城市经济
20世纪上半叶张家口城市商用地产开发与商铺出租
常忠义 刘秋根
内容提要：清末京张铁路的修建为张家口带来了新的商机，然而有400多年历史的河西老城区（桥西区）难以承载新增的商铺用地需求。光绪末年，天津怡和洋行买办梁炎卿等人集资兴办了张家口怡安产业股份有限公司，其在河东（桥东区）成片开发商用地产，并通过出租商铺或地基满足了新增商铺用地需求，对20世纪上半叶张家口城市的发展功不可没。本文基于对公司档案的分析，还原怡安公司设立经过和经营情况，并对其租赁方式以及对张家口城市开发的贡献进行分析。
关键词：商用地产 商业用房 怡安商圈 张家口
近20多年来，近代城市房地产业研究逐渐得到学术界重视，《中国城市房地产业史论（1840～1949）》[1]作为开拓性研究著作，对中国近代城市房地产业做了全面、系统的研究，总结了房地产业经济发展的规律和历史经验。其后这一研究领域发展较快，但大多是以北京[2]或是上海、天津、广州等沿海开埠城市的房地产业研究为主，[3]对于张家口这种规模的内陆城市房地产业[4]的研究相对薄弱，[5]对20世纪以来城市建设中的商用地产开发和城市商业用房（铺房）出租的研究也较少。[6]本文基于海峡两岸所藏两份“张家口怡安产业股份有限公司”（以下简称“怡安公司”）档案[7]，研究怡安公司成立经过、商铺租赁方式及其对张家口城市发展的贡献。
一 怡安公司的设立经过
1840年至20世纪初是中国近代城市（镇）房地产业的起步阶段，清末“新政”之后，城市实业、商贸业发展迅速，商家逐渐增多，激发了对城市商铺用房和配套住宅用房的需求。河北省张家口作为早期旅蒙商路的起始点，以及中俄恰克图贸易和万里茶路的重要节点，有着悠久的商贸历史和优越的地理位置。天津怡和洋行买办梁炎卿[8]等人早期在张家口做生意，看好其地理位置、商贸环境，以及京张铁路开通后的发展前景，[9]因此在铁路开工之前便在张家口清水河以东京张铁路车站设计位置，购买了500多亩土地准备开发地产，以便日后与京张铁路项目相契合，整体开发一片城市商业新区，并通过“修建铺房出租”获利。[10]
（一）资本额与股票发行
1908年8月10日“怡安公司”正式注册成立，[11]作为一家以商用铺房开发为主的股份制企业，“怡安公司”虽然未曾用“房地产公司”之名，[12]但无疑是近代中国较早成立的房地产公司之一。1909年11月13日怡安公司开始发行股票，[13]“资本原议十万两，随定二十四万两，实收一千八百六十四股，每股京公码银一百两，共缴纳一十八万六千四百两作为总额”，[14]至1947年，资本额一直未变。
开设之初，怡安公司发起人以购置地亩作价置换公司股权，“系由创办人先行集股置买，今创办人情愿将上开各项让归本公司接管，共作价京公砝足银五万七千两，由本公司按股发还股票，以抵地价”，[15]按照每股100两计，一共置换570股，占公司30.6%的股权。除此之外，公司发起人还有优先股。[16]1908年注册时规定：“内有120股系公议作为优先股，以报发起人数年来经营缔造之劳。”[17]1909年正式发行股票时规定：“本公司股份内有优先股200股……惟每年溢利比普通股加倍发给，以报发起人数年来缔造之劳。”[18]可见优先股的数量低于土地置换的570股，怡安公司通过适当降低发起人所得优先股数目，做到既对发起人有所奖励，又有利于社会集资以及保证所有股民相对平等地获得公司红利的权利。
怡安公司股票基本能保证正常支付股息，1909年正式发行股票时规定：“本公司股本由交银次日起按周年七厘行息……本公司年终总结所得进款，除薪金费用外，先提公积十分之一作为房屋自保火险费，其余溢利按股均分。”[19]1910～1940年，怡安公司逐年按时发放息银，档案中的最后一次发放记录为1940年11月12日领取“民国二十八年（第30届）派公积银”，另有“丁卯年（民国16年）第十八届特别派还积存火险贮备款”。[20]公司成立30年来，投资效益较好，股东的投资收益也基本可以得到保证。根据怡安公司向国民政府申报的1929年公司投资效益情况，“购地亩建房屋租赁……每年共收入约四万元”。[21]
（二）股权结构
怡安公司优先股名录中，实名登记者共有五人——梁炎卿、何泽生、姜记（赵李卿）、陈妫荫堂（陈文泉）、陈祝龄，[22]这五人也是怡安公司的发起人。其中，梁炎卿名下优先股100股，占优先股的50%，是怡安公司的最大股东。到1930年，怡安公司的股东数量已经增至34人，[23]股东顺序也发生了变化：何泽生474股，占总股份的25.4%，成为第一大股东；第二大股东是陈祝龄，占361股；梁炎卿是第三大股东，计有220股。此三人共占有公司股份的56.6%。1947年、1948年，怡安公司又两次增资扩股。[24]股东人数增至57人，但是绝大部分股份仍然掌握在怡安公司发起人后辈手中。从1952年股东名册来看，梁炎卿的三子梁文奎持有1501股，是公司最大股东，而陈、梁联姻后人陈梁佩林则持有1040股。[25]
但是怡安公司股东中并没有洋人，公司最初章程中就明确规定，不允许洋人购买公司股票，“本公司股份不准洋人占认，并不准辗转洋人，以免日后别生枝节……”，之后历次章程对此都有明确规定。[26]虽然怡安公司创办人有洋行买办的背景，且商用地产开发作为一个商业项目必然受利益驱使，但由于涉及土地永久所有权和地上物权等问题，土地无疑是个敏感问题，城市房地产业公司的股权一旦被外国人持有，可能会涉及治外法权等问题。因此，怡安公司在成立之始便杜绝洋人外资参股，规避因土地所有权而可能产生的外交纠纷。
二 怡安公司商铺租赁方式
（一）三种租赁方式
1.直接出租店铺
此种方式是由怡安公司建盖铺房、院房、住房等，随租客按需租赁，此种租约时间一般较短，续租需另议。
例如，宣统元年（1909）三月二十九日租约：
立租领铺房约人泉香居，今租到怡安公司名下坐落通桥东第二段东排第壹号至第四号面铺房四间、院内东房叁间、南房贰间，门窗户扇一概俱全，言明现年租洋贰百六拾元，按四季标照期交清，不能延迟，另每年加节礼洋拾五元。此约以一年为限，期满再行另议。……恐口无凭，今立此约交公司收执为据。担保人：永聚公[27]
2.租地造屋
除直接出租店铺外，怡安公司还有出租地基、由租客自行建盖房屋这种租赁方式，待租期满后，租客所建房屋归公司所有，退租时不得拆毁损坏所建盖房屋。与直接出租店铺相比，此种方式一般租期更长，费用也更低。
例1 民国3年（1914）甲寅五月十五日租约：
立租地基约人三合公，今租到怡安公司名下座落通桥东第六段地基一段……此地基租出之后，任由租客建盖房屋墙垣等，以作正业生意，此约以十年为限，期满之后本公司将房收回……本租客所盖之房一概收回充作公司产业……毋得异言。恐无凭立约交公司收执为证。担保人：东口明益木厂[28]
例2 民国18年（1929）己巳三月初一租约：
立租地约人美华汽车行，今租到怡安公司名下座落通桥东第七段地基一块，计地1亩8分8厘5毫，连马路加一计，实租地壹亩叁分，每月言明租价洋柒元，另小费陆角……地基租出之后任由租客建盖房屋，以作正业生理。此约以十年为限期，满期预先一个月腾房交还公司直接出租，所有地基建筑之房屋全部收归，充作公司产业。……若有毁坏及遭意外等情，照公司议价赔偿。担保人：远东和记商行[29]
3.个人临时租赁
为降低土地空置率，怡安公司还将暂时闲置的土地临时租给租客用于耕种、放养牲畜。这种方式一般租期较短，以个人租赁为主，怡安公司可以随时收回土地另作他用，对于租客没有补偿，因此此种租赁方式租金最低。
例如，民国16年（1927）三月初一租约：
立临时租地基约人李贵，今租到怡安公司名下座落通桥东第八、九、十一段地基三块，计实共地七十八亩六分九厘，每月言明租价大洋壹元六毛七仙，……此地基如或公司建盖房屋或要自用随便将该地全部交公司收回，到时纵有根（耕）种粮食等在地亦不得向公司索补……所有关于以上各情弊保人均负责任，此乃三面情允，恐口无凭立约交公司收执为据。担保：东口世义昌 [30]
（二）“租地造屋”方式的优势
17～19世纪，类似“租地造屋”这种“租者租地自费造屋后却只有使用权”的开发模式曾在英国盛行。[31]在中国这种方式最早被上海洋商哈同采用，[32]怡安公司是较早使用这种租赁方式的中国内陆城市房地产公司。如上所述，怡安公司与租户签订的租约租期最长达12年，最短也有8年，租期满后，地上所建院落房舍等建筑物归怡安公司所有。这种租赁模式丰富了中国房地产业传统出租方式，在约期内怡安公司仍拥有土地产权，而租客则有在土地上自由建筑的权利，并在租期内拥有地上物权。
租地造屋这种租赁方式不论对怡安公司还是对租户来说，都是有利的。一方面，对于怡安公司而言，可以节省修建房屋的经费，尽早将未规划地段的收益变现，减少土地长期闲置问题，给怡安公司带来一定的租金收入；[33]另一方面，对租赁者而言，则可以节省购买土地的大笔资金支出，仅投入建盖院落房舍的资金，就可以以较低的租金获得更大面积的店铺，并享受较长时期的使用权，一般来说能为租赁者提供十年以上稳定的经营环境。
（三）以租赁为主要方式的商铺用房
“近代中国城市房地产市场的最大量的交易形式，不是买卖，而是租赁”，[34]张家口亦是如此。直到1950年，作为张家口商贸业、手工业支柱产业的皮毛业，大多仍是通过租赁商铺的方式经营（见表1），其他产业的商家也大多如此。
表1 1950年皮毛业商户店铺租用情况
究其原因，不外乎以下两点：其一，传统合伙制的小型店家众多，商家聚散时有，没有充足的资金用于购买土地；其二，清末民国期间旅蒙及中俄商贸起伏不定，社会动荡更是加剧了经营的不确定性，因此为了规避风险，商家不愿意购置土地经营商业，“外蒙不通……不但碎销业相继倒闭，即其他各业亦受影响，以致商号闭市，人皆失业，全市有三分之二停止营业”。[35]总之，由于商业经营变数较多，为规避经营风险，采取租赁铺房方式对于商家来说是最有益的，对于中、小商家或经营周期不确定者而言更是如此。
三 怡安公司房地产开发与张家口城市发展
怡安公司的商用地产开发，对张家口城市建设规划与发展、商贸业兴盛等有着不可磨灭的贡献。“敝公司在未筑房以前，该处一带地基偏僻，一片荒墟，自敝公司房屋建立以后，才有大部人民争先居住，聚成街区，工商各业逐渐繁荣。”[36]
怡安公司项目开发后，在菜园农田地亩之上开街围院，筑楼建房，逐渐形成了由怡安街、桥东街等多条商街构成的“怡安商圈”。表2是“怡安商圈”的主要构成商街、商铺，这些街道和商铺之后逐渐演变成张家口的商业新区（桥东区），其繁盛景象直至20世纪80年代末仍然存在。据梁炎卿后人回忆，“怡安公司把围绕车站的这一大片地以怡安街为主干，划出若干街巷，并预先规划出戏院、饭庄、旅馆、货栈的地点和工业、住宅的区域，成为当时张家口的繁华中心”，[37]改变了张家口自明宣德四年（1429）设堡以来400多年的城市布局。
怡安公司为张家口城区扩容500余亩，但观其几十年的产业开发，公司能够有效控制土地所有权，并以长期利益为根本，没有发生炒卖地皮获益的事件。怡安街、桥东街等多条主街形成的“怡安商圈”，所产生的整体社会效应以及对城市发展的促进作用显而易见。其多种租赁模式为商铺用房提供了适用的商街商铺以及规模增量。以怡安公司新建的怡安街为例，其为居民提供了另一条可与老城区武城街（明代后期形成，街长480米左右）相媲美的消费功能型商业主街，商街两边聚集着百余家商铺。怡安街内百货洋货、戏院娱乐、饭馆茶食、绸缎皮货、文化书籍应有尽有，也有盛行的糟粕场所——妓馆，民国期间成为灯红酒绿的著名商街。另外，新商圈内新增有多种商业门类，如新式茶园戏院、公众卫生澡堂、照相馆、花场、牛乳公司、米庄（大米）、西药房等，显著提升了城区居民的生活水平。
表2 1947年商业主街租约数及商家字号
“怡安商圈”与桥西区的商铺形制多样，功能有简有繁，为商家提供了不同层次、不同类别的经营场所。如怡安街内的庆丰茶园、慎昌钟表店，武城街内的裕升泰绸布庄、南山堂药房等可属上乘商铺建筑物。以20世纪50年代桥东区和桥西区的两条商业主街怡安街与武城街为例，街内均有二三层楼房的商铺，多数门面铺房的“门脸”装饰装修较为考究。各条商街内所遗留商铺用房均为木质架构，墙壁用青砖与土坯合用砌垒，筒瓦铺就屋顶，临街门面多有砖雕装饰；铺房单间面积设计在1～1.5方丈，较大的经营店堂为普通铺房面积的几倍多；楼房型商铺楼梯均为木质，楼梯立窄。除此之外，其所开发的商用铺房还有很多适合中、小商家租用的店铺，以及部分配套居民住宅出租。
综上，怡安公司在张家口开展了较大规模的房地产开发活动，并成功吸引新的商业门类和众多商家入驻，满足了不同租赁者的需求，有效推动了张家口的城市近代化进程。
四 结语
近代张家口仍然是一个以商贸集散为主要功能的城市，《察哈尔通志》中记述清末张库通商每年进出口约合口平银1.2亿两。[38]一座城市商业的发展和商贸兴盛，离不开商铺的开发和建设。
张家口市于明宣德四年始建，是早期旅蒙商路的重要起始点，也是中俄恰克图贸易和万里茶路的重要节点。1909年京张铁路开通，为张家口城市的发展提供了新的机遇。同年怡安公司成立，次年发行公司股票面向社会筹资。怡安公司的发展摆脱了传统的无限合伙制度，采用了近代股份有限责任制。通过购置地亩置换公司股权和发行优先股，迅速积累了初始资金。怡安公司自成立后，发展情况良好，股东的投资收益可以得到保证。在租赁方式上，针对不同商户的需求，提供了不同的租赁方式，特别是租房造地这种租赁方式，是较早在中国内陆城市实现的成功的租赁案例。
怡安公司成立于20世纪初旅蒙商贸和中俄恰克图贸易最后的兴盛期与京张铁路开发建设的历史交会期。怡安公司成立后，开发建设了多条商街，进驻的商铺形成了以商贸业、手工业、娱乐业、服务业等业类组成的新商圈，即“怡安商圈”。怡安公司通过在京张铁路周围、老城区对岸成片大规模开发商用地产，形成了张家口的新城区，即桥东区。怡安公司的房地产业与商铺租赁业，服务于张家口40余年，为各类实体经济商家提供了商铺、院落、土地，成为城市整体工商产业链条中的一个重要环节，对近代以来张家口城市的兴盛与发展，以及各类实体经济的规模聚集，产生了重要的推动作用。
作者：常忠义，河北大学宋史研究中心，河北大学中国
社会经济史研究所
刘秋根，河北大学宋史研究中心，河北大学中国
社会经济史研究所
（编辑：龚宁）
[1] 赵津：《中国城市房地产业史论（1840～1949）》，南开大学出版社，1994。
[2] 唐博：《清末民国北京城市住宅房地产研究（1900～1949）》，博士学位论文，中国人民大学，2009。
[3] 吴宏岐、胡乐伟：《近代广州侨资房地产业与城市空间结构的变迁》，《华南师范大学学报》（社会科学版）2013年第1期，第138～146、162页；张清勇、杜辉：《中国近代前期的房地产经营——以徐润（1838～1911）的房地产生涯为例》，《天津商业大学学报》
[4]2018年第2期，第3～8页；张伟：《近代上海租界房地产开发略述》，《文史杂志》2004年第2期，第72～73页；赵津：《租界与天津城市近代化》，《天津社会科学》1987年第5期，第54～59页。
[5]文华等人从建筑学角度呈现了怡安公司房地产开发项目的街区分布情况及其对城市建设格局等方面的影响，参见文华、于海漪、范家昱《怡安公司与张家口近代城市建设》，《华中建设》2017年第3期，第95～98页。常忠义首次提出了“商业（用）地产投资”概念，对于怡安公司的股权结构、投资模式、经营方式，以及粤籍洋行买办身份参与张家口新兴产业投资的历史背景等做了尝试性探讨，参见常忠义《怡和洋行买办梁炎卿等人开办怡安公司》，天津市政府参事室文史馆内部资料，《天津文史》2016年第4期，第28～35页；常忠义：《张家口近代同业公会组建及沿革》，《保定学院学报》2017年第3期，第10～17页；常忠义、刘秋根：《张家口商会始立及其沿革》，《石家庄学院学报》2017年第5期，第74～81、162页。
[6]卢忠民：《近代北京商铺的铺底与铺底权》，《中国社会经济史研究》2011年第2期，第56～64页；刘小萌：《清代北京的旗民关系——以商铺为中心的考察》，《清史研究》2011年第1期，第53～68页；温丹阳：《商铺续租制度研究》，硕士学位论文，东北师范大学，2014。
[7] 这两份档案分别是：台北“中研院”近代史研究所档案馆《中华民国经济部卷宗》中的《怡安股份有限公司紧要声明》（档案号：17-23-01-25-29-001，以下简称《紧要声明》），至1930年止，内容包括怡安公司注册执照、公司章程、股东组成等法律文件和内部条例；张家口市档案馆藏《张家口怡安公司》档案，至1952年止，内容以怡安公司租房契约、收租记录为主。
[8]梁佩瑜：《天津怡和洋行及其买办梁炎卿》，政协天津市委员会文史资料研究委员会编《天津文史资料选辑》第9辑，天津人民出版社，1980，第92页。
[9]“张家口一埠为大小库伦出入孔道，出产皮毛最多，故数百年素称繁盛者，京张铁路指日告成，张库铁路刻期兴筑……将来该埠商业之发达诚未可量。”《光绪三十四年七月初十日呈准注册章程（24条）·前言》，《紧要声明》，第44页。
[10]“本公司发起人等经于前数年在张家口通桥之东，先后购入地基五百余亩，现已陆续修建铺房出租。”《张家口怡安产业股份有限公司章程（11条）·第1条》，《紧要声明》，第42页。
[11]《清政府“农工商部公司注册局”颁发注册证书（原照）》，《紧要声明》，第51页。
[12] 直至20世纪二三十年代才出现“×××房产公司”的称呼。
[13] 《怡安公司普通股（1009号）息银付讫册》，张家口察哈尔历史文化陈列馆李国欣藏品。
[14]《缴呈农商部调查票式列左·中华民国五年十二月底现在实况·备考》，《紧要声明》，第48、51页。
[15] 《光绪三十四年七月初十日呈准注册时章程（24条）·前言》，《紧要声明》，第44页。
[16] 《第一百三十四号》，网络-央视传媒-财经图库-嘉德春拍2005-4412。
[17]《光绪三十四年七月初十日呈准注册时章程（24条）·第18条》，《紧要声明》，第46页。
[18]《张家口怡安产业股份有限公司章程（11条）·第3条》，《紧要声明》，第42页。
[19]《张家口怡安产业股份有限公司章程（11条）·第11条》，《紧要声明》，第42页。
[20] 《怡安公司普通股（1009号）息银付讫册》，张家口察哈尔历史文化陈列馆李国欣藏品。
[21]《缴呈农商部调查票式列左·中华民国五年十二月底现在实况·备考》，《紧要声明》，第48页。
[22]《怡安公司股东优先股名册》，《紧要声明》，第29～30页。
[23] 《怡安公司最近股东名簿》，《紧要声明》，第37～39页。
[24]“公元1947年2月第一次加股1864.4（股），每股伪法币1万元；公元1948年4月第二次加股3728股，每股伪法币10万元；总共股数为7456.4股。”参见《怡安公司股东名册》（1952年9月10日），张家口市档案馆藏，档案号：S15-1-1。
[25] 《怡安公司股东名册》（1952年9月10日），张家口市档案馆藏，档案号：S15-1-1。
[26]《光绪三十四年七月初十日呈准注册时章程（24条）·第5条》《张家口怡安产业股份有限公司章程-第1条（11条）·第10条》《1930年修订公司章程（20条）·第7条》，《紧要声明》，第44、42、26页。
[27]《张家口怡安公司·第二段：怡安街路东华顺号等租约》，张家口市档案馆藏，档案号：S15-1-3。
[28] 《张家口怡安公司·第三段：长寿街租约》，张家口市档案馆藏，档案号：S15-1-7。
[29] 《张家口怡安公司·第七段：东安街一条、二条等》，张家口市档案馆藏，档案号：S15-1-10。
[30] 《张家口怡安公司·第七至十四段租约》，张家口市档案馆藏，档案号：S15-1-13。
[31]“地产开发需要投入大笔资金，风险大……因此地产开发对贵族是个巨大的挑战，仅依靠贵族的力量难以实现土地的买卖和租赁，需要商人的参与。贵族通过与商人签订建筑租赁合同完成土地的交易与开发，这种方式逐渐演变为建筑租赁制度在社会上推广开来。建筑租赁制度指贵族作为出租者将地产以低价出租给承租者，与承租者签订租赁协议，规定承租者自筹资金建房，租赁协议到期时房屋成为贵族财产的一种合同或者制度设计。”参见何洪涛《论近代英国贵族对伦敦地产的开发》，《西华师范大学学报》（哲学社会科学版）2017年第4期，第70页。
[32] 赵津：《中国城市房地产业史论》，第75页。
[33]“三合公”字号于1914年签约，其租地价每亩每年80元，共1.666亩，另加公司费7元，每年租金为140.28元；“美华汽车行”于1929年签约，其租地价合每亩每年约64.62元，共1.3亩，另加公司费7.2元，每年租金为91.2元。
[34]赵津：《中国城市房地产业史论》，第82页。
[35]民国《万全县志》卷3《工商业之生计现状》，《中国地方志集成·河北府县志辑》，上海书店出版社，2006，第35～36页。
[36] 《全体股东为呈请发还怡安公司房产事》，《张家口怡安公司综合卷》，张家口市档案馆藏，档案号：S15-1-1。
[37] 梁佩瑜：《天津怡和洋行及其买办梁炎卿》，《天津文史资料选辑》第9辑，第103页。
[38]“张垣商业向以俄蒙贸易为大宗，每年输出入货物约在一万万元以上。”宋哲元监修，梁建章总纂《察哈尔通志》卷23《执业篇》之二，1935，第20、26页。按，“每年进出口”指进出张家口。