19.以为房屋抵押后不可出售，错失售房良机，损失惨重
案例背景
大张在县城里开了个餐馆，由于为人仗义，附近的人们经常来光顾，这些年来营利不少。本着做良心生意的初衷，大张从不在食物上作假，这一点受到人们的普遍夸奖。靠着辛苦赚来的钱，大张买了一套大房子，并请了有名的装修队来装修，看着新房即将装好，大张心里说不出来地高兴。然而，就在大张忙完房子装修后，大张的弟弟小张打来电话，哭着对大张说，自己做生意失败了，欠了50万元债务，这两天被人逼着还钱。大张这个弟弟之前生意做得好的时候，时常带朋友来大张这里，照顾大张生意，兄弟两人感情十分好。此时听说弟弟遇难，大张二话不说拿出了所有积蓄，并将房子做抵押向银行贷款，凑够50万元给了弟弟小张。小张还清债务后也老老实实找了一份工作来赚钱，准备重新来过。
在之后的几年中，大张还是开着餐馆，而这段期间县城里的房价经历着跌宕起伏。原本大张买房时房价十分平稳，而不久之后就有传言称该县城准备划入临近的某市，因为该市经济较发达，人们都认为县城之后的房价会飞涨，因此为了赚钱纷纷在县城里买起了房子，房地产商也争相在县城里买地盖楼，一时间，县城的房价飞速上涨。大张的房子也比买的时候涨了许多倍，面对这种情况，大张有了卖房的冲动，再加上自己这段时间以来忙着照顾餐馆，晚上往往就睡在店里，无须回家，如果现在把这套房子卖了，除去购房本钱外，还有好多结余，足够以后再买套小一点的房子了。随后大张贴出卖房广告，而且也有人来看房了，但了解到该房子是抵押房，因为不清楚是否对自己有影响，买方都有些犹豫。于是，大张就这件事问了朋友，朋友都说这时候房价正涨得飞快，别人买房都来不及，你还卖房。大家担心大张真把房子卖了，便纷纷说抵押的房产绝不能够买卖。听到朋友都这么说，大张以为抵押的房产确实不能够买卖，便放弃了这个念头，并把以前张贴的卖房广告都撕掉了，准备过一两年还清贷款了再卖房子。而就在这两年里，因为某些原因以前的传言并未实现，许多人放弃了买房投资的想法，并且加上这几年楼房不断加盖，供求明显不平衡，导致了县城里房价大跌，房子卖不出去的局面。大张心里就在叹息，如果当时房子能够卖出去就好了，现在的房价已经跌到自己买房时房价的一半，简直是心痛万分啊。这一时的无知，损失直达上百万元，每每想到此事大张心里都会隐隐作痛，之前劝大张不要卖房的那些朋友们，如今再见面都觉得有些别扭。那么，大张的朋友当时所说不能买卖抵押的房屋是否有法律依据呢？
律师分析
本案是有关房屋抵押后买卖的问题，依据我国《城市房地产抵押管理办法》第三十七条的规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。因此，房屋并非抵押后便不得买卖，经过抵押权人同意就可以出售抵押的房屋。案例中的大张完全可以经银行同意后将房屋出售，房屋出售所得可以提前偿还所欠银行的债务，这样对于双方都有利。
对此问题，我国《担保法》和《物权法》中都有相关规定，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，之所以这样规定是为了保护抵押权人的利益，但抵押的房产转让与一般的动产物权转移又有不同，房产的所有权转移以房产登记即房屋过户为准，而经过抵押登记的房产不能够办理房屋过户手续，因此能够保障房产抵押权人的权益。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。由此可以看出，在保障抵押权人利益的基础上，法院应当允许房屋的买方代替卖方还清债务，消灭抵押权，从而完成房屋的过户手续。
案例中的大张也可以依据上述法律规定，先与购房人签订房屋买卖合同，待所欠银行的债务还清之后再办理过户登记，或者由买方一方帮助自己还清债务，在售房价格中折抵，以完成房屋买卖。但由于大张不懂法，轻信朋友说的抵押房屋不能买卖，而使自己错失卖房良机，蒙受惨重的损失。
温馨提示
在民事行为中，以意思自治为原则，只要不触犯强制性法律法规，都可以自由约定。抵押的房产并非完全不可以转让，只要经过抵押权人的同意或者先行出卖取得转让金后还清所欠债务即可进行转让。不要像案例中的大张，盲目轻信朋友的误导，最终在经济上损失惨重，只能自己默默承受。
法律依据
《城市房地产抵押管理办法》
第三十七条第二、三款 经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。
抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条 抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。