存在明显的违约行为，或至少不存在主观故意的违约，故判决无需返还保证金。而二审法院认为城辉公司提供合法的权属证明文件进行协助是其必须履行的义务，正因为其没有履行协助义务提供权属证书，从而构成不能办理立面改造批准手续的因素之一，对导致纠纷的发生与合同的解除存在一定责任，因此判决出租人返还保证金。

对此，根据公平原则和过错相抵规则，笔者倾向于二审法院的观点。

公平原则是民法的一项基本原则，其主要表现在以下方面：第一，民事主体参与民事法律关系的机会平等；第二，当事人的关系上利益应均衡，合理分配义务；第三，当事人合理地承担民事责任。

过错相抵规则又称过失相抵规则，指在加害人依法应承担损害赔偿责任的前提下，如果受害人对于损害事实的发生或扩大也有过错，则可以减轻加害人的赔偿责任。

本案中，对于不能办理立面改造批准手续、纠纷的发生与合同的解除等事实，显然何锐玲没有按照合同约定擅自施工行为应当被定性为一种合同履行过程中的违约行为，故其应当承担违约责任，例如不予退还保证金等。然而，因城辉公司没有提供房屋权属证书协助何锐玲办理申报手续，没有完全履行合同义务，亦存在一定程度上的违约，从而间接导致纠纷的发生与合同的解除。根据公平原则及过错相抵规则，城辉公司应当与何锐玲公平合理地承担民事责任，在双方均存在过错的情况下可进行责任相抵，回归原始状态，即二审法院所作判决，城辉公司将何锐玲所支付的保证金退回。

【实务研究】

何为违法建设?违法建设由哪个部门认定?

违法建设（俗称违章建筑）是行政管理中的常用概念，在国家立法层面并无“违法建设”的专属概念和相关定义。在行政管理中，违法建设一般是指在规划控制区范围内，未经建设、规划行政主管部门批准或违反建设审批规定的建设项目，未按规定取得有关建设许可证的建设行为。

在法律上，“违法建设”这一概念对应违反规划行政许可规定的行为，并且对应违反规划管理、土地管理和建筑管理规定的竞合性违法行为。在程序上，应当是由城乡规划部门或城市管理综合执法局依据各地相关条例，结合房屋建设的实际情况对“违法建设”进行认定，除此之外，其他任何部门或个人不得认定“违法建设”。正如最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但也并未直接规定违法建设的含义及其认定。

如前文所述，办理房产权属证明需取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等，而本案中城辉公司无法提供租赁房屋合法权属证明文件，则城辉公司的房产可能没有取得相关建设许可证，因此该房产存在违法建设的可能性，但一审法院也没有直接认定该房产就是违法建设，而是认为“对于涉案建筑是否属于违章建筑的问题，应由行政规划部门予以确认，而广州市城市规划局黄埔区分局于2004年12月27日作出的《关于立面改造规划报建有关问题的复函》并没有明确认定涉案建筑为违章建筑，亦只是暂不同意立面改造申请。”

【操作指引】

一、出租人可在合同中约定装修方案的审核权

本案中，城辉公司之所以胜诉的原因主要取决于租赁合同约定了装修方案必须通过出租人的同意方能进行。因此，出租人为更好地维护自己的权益，避免承租人擅自装修租赁房屋给自己带来损失，可效仿城辉公司，在租赁合同对装修方案的审核作出相关约定。

对此，笔者提供如下合同条款供参考：承租人进行租赁房屋装修时，设计图纸和装修方案必须事先获得出租人书面同意，并委托具备法定资质的施工单位进行施工。按法律规定，装修方案需经有关政府管理部门审批的，承租人在提请出租人审核前应先行获得有关政府管理部门的批准。不论承租人的装修方案是否经出租人和政府有关部门的批准，承租人均应自行承担其装修、翻修、改造或添附等行为所产生的一切相关责任和费用。

二、诉讼时，被告应及时提出反诉

本案中，城辉公司一开始保留了另行起诉何锐玲追讨租金和其他损失的权利，待法定期限已过才提出要求何锐玲赔偿损失的反诉，故法院对城辉公司的反诉不予处理，城辉公司因此失去了维护自己权益的机会。

笔者在此建议，在诉讼策略上，无论是承租人，还是出租人，任何一方作为被告都应及时提出反诉。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。

如果承租人作为被告，其可以提出关于减免租金、赔偿损失、返还押金等的反诉；如果出租人为被告，则其可以提出赔偿损失、支付租金等的反诉。当然，具体的反诉内容还需根据案件的实际情况，具体问题具体分析。

三、承租人应及时止损

《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

本案中，若何锐玲在收到城管部门的责令停工通知，得知手续未办理完备的情况下及时止损，停止继续施工，那么则不必承担在短期内实施大规模装修导致的扩大损失。

那么，若出租人违约，承租人应当如何及时止损呢?如果出租人没有产权证导致租赁房屋无法施工、装修的，承租人应及时要求出租人尽快办理相关手续，在手续未办理完备前不得施工；如果出租人对租赁房屋采取断水断电行为的，若承租人从事雪糕销售、海鲜养殖等商业经营，则应及时将相关产品转移至符合储藏的环境，避免产品变质、毁坏；如果租赁房屋发生漏水等损坏现象而出租人不在合理期限内履行维修义务的，承租人可先自行维修等，但整个过程中承租人务必注意有关证据的保留。